Dom: Mangelfulle opplysninger om ufaglært arbeid

Den aktuelle leiligheten ble solgt i oktober 2010. I egenerklæringsskjemaet som ble fremlagt ved salget hadde selger krysset av for «ja» på spørsmål om at det var utført arbeid på bad, herunder oppussing, siste 5 år» og videre krysset av for at arbeidet var utført av faglært person og vist til Oslo Rørservice.

Da kjøper i september 2011 lekte med sin datter på badet falt datteren mot en badevegg, og puss falt ned fra en flisefuge, samt at det ble oppdaget at det var sprekker i flisene flere steder, og at flere fliser bulet ut fra veggen. Det ble reklamert overfor selger den 10. november 2011.

Kjøperen gikk til søksmål med krav om prisavslag og erstatning oppad begrenset til 368 750 kroner, men fikk ikke medhold i tingretten og ble dømt til å betale motpartens sakskostnader. Saken ble anket inn for lagmannsretten.

Hovedregelen om mangelfulle opplysninger fremgår av avhendingsloven § 3-7, hvor utgangspunktet er at eiendommen anses å ha mangel i de tilfeller hvor kjøperen ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til. Dette gjelder imidlertid kun dersom dette var opplysninger som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og når det må antas at det har virket inn på avtalen at disse opplysningene ikke ble gitt. Bestemmelsen regulerer selgers opplysningsplikt og innebærer en plikt for selger til å gi informasjon om negative omstendigheter ved eiendommen.

Partene var i saken enige om at flisleggingen av baderomsveggene var utført på en uforsvarlig måte som har ført til at fliser har begynt å løsne og hovedspørsmålet for lagmannsretten var om dette utgjorde en mangelfull opplysning, jf. avhendingsloven § 3-7, idet det ikke forelå noen mangel vedrørende baderomsgulvet.

Lagmannsretten legger til grunn at selv om det ikke var oppgitt et konkret firma eller person i forhold til egenerklæringsskjemaet vedørende utførelsen av flisleggingsarbeidene, så utgjorde en naturlig forståelse av avkryssingen i egenerklæringsskjemaet at det bare ble benyttet faglært arbeidskraft. Videre la lagmannsretten til grunn at det ikke var holdepunkter for at den personen som selger inngikk muntlig avtale med for å legge flisene var faglært. Det måtte videre fremstå som høyst uklart for selger om vedkommende person var faglært eller hadde bred erfaring på området, og det var ingen garanti for at vedkommende var faglært at personen var formidlet gjennom en plakat i et lokalt malerfirma. Etter dette kom lagmannsretten til at selger var sterkt å bebreide for at han krysset av i egenerklæringsskjemaet slik han gjorde og heller ikke på annen måte ga opplysninger eller tok forbehold om usikkerhet om hvorvidt håndverkeren var faglært. Det forelå etter dette en mangelfull opplysning i relasjon til avhendingsloven § 3-7, og det ble ansett som klart at dette kunne hatt betydning for inngåelse av kjøpekontrakten. Prisavslaget ble fastsatt til 80 000 kroner tilsvarende utbedringskostnadene og erstatningen til 10 000 kroner for kostnader til takstrapport.

Dommen slår fast at selger bærer risikoen for at opplysninger som gis i egenerklæringsskjemaet er riktige, og at dersom det er tvil om vedkommende som har utført arbeid har tilstrekkelige kvalifikasjoner, så må det tas forbehold om dette i salgsdokumentasjonen. Selger skulle i denne saken med andre ord forstått at håndverkeren ikke kunne være faglært.

Dommen i sin helhet følger nedenfor.

Instans: Borgarting lagmannsrett – Dom

Dato: 2014-06-23

Publisert: LB-2013-122742

Stikkord: Avhendingsloven § 4-12, jf. § 3-9, § 3-7 og § 3-8. Prisavslag og erstatning.

Sammendrag: Kjøper ble gitt prisavslag og erstatning for mangelfull flislegging av vegger i et bad i eldre bygård. Flisleggingen av gulvet ble ikke ansett mangelfull. Det var grunn til å bebreide selger for ikke å ha gitt opplysning om at arbeidet var utført av en person som sannsynligvis var ufaglært.

