Dom: Erstatning etter avslutning av husleieavtale

Leietaker i saken inngikk våren 2005 avtale om leie av butikklokaler i Oslo med daværende eier av lokalene. Av leiekontrakten fremgikk det at leieforholdet var fast og uoppsigelig i 7 år regnet fra tiltredelsesdato, for deretter å kunne bli forlenget med ytterligere 3 år, om ikke en av partene først sa opp avtalen. Leieforholdet ble først forlenget frem til høsten 2015, og deretter til høsten 2018.

Høsten 2013 solgte utleier eiendommen som butikklokalene lå i uten at kjøper ble informert om forlengelsen av husleieavtalen. Kjøper var i god tro vedrørende forlengelsen, og den nye eieren var ikke villig til å la leietaker fortsette leieforholdet ut over den opprinnelige sluttdatoen. Dette medførte at husleieavtalen for perioden høsten 2015 til høsten 2018 ble terminert, og at leietaker måtte flytte ut av lokalene.

Tingretten fant det bevist at husleieavtalen var blitt forlenget og at det var inngått en bindende avtale som medførte at utleier var erstatningsansvarlig for leietakeres eventuelle økonomiske tap i tillegg til sakskostnader.

Lagmannsretten la til grunn at utleier var erstatningsansvarlig overfor tidligere leietaker for eventuelle tap som kunne sannsynliggjøres som følge av at husleieavtalen for butikklokalene ble ekstingvert, slik at leietaker måtte flytte ut tre år og tre måneder før avtalen utløp. Kravet bestod i at leietaker hevdet å ha krav på å få erstattet den positive kontraktsinteressen, både for direkte og indirekte tap, erstatning for lidt og fremtidig tap, samt erstatning for tapt driftsoverskudd.

Lagmannsretten viste videre til at det riktige sammenlikningsgrunnlaget ved vurderingen av et eventuelt driftstap, i utgangspunktet måtte være det sannsynlige driftsresultatet i den aktuelle perioden dersom leietakers virksomhet hadde blitt værende i det opprinnelige leide lokalet, og det faktiske driftsresultatet i det nye lokalet som leietaker hadde flyttet til. Nettotapet måtte videre fastsettes skjønnsmessig. Tidligere resultatregnskap, herunder utviklingen i omsetningen før utflyttingen, var også av betydningen ved utmålingen.

Lagmannsretten kom videre til at leietakers estimerte tall fremstod som realistiske og sannsynlige, samt at de var understøttet av tidligere regnskapstall. Tapet for driftsinntektene ble deretter fastsatt skjønnsmessig.

Hva gjaldt tap av inventar samt flyttekostnader, viste lagmannsretten til at virksomheten uansett skulle flytte og at inventaret således kun var en forskuttering av kostnader, i tillegg til at levetiden på inventaret uansett var begrenset. Det ble også for denne erstatningsposten foretatt en skjønnsmessig helhetsvurdering ved utmålingen.

Vi bistår klienter over hele landet.