Dom: Krav om prisavslag mot entreprenør

Av den grunn fant lagmannsretten ikke grunn til å legge avgjørende vekt på Rt-2010-103 – en dom der Høyesterett oppstiller normalintervallet for reklamasjon på to til tre måneder og således foretar en vesentlig innstramming av reklamasjonsfristen sammenlignet med hva som var tilfelle før dommen.

I saken anføres det fra ankemotparten at kjøper hadde reklamert for sent som følge av at reklamasjonen ble sendt nesten 5 måneder etter befaring av boligen, og tar utgangspunkt i Høyesteretts standpunkt i ovennevnte dom (Rt-2010-103). I Rt. 2010 s. 103 ble det ansett å være reklamert for sent over mangler idet reklamasjonen ble fremsatt drøyt tre måneder etter at manglene ble oppdaget ved et boligkjøp. Lagmannsretten innleder sin vurdering i nærværende sak med å påpeke at den ser ingen grunn til å skille mellom vurderingen av reklamasjonsfrister etter henholdsvis avhendingsloven og bustadoppføringslova.

Videre vurderer lagmannsretten det slik at normalintervallet på to til tre måneder som Høyesterett har oppstilt, ikke nødvendigvis er utslagsgivende for den konkrete saken. Dette begrunnes bl.a. med at desto kortere tidsforløpet er etter overtakelse desto mindre grunn er det til å stille strenge krav til rask reaksjon fra kjøper. Videre vektlegger lagmannsretten det forhold at kjøper ikke hadde byggfaglig erfaring, samt at det var rimelig at kjøper fikk innhentet en samlet vurdering av boligen fra et profesjonelt takstfirma før det ble reklamerte.

Avslutningsvis fremhever lagmannsretten at Høyesterett i Rt-2010-103 kun gir uttrykk for en normalbetraktning, og at spesielle forhold i den enkelte sak kan gjøre at lengre reaksjonstid før reklamasjonen fremsettes må aksepteres.

INSTANS: Borgarting lagmannsrett – Dom.
DATO: 2011-09-12
DOKNR/PUBLISERT: LB-2010-107787
STIKKORD: Kontraktsforhold. Bustadoppføringslova § 33. Mangler. Prisavslag. Reklamasjon.

Sakens faktiske bakgrunn

Saken gjelder økonomisk oppgjør etter oppføring av enebolig i Son. Ankende part, Margarita Christine Vestheim Thorvaldsen, krever prisavslag for mangler ved boligen. Ankemotparten, Østfoldhus AS (heretter Østfoldhus), krever betaling av sluttvederlag for byggearbeidet.

Thorvaldsen og Østfoldhus inngikk 21. februar 2006 avtale om oppføring av enebolig i Hølen i Vestby. Partene ble enige om tegninger og leveransebeskrivelse. Det avtalte vederlaget var 1 361 500 kroner inkludert merverdiavgift.

Thorvaldsen fikk ikke byggetillatelse i Hølen. Østfoldhus påtok seg å i stedet føre opp boligen i Son i Vestby, men gjorde visse endringer av boligen som følge av at selskapet hadde avsluttet samarbeidet med en underleverandør. Nytt vederlag var 1 428 992 kroner, som var nesten 60 000 kroner lavere enn indeksregulert vederlag etter opprinnelig avtale.

Thorvaldsen fikk byggetillatelse 1. februar 2007. Byggearbeidet pågikk våren 2007. Østfoldhus sendte 2. juli 2007 sluttfaktura på 109 587 til Thorvaldsen for betaling « innen overtakelse ».

Befaring for overtakelse ble holdt 11. juli 2007. Etter anbefaling fra sin konsulent, takstmann Klaus Georg Offenberg, nektet Thorvaldsen å overta bygget. Det var etter Offenbergs oppfatning vesentlige mangler ved bygget, og det var ikke utstedt sluttattest eller midlertidig brukstillatelse. Thorvaldsen betalte derfor ikke sluttfakturaen og flyttet ikke inn.

Østfoldhus, ved daglig leder Knut Bye, sendte 12. juli 2007 overtakelsesprotokoll til Thorvaldsen med oversikt over mangler som selskapet skulle utbedre. Det er uenighet om hvorvidt oversikten er uttømmende. Protokollen lyder slik:

Det vises til befaring for overtakelse 11.07.07. Tilstede var: tiltakshaver Margarita Vestheim og hennes bygningskonsulent Klaus Offenberg. For leverandør møtte Terje Lie Nilsen og Knut Bye. Følgende ble bemerket:
1. Noen pappskott justeres for å få bedre lufting på loft
TILTAK: Blir utbedret 13.07.07
2. Stolper ved inngang ønskes byttet.
TILTAK: T. Lie Nilsen avtaler hvordan og når med M. Vestheim
3. Terreng anlegges med fall fra grunnmur.
TILTAK: Utføres av grunnentreprenør i August. (etter ferien)
4. Blikk under hoveddør er løst.
TILTAK: Blir utbedret 13.07.07
5. Støpt gulv i stue må kontrolleres, og eventuelt sparkles.
TILTAK: Blir kontrollert 13.07.07
6. Dører må justeres.
TILTAK: Blir utbedret 13.07.07
7. Noen sponplateskjøter er ujevne.
TILTAK: Leverandøren tilbyr en kompensasjon for ekstra pussearbeider på kr 2000,- + mva. (avregnes mot sluttfaktura)
8. Klaus Offenberg mener at gulvet på badet har feil anlagt membran og for lite fall mot sluk.
TILTAK: Østfoldhus har tatt dette opp med ansvarlig leverandør, og bestrider dette. Totalt fall fra topp membran ved dørterskel og til sluk er innenfor retningslinjene som sier 2,5 cm. Å få bedre « lokalt » fall til sluket, vanskeliggjøres ved at tiltakshaver har valgt ekstra store fliser (33×33 cm). Membranen og fallet vil bli ekstra kontrollert av flislegger og tømrer den 13.07.07. Samtidig vil også påpekte estetiske feil ved rørgjennomføringer og eventuelle kappefeil bli vurdert og eventuelt utbedret.
9. Etter ekstremt store nedbørsmengder de siste ukene, er det påvist stor fuktighet i luften i bygget. (Ikke så mye i konstruksjonene).
TILTAK: Vi er i tvil om bruk av avfukter i bygget på det nåværende tidspunkt. Vi vil anbefale at tiltakshaver setter på varme (ovner kan lånes av Østfoldhus as), og sørger for god gjennomlufting.
Overnevnte feil og mangler gjorde at Klaus Offenberg anbefalte at tiltakshaver ikke skulle overta boligen. Vi i Østfoldhus er noe i tvil om gehalten i dette, men mener uansett at boligen etter morgendagens utbedringer er i god nok stand til å bli overtatt av tiltakshaver, og dato for overtakelse settes til 13.07.07. Østfoldhus begjærer midlertidig brukstillatelse, og så snart avregnet sluttfaktura er innbetalt vil nøkler bli utlevert, og elektrisitet vil bli tilkoblet. Gjenstående umonterte gulvlister vil bli montert når gulvet er lagt av tiltakshaver.
I korrespondanse senere samme måned fastholdt Thorvaldsen at det forelå mangler, men uten å presisere hva disse gikk ut på. I epost av 24. juli 2007 til Østfoldhus ved Knut Bye varslet hun dagbøter fordi boligen ikke var ferdig til det hun mente var avtalt tid.

Ny befaring av huset ble holdt 8. august 2007. Under befaringen avtalte partene at Østfoldhus – som vederlagsfri tilleggsytelse – skulle legge parkett på enkelte gulv, noe selskapet gjorde kort tid etter. Som motytelse frafalt Thorvaldsen kravet om dagbøter. Det er omtvistet om hun i tillegg fraskrev seg retten til å gjøre gjeldende mangler. Det ble ikke utarbeidet overtakelsesprotokoll eller annen skriftlig dokumentasjon ved denne befaringen.

Thorvaldsen betalte heller ikke nå sluttvederlaget. Hun flyttet likevel inn i boligen i månedsskiftet august/september 2007.

Østfoldhus sendte 9. oktober 2007 purring på sluttvederlaget. Thorvaldsen svarte ved epost 29. oktober 2007, der hun beklaget at det hadde tatt lang tid med tilbakemelding. Hun orienterte samtidig om at « papirene er sendt til advokat som vil komme med en tilbakemelding ».

Ved brev av 5. desember 2007 fra advokat Willy S. Pedersen fikk Østfoldhus oversendt en skaderapport fra Drammen takstsenter AS som er datert 22. november 2007. Rapporten omtaler en rekke forhold som ikke er nevnt i overtakelsesprotokollen fra juli 2007, bl.a. feil ved det elektriske anlegget, ujevnheter i flisene, fukt over himling på bad, løse takplater og at vinduene har tolags- i stedet for trelagsglass. Samlede kostnader til utbedring er i rapporten anslått til 200 000 kroner.

Østfoldhus svarte ved brev av 25. januar 2008. Østfoldhus hevdet der at tvisten om manglene hadde blitt løst i minnelighet ved avtale under befaringen 8. august 2007, slik at Thorvaldsen ikke hadde ytterligere krav. Brevet beskriver den minnelige ordningen slik:

Boligen ble befart, og man var enige om at de fleste tidligere mangler nå var rettet. C. Offenberg tok representantene fra Østfoldhus tilside, og meddelte at M. Vestheim vurderte å stille krav om dagbøter. Han mente at dette ville være uheldig for alle parter, og spurte om « Østfoldhus » var interessert i å komme frem til en minnelig ordning. For å unngå en ressurskrevende rettslig tvist, ble følgende løsning foreslått:
« Østfoldhus forestår innkjøp av parkettunderlag og parkett til alle rom (unntatt rom med fliser på gulv og et soverom hvor parkett allerede var innkjøpt), og legging av all parketten (ca 65m2). G. Espelid bytter 2 stk. fliser på gulv i gang. Maskinentreprenør Ø. Paulsen arronderer terrenget med fall fra grunnmur på boligens vestside så snart Vestheim gir tilbakemelding om at stort tre ved boligens nordvestre hjørne er hugget. Som motytelse betaler M. Vestheim sluttfaktura, og avstår fra krav om dagbøter. »
Overnevnte ble av C. Offenberg forelagt M. Vestheim, som etter samråd med A. Thorvaldsen ga sitt samtykke. Andre feil og mangler ble ikke fremsatt, og eventuelle skjulte feil og mangler blir å behandle i henhold til gjeldende lovverk (1-årsbefaring).
Parkett og fliser ble umiddelbart utført, men etter flere påminnelser fra oss har det ennå ikke kommet tilbakemelding om hugget tre. M. Vestheim har ennå ikke betalt sin faktura.
Brevet er undertegnet av daglig leder Knut Bye. To av underentreprenørene til Østfoldhus, som var tilstede under befaringen, har bekreftet fremstillingen ved å attestere brevet. Også takstmann Offenberg har på et senere tidspunkt, i brev av 18. november 2008, bekreftet at fremstillingen er riktig.

Partene kom imidlertid ikke til enighet, og Thorvaldsen innhentet 21. august 2009 en takstrapport fra OPAK AS der samlet utbedringsbehov ble taksert til 260 000 kroner inkludert merverdiavgift. Østfoldhus har på sin side innhentet en rapport av 27. november 2009 fra Prosjektforum AS der feil som bør utbedres, takseres til 28 000 kroner inkludert merverdiavgift.

Ved stevning av 29. juni 2009 til Moss tingrett reiste Øsfoldhus søksmål mot Thorvaldsen med krav om betaling av sluttvederlag, begrenset oppad etter rettens skjønn til 109 587 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter fra 13. juli 2007. Stevningen ble siden oversendt til Follo tingrett som rett verneting, jf. tvisteloven § 4-4.

Thorvaldsen ga tilsvar der hun påsto seg frifunnet. Hun fremsatte samtidig motkrav om prisavslag fastsatt etter rettens skjønn.

Follo tingrett avsa 9. april 2010 dom der domsslutningen, i rettet versjon, lyder slik:

1. Margarita Vestheim dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å betale sluttvederlag stort kroner 95.587 – nittifemtusenfemhundreogåttisju – til Østfoldhus AS med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 13. juli 2007 og til betaling skjer, jf. forsinkelsesrenteloven § 3 første ledd første punktum.
2. Margarita Vestheim dømmes til innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse å erstatte Østfoldhus AS dets sakskostnader med kroner 75.347 – syttifemtusentrehundreogførtisju – med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer, jf. tvangsloven § 4-1 tredje ledd.
For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Thorvaldsen har i rett tid anket dommen til Borgarting lagmannsrett, og Østfoldhus har gitt tilsvar. Ankeforhandling er holdt 18. og 19. august 2011 i Borgarting lagmannsretts hus. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og ga forklaring. Det ble avhørt seks vitner, hvorav to sakkyndige. Det ble holdt befaring av boligen. Om bevisføringen for øvrig vises det til rettsboken.

Den ankende part, Margarita Christine Vestheim Thorvaldsen, har i hovedtrekk anført:

Thorvaldsen har krav på 250 000 kroner i prisavslag for mangler ved boligen etter bustadoppføringslova § 33, jf. § 25. Prisavslaget tilsvarer kostnadene til retting i henhold til taksten fra OPAK AS. Ettersom motkravet overstiger ankemotpartens krav om sluttvederlag, hadde hun rett til å holde hele sluttvederlaget tilbake, jf. bustadoppføringslova § 31.

Ankemotparten har ikke rettet alle manglene som er omtalt i protokollen av 12. juli 2007. Gulvet og membranen på badet oppfyller ikke kravene i verken byggeforskriften § 8-37 eller våtromsnormen. Videre er terrenget ved grunnmuren ikke utbedret.

Protokollen gir dessuten ingen fullstendig oversikt over påpekte mangler. Protokollen nevner f.eks. ikke feil ved vinduene og ved strømtilkoblingen, som Thorvaldsen hadde gjort gjeldende som mangler. Videre ble ytterligere mangler avdekket etter innflytting høsten 2007.

Ettersom manglene ikke er rettet etter bustadoppføringslova § 32, har Thorvaldsen krav på prisavslag etter § 33.

Thorvaldsen har ikke fraskrevet seg retten til å påberope manglene. Den muntlige avtalen som ble inngått på befaringen 8. august 2007, gikk ut på at hun frafalt dagbøter mot at ankemotparten la parkett. Avtalen omfattet ikke andre forhold enn dagbøter.

Thorvaldsen har reklamert i rett tid. Det ble fra sommeren 2007 reklamert flere ganger både skriftlig og muntlig. Under enhver omstendighet innebærer oversendelsen av takstrapporten 5. desember 2007 rettidig reklamasjon etter bustadoppføringslova § 30.

Thorvaldsen har nedlagt slik påstand:

1. Margarita Vestheim Thorvaldsen frifinnes.
2. Østfoldhus AS idømmes å betale Margarita Vestheim Thorvaldsen prisavslag etter rettens skjønn, oppad begrenset til kr 140 413,-.
3. Margarita Vestheim Thorvaldsen tilkjennes saksomkostninger for begge instanser.

Ankemotparten, Østfoldhus AS, har i hovedtrekk anført:

Det er ikke grunnlag for ankende parts motkrav. Det foreligger ingen mangler som entreprenøren er ansvarlig for, og det er uansett reklamert for sent. Østfoldhus har derfor krav på full betaling av det avtalte sluttvederlaget med tillegg av forsinkelsesrenter fra 13. juli 2007 etter bustadoppføringslova § 46, jf. § 55 og § 59.

Østfoldhus gjør prinsipalt gjeldende at ankende part har frafalt mangelskravene ved muntlig avtale av 8. august 2007. Den minnelige løsningen gikk ut på at ankende part fikk gratis parkett mot å betale hele sluttvederlaget. Østfoldhus har oppfylt sin del av avtalen, men har likevel ikke mottatt sluttvederlag.

Subsidiært anføres at de fleste forholdene ikke utgjør mangler. Badet oppfyller fullt ut byggeforskriftens krav. Våtromsnormens anbefalinger er ikke avtalefestet mellom partene og er derfor uten betydning. Også vinduene oppfyller avtalens krav. At terrenget bak huset ikke er utbedret, skyldes at ankende part ikke har fjernet et tre, slik hun påtok seg å gjøre.

Ankende part har under enhver omstendighet reklamert for sent. Reklamasjon i samsvar med bustadoppføringslova § 30 kom først 5. desember 2007, dvs. nesten fem måneder etter den første befaringen. Det følger av rettspraksis at dette er for sent, jf. Rt-2010-103.

For det tilfellet at lagmannsretten finner grunnlag for prisavslag, gjøres det gjeldende at kravet er uforholdsmessig høyt. Prisavslaget må fastsettes ut fra eventuell verdireduksjon av boligen, og ikke ut fra kostnadene til retting.

Østfoldhus har nedlagt slik påstand:

1. Margarita Vestheim Thorvaldsen dømmes til å betale Østfoldhus AS et beløp fastsatt etter rettens skjønn begrenset oppad til kr 109.587,- med tillegg av den til enhver tid lovbestemte rente fra 13.07.07 til betaling skjer.
2. Østfoldhus AS tilkjennes sakens omkostninger.

Lagmannsretten ser slik på saken:

Kravet fra Østfoldhus om betaling av 109 587 kroner som sluttvederlag er ikke i seg selv omtvistet. Uenigheten gjelder Thorvaldsens motkrav. Spørsmålet er om Thorvaldsen har krav på prisavslag som følge av mangler ved boligen, og om kravet i tilfelle overstiger sluttvederlaget.

Etter bustadoppføringslova § 25 første ledd foreligger det en mangel hvis boligen ikke er i samsvar med de kravene som følger avtalen mellom partene. I vurderingen av hva som er avtalt, må den skriftlige avtalen suppleres med «dei abstrakte krava som byggjer på ei utfylling av avtalen med det som gjeld utan å vere særskilt avtalt », jf. bustadoppføringslova § 7 og Ot.prp.nr.21 (1996-1997) side 61. Det må altså gjøres en helhetlig vurdering av hvilke forventninger forbrukeren var berettiget til å ha til boligen og den faglige utførelsen. Videre må kravene i offentligrettslig regelverk – f.eks. byggtekniske krav – være oppfylt, jf. bustadoppføringslova § 25 annet ledd.

Lagmannsretten vil med dette som utgangspunkt vurdere om de enkelte påberopte forholdene utgjør mangler som gir grunnlag for prisavslag etter bustadoppføringslova § 33.

1. Strømtilførselen

Thorvaldsen har gjort gjeldende som en mangel at trekkerørene for strømkabler i bakken utenfor boligen ble lagt til feil tilkoblingspunkt for strøm, slik at Thorvaldsen måtte sørge for graving og legging av nye trekkerør.

Lagmannsretten er enig med tingretten i at dette ikke utgjør en mangel. Avtalen punkt 6.1.2 om grunnarbeider fastsetter i bokstav f at forbrukeren selv skal sørge for « fremføring av permanente kabler til strøm, telefon og radio/fjernsyn ». Ut fra ordlyden må bestemmelsen forstås slik at alle grunnarbeider som er nødvendig for fremføring av kabler, er forbrukerens ansvar. Det gjelder også gravearbeid og legging av trekkerør eller annen isolasjon.

At det var entreprenøren som la de opprinnelige trekkerørene, er ikke noe avgjørende argument mot denne tolkningen. Lagmannsretten legger etter bevisføringen til grunn at oppgaven ble utført av en underentreprenør som en ren serviceytelse, og ikke fordi Østfoldhus mente seg forpliktet til det.

Thorvaldsen kan derfor ikke kreve prisavslag knyttet til graving og legging av trekkerør.

2. Vinduene

Thorvaldsen har påberopt som en mangel at vinduene i boligen bare har to lag glass, og ikke tre lag som hun mener er avtalt.

I den opprinnelige leveransebeskrivelsen fra 2006, som ble laget for boligprosjektet i Hølen, er det fastsatt at vinduene skal ha « 3-lags super energiglass med argongass ». Det er derfor ikke tvilsomt at det opprinnelig ble avtalt trelagsvinduer.

Den nye leveransebeskrivelsen for boligen i Son sier derimot kun at vinduene skal ha « Energispareglass Super m/argon ». Antall lag med glass er ikke spesifisert. Heller ikke Østfoldhus’ brev av 11. april 2007 til Thorvaldsens advokat, som omtaler endringer av vinduene sammenlignet med den opprinnelige leveransebeskrivelsen, sier noe om at det ville bli benyttet tolags- i stedet for trelagsvinduer.

Lagmannsretten er enig med Thorvaldsen i at Østfoldhus burde ha sørget for at det fremgikk uttrykkelig av avtaledokumentene for boligen i Son at den ville bli bygget med tolagsvinduer. Når dette ikke ble gjort, var Thorvaldsen berettiget til å forvente at den opprinnelige leveransebeskrivelsen lå fast, slik at boligen ville ha trelagsvinduer.

Under en viss tvil har lagmannsretten likevel kommet til at forholdet ikke utgjør en mangel som gir grunnlag for prisavslag. Dette skyldes at det ikke er påvist nevneverdige forskjeller i kvalitet og egenskaper mellom de aktuelle vindustypene. Det er riktignok slik at trelagsvinduer normalt har noe bedre evne til lydisolasjon. Men ut fra bevisføringen legger lagmannsretten til grunn at denne forskjellen kompenseres ved at de nye vinduene har utenpåliggende midtsprosser, og ikke gjennomgående sprosser slik som trelagsvinduene. Dette forbedrer isolasjonsevnen. Eventuelle gjenstående forskjeller mellom avtalt og levert ytelse har neppe praktisk betydning.

Siden Thorvaldsen har fått en likeverdig ytelse som den avtalte, foreligger ingen mangel som kan føre til prisavslag.

Østfoldhus har for øvrig anført at besparelsen ved å benytte tolagsvinduer fullt ut har kommet tiltakshaver til gode ved redusert pris på boligen. Det fremkom ingen ting under bevisføringen som indikerer at dette ikke stemmer.

Thorvaldsen har også fremmet krav om dekning av kostnader til en kontroll som hun ønsker å utføre av tettingen rundt vinduene. Det er imidlertid ikke sannsynliggjort mangler ved tettingen. Det er da ikke rettslig grunnlag for å fremme krav knyttet til denne.

3. Takplatene

Thorvaldsen krever videre prisavslag for festing og overmaling av takplater som har løsnet. Det er ikke omtvistet at forholdet utgjør en mangel, men Østfoldhus har anført at det er reklamert for sent, og at mangelskravet er fraskrevet ved avtale inngått under befaringen 8. august 2007.

Lagmannsretten behandler først anførselen om for sen reklamasjon.

Det følger av bustadoppføringslova § 30 første ledd at forbrukeren må reklamere over en mangel « innen rimelig tid » etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget. Ellers bortfaller retten til å gjøre mangelen gjeldende. Etter forarbeidene er det tilstrekkelig med en såkalt nøytral reklamasjon, dvs. at forbrukeren gir beskjed om hva slags mangel det gjelder, eller hvordan den viser seg. Forbrukeren trenger ikke å fremsette bestemte mangelskrav, slik som retting, heving eller prisavslag, jf. NOU 1992:9 side 77.

Det er ikke bevismessige holdepunkter for at feilene ved takplatene var synlige allerede under de to befaringene i juli og august 2007. Det er derfor ikke grunnlag for å konstatere at Thorvaldsen eller hennes medhjelper, takstmann Offenberg, burde ha oppdaget feilene allerede da. På bakgrunn av bevisføringen må det antas at mangelen først viste seg på et tidspunkt etter at Thorvaldsen flyttet inn i månedskiftet august/september 2007, og at svikten i takplatene gradvis forverret seg utover høsten. Det ble reklamert over forholdet ved rapporten fra Drammen takstsenter AS, som ble sendt til Østfoldhus 5. desember 2007, altså drøyt tre måneder etter innflytting. I rapporten fremheves det som en mangel at « takplatene i stue og kjøkken » har begynt å henge.

Lagmannsretten legger ut fra dette til grunn at det gikk mellom to og tre måneder fra mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget, til Østfoldhus fikk beskjed om forholdet. Spørsmålet er om et slikt tidsforløp ligger innenfor rammen av uttrykket « rimelig tid » i § 30 første ledd.

Til støtte for anførselen om for sen reklamasjon har Østfoldhus påberopt dommen i Rt-2010-103. I denne saken ble det reklamert over mangler ved en bolig drøyt tre måneder etter at manglene ble oppdaget. Høyesterett kom til at dette var for sent. Saken gjaldt kjøp av brukt bolig etter avhendingsloven, men det er liten grunn til at vurderingen skal være vesentlig forskjellig etter bustadoppføringslova.

Lagmannsretten kan ikke se at dommen fra Høyesterett tilsier at det i dette tilfellet er reklamert for sent. Høyesteretts konklusjon bygger på en konkret vurdering av forholdene i den aktuelle saken, som på flere punkter skiller seg fra saken her. Høyesterett la bl.a. vekt på at feilene ble oppdaget mer enn to og et halvt år etter overtakelsen av boligen, noe som ut fra lojalitetshensyn tilsa en desto raskere reklamasjon (avsnitt 69). I vår sak var tidsforløpet etter overtakelsen vesentlig kortere. Da er det ut fra lojalitets- og innrettelseshensyn ikke grunn til å stille like strenge krav om rask reaksjon. I saken for Høyesterett ble det videre vektlagt at kjøperen hadde byggfaglig erfaring (avsnitt 70). Det har ikke Thorvaldsen.

En ytterligere forskjell er at Thorvaldsen – for så vidt gjelder takplatene – nok reklamerte noe raskere etter at feilen ble oppdaget enn kjøperen i saken for Høyesterett.

På bakgrunn av de mange feilene ved boligen som ble avdekket både før og etter innflyttingen høsten 2007, og arten av disse feilene, finner lagmannsretten det uansett rimelig at Thorvaldsen fikk et profesjonelt takstbyrå til å foreta en mer samlet vurdering og gjennomgåelse av boligen før hun reklamerte. Etter omstendighetene må en slik fremgangsmåte, som kun førte til en begrenset forsinkelse av reklamasjonen, anses som hensiktsmessig også sett fra Østfoldhus’ ståsted.

Av samme grunn kan uttalelsen i Høyesteretts dom om at en reklamasjonstid på tre måneder også generelt er « i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere over feil som er blitt oppdaget » (avsnitt 66), ikke være avgjørende i saken her. Som det fremgår av formuleringen, gir Høyesterett kun uttrykk for en normalbetraktning. Spesielle omstendigheter, som foreligger i denne saken, kan gjøre at en lengre reaksjonstid må aksepteres.

Lagmannsretten finner derfor at Thorvaldsen, ved å oversende takstrapporten 5. desember 2007, har reklamert i tide over takplatene.

Lagmannsretten legger i motsetning til tingretten ikke avgjørende vekt på at det i takstrapporten fra 2007 bare reklameres uttrykkelig over takplatene i « stue og kjøkken », og ikke over takplatene i soverommene. Ettersom Østfoldhus har reparert taket på det ene av de to soverommene, forutsetningsvis uten å påberope for sen reklamasjon, kan det reises spørsmål om reklamasjonsinnsigelsen for soverommene har gått tapt etter læren om realitetsdrøftelse, se nærmere Hagstrøm: Obligasjonsrett (2003) side 343 flg. Dette er det imidlertid ikke nødvendig å ta stilling til. Etter lagmannsrettens syn er det avgjørende poenget at prisavslagskravet som Thorvaldsen har fremsatt for retten, ikke er spesifikt knyttet til soverommene. Kravet gjelder takplatene generelt. Om det skulle være reklamert for sent for soverommene, kan det uansett ikke føre til at kravet forkastes også for de øvrige rommene. Konsekvensen må eventuelt bli at kravet reduseres. Men ettersom det gjenstående soverommet utgjør en liten del av samlet areal, måtte et slikt avslag uansett bli beskjedent. De fremlagte kostnadsoverslagene er utpreget skjønnsmessige og gir dårlig grunnlag for å fingradere prisavslaget for hvert enkelt rom.

Etter lagmannsrettens oppfatning får det derfor ikke betydning for resultatet at det i takstrapporten fra 2007 ikke uttrykkelig ble reklamert i forhold til soverommene.

Det gjenstår å ta stilling til om Thorvaldsen har gitt avkall på mangelskravet ved den minnelige ordningen som Østfoldhus hevder ble avtalt under den andre befaringen 8. august 2007. Lagmannsretten finner at dette må besvares benektende. Det følger av Østfoldhus’ egen beskrivelse av avtalen, inntatt i referat av 25. januar 2008, at Thorvaldsen ikke frafalt retten til gjøre gjeldende skjulte feil og mangler. Som det følger av fremstillingen over, må feilen ved takplatene regnes som en slik skjult mangel som ikke kunne avdekkes ved ordinær visuell undersøkelse under befaringen.

Thorvaldsen tilkjennes etter dette et prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene for takplatene, jf. bustadoppføringslova § 33. Avslaget settes skjønnsmessig til 6 000 kroner inkludert merverdiavgift.

4. Terrenget bak boligen

Thorvaldsen har påberopt at arronderingen av terrenget bak boligen utgjør en mangel ved at terrenget faller ned mot husveggen. Thorvaldsen har anført at dette skaper fare for fuktskader og er i strid med forskrift av 22. januar 1997 nr. 33 om krav til byggverk m.m. (byggeforskriften) § 8-37 nr. 2, hvor det er fastsatt at terreng rundt byggverk « skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket når ikke andre tiltak er truffet for å lede bort overflatevann » .

Det er ikke omtvistet at arronderingen av terrenget er mangelfull, og at dette i utgangspunktet er Østfoldhus’ ansvar, jf. leveransebeskrivelsen punkt 1.01, som sier at entreprenøren skal sørge for fylling og grovplanering mot grunnmur. Det er videre ikke bestridt at det foreligger rettidig reklamasjon. Thorvaldsen påberopte mangelen allerede under den første befaringen i juli 2007.

Østfoldhus har imidlertid anført at det på den andre befaringen 8. august 2007 ble avtalt at Thorvaldsen skulle fjerne et tre før Østfoldhus utbedret arronderingen. Østfoldhus fikk ikke beskjed om at treet var fjernet, og selskapet hevder nå at kravet uansett er bortfalt ved passivitet.

Lagmannsretten finner det klart at Østfoldhus’ anførsler ikke kan føre frem. Uavhengig av hva som måtte ha blitt avtalt under befaringen i august 2007, noe partene er uenige om, er det på det rene at treet nå er fjernet. Forutsetningen for å unnlate utbedring av terrenget er derfor ikke lenger til stede. Lagmannsretten ser heller ikke grunnlag for anførselen om bortfall ved passivitet. Thorvaldsen har som nevnt reklamert i tide, og reklamasjonen ble fulgt opp i senere korrespondanse, bl.a. ved hennes oversendelse av de to rapportene fra Drammen takstsenter AS og OPAK AS. Østfoldhus kunne derfor ikke gå ut fra at mangelen ikke ville bli gjort gjeldende, men måtte tvert imot være innforstått med at Thorvaldsen fastholdt kravet.

Thorvaldsen må ut fra dette tilkjennes prisavslag tilsvarende kostnaden med å få mangelen rettet. På bakgrunn av de sakkyndiges overslag settes beløpet skjønnsmessig til 8 000 kroner inkludert merverdiavgift.

5. Badegulvet

Thorvaldsen har påberopt at badegulvet har for liten helning mot sluket. Det er anført at utformingen er i strid med både byggeforskriften § 8-37 nr. 3 og våtromsnormen. Thorvaldsen krever prisavslag til dekning av kostnadene ved å legge gulvet på nytt.

Lagmannsretten har som tingretten kommet til at fallet på badegulvet ikke utgjør en mangel. Det er derfor ikke grunnlag for prisavslag.

Retten vurderer først forholdet til byggeforskriften § 8-37 nr. 3. Bestemmelsen lyder slik:

Bad og vaskerom skal ha sluk. Rom med sluk skal ha gulv med tilstrekkelig fall mot sluk for de deler av gulvet som må antas å bli utsatt for vann regelmessig.
Gulv, vegger og tak som kommer til å bli utsatt for vannsøl, lekkasjevann eller kondens, skal utføres med fuktbestandige overflatematerialer. Bakenforliggende konstruksjoner og rom som kan påvirkes negativt av fukt skal være beskyttet av et vanntett overflatemateriale eller et egnet vanntett skikt. Materialer velges slik at faren for mugg- og soppdannelse er minimal.
Som det fremgår, stiller bestemmelsen ikke konkrete krav til høydeforskjell på badegulv. Bestemmelsen inneholder i stedet et funksjonskrav om at fallet skal være « tilstrekkelig » ut fra vannmengden som gulvet vil bli utsatt for. Funksjonskravet må tolkes og anvendes i lys av det overordnede formålet i § 8-37 nr. 1 om å unngå vannskader og hygieniske problemer. Høydeforskjellen må være forsvarlig ut fra dette formålet.

Ved rettens befaring av boligen ble høydeforskjellen mellom sluket og overkanten av gulvet ved døren målt til ca. tre mm. Gulvet er altså tilnærmet flatt.

De to sakkyndige vitnene som ga forklaring under befaringen, var uenige om hvorvidt det var tilstrekkelig fall på gulvet. Ingeniør Bernt Stordahl fra Prosjektforum AS mente at gulvet var forsvarlig utformet, mens spesialrådgiver Ole Christian Semb fra OPAK AS var av motsatt oppfatning. Semb viste særlig til faren for vannskader ved større lekkasjer.

Lagmannsretten slutter seg til ingeniør Stordahls syn og har etter en konkret vurdering kommet til at byggeforskriftens krav er oppfylt. Retten viser særlig til at badet er innredet med dusjkabinett, som har eget sluk. Med denne innredningen, som ble bestemt før gulvet ble lagt, vil vannmengden på gulvet normalt være svært begrenset. Vesentlig fall mot sluket er da ikke nødvendig for å oppfylle forskriftens krav. Det er for øvrig ikke meldt om problemer i de om lag fire årene som badet har vært i bruk.

Spesialrådgiver Semb synes for sin del å bygge på en forsvarlighetsstandard som er strengere enn byggeforskriftens minstekrav. Forskriften krever ikke at høydeforskjellen skal utformes med sikte på ekstraordinære vannlekkasjer. Som det følger av ordlyden, er det tilstrekkelig å lage fall på de delene av gulvet som « regelmessig » utsettes for vann. Det synes dessuten klart at dersom det oppstår store lekkasjer, vil også dagens helningsgrad sikre relativt god avrenning. Videre vil membranen på gulvet, som er ført et stykke opp på veggen og dørterskelen, gi beskyttelse.

Lagmannsretten legger derfor til grunn at helningen på badegulvet ikke er strid med byggeforskriften § 8-37 nr. 3.

Thorvaldsen har også påberopt som mangel at byggebransjens våtromsnorm er brutt. Våtromsnormen stiller strengere og mer detaljerte krav til høydeforskjell enn byggeforskriften.

Heller ikke denne anførselen kan føre frem. Ifølge våtromsnormen skal badegulvet falle minst 25 mm mot sluket. Det er på det rene at dette kravet ikke er oppfylt. Men det er ikke ensbetydende med at det foreligger en mangel. Våtromsnormen er en frivillig bransjestandard. For at den skal være bindende for entreprenøren, må det være særskilt avtalt.

Lagmannsretten kan ikke se at det i denne saken er avtalt eller forutsatt at våtromsnormen skal følges. I leveransebeskrivelsen fra Østfoldhus, som er del av avtalen, heter det i punkt 2.7 at « der tiltakshaverens egen entreprenør forestår planlegging og utførelse av våtrom, bør ‘våtromsnormens’ krav følges ». Det følger av denne uttrykksmåten at våtromsnormen er retningsgivende, men ikke bindende ved utføringen av arbeidet, jf. ordet « bør ». At våtromsnormen ikke er fulgt, er derfor ikke i seg selv nok til å konstatere en mangel, iallfall ikke dersom det gis en saklig forklaring på avviket.

Avviket er i dette tilfellet bl.a. forklart med at tiltakshaver valgte ekstra store gulvfliser (33×33 cm). De sakkyndige var enige om at slike fliser gjør det vanskelig å lage vesentlig fall mot sluket.

Konklusjonen blir etter dette at avviket fra våtromsnormen ikke utgjør en mangel. Thorvaldsen har derfor ikke krav på prisavslag.

6. Vannrør på badet

Når det gjelder badet, har Thorvaldsen også påberopt som mangel at det ikke er membranhylse og mansjett på et vannrør som er ført opp gjennom badegulvet. Østfoldhus har anført at eksisterende tetting er tilstrekkelig.

På bakgrunn av bevisførselen – særlig vitneforklaringen fra spesialrådgiver Semb, som har undersøkt badet grundig – anser lagmannsretten det som sannsynliggjort at området rundt vannrøret ikke er forsvarlig tettet, jf. byggeforskriften § 8-37 nr. 3 annet ledd. Det foreligger derfor en mangel, jf bustadoppføringslova § 25 annet ledd første punktum.

Mangelen ble først avdekket ved innhentingen av takstrapporten fra OPAK AS i 2009, som ble lagt frem for Østfoldhus som bilag til Thorvaldsens tilsvar til tingretten. Det er ikke grunnlag for å konstatere at feilen burde ha blitt oppdaget tidligere. Reklamasjonen anses derfor rettidig. Av tilsvarende grunner omfattes mangelen heller ikke av den påberopte minnelige ordningen fra befaringen i august 2007. Denne avtalen omfattet som nevnt ikke skjulte feil og mangler.

Thorvaldsen må etter dette tilkjennes et skjønnsmessig beløp til utbedring av området rundt vannrøret. Det vil være åpenbart uforholdsmessig å legge hele badegulvet på nytt, jf. § 33 annet ledd annet punktum.

Prisavslaget settes skjønnsmessig til 5 000 kroner inkludert merverdiavgift.

7. Feil ved det elektriske anlegget

Thorvaldsen har anført at det er mangler ved det elektriske anlegget i boligen. Mangelen viser seg ved at sikringer går jevnlig, og at enkelte strømkretser har sluttet å virke. Blant annet er deler av lysanlegget på kjøkkenet og enkelte varmekabler i stua uvirksomme. Thorvaldsen krever i første omgang dekket kostnadene til å kartlegge manglene.

Lagmannsretten finner det etter befaringen overveiende sannsynlig at det er iboende mangler ved det elektriske anlegget. En elektriker tilknyttet Østfoldhus gjorde i tråd med dette et retteforsøk høsten 2007. Problemet ble imidlertid ikke løst fullt ut, og arten og omfanget av mangelen er fortsatt uavklart.

Lagmannsretten legger til grunn at Thorvaldsen som utgangspunkt har krav på å få rettet manglene ved det elektriske anlegget. Som ledd i rettingen er det – som begge de sakkyndige har påpekt – nødvendig å foreta en kontroll av anlegget for å kartlegge manglene. Utgifter til kartlegging av manglene regnes som del av rettekostnaden som entreprenøren må bære, jf. bustadoppføringslova § 32 fjerde ledd annet punktum og NOU 1992:9 side 80.

Thorvaldsen har derfor i utgangspunktet krav på et prisavslag som tilsvarer kartleggingskostnadene, jf. § 33.

Thorvaldsen kan ikke anses å ha frafalt kravet ved den minnelige ordningen som Østfoldhus hevder ble avtalt 8. august 2007. Det er også her tale om en skjult mangel som først viste seg etter at Thorvaldsen tok boligen i bruk høsten 2007. Lagmannsretten finner videre at rapporten fra Drammen takstsenter AS, som ble oversendt Østfoldhus 5. desember 2007, innebærer rettidig reklamasjon. Det vises her til tingrettens vurderinger, som lagmannsretten slutter seg til.

Thorvaldsen har ut fra dette krav på å få dekket kostnadene til kartlegging av manglene. Prisavslaget settes skjønnsmessig til 7 000 kroner inkludert merverdiavgift.

Lagmannsretten understreker at det tilkjente beløpet ikke inkluderer utgifter til selve utbedringen, som foreløpig ikke kan tallfestes. Thorvaldsen må eventuelt fremme et eget krav om dette senere.

8. Kilrennen

Thorvaldsen har videre anført som en mangel at kilrennen på taket av boligen er montert for langt ut, slik at regnvann føres utenfor takrennen ved kraftig nedbør.

I rapportene fra Drammen takstsenter AS og OPAK AS er det fremholdt at kilrennen bør utbedres. Lagmannsretten slutter seg til dette og legger i likhet med tingretten til grunn at forholdet utgjør et avvik fra den standarden på byggearbeidet som Thorvaldsen var berettiget til å forvente, slik at det foreligger en mangel etter bustadoppføringslova § 25 første ledd, jf. § 7. Lagmannsrettens konklusjon bygger på en konkret vurdering der det er lagt vekt på at feilmonteringen fører til merkbare ulemper i form av vanndammer og isdannelser ved inngangspartiet.

Det kan ikke legges til grunn at Thorvaldsen burde ha blitt oppmerksom på mangelen før hun flyttet inn. Hun må derimot ha blitt kjent med forholdet et stykke ut på høsten 2007. I tråd med synspunktene i punkt 3 ovenfor må oversendelsen 5. desember 2007 av rapporten fra Drammen takstsenter AS anses som rettidig reklamasjon.

Ettersom feilen ved kilrennen ikke kunne forventes avdekket ved vanlig undersøkelse, men først viste seg etter en tids bruk av boligen, må feilen regnes som en skjult mangel som ikke omfattes av den påberopte minnelige ordningen fra befaringen i august 2007.

Thorvaldsen har derfor krav på å få dekket kostnadene til utbedring av kilrennen. Beløpet settes skjønnsmessig til 2 000 kroner inkludert merverdiavgift.

9. Ytterdøren

Thorvaldsen krever prisavslag for justering av ytterdøren, som er utett.

Under befaringen ble det påvist en sprekk under ytterdøren. Sprekken, som retten anslår til nesten én cm, er lett synlig ved at dagslys siver inn ved dørterskelen. Det er ikke bestridt at forholdet er en mangel. Østfoldhus har imidlertid anført at det er reklamert for sent ved at forholdet ikke ble påpekt før i oversendelsen 5. desember 2007 av rapporten fra Drammen takstsenter AS.

Denne anførselen kan ikke føre frem. Det følger av overtakelsesprotokollen av 12. juli 2007 at tiltakshaver ved den første befaringen av boligen påpekte både at beslaget under ytterdøren måtte utbedres, og at dører måtte justeres. Det fremkom i vitneforklaringene for lagmannsretten at den siste påpekningen omfattet dører i hele huset. Lagmannsretten finner at disse påpekningene samlet må anses som tilstrekkelig reklamasjon også i forhold til sprekken under ytterdøren. Dette gjelder særlig når det tas i betraktning at Østfoldhus, eller en underentreprenør som selskapet svarer for, nødvendigvis må ha blitt klar over sprekken senest da beslaget ved dørterskelen ble reparert. Entreprenøren måtte da åpenbart forstå at tiltakshaver ønsket at også denne feilen ble utbedret. Det er ikke påberopt – og heller ikke bevismessige holdepunkter for – at sprekken har oppstått på et senere tidspunkt.

Lagmannsretten legger derfor til grunn at det er reklamert i tide.

Mangelskravet kan heller ikke anses fraskrevet ved den muntlige avtalen som Østfoldhus hevder ble inngått under befaringen i august 2007. Ifølge vitneforklaringen fra takstmann Offenberg, som bisto Thorvaldsen under befaringen, omfattet denne avtalen ikke feil som skulle rettes etter den første befaringen i juli 2007. Sprekken ved døren må som nevnt regnes som en slik feil.

Thorvaldsen tilkjennes derfor et skjønnsmessig prisavslag på 800 kroner inkludert merverdiavgift for justering av ytterdøren.

10. Gulvflisene

Thorvaldsen har gjort gjeldende som mangel at gulvflisene på kjøkkenet og i gangen er lagt med for store høydeforskjeller, slik at gulvet har blitt ujevnt.

De sakkyndige var uenige om hvilken av de veiledende normene for høydeforskjell i NS 3420 som i fravær av uttrykkelig avtaleregulering bør legges til grunn for mangelsvurderingen. Ingeniør Bernt Stordahl oppga 2 mm som retningsgivende norm, mens spesialrådgiver Ole Christian Semb mente at spranget mellom flisene ikke burde overskride 1,2 mm. De sakkyndige var likevel enige om at normen var overskredet for enkelte av flisene.

Under befaringen ble det påvist et overflateavvik på 3-4 mm mellom flisene et par steder på kjøkkengulvet. En så stor høydeforskjell er merkbar ved normal gange over gulvet og utgjør etter lagmannsrettens oppfatning et avvik fra tiltakshavers berettigede forventninger til byggearbeidets kvalitet og utførelse. Når det gjelder disse stedene på gulvet, foreligger derfor en mangel etter bustadoppføringslova § 25 første ledd, jf. § 7.

Lagmannsrettens kan derimot ikke se at overflateavviket på gulvet som helhet er utenfor rammen av det akseptable. Thorvaldsens krav om prisavslag for utbedring av hele gulvet på kjøkkenet og i gangen kan derfor ikke føre frem. Prisavslaget må avgrenses til å gjelde deler av kjøkkengulvet.

Når det gjelder spørsmålet om reklamasjon, må det etter bevisføringen legges til grunn at Thorvaldsen påpekte ujevnheter i gulvet under befaringen 8. august 2007, og at Østfoldhus ved avtale samme dag påtok seg å gjøre visse utbedringsarbeider på flisene. Dette innebærer at Østfoldhus ikke nå kan påberope for sen reklamasjon. Manglene ved flisene er for øvrig også fremhevet i rapporten fra Drammen takstsenter AS.

Partene er imidlertid uenige om hva som nærmere ble avtalt under befaringen i august 2007. Østfoldhus anfører at selskapet skulle bytte to fliser på gulvet i gangen, og at Thorvaldsen fraskrev seg retten til ytterligere utbedringer av flisene. Dette er i samsvar med Østfoldhus’ referat av 25. januar 2008 fra befaringen.

Referatet er imidlertid skrevet nesten et halvt år etter at befaringen fant sted, og innholdet er bestridt av Thorvaldsen, som hevder å ikke ha fraskrevet seg krav for andre deler av gulvet.

Lagmannsretten har under en viss tvil kommet til at Østfoldhus, som profesjonell aktør, må bære risikoen for den uklarheten som har oppstått om avtalens innhold. Uklarheten kunne enkelt ha vært unngått hvis Østfoldhus hadde utarbeidet overtakelsesprotokoll eller sørget for skriftlig avtale i forbindelse med befaringen. På bakgrunn av det anstrengte forholdet mellom partene hadde selskapet en klar oppfordring til – og egeninteresse i – å sikre bevis for avtalens innhold.

Det kan etter dette ikke anses tilstrekkelig dokumentert at Thorvaldsen har fraskrevet seg retten til utbedringer av fliser som ikke er omtalt i nevnte referat.

Prisavslaget for utbedring av fliser på kjøkkengulvet settes skjønnsmessig til 5 000 kroner inkludert merverdiavgift.

11. Fuktskader på himlingen på badet

Thorvaldsen har påberopt at det er tegn til fuktskader på himlingen på badet. Årsaken er en lekkasje i ventilasjonskanalen som oppsto i byggetiden, og som entreprenøren utbedret av eget initiativ. Det er ikke bestridt at forholdet utgjør en mangel, men Østfoldhus har anført at det er reklamert for sent.

Det er etter bevisførselen uklart når fuktskaden på himlingen ble synlig ved at malingen ble misfarget. Som tidligere nevnt finner lagmannsretten uansett at Thorvaldsen – ut fra de spesielle omstendighetene i saken – var berettiget til å vente med å reklamere til det var innhentet en samlet vurdering fra Drammen takstsenter AS. Det foreligger derfor rettidig reklamasjon. Kravet kan ikke anses frafalt ved den påberopte avtalen fra befaringen 8. august 2007, se drøftelsen i punkt 10 ovenfor.

Prisavslaget settes skjønnsmessig til 2 500 kroner inkludert merverdiavgift.

12. Østfoldhus’ krav om sluttvederlag

Som det fremgår ovenfor, har lagmannsretten kommet til at Thorvaldsen har krav på prisavslag for i alt åtte mangler ved boligen. Samlet prisavslag utgjør 36 300 kroner inkludert merverdiavgift. Dette beløpet må komme til fradrag i Østfoldhus’ krav om betaling av 109 587 kroner i sluttvederlag.

Restbeløpet på 73 287 kroner inkludert merverdiavgift tilkjennes Østfoldhus som sluttvederlag. Thorvaldsens tilbakehold av dette beløpet må regnes som betalingsmislighold, jf. bustadoppføringslova § 31, som kun gir rett til å holde tilbake « så mykje av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet vert dekt », se også NOU 1992:9 side 78. Østfoldhus har derfor krav på forsinkelsesrenter av restbeløpet regnet fra forfallstidspunktet, jf. § 46 og § 59.

I sluttfakturaen er forfall satt til tidspunktet for overtakelse. Østfoldhus har anført at det forelå plikt til overtakelse to dager etter den første befaringen i juli 2007, slik at forsinkelsesrenter løper fra 13. juli 2007. Det er lagmannsretten ikke enig i. Ved den første befaringen forelå en rekke mangler, og det fremgår av overtakelsesprotokollen at Østfoldhus godtok at disse skulle utbedres før overtakelse. Det nye overtakelsestidspunktet, 13. juli 2007, synes å være ensidig fastsatt av Østfoldhus, uten at reglene i bustadoppføringslova § 15 er fulgt, og kan ikke anses bindende for Thorvaldsen.

Overtakelsestidspunktet må i stedet settes til 8. august 2007, da den andre befaringen fant sted. Forsinkelsesrenter løper fra dette tidspunktet.

13. Saksomkostninger

Østfoldhus har blitt tilkjent om lag to tredjedeler av det beløpet på 109 587 som selskapet nedla påstand om for lagmannsretten. Selskapet kan med dette ikke anses å ha fått medhold fullt ut eller i det vesentlige. Det er derfor ikke grunnlag for å tilkjenne sakskostnader etter tvisteloven § 20-2 første ledd, jf. annet ledd. Konklusjonen underbygges av at Thorvaldsen har fått medhold i en rekke enkeltposter, som riktignok gjelder relativt beskjedne beløp, men som likevel utgjorde en vesentlig del av tvisten for lagmannsretten, jf. Rt-2010-727 og Skoghøy: Ansvar for saksomkostninger i sivile tvister, Lov og Rett 2011 nr. 3, på side 115-116.

Lagmannsretten finner videre at det ikke foreligger « tungtveiende grunner » til å tilkjenne saksomkostninger etter unntaket i tvisteloven § 20-3. At Østfoldhus før saksanlegget visstnok tilbød et forlik til en verdi av 28 000 kroner, kan ikke i seg selv være tilstrekkelig. Saken har reist skjønnsmessige spørsmål som de sakkyndige til dels har vært uenige om, og det var grunn for Thorvaldsen til å få saken prøvd. Også styrkeforholdet mellom partene taler mot å anvende unntaket.

Av tilsvarende grunner tilkjennes heller ikke saksomkostninger for tingretten, jf. tvisteloven § 20-9 annet ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Margarita Christine Vestheim Thorvaldsen dømmes til innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom å betale 73.287 – søttitretusentohundreogåttisju – kroner til Østfoldhus AS med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 8. august 2007 og til betaling skjer.
2. Sakskostnader for tingretten og lagmannsretten tilkjennes ikke.

Andre dommer:

• Mangel som oppdages før overtakelse?
• Prisavslag for mangler på bad
• Mangelfulle opplysninger om ufaglært arbeid
• Mangler ved dreneringssystemet
• Prisavslag for parkeringsplasser
• Fengselsstraff for å bygge uten godkjenning
• Tapsberegningsplikt ved dekningssalg
• Erstatning mot eiendomsmegler og selger

Vi bistår klienter over hele landet.