Saksgang: Oslo tingrett TOSLO-2012-162141 – Borgarting lagmannsrett LB-2013-122742 (13-122742ASD-BORG/01).

Forfatter: Lagdommer Anne Austbø, lagdommer Petter Chr. Sogn, lagdommer Kyrre Grimstad.

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av leilighet, jf. avhendingsloven § 4-12, jf. § 3-9, § 3-7 og § 3-8.

Sakens bakgrunn:

Helge Hovland og Elisabeth K. Andersen inngikk 21. oktober 2010 kjøpekontrakt med Olav Brevik og Kari Østberg om kjøp av en loftsleilighet i Thorvald Meyersgate 81 i Oslo for 2,9 mill. kroner.

I prospektet var det blant annet gitt opplysning om «Baderom som er delikat flislagt i 2009, det ble samtidig byttet servant/innredning dusjkabinett og wc». I takst av 31. august 2010 er blant annet uttalt: «Iflg. eier er det etablert tetteskikt/membran på bad.» I et egenerklæringsskjema til eierskifteforsikringsselskapet hadde selgerne skrevet følgende under «kjenner du til om det har vært feil tilknyttet våtrommene»: «Ja, sprukken vannrør, sprekk i flis». På spørsmålet «kjenner du til om det er utført arbeid på bad, herunder oppussing, siste 5 år» ble det svart «Ja, flislegging, reparert vannrør» og det var krysset av for at arbeidet var utført av faglært person og vist til Oslo Rørservice.

Leiligheten ble overtatt i desember 2010. Da Elisabeth Andersen i september 2011 lekte med sin datter på badet falt datteren mot en badevegg, og det lød en skrapelyd idet puss falt ned fra en flisefuge. Andersen oppdaget dessuten at det var sprekker i flisene flere steder, og flere fliser bulet ut fra veggen. Det ble reklamert overfor selgerne 10. november 2011.

Hovland og Andersen tok kontakt med mekleren og etter hvert også takstmann Arne Martin Hoel. Han konkluderte i en rapport av 21. november 2011 med at hele badet burde bygges om, og stipulerte grovt dette til å koste ca kr 295 000 + mva. Hoel mente at løse fliser skyldtes ufagmessig montering av fliser på en våtromplate som var for ustabil til å holde på flisene. Han mente å finne linoleum under gulvflisene hvilket ikke var godkjent som tetteskikt under fliser.

Etter anmodning fra selgerne har takstmann og tømrer Per Konrad Østern utarbeidet en rapport av 19. mars 2013. Østern var enig med Hoel når det gjaldt utbedringer av veggene, men mente at gulvet tilfredsstilte kravene med hensyn til fall og tetthet. Østern vurderte utbedringskostnadene for veggene til kr 72 000 inkl. mva.

Helge Hovland og Elisabeth K. Andersen tok den 5. oktober 2012 ut stevning mot Olav Brevik og Kari Østberg, samt Protector Forsikring ASA, som eierforsikringsselskap for selgerne. Det ble nedlagt påstand om prisavslag og erstatning begrenset oppad etter rettens skjønn til kr 368 750 med tillegg av renter fra 30 dager etter mottatt reklamasjon.

Oslo tingrett avsa 12. april 2013 dom med slik domsslutning:

1.Protector Forsikring ASA, Olav Brevik og Kari Østberg frifinnes.

2.Helge Hovland og Elisabeth K. Andersen dømmes in solidum til å betale saksomkostninger til Protector Forsikring ASA, Olav Brevik og Kari Østberg med i alt kr 83.900 – kroneråttitretusennihundre0/00.

For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

Helge Hovland og Elisabeth Kammen Andersen har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt tirsdag 17. juni 2014 i Borgarting lagmannsretts hus. De ankende parter møtte sammen med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Det ble avhørt tre vitner. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken.

De ankende parter, Helge Hovland og Elisabeth Kammen Andersen, har i hovedtrekk anført:

I markedsføringen av leiligheten ble det dels holdt tilbake opplysninger, dels gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger som gir grunnlag for prisavslag i medhold av avhendingsloven § 3-7 og § 3-8.

Opplysningene i prospektet må etter en naturlig språklig forståelse og lest i sammenheng oppfattes slik at baderommet var totalrenovert i 2009 derunder også etablert nytt tettesjikt/membran. Det har vist seg at det ikke er lagt membran, men brukt vinyl og at vinylen sannsynligvis ble lagt i forbindelse med etableringen av badet rundt 1982.

Videre er det opplyst at arbeidene i 2009 ble utført av faglærte. Det foreligger ingen dokumentasjon på hvem som har utført arbeidene. Brevik har opplyst at han fikk kontakt med vedkommende gjennom en lokal malerforretning, mannen kunne dårlig norsk og han har ikke noe navn på vedkommende. Det er ikke opplyst noen om hans kompetanse og det må gås ut fra at han var ufaglært. Dessuten har Brevik selv gjort noe egeninnsats uten å opplyse om dette.

Selgerne har ved de mangelfulle og uriktige opplysninger brutt den generelle lojalitetsplikt i kontraktsforhold som ligger til grunn for reglene i avhendingsloven § 3-7 og § 3-8. Andersen var spesielt opptatt av å få en leilighet uten oppussingsbehov på badet, da hun nylig hadde pusset opp et annet bad. De mangelfulle opplysningene ville klart vært av betydning i kjøpssituasjonen og for hvilken pris de var villig til å betale.

Uansett er det grunnlag for prisavslag i medhold av avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Standarden på baderommet var dårligere enn det det var grunn til å forvente, og selgerne er å bebreide for sine misvisende opplysninger og uaktsomme valg av håndverker. Ankemotpartene har erkjent at arbeidet med flislegging av baderomsveggene er mangelfullt utført. Det er ikke forsvarlig bare å utbedre veggene. Vinylbelegget under flisene var utgått på levetid allerede på flisleggingstidspunktet. Flisleggingen av både gulvet og veggene er utført av en amatør. De samlede utbedringskostnader er vesentlige, ca. 7 % av kjøpesummen.

Det kreves prisavslag begrenset oppad til kr 200 000. Det er ikke grunnlag for å gjøre fradrag for standardheving da det var grunn til å regne med at badet var nyrenovert.

Det er nedlagt slik påstand:

1.Protector forsikring ASA, Olav Brevik og Kari Østberg dømmes in solidum til å betale Helge Hovland og Elisabeth K. Andersen prisavslag og erstatning begrenset oppad etter rettens skjønn til NOK 200 000,- med tillegg av lovens forsinkelsesrente.

2.Protector forsikring ASA, Olav Brevik og Kari Østberg dømmes in solidum til å betale Helge Hovland og Elisabeth K. Andersen sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett.

Ankemotparten, Protector Forsikring ASA, har i hovedtrekk anført:

Det foreligger ikke mangler som kan gi grunnlag for prisavslag eller erstatning. Det erkjennes at flisleggingen av veggene på baderommet er mangelfullt utført. Kostnadene ved utbedring er imidlertid av bagatellmessig størrelse, ca. 2,5 % av kjøpesummen, og kan ikke anses vesentlige, jf. avhendingsloven § 3-9.

Ut over veggflisene er det ingen funksjonsskader på badet. Det må legges til grunn at det ble lagt varmekabler og vinyl på badet i 1996. Gjeldende byggeforskrift er TEK 87 og forskriften stiller kun krav om tett badegulv. Det er intet som tyder på at gulvet ikke er tett. Vinyl er for øvrig et tykt og homogent materiale og anerkjent for bruk på badegulv også som tetteskikt under fliser. Levetid for vinylen må antas å være god i betraktning av at det dreier seg om et badegulv og at badet har dusjkabinett.

Selgerne opplyste om det de kjente til. De har ikke holdt tilbake relevante opplysninger om veggene eller gulvet på badet og har heller ikke gitt uriktige opplysninger. Opplysningene i prospektet og de vedlagte dokumenter må ses i sammenheng og det fremgår tydelig hvilke arbeider som ble utført i 2009. Det er ikke holdepunkter for at flisleggingen av gulvet ble utført av ufaglærte, og det er intet som tyder på at flisene på gulvet ikke ble lagt fagmessig. Vedkommende person var formidlet gjennom et malerfirma. Det vises for øvrig til at kjøperne ble gjort oppmerksom på at det var en sprekk i en flis på badet og dermed kjent med risiko for skade. Kjøper burde grepet fatt i dette og tatt forbehold om eventuelle mangler.

Under enhver omstendighet er det ikke årsakssammenheng mellom en eventuell opplysningssvikt og påståtte mangler, da det i taksten som var vedlagt prospektet var gitt et fradrag på kr 400 000 for alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler mv. Uansett er det ikke grunn til å anta at de aktuelle manglende opplysninger ville ha virket inn på avtalen.

Leiligheten var uansett ikke i vesentlig dårligere stand enn kjøperne kunne forvente, jf. avhendingsloven § 3-9.

For det tilfelle at retten skulle komme til at det er grunnlag for prisavslag, må det gjøres et betydelig fradrag i prisavslagets størrelse for standardheving og økt levetid.

Ved sakskostnadsavgjørelsen må det tas i betraktning av kjøperne før stevning ble gitt et forlikstilbud på kr 40 000.

Det er nedlagt slik påstand:

1.Anken forkastes.

2.Helge Hovland og Elisabeth K. Andersen idømmes sakens omkostninger for lagmannsretten med tillegg av forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

Lagmannsretten ser slik på saken:

Leiligheten ble solgt i den stand den var ved kjøpernes besiktigelse, jf. avhendingsloven § 3-9 og kjøpekontrakten pkt. 9. I utgangspunktet innebærer dette at det kan foreligge mangler og verdireduserende omstendigheter ved leiligheten uten at dette innebærer en rettslig mangel som kan gi grunnlag for prisavslag.

Leiligheten kan likevel ha en mangel når det er gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om leiligheten, jf. § 3-7 og § 3-8. Leiligheten har også en rettslig mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig, jf. § 3-9 andre punktum.

Partene er enige om at flisleggingen av baderomsveggene er utført på en uforsvarlig måte som har ført til at fliser har begynt å løsne. Dette antas hovedsakelig å skyldes at flisene er festet til et ustabilt underlag, baderomspanel som er noe dårlig festet, og at underlaget sannsynligvis heller ikke er primet før påliming. Lagmannsretten vil nedenfor drøfte om dette innebærer en rettslig mangel som gir grunnlag for prisavslag.

Leiligheten er en loftsleilighet på 75 kvm i en eldre bygård på Grunerløkka i Oslo. Det har vært en del uklarheter omkring tidspunktet for etablering og renovering av baderommet i leiligheten. Det legges til grunn at bad ble installert i alle leilighetene i gården med Oslo Byfornyelse AS som byggherre i 1982-83. Kjøperne hevder at det er mest sannsynlig at vinylbelegget under flisene er fra dette tidspunktet. Lagmannsretten er ikke enig i dette. For det første har selger, som kjøpte leiligheten i 1997, forklart at det da var varmekabler og vinylbelegg på gulvet. Han ble fortalt at badet var pusset opp året før, etter en brann i en vaskemaskin. Det anses ikke sannsynlig at varmekabler ble lagt allerede i 1983 innenfor de rammer byfornyelsen opererte. Det fremgår heller ikke noe av byggemeldingen fra 1981 om at det skulle legges varmekabler. Foto av sluket med klemring tyder på at varmekabler ikke er lagt oppå vinylbelegget, jf. vedlegg til Østerns rapport av fra mars 2013. Lagmannsretten legger følgelig til grunn at varmekabler og vinylbelegget under flisene mest sannsynlig er fra 1996.

Vinylbelegg er anerkjent både som tetteskikt/membran og overflatebelegg i våtrom, jf. Byggebransjens våtromsnorm 2006 pkt 34.010. De sakkyndige vitner i saken har gitt uttrykk for noe forskjellig oppfatning av forsvarligheten av å legge fliser på vinyl og særlig på eldre vinylbelegg. Det legges til grunn av vinylbