Dom: Fuktskader oppstått mellom kontraktsinngåelsen og overtakelsenovertakelsen

Det er ikke uvanlig at kjøper oppdager såkalte skjulte feil og mangler i tiden etter overtakelse hvor vedkommende har bodd i boligen en stund. Ettersom de fleste eiendommer blir solgt med et forbehold i avtalen om at boligen selges «som den er», reguleres mangelstilfeller av avhendingsloven § 3-9.

Et forbehold om at eiendommen selges «som den er» innebærer i realiteten at eiendommen pr. definisjon ikke kan avvike fra det avtalte, fordi forbeholdet innebærer at alle skjulte feil vil være en del av avtalen. Formålet er å frita selger for ansvar for skjulte feil og mangler som måtte være ved eiendommen, og som selger ikke har forutsetninger for å opplyse om på avtaletidspunktet. Ansvaret for skjulte feil og mangler overføres fra selger til kjøper.

Spørsmålet er om forbeholdet gjør seg gjeldende i tilfeller hvor det blir oppdaget feil og mangler etter at det er inngått bindende avtale gjennom bud og aksept, men før kjøper har overtatt eiendommen.

Problemstillingen er ikke direkte regulert i loven, men var nylig oppe i en dom for lagmannsretten (LB-2015-108355). Saken gjaldt kjøp av en leilighet og krav om prisavslag som følge av fuktskader oppstått etter kontraktsinngåelsen og før overtakelsen. Leiligheten var solgt «som den er» med en feil på de to badene, som var skjult for begge parter på avtaletidspunktet. Årsaken til lekkasjen var en kombinasjon av lekkasjer i gårdens røropplegg, og mangelfull utførelse av og tetting ved slukene på badegulvene.

Lagmannsretten redegjorde for tre typetilfeller der problemstillingen er aktuell:

Typetilfelle 1: Hvor det skjer en hendelig skade på en eiendom fri for skjulte mangler («lytefri») etter avtaleinngåelsen, slik at eiendommen ikke fremstår kontraktsmessig på overtakelsestidspunktet. Eksempler på dette er brann, et tre faller ned på taket eller lynnedslag som skader det elektriske anlegget.

Det er selger som har risikoen for at det kan oppstå slike hendelige uhell frem til eiendommen overtas av kjøper, jfr. avhl. § 2-4. For typetilfelle 1 kom derfor lagmannsretten til at formålet med et «som den er»-forbehold ikke gjør seg gjeldende, blant annet fordi selger er nærmest til å unngå eller redusere konsekvensene av det hendelige uhellet. Mangelsvurderingen skjer etter avhendingsloven § 3-1 og vurderingstemaet er hvorvidt det foreligger et misforhold mellom det som er avtalt, og det kjøper har fått.

Typetilfelle 2: Tilfeller hvor det foreligger en fullt utviklet og for begge parter skjult skade på tidspunktet for avtalen som oppdages før overtakelse. Eksempler på dette er råteskade.

For skader som oppstår etter typetilfelle 2 kom lagmannsretten til at disse skal avgjøres på grunnlag av avhendingsloven § 3-9. Retten uttalte i den sammenheng at:

«De hensyn som tilsier at selger skal ha adgang til å ta slike forbehold, gjør seg fullt ut gjeldende. At skaden tilfeldigvis oppdages før overtakelsen, kan ikke være avgjørende.»

For typetilfelle 2 vil det derfor ikke foreligge en mangel ved eiendommen med mindre man oppfyller én av de tre unntakene i avhendingsloven § 3-9. Terskelen for at det skal foreligge en mangel etter avhendingsloven § 3-9 er vesentlig høyere enn etter § 3-1. Etter § 3-1 er det kun krav om et faktisk misforhold, mens etter § 3-9 må det foreligge enten opplysningssvikt eller et utvilsomt misforhold mellom hva kjøper har fått og hva som var påregnelig ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Kjøper vil likevel stå noe sterkere enn hvis forholdet hadde inntruffet etter overtakelse, ved at han kan holde tilbake en forholdsmessig andel av kjøpesummen.

Lagmannsretten kom til at den konkrete sak gjaldt et tredje typetilfelle.

Typetilfelle 3: Tilfeller hvor det foreligger en skjult feil på avtaletidspunktet, men hvor det inntrer et forhold som gjør at feilen materialiserer seg i en skade før overtakelsestidspunktet.

Denne skaden ble sett på som en kombinasjon av typetilfelle 1 og typetilfelle 2, ved at skaden var et resultat av både en plutselig hendelse og en skjult mangel, gjennom en kombinasjon av lekkasjer i gårdens røropplegg og mangelfull utførelse av, og tetting ved, slukene på badegulvene.

Lagmannsretten uttalte at de skadene som vannlekkasjen fra røropplegget forårsaket ikke skulle omfattes av «som det er» forbeholdet. Forholdet ble regulert etter den noe lempeligere terskelen i § 3-1, ikke § 3-9.

Retten begrunnet sitt synspunkt med at skaden ikke ville materialisert seg om det ikke var for at det hendelige uhellet inntraff.

«I vårt tilfelle inntraff imidlertid en plutselig tilstandsendring der en latent svakhet ble utløst og materialiserte seg i skade. En slik plutselig tilstandsendring er det ingen rimelig grunn til at skal omfattes av et «som han er»- forbehold, jf. det som er sagt ovenfor om formålet med et slikt forbehold.»

På samme måte som i typetilfelle 1 redegjorde retten for at selger var nærmest til å forebygge og begrense muligheten for «slike tilstandsendringer» etter avtaleinngåelsen. Lagmannsretten påpekte at selger kunne sikret seg en tidligere risikoovergang hvis det var viktig å overføre risikoen for hendelige skader i perioden mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen. Resultatet ble at leiligheten ikke var kontraktsmessig og selger måtte erstatte utbedringskostnadene.

Dommen forstås likevel slik at det ble solgt en eiendom med en skjult feil, men det som kjøper fikk var en eiendom med en materialisert skade. Avgjørende for resultatet var at skaden materialiserte seg ved et hendelig uhell, til tross for at skaden skrev seg fra en skjult feil. Det er lett å være enig med rettens resonnement, idet resultatet fremstår som rimelig.

Det er likevel ikke umiddelbart klart hva som er forskjellen på typetilfelle 2 og 3. Slik retten beskriver typetilfelle 3 er dette tilfeller hvor det inntrer «et forhold» som gjør at «feilen materialiserer seg til en skade». Av dette kan det fremstå som at skaden i hovedsak skyldes den latente feilen, men med den innsigelse at feilen ikke ville ha materialisert seg om det ikke var for det hendelige uhellet.

Basert på et slikt resonnement er ikke avstanden mellom typetilfelle 2 og 3 så stor. I begge tilfeller foreligger det en skjult mangel på avtaletidspunktet. I den grad den latente svakheten bidro til skadeforholdet, er det også en skjult feil som selger ikke kunne ha opplyst om på forhånd, tilsvarende som for typetilfelle 2. Selv om retten argumenterer for det motsatte, vil det i de tilfeller hvor skaden i størst grad skyldes den latente feilen/svakheten være rimelig å la tilfellet omfattes av «som den er»-forbeholdet i tråd med formålet.

Med en slik distinksjon vil det bli et bevismessig spørsmål om hva som er årsak til skaden. Her kan det trekkes paralleller til erstatningsrettens regler om samvirkende årsaker. Dette kom ikke på spissen, da både selger og kjøper var klare på at skaden oppsto som følge av et hendelig uhell. Om skaden skyldes det hendelige uhellet eller en skjult feil, vil nok i de fleste tilfeller kunne by på tvil. Fremstår det som klart at skaden ikke ville skjedd uten det hendelige uhellet, må man uansett vurdere om det av hensyn til skadeomfanget var av betydning at det forelå en skjult mangel.

Det ville vært mer avklarende for rettstilstanden om alle skulte feil på avtaletidspunktet ble vurdert etter § 3-9, uavhengig av når de manifesterte seg. En slik avklaring ville utvilsomt vært prosessøkonomisk besparende. Rettstilstanden etter lagmannsrettens dom er uklar både mht. hvilke typetilfelle som skal anvendes i den konkrete sak, dernest hva som er årsaken til at en skjult mangel manifesterer seg i en skade.

Vi kan også tenke oss andre tilfeller som aktuelle, som kan være vanskelige å kategorisere inn under ett av de tre typetilfellene lagmannsretten skisserer:

Et hendelig uhell inntreffer etter kontraktsinngåelse og før overtakelsen. Selger utbedrer skaden, ved å sette bygget tilbake i samme stand som før hendelsen inntraff. Senere, og etter overtakelse, oppdager kjøper en mangel i den del av bygget som ble utbedret av selger. Selger har § 3-1 ansvar for skader som kan henføres til skadeutbedringen etter det hendelige uhellet. Selger har videre en plikt til å opplyse om skader og/eller svakheter som oppdages i forbindelse med skadeutbedringen. Men selger vil nok ikke ha et § 3-1 ansvar for senere inntrufne skader som skyldes en «skjult mangel», og som ikke skyldes det hendelige uhellet eller selgers skadeutbedring. Vi står da tilbake med en situasjon der bevisene og årsaksforholdet er avgjørende for om kjøps krav skal løses etter § 3-1 eller § 3-9. Ved en slik bevisvurdering anføres det at dersom selger velger en utbedring som ikke tilfredsstiller dagens forskriftskrav, men velger å tilbakeføre bygget i samme stand som det var i, vil selger lettere kunne holdes ansvarlig da utbedringsarbeidene kan antas å være årsak til den skade som senere manifesterer seg. Selger står nærmest til å bære risikoen for forhold som kan knyttes til en skadeutbedring han er ansvarlig for.

Lagmannsrettens dom er – i skrivende stund – ikke rettskraftig. Det er lite rettspraksis på området og juridisk teori gir heller ingen klar veiledning. Det skal derfor bli spennende å se om saken går til Høyesterett.

Les hele dommen her:

LB-2015-145422

Instans Borgarting lagmannsrett – Dom
Dato: 2016-05-04
Publisert: LB-2015-108355
Stikkord: Fast eiendom. Prisavslag.Mangel. Tilstandsendring. Risikoovergang.

Saken gjelder tvist om prisavslag etter kjøp av leilighet som følge av fuktskader oppstått mellom kontraktsinngåelsen og overtakelsen.

Heidi Elisabeth Nilsen og Geir Ove Molvig Bratlie inngikk 21. mai 2014 avtale om kjøp av en leilighet i Schøningsgate 23 i Oslo for 6 570 000 kroner. Selgerne av leiligheten var Didde Sloth Christensen og Anita Aamodt Enersen. Leiligheten ble solgt «som han er», jf. avhendingslova § 3-9. Ifølge avtalen ble overtakelsestidspunktet satt til 15. august 2014.

På kjøpstidspunktet var Nilsen og Bratlie kjent med at leilighetens to bad var oppført i 1995, og at de ikke tilfredsstilte kravene til gjeldende våtromsnorm. I notatet «Nøkkelinfo om eiendommen» var det opplyst at takstmann og Norsk Fuktskadekontroll hadde søkt etter fukt på baderommene uten å registrere utslag.

Den 29. mai 2014 ble det oppdaget vannlekkasje fra ett av leilighetens to bad ved at eieren av seksjonen under observerte vannskader på himlingen i sin seksjon. Kort tid etter ble det konstatert lekkasje også fra det andre badet.

I perioden juni-juli 2014 innhentet partene rapporter om skadenes årsak og omfang. Fra tingrettens dom side 2-3 gjengis om dette:

Eierseksjonssameiet Schøningsgate 23 engasjerte Total Skadeservice v/ takstmann Dag Holth til å vurdere skadene. I Holths skaderapport 4. juni 2014 heter det om årsaken til skaden:

«Vannlekkasje
Kombinasjonsskade. Utett våtrom som følge av feil oppbygging og lekkasje på avløpsrør i etg skiller som følge av feil materialbruk, og ikke faglig utførelse. …

Ved lekkasjesøk ble det avdekket at det er benyttet byggeplast som membran i begge bad i 5. etg.

Eier av leilighet i 5. etg. er informert om at begge bad i hennes leilighet er å betrakte som utette, og må totalrenoveres. Hun informerer ny eier om dette forholdet.»

Om skadeomfanget heter det:

«Vann har fuktet opp etg skiller med stubloftsleire og gipshimling på soverom, bad og stue i 4. etg. Deler av gipsvegger er også berørt. Vann har vært i kontakt med el anlegg. Endelig skadeomfang blir først kjent når konstruksjoner er avdekket.»

Selgers eierskifteforsikringsselskap Protector Forsikring ASA engasjerte Leisterud Byggkompetanse AS v/ takstmann Ole Leisterud Olsen for å vurdere skadene, årsak og behov for utbedring. I reklamasjonstakst 28. juli 2014 heter det at forholdet ikke var påregnelig, men at forskriftskravene var andre enn dagens. Han konkluderte slik:

«Det er ikke helt klart hvordan oppbyggingen er, men etter undertegnedes vurdering er det mangelfull utførelse og tetting ved slukene. Smøremembranen er ikke avsluttet på tilfredsstillende måte med slukmansjett og smøremembran som er ført helt ned og under klemring.

Her vil det være et lekkasjeproblem, og spesielt om vi får en blokkering i sluk så vannet strømmer over. Dette kan ha skjedd på det ene badet hvor det har vært en lekkasje, i tillegg til lekkasjer i rørsystemet.

Badene har fungert slik de er nå i ca. 14 år uten at det tidligere er påvist noe lekkasjer, i flg. informasjon fra selger.

Forskriftskravet er ikke tilfredsstillende ivaretatt mht. tetthet slik det fremstår rundt slukene, samt ved dørkarmer/terskler etc.»

Om utbedring skriver han:

«Begge slukene kan utbedres lokalt. For å få en bedre løsning for utbedringen anbefales det å legge nytt på gulv i begge dusjsonene. Fjerne eksisterende fliser og legge ny smøremembran med slukmansjett etc. og nye fliser i dusjsoner, tilsvarende eksisterende.

Likeledes gjøre nødvendig tetting ved terskler og inspeksjonsluke for badekar. Utbedringer anbefales å gjøres så snart som mulig, for å hindre at videre bruk vil føre til ytterligere fuktskader.

Undertegnede mener at en totalrenovering av badene ikke er nødvendig for å utbedre manglene.»

Nilsen og Bratlie overtok leiligheten som avtalt, men holdt tilbake 200 000 kroner av kjøpesummen til utbedring av badene. Beløpet står fremdeles på eiendomsmeglers konto.

Kostnadene til utbedring av badene var et omtvistet tema for tingretten. For lagmannsretten er partene imidlertid enige om at utbedringskostnadene – med fradrag for standardforbedring og forlenget levetid inklusive kostnader for kjøpernes leie av annen bolig i utbedringsperioden – utgjør 182 000 kroner. Lagmannsretten ser derfor ikke grunn til å gjøre nærmere rede for kostnadsvurderingene partene har innhentet.

Christensen og Enersen tok ut stevning for Oslo tingrett 12. desember 2014 med krav om utbetaling av tilbakeholdt kjøpesum med tillegg av lovens forsinkelsesrente. Bratlie og Nilsen påsto seg frifunnet mot å betale Christensen og Enersen et beløp fastsatt etter rettens skjønn, subsidiært at Bratlie og Nilsen ble tilkjent et prisavslag fastsatt etter rettens skjønn.

Oslo tingrett avsa 30. april 2015 dom med følgende domsslutning:

For nærmere detaljer om saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Christensen og Enersen har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling er holdt 22. april 2016 i Borgarting lagmannsretts hus. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og ga forklaring. Det ble ikke ført vitner. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken.

De ankende parter, Didde Sloth Christensen og Anita Aamodt Enersen, har i hovedtrekk anført:

Tingretten bygger sin avgjørelse på feil rettsanvendelse.

Saken gjelder i utgangspunktet spørsmålet om kjøpers tilbakeholdsrett etter avhendingslova § 4-15 for skade oppdaget mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen. Tilbakeholdsretten forutsetter at det foreligger en mangel.

Tingretten har riktig lagt til grunn at risikoen for feil og mangler går over på ny eier ved overtakelsen av eiendommen, jf. avhendingslova § 2-4 annet ledd, og at mangelsvurderingen etter § 3-1 annet ledd knytter seg til samme tidspunkt. Tingretten har også tatt riktig utgangspunkt når den legger til grunn at en skade oppstått mellom kontraktsinngåelsen og overtakelsen, skal vurderes etter de alminnelige reglene om mangler. Det er i den videre vurderingen at tingretten tar feil.

Spørsmålet er om eiendommen ved risikoens overgang avviker fra avtalen. Ifølge avtalen punkt 8 ble eierseksjonen solgt i den stand den var ved kjøpers besiktigelse. Avtalen gjør det klart at avvik fra det avtalte skal vurderes etter vilkårene i avhendingslova § 3-9. Tilbakeholdsretten gjelder i tilfeller der kjøper har krav «som følgje av mangelen». I vårt tilfelle må avviket derfor være «vesentlig» for at det skal kunne gjøres gjeldende. Dette endres ikke ved at avviket ble oppdaget før overtakelsen.

Årsaken til vannskaden forelå allerede på avtaletidspunktet og var en skjult mangel. Det er uansett ikke grunn til å skille mellom skjulte feil på avtaletidspunktet som materialiserer seg før overtakelsen, og feil som oppstår i tidsrommet mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen. Også skade etter hendelig uhell, som inntreffer før overtakelsen av en eiendom som er solgt «som han er», skal vurderes etter § 3-9.

Det foreligger ikke mangel ved eiendommen etter § 3-9. Eiendommen var ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Verken det kvalitative eller kvantitative kravet er oppfylt. Kjøperne var kjent med at badene var oppført i 1995 og ikke tilfredsstilte gjeldende våtromsnorm. Forventet levetid for et bad er ca. 20 år. Behovet for vedlikehold var derfor påregnelig. Utbedringskostnadene på 182 000 kroner, fratrukket 50 000 kroner for standardheving, utgjør 1,97 prosent av kjøpesummen, og oppfyller under ingen omstendighet det kvantitative kravet. Det vises til Rt-2010-103.

Selgerne har ikke gitt uriktige opplysninger om eiendommen, og det foreligger ingen mangel etter avhendingslova § 3-8.

Uttalelsen i meglers e-post 5. mai 2014 om at det er membran på badet, er ikke en konkret uriktig opplysning. Uttalelsen sier ikke noe om kvaliteten på membranen, hvordan den er lagt osv. Meglers uttalelse må også ses i lys av det som senere er opplyst om badenes tilstand. I Leisteruds reklamasjonstakst 28. juli 2014 vises det til at det er «smøremembran» under flisene på badegulvene, og i e-post 25. august 2014 viser takstmann Øyvind Solberg både til «smøremembran» og «underliggende membran» på badegulvene.

Tilbakeholdet av 200 000 kroner er urettmessig siden det ikke foreligger en mangel, og selgerne har krav på å få utbetalt beløpet tillagt forsinkelsesrenter fra overtakelsen 15. august 2014 og frem til betaling skjer.

Det er lagt ned slik påstand:

Ankemotpartene, Geir Ove Molvig Bratlie og Heidi Elisabeth Nilsen, har i hovedtrekk anført:

Tingrettens dom er riktig.

Saken gjelder spørsmålet om fordeling av risiko frem til overtakelse. Det følger av avhendingslova, kjøpekontrakten og alminnelige kontraktsrett at selger har risikoen for eiendommen frem til overtakelse. Det innebærer at dersom eiendommen skades eller ødelegges før overtakelse, er det selgers ansvar. En avtale om at eiendommen er solgt «som han er» etter avhendingslova § 3-9, betyr ikke at selger overfører risikoen for feil oppstått før overtakelsen til kjøper. Risikoen for en tilstandsendring i tiden mellom besiktigelsen og overtakelsen påhviler fortsatt selger.

Kjøper har krav på at eiendommen overleveres i kontraktsmessig stand. Som følge av de omfattende feilene som ble avdekket på badene, ble ikke leiligheten overlevert i kontraktsmessig stand slik den fremsto under besiktigelsen. Selgers ansvar gjelder uavhengig av om skaden oppstår som følge av selgers uaktsomme forhold, eller om det er et hendelig uhell. Det har ingen betydning om skaden var påregnelig eller ikke. Ansvaret er objektivt.

Subsidiært anføres det at eiendommen var mangelfull etter avhendingslova § 3-9 jf. § 3-8.

Badene var ved overtakelsen ikke i den stand de var opplyst å være ved besiktigelsen. Selger må identifiseres med megler, og megler opplyste i e-post 5. mai 2014 at det var membran på begge badegulvene. Det er en feil opplysning som har virket inn på avtalen. Gulvene var kun dekket med byggeplast.

Under enhver omstendighet er mangelen vesentlig etter § 3-9 annet punktum. Det avgjørende er om eiendommen samlet sett og etter en konkret vurdering fremstår som i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne regne med. Kvantitative betraktninger har liten betydning. Begge badene måtte totalrenoveres. Bratlie og Nilsen hadde ikke planlagt å gjennomføre en renovering av badene. Utbedringen var svært kostbar, og de kunne ikke flytte inn i leiligheten før fire måneder etter overtakelsen.

Utbedringskostnadene fratrukket standardheving kan etter dette kreves erstattet eller gi grunnlag for prisavslag.

Det er lagt ned slik påstand:

Lagmannsretten har kommet til at anken må forkastes.

I tiden mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen oppsto lekkasjer fra begge leilighetens to bad. Årsaken var en kombinasjon av lekkasjer i gårdens røropplegg og mangelfull utførelse av og tetting ved slukene på badegulvene. Feilen knyttet til slukene materialiserte seg ved at vann rant ned i himlingen i leiligheten under og forårsaket vannskader. Sameiets forsikring har dekket sameiets kostnader til utbedring av fellesareal og av seksjonen under ankemotpartenes leilighet. Tvisten står nå om dekning av kostnader til utbedring av de to badene.

Lagmannsretten legger til grunn at partene er enige om at feilen på badene – knyttet til mangelfull utførelse og tetting ved slukene – var skjult for dem på avtaletidspunktet.

Leiligheten er ifølge kjøpekontrakten § 8 nr. 1 solgt «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9». Det betyr at eiendommen er solgt med «som han er»- forbehold etter avhendingslova § 3-9.

Et «som han er»- forbehold ved eiendomskjøp har som formål å frita selger for ansvar for skjulte feil og mangler som måtte være ved eiendommen, og som selger ikke hadde forutsetninger for å opplyse om på besiktigelses- eller avtaletidspunktet. Forbeholdet innebærer at dersom det senere likevel viser seg at eiendommen har slike feil og mangler, skal dette være kjøpers risiko.

Ved kjøp av fast eiendom går risikoen for eiendommen over på kjøper ved overtakelsen, jf. avhendingslova § 2-4 annet ledd. En avtale om at eiendommen er solgt «som han er», fremskynder ikke risikoens overgang. Overtakelsestidspunktet er også avgjørende for om det foreligger en mangel ved eiendommen, jf. § 3-1 annet ledd.

At risikoen går over på kjøper fra overtakelsestidspunktet, innebærer at kjøpers plikt til å betale hele kjøpesummen ikke faller bort ved at eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av en hendelse selger ikke svarer for, jf. første ledd. Rettsvirkningene for selger dersom han fortsatt har risikoen for eiendommen når den blir skadet, følger ikke direkte av lovens ordlyd, men er omtalt i forarbeidene til § 2-4, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 73:

Føresegnene i fyrste og andre ledd seier ikkje noko om kva slags følgjer det vil kunne ha at vågnaden framleis er på seljaren si hand. Dette vert derimot regulert av reglane om følgjer av avtalebrot. Blir bygningar øydelagt ved ei tilfeldig hending, t d brann, før vågnaden er gått over til kjøparen, vil dette etter tilhøva kunne representere ei forseinking eller ein mangel. Kjøparen vil då kunne gjere gjeldande reglane om avtalebrot i kapittel 4 såfremt dei andre vilkåra for dette er til stades.

Det springende punktet i saken er om «som han er»- forbeholdet skal legges til grunn for vurderingen av skadene som oppsto mellom besiktigelsen/avtaleinngåelsen og overtakelsen. Sagt på en annen måte er spørsmålet om skade oppstått før overtakelsen skal vurderes på samme måte som skade avdekket etter overtakelsen.

Det kan tenkes i alle fall tre typetilfeller der problemstillingen er aktuell hvor skade oppstår mellom besiktigelses-/avtaletidspunktet og overtakelsen:

Etter lagmannsrettens mening vil selger som utgangspunkt ikke kunne påberope et «som han er»- forbehold ved typetilfelle 1. Tilfellet omfattes riktignok av ordlyden i § 3-9, men formålet med bestemmelsen – å gi selger mulighet til å avgrense ansvaret mot skjulte feil og mangler – gjør seg ikke gjeldende. Selgeren av fast eiendom vil dessuten normalt være den nærmeste til å unngå eller redusere konsekvensene av det hendelige uhellet.

Skade som er fullt utviklet på avtaletidspunktet, men som oppdages før overtakelsen (typetilfelle 2), mener lagmannsretten derimot må vurderes etter § 3-9, dersom det er tatt «som han er»-forbehold. De hensyn som tilsier at selger skal ha adgang til å ta slike forbehold, gjør seg fullt ut gjeldende. At skaden tilfeldigvis oppdages før overtakelsen, kan ikke være avgjørende.

Forholdet i saken her faller inn under typetilfelle 3. Slik lagmannsretten ser det, kan avtalen om at leiligheten er solgt «som han er», i dette tilfellet ikke innebære at spørsmålet om skadene etter vannlekkasjene representerer en mangel, skal bedømmes etter § 3-9.

Selv om kjøperne fikk opplyst at badene var utidsmessige og ikke oppfylte våtromsnormen på avtaletidspunktet, kjøpte Bratlie og Nilsen en leilighet med to fungerende bad. På grunn av vannlekkasjene som oppsto etter avtaleinngåelsen, var badene ubrukelige ved overtakelsen. Rett nok må kjøper påregne alminnelig bruk av eiendommen frem til overtakelsen. Forringelse av eiendommen som følge av vanlig slitasje, må derfor være kjøpers risiko. I vårt tilfelle inntraff imidlertid en plutselig tilstandsendring der en latent svakhet ble utløst og materialiserte seg i skade. En slik plutselig tilstandsendring er det ingen rimelig grunn til at skal omfattes av et «som han er»- forbehold, jf. det som er sagt ovenfor om formålet med et slikt forbehold. Lagmannsretten viser også til at avhendingslovas regler om risikoovergang kan fravikes ved avtale, jf. § 1-2 annet ledd annet punktum. Selgerne, Christensen og Enersen, kunne ha sikret seg en tidligere risikoovergang, dersom det var viktig for dem å overføre risikoen for slike hendelige skader i perioden mellom avtaleinngåelsen og overtakelsen til kjøper. Når risikoen, som her, går over ved overtakelsen, og selger bruker eiendommen frem til dette tidspunktet, vil det normalt være selgeren som er nærmest til å forebygge og begrense muligheten for slike tilstandsendringer som oppstår etter avtaleinngåelsen. Også dette tilsier at «som han er»- forbeholdet ikke skal gjelde i et tilfelle som her.

I og med at forbeholdet ikke kommer til anvendelse på skadene som vannlekkasjen forårsaket, må spørsmålet om skadene utgjør en mangel vurderes ut fra hva partene har avtalt om eiendommens krav til kvalitet, utrustning mv., eventuelt supplert med avhendingslovas generelle krav til tilstanden, jf. avhendingslova § 3-1 følgende.

Lagmannsretten finner det klart at leiligheten ikke var kontraktsmessig. Avtalen må forstås slik at badene skulle være i den tilstand de var ved besiktigelsen/avtaleinngåelsen, likevel slik at kjøperne måtte akseptere den forringelse som alminnelig bruk av badene frem til overtakelse innebar. Skadene som vannlekkasjene forårsaket, representerer en forringelse langt ut over dette siste, og skadene utgjør en mangel i avhendingslovas forstand. Bratlie og Nilsen har rett til prisavslag som følge av mangelen, jf. avhendingslova § 4-12.

Lagmannsretten legger til grunn at nødvendige utbedringskostnader utgjør 180 000 kroner, og at det skal trekkes fra 50 000 kroner for standardforbedring og forlenget levetid. Det er enighet mellom partene om at det skal legges til 52 000 kroner til dekning av leie for annen bolig i utbedringsperioden. Prisavslaget utgjør dermed 182 000 kroner. Kjøperne skal følgelig betale selgerne 18 000 kroner av den tilbakeholdte summen på 200 000 kroner.

Anken blir etter dette forkastet.

Ankemotpartene har for lagmannsretten gjort gjeldende krav på forsinkelsesrenter på det tilbakeholdte beløpet. Ankemotpartene ble ikke tilkjent slike forsinkelsesrenter av tingretten. Rentekravet ble for lagmannsretten først fremsatt i sluttinnlegget, noe som er for sent. For at lagmannsretten skulle kunne ta rentekravet til behandling, måtte kravet ha vært fremsatt senest innen den frist som følger § 29-7 tredje ledd, jf. § 29-10 annet ledd, om avledet anke. Denne delen av kravet må derfor avvises.

Bratlie og Nilsen har vunnet saken og har krav på full erstatning for sine sakskostnader, jf. tvisteloven § 20-2 første ledd. Advokat Andersen har inngitt en sakskostnadsoppgave på 166 000 kroner inklusiv merverdiavgift. Det var ikke innvendinger til oppgaven.

Lagmannsretten mener sakskostnadene har vært nødvendige, og at det ut fra sakens betydning har vært rimelig å pådra dem, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd jf. femte ledd. Det er ikke grunn til å anvende unntaksregelen i tvisteloven § 20-2 tredje ledd. Sakskostnader tilkjennes i samsvar med kravet.

På bakgrunn av resultatet lagmannsretten har kommet til, er det ikke grunn til å gjøre endringer i tingrettens sakskostnadsavgjørelse, jf. tvisteloven § 20-9 annet ledd.

Kjennelsen og dommen er enstemmige.

Slutning i kjennelse

Geir Ove Molvig Bratlies og Heidi Elisabeth Nilsens krav om forsinkelsesrenter på tilbakeholdt beløp, avvises.

Domsslutning

Vi bistår klienter over hele landet.