Dom: Erstatning rettet mot eiendomsmegler og selger

Boligen var i salgsoppgaven beskrevet som en enebolig, og en del av et eierseksjonssameie med to andre boenheter. At boligen var en del av et eierseksjonssameie med 3 andre seksjoner, fremgikk av salgsoppgaven, lest i sammenheng. I tillegg fremgikk det under punktet benevnt «Sameiets eiendom» at «Tomten disponeres av seksjonseierne iht til seksjoneringsbegjæring/vedtekter».

Av sameiets vedtekter fremgikk følgende i § 3

«Bruksenheten må ikke benyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner i sameiet. Grøntareal foran og bak de respektive boliger benyttes eksklusivt av de respektive seksjoner. Alle sameierne har rett til bruk av fellesarealene som tilhører eiendommen. Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i bruk av anleggene som er rettmessig avtalt eller forutsatt. I medhold av sameievedtekter skal seksjon nr 1 ha eksklusiv bruksrett til tomten foran huset».

Kjøper var av den oppfatning at de hadde kjøpt en total, evigvarende bruksrett. Det ble anført at det forelå et solidaransvar mellom eiendomsmegler og selger. Eiendomsmeglerens profesjonsansvar utgjorde det overordnede rettslige grunnlaget, og det forelå et strengt aktsomhetskrav, herunder et omfattende informasjonsansvar.

Grunnlaget for erstatningskravet var at den eksklusive bruksretten for seksjon nummer 1 ikke var evigvarende fordi den kunne endres i samsvar med eierseksjonsloven § 6, og at kjøper ikke ble gjort oppmerksom på dette. Det fysiske omfanget av bruksretten var ikke tema i saken. I likhet med tingretten, oppfattet lagmannsretten det slik at de andre sameierne hadde akseptert at seksjon nummer 1 hadde en eksklusiv bruksrett til tomteområdet foran huset.

Lagmannsretten la til grunn at bestemmelsen om eksklusiv bruksrett i henhold til vedtektene § 3 ble omtalt på visningen, men at spørsmålet om varighet og endring av vedtektene ikke var et tema. Det hadde ikke tidligere vært tvist om bruken, og selger hadde for alle praktiske formål brukt hele tomteområdet eksklusivt i sin eiertid fra 2002/2003, uten at det hadde kommet protester.

Lagmannsretten la videre til grunn at kjøper ikke hadde krav på, med hjemmel i eiendomsmeglings-loven § 6-7 annet ledd nr. 4, at opplysninger om vedtektenes bestemmelser om bruksrett og endring skulle ha vært tatt inn i selve salgsprospektet, og uttalte at dette ikke var en «lovpålagt opplysning». Lagmannsretten kunne i likhet med tingretten heller ikke se at kjøper ikke hadde fått opplysninger de hadde grunn til å regne med å få, jfr. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Videre ble det vist til at det i utgangspunktet gjelder et strengt profesjonsansvar for profesjonsutøvere som blant annet eiendomsmeglere, men likevel slik at det vil være et visst spillerom før adferd som kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende uaktsom.

Vi bistår klienter over hele landet.