Dom: Bortfall av prisavslag pga. senere utvikling

Eiendomsadvokater.no sine kommentarer:

Saken gjaldt krav om prisavslag og hovedspørsmålet var betydningen av at mangelen senere var bortfalt. Den ble ikke prosedert av advokat hos oss, men presenteres for å vise rettsutviklingen.

A hadde kjøpt en leilighet i Oslo i 2008, og i 2009 flyttet B inn i naboleiligheten. I perioder etter dette var A betydelig plaget av bråk fra naboleiligheten til B. A hadde innlevert tre-fire klager på bråket til styret i borettslaget, og politiet måtte i hvert fall en gang rykke ut til B sin leilighet etter å ha blitt tilkalt av andre beboere. I mars 2010 sendte borettslaget et salgspålegg til B med pålegg om å selge borettslagsandelen, hvilket A ble informert om i april 2010. Kort tid etter dette besluttet A å flytte og leiligheten ble lagt ut for salg i mai 2010, hvoretter C kjøpte eiendommen i juni 2010, med overtagelse i slutten av måneden.

I egenerklæringsskjemaet ved salget hadde A krysset av for «ja» på spørsmål om det var andre forhold ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om, samt skrevet i kommentarfeltet at det var «Disputt m/ nabo. Borettslaget har ordnet opp.» C begynte ca. fra desember 2010 å bli plaget av bråk fra naboleiligheten hvor B fortsatt ikke hadde flyttet ut og det ble reklamert for forholdet 1. april 2011. Ved rettens kjennelse ble det gjennomført utkastelse av B ved en midlertidig forføyning den 6. april 2011. C gikk deretter i august 2011 til søksmål mot A med krav om prisavslag oppad begrenset til 300 000 kroner.

C fikk medhold i tingretten i mai 2012 og Protector og A ble dømt til å betale 120 000 kroner i prisavslag. Saken ble anket inn for lagmannsretten. Borettslagsandelen til B ble deretter tvangssolgt i juni 2012.

Hovedregelen om prisavslag ved kjøp av fast eiendom fremgår av avhendingsloven § 4-12, hvor utgangspunktet etter første ledd er at kjøperen kan kreve et forholdsmessig prisavslag ved mangel. Den praktiske hovedregelen fremgår imidlertid av andre ledd hvor det fremgår at prisavslaget, med mindre noe annet blir godtgjort, skal fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet.

Spørsmålet for lagmannsretten var hvorvidt det var grunnlag for prisavslag på bakgrunn av de senere inntrufne forholdene ved at B ikke lenger bodde i den aktuelle gården, idet vedkommende hadde blitt kastet ut før leiligheten deretter hadde blitt tvangssolgt. Det var ikke tvilsomt i saken at det var gitt en uriktig opplysning som utgjorde en mangel, jf. avhendingsloven § 3-8.

Lagmannsretten kom til at det ikke forelå retting fra A ved at B var utkastet, idet bestemmelsen i avhendingsloven § 4-10 gjelder retting fra selgers side. Det forhold av borettslaget hadde fått B utkastet la helt utenfor A sin kontroll og den nevnte bestemmelsen var dermed ikke aktuell å benytte. Videre la lagmannsretten avgjørende vekt på at man ved vurderingen av prisavslagsspørsmålet må se på situasjonen i dag, hvilket innebar at det ikke lenger heftet noe verdiminus ved leiligheten ettersom B hadde flyttet. Den omstendighet at leiligheten hadde en mangel i en periode kunne ikke gi grunnlag for prisavslag, hvilket lagmannsretten også underbygget ved den konkrete ordlyden i avhendingsloven § 4-12, jf. ordet «har». Etter dette kom lagmannsretten til at mangelen var bortfalt på grunn av den senere utviklingen.

Dommen slår fast at det ved vurderingen av om det er grunnlag for prisavslag må foreligge et aktuelt verdiminus på domstidspunktet.

Dommen i sin helhet følger nedenfor.

Instans: Borgarting lagmannsrett – Dom
Dato: 2014-01-29
Publisert: LB-2012-114605
Stikkord: Avhendingsloven § 3-8, § 4-10, § 4-12. Prisavslag. Bortfall. Retting.

Sammendrag: Krav om prisavslag etter kjøp av leilighet i borettslag. I selgers egenerklæringsskjema ble det gitt uriktige opplysninger om et vanskelig naboforhold. Opplysningene ga inntrykk av at naboen hadde flyttet – hvilket hun ikke hadde. Hun ble imidlertid kastet ut noe senere. Lagmannsretten fant at kjøpers krav om prisavslag bortfalt etter at naboen ikke lenger bodde i gården.

Saksgang: Oslo tingrett TOSLO-2011-139848 – Borgarting lagmannsrett LB-2012-114605 (12-114605ASD-BORG/03). Anke til Høyesterett ikke tillatt fremmet, HR-2014-728-U.

Forfatter: Lagdommer Vincent Galtung, lagdommer Tone Aasgaard, tingrettsdommer Nils Ole Bay.

Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av leilighet. Det sentrale spørsmålet gjelder betydningen av at mangelen – et meget belastende naboforhold – senere bortfalt, ved at den aktuelle naboen ble kastet ut.

A, født 1977, kjøpte i begynnelsen av 2008 en leilighet i —gata 00 på Sagene i Oslo. —gata 00, som er en femetasjes bygård, er sammen med nabobygningen organisert som et borettslag – borettslaget —gata 00. Borettslaget er tilknyttet OBOS og består av i alt 157 andelsleiligheter. Den aktuelle leiligheten – leilighet nr. 118 – er en ettroms leilighet i første etasje.

I juni 2009 flyttet det inn en ny beboer, C, i naboleiligheten – nr. 119. C bodde der sammen med sin voksne sønn. A, som bodde i nr. 118 sammen med sin samboer, var i perioder betydelig plaget av bråk fra nr. 119, i form av høy musikk og banking i veggen. Han har også forklart at C en gang – i februar 2010 – skrev «Dra til helvete» med tusj på inngangsdøren hans. Dette skjedde etter at A hadde inngitt en klage på henne, til styret i borettslaget. A innga i alt tre-fire slike klager, og også andre beboere i gården innga klager på C. Det er uomstridt at politiet i hvert fall én gang rykket ut til Cs leilighet i denne perioden, etter å ha blitt tilkalt av andre beboere. Det er for øvrig opplyst at det gikk litt i perioder, jf. foran, med hensyn til bråk m.v. fra Cs leilighet.

Borettslaget/OBOS sendte i begynnelsen av mars 2010 salgspålegg til C, etter borettslagsloven § 5-22, med pålegg om å selge borettslagsandelen innen tre måneder.

Ved e-post av 8. april 2010 fra styret i borettslaget til A ble sistnevnte orientert om dette. Det ble også opplyst til A at hvis pålegget ikke ble etterkommet, ville andelen bli tvangssolgt – og at det var «umulig å si» hvor lang tid det ville ta før saken var løst.

Kort tid etter dette bestemte A og hans samboer seg for å flytte tilbake til Fredrikstad, der begge etter det opplyste kom fra. A har under ankeforhandlingen forklart at dette var fordi samboeren hadde fått jobb der.

As leilighet ble da, i mai 2010, lagt ut for salg. Megler ved salget var Jens August Larsen, som var en bekjent v A, og som den gang arbeidet i eiendomsmeglerfirmaet Krogsveen AS.

I selgers egenerklæringsskjema datert 6. mai 2010 har A, under spørsmål 17 («Er det andre forhold ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om?»), krysset av for «ja». I kommentarfeltet er det skrevet:

Disputt m/nabo. Borettslaget har ordnet opp.

Egenerklæringsskjemaet var et vedlegg til salgsoppgaven som megler hadde utarbeidet.

A har under ankeforhandlingen forklart at det han hadde i tankene, var salgspålegget som var gitt i begynnelsen av mars – og hvor tremånedersfristen nærmet seg utløp.

B, født 1983, var på visning av leiligheten i slutten av mai 2010. Det er uomstridt at hun på visningen spurte megler nærmere om hva naboproblemet dreide seg om. Det er videre uomstridt at megler opplyste at det gjaldt bråk fra naboleiligheten. Det er imidlertid omtvistet om megler sa at naboen var kastet ut eller bare skulle kastes ut.

Etter en budkonkurranse fikk B tilslaget på leiligheten, for 1.080.000 kroner. Kjøpekontrakt ble undertegnet 10. juni 2010, med overtakelsesdato satt til 28. juni 2010. Det er uomstridt at selger under overtakelsesforretningen ga mer utdypende informasjon om hva hans problemer i forhold til naboen hadde bestått i.

B flyttet inn i leiligheten kort etter. Hun har under ankeforhandlingen forklart at hun på dette tidspunkt trodde at naboen i leilighet nr. 119 hadde flyttet.

Naboen i nr. 119, C, hadde imidlertid ikke flyttet. Herunder hadde hun ikke etterkommet pålegget om å selge borettslagsandelen. Det er opplyst at på grunn av en feil fra borettslaget/OBOS gikk tvangssalgsprosessen ikke videre på dette tidspunkt.

B ble etter hvert oppmerksom på at naboen i leilighet nr. 119 likevel ikke hadde flyttet, som nærmere redegjort for i tingrettens dom. Herunder begynte B fra rundt desember 2010 å bli plaget av bråk fra naboleiligheten, blant annet i form av kraftig banking i veggen midt på natten. Etter hvert mottok hun også skriftlige meldinger/brev som hun til dels oppfattet som truende.

B kontaktet advokat, som i e-post av 2. februar 2011 reklamerte overfor selger, A, ved hans forsikringsselskap Protector Forsikring ASA. Larsen hadde tegnet eierskifteforsikring i dette forsikringsselskapet.

Rett forut for dette, 1. februar 2011, hadde C fått nytt salgspålegg fra borettslaget/OBOS. Samtidig ble det fremsatt begjæring om fravikelse til Oslo byfogdembete, etter borettslagsloven § 5-23. C reiste innvendinger mot fravikelsesbegjæringen.

Ved brev av 1. april 2011 til Protector Forsikring ASA fremsatte B krav om heving av kjøpsavtalen, subsidiært prisavslag m.v.

Noen få dager etter dette fremsatte borettslaget begjæring til Oslo byfogdembete om midlertidig forføyning overfor C, under henvisning til at situasjonen for beboerne – herunder B – var blitt helt akutt. Påstanden i begjæringen var at C skulle forbys adgang til leilighet nr. 119, og borettslaget for øvrig, i perioden frem til leiligheten var blitt tvangssolgt.

Ved byfogdembetets kjennelse av 5. april 2011 ble begjæringen tatt til følge. Dagen etter ble den midlertidige forføyningen (utkastelsen) rent faktisk gjennomført, av namsmannen, og leiligheten ble plombert.

Kort etter dette frafalt B kravet om heving. Hun fastholdt imidlertid kravet om prisavslag.

I brev av 18. april 2011 bestred Protector Forsikring ASA at det var grunnlag for prisavslag. Det ble blant annet vist til at den aktuelle naboen nå var kastet ut, ved den midlertidige forføyningen.

Ved stevning av 31. august 2011 til Oslo tingrett reiste B søksmål mot selger og hans forsikringsselskap, med krav om prisavslag oppad begrenset til 300.000 kroner.

Den 18. oktober 2011 besluttet byfogdembetet tvangssalg av borettslagsandelen til C, etter begjæring fra Oslo kommune – som hadde ytet et pantelån til C ved hennes kjøp av andelen i sin tid. Det er ikke opplyst om også borettslaget på dette tidspunkt hadde fremsatt begjæring om tvangssalg.

Tvangssalget ble endelig avsluttet ved at hjemmelen til andelen 18. juni 2012 ble overført til ny eier.

I søksmålet fra B avsa Oslo tingrett noe forut for dette, 10. mai 2012, dom med slik domsslutning:

1. Protector Forsikring ASA og A dømmes, en for begge og begge for en, til å betale B 120 000 – etthundreogtyvetusen – kroner, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 11. mai 2011 og til betaling skjer.
2. I sakskostnader betaler Protector Forsikring ASA og A, en for begge og begge for en, til B 62 750 – sekstitotusensyvhundreogfemti – kroner, innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av dommen.

Tingretten la til grunn at det forelå en mangel, ved at det var gitt uriktige og ufullstendige opplysninger om den problematiske naboen. Tingretten fant videre at B kunne kreve prisavslag på grunn av mangelen, selv om naboen ikke lenger bodde i gården.

A og Protector Forsikring ASA har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. B har tatt til motmæle.

Ved lagmannsrettens beslutning av 20. august 2012 ble det gitt samtykke til fremme av anken, selv om ankegjenstandens verdi var under 125.000 kroner, jf. tvisteloven § 29-13 første ledd.

Ankeforhandling ble holdt i Borgarting lagmannsretts hus 6. desember 2013. Både A og B møtte og avga partsforklaringer. Videre ble det avhørt to vitner, samt foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

De ankende parter, A og Protector Forsikring ASA, har i korthet gjort gjeldende:
For lagmannsretten bestrides ikke at det i egenerklæringen ble gitt uriktige opplysninger, ved at formuleringen om at borettslaget «har» ordnet opp ga inntrykk av at saken allerede var løst. Det riktige var at det var en pågående, dvs. påbegynt, prosess.

Men selv om det etter dette forelå en mangel, jf. avhendingsloven § 3-8, bestrides at det her er grunnlag for prisavslag etter lovens § 4-12. I og med at naboen er flyttet, foreligger det ikke lenger noe verdiminus ved Bs leilighet.

Selv om utgangspunktet nok er at utmålingen av et prisavslag skal skje etter forholdene på overtakelsestidspunktet, må dette bli annerledes i vår sak – der man må se på situasjonen på «utbedringstidspunktet», dvs. etter at naboen flyttet. Utflyttingen – med plombering av leiligheten – skjedde i begynnelsen av april 2011, dvs. bare ca. to måneder etter Bs reklamasjon i saken. Etter naboens utflytting foreligger det ikke noe verdiminus ved Bs leilighet, og det samme er tilfelle på domstidspunktet.

Prisavslag er således ikke aktuelt, hverken etter avhendingsloven § 4-12 annet ledd om utbedringskostnader eller etter bestemmelsens første ledd om forholdsmessig prisavslag.

Et prisavslag forutsetter at det dreier seg om et varig verdiminus.

Den omstendighet at naboen – C – flyttet ut, kan også sees som en form for «retting» etter avhendingsloven § 4-10. Denne «rettingen» skjedde altså bare ca. to måneder etter at B reklamerte. At det her var borettslaget og ikke selgeren selv som sto for «rettingen», dvs. utkastelsen av C, kan ikke være avgjørende. Også om C hadde flyttet helt frivillig, ville det ha skjedd en form for «retting». Om man i vår sak bruker bestemmelsen i avhendingsloven § 4-10 direkte, eller bare anvender hensynene bak bestemmelsen, får være opp til lagmannsretten å vurdere. Det vises i denne sammenheng til Borgarting lagmannsretts dom av 27. mai 2002 (LB-2001-2270).

B har i dag en kontraktsmessig leilighet. Om hun i en slik situasjon i tillegg skal få et prisavslag, innebærer det en ubegrunnet berikelse.

De ankende parter har lagt ned slik påstand:

1. A og Protector Forsikring ASA frifinnes.
2. B dømmes til å betale sakens fulle omkostninger for begge instanser.

Ankemotparten, B, har i korthet gjort gjeldende:

Hvilket tidspunkt som skal legges til grunn ved utmålingen av et prisavslag, er et annet spørsmål enn om et prisavslagskrav eventuelt er bortfalt på grunn av etterfølgende forhold.

Ut fra bevisførselen må det legges til grunn at korrekte opplysninger om det vanskelige naboforholdet ville ha hatt en betydelig prisdempende effekt ved salget av leiligheten, slik også tingretten kom til.

Prisavslag skal utmåles etter forholdene på avtaletidspunktet. Det er dette som best sikrer balansen i avtaleforholdet. Etterfølgende forhold er her ikke relevante.

Prisavslaget skal i vår sak fastsettes etter avhendingsloven § 4-12 første ledd, slik tingretten korrekt har gjort.

Det bestrides at prisavslagskravet har bortfalt på grunn av etterfølgende forhold, dvs. ved at naboen har flyttet. Bestemmelsen i avhendingsloven § 4-10 om retting kommer ikke til anvendelse. Selger har aldri tilbudt seg å rette – og kunne heller ikke det, idet utkastelse av naboen måtte håndteres av borettslaget. Selger er følgelig ikke fratatt noen rettingsmulighet her.

Subsidiært anføres at anvendelse av avhendingsloven § 4-10 i hvert fall forutsetter at det dreier seg om en fullverdig retting. Utkastelsen av naboen ved midlertidig forføyning var ingen endelig løsning, bare en foreløpig utbedring, dvs. første steg i en prosess. Man hadde ingen sikkerhet for hva som ville bli sluttresultatet.

Den såkalte rettingen, gjennom den midlertidige forføyningen av 5. april 2011, skjedde for øvrig først over to måneder etter Bs reklamasjon – og selgersiden påberopte seg først den midlertidige forføyningen i brev av 18. april 2011. Dette er ikke innen «rimeleg tid», sml. avhendingsloven § 4-10 tredje ledd.

Tingrettens resultat i vår sak er hensiktsmessig og rimelig. Selger kunne lett ha unngått saken, ved å gi korrekte opplysninger i forbindelse med salget – eller ved å vente med å selge til problemet med naboen var blitt endelig løst. Man bør ikke premiere den etterfølgende tilfeldigheten at naboen ble kastet ut.

B har lagt ned slik påstand:

1. Anken forkastes.
2. B tilkjennes sakens kostnader for lagmannsretten.

Lagmannsretten skal bemerke:
For lagmannsretten er det ikke bestridt at det i egenerklæringsskjemaet ble gitt uriktige opplysninger om det vanskelige naboforholdet, jf. avhendingsloven § 3-8, og at det således forelå en mangel. Denne mangelen forelå også på overtakelsestidspunktet – som er det tidspunktet som i utgangspunktet er avgjørende for om det foreligger en mangel, jf avhendingsloven § 3-1 annet ledd første punktum, jf. § 2-4 annet ledd.

Det springende punkt er betydningen av senere inntrufne forhold, ved at den aktuelle naboen – C – ikke lenger bor i gården. Som det fremgår ble hun i første omgang kastet ut gjennom en midlertidig forføyning i april 2011, før leiligheten etter hvert ble tvangssolgt.

De ankende parter har anført at utkastelsen av C kan sees som en form for retting etter avhendingsloven § 4-10. Lagmannsretten bemerker her at denne bestemmelsen gjelder retting fra selgers side. Hvis situasjonen hadde vært at B hadde kjøpt leiligheten direkte av borettslaget, kunne man nok ha sett utkastelsen av C – som borettslaget sto bak – som en form for retting fra selgers side. B kjøpte imidlertid ikke leiligheten sin av borettslaget, men av en andelseier – A. Utkastelsen lå her helt utenfor selgerens kontroll, og lagmannsretten kan da ikke se at bestemmelsen i avhendingsloven § 4-10, om selgers retting, er aktuell.

Den økonomiske realiteten for B, etter utkastelsen av C, er imidlertid den samme uansett om hun hadde kjøpt av borettslaget eller – slik hun gjorde – av en andelseier.

Etter lagmannsrettens oppfatning må man ved vurderingen av spørsmålet om prisavslag se på situasjonen i dag. Forholdet er at det nå – etter at naboen er flyttet – ikke lenger hefter noe verdiminus ved leiligheten. Hvis B skulle selge leiligheten pr. i dag, ville det tidligere naboforholdet ikke ha noen som helst betydning for prisen. Leiligheten er således ikke mangelfull pr. i dag. Den omstendighet at den hadde en mangel en periode, kan ikke gi grunnlag for prisavslag. Dette kan i og for seg sies å ha kommet til uttrykk i ordlyden i avhendingsloven § 4-12 om prisavslag, gjennom innledningsordene: «Har eigedomen mangel …» (lagmannsrettens uthevelse).

Lagmannsretten ser det således slik at mangelen her bortfalt på grunn av den senere utviklingen. Som nevnt dreier det seg om et bortfall på grunn av omstendigheter helt utenfor selgerens kontroll, slik at bestemmelsen om retting i avhendingsloven § 4-10 ikke er relevant. Etter lagmannsrettens syn blir saken i prinsippet å vurdere på samme måte som om naboen hadde flyttet frivillig – eller endog avgått ved døden.

Etter lagmannsrettens oppfatning må man følgelig, ved vurderingen av om det er grunnlag for prisavslag, se på nå-situasjonen, dvs. at det på domstidspunktet må foreligge et aktuelt (varig) verdiminus. Noe annet er at hvis det først er aktuelt med prisavslag, kan det ved utmålingen være aktuelt også å se på kostnadsnivået på et tidligere tidspunkt.

Konsekvensen av lagmannsrettens syn er for så vidt, som fremholdt av B, at utkastelsen av C blir en tilfeldig gevinst for selger – som slipper å betale prisavslag.

Dette kan i og for seg virke urimelig. Det avgjørende må imidlertid være den økonomiske realiteten – dvs. at B i dag har en mangelsfri leilighet.

De ankende parter, selgeren og hans forsikringsselskap, blir etter dette å frifinne.

De ankende parter har vunnet saken og skal i utgangspunktet tilkjennes saksomkostninger av motparten, jf. tvisteloven § 20-2 første og annet ledd.

Lagmannsretten finner imidlertid at «tungtveiende grunner gjør det rimelig» å frita B fra saksomkostningsansvaret, for begge instanser, etter § 20-2 tredje ledd. Lagmannsretten peker særlig på at saken har reist et prinsipielt spørsmål av en viss betydning. Lagmannsretten viser videre til at det nå er erkjent av de ankende parter at det forelå en mangel på det tidspunkt da B reklamerte, 2. februar 2011. Mye kan også tale for at hennes opprinnelige krav om heving av avtalen ville ha ført frem, om naboen ikke var blitt kastet ut kort tid etterpå.

Domsavsigelsen er blitt noe forsinket i forhold til lovens fireukersfrist, jf. tvisteloven § 19-4 femte ledd, hvilket henger sammen med lagmannsrettens meget belastete arbeidssituasjon.

Dommen er enstemmig.
Domsslutning:

1.A og Protector Forsikring ASA frifinnes.

2.Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for tingretten eller for lagmannsretten.

Vi bistår klienter over hele landet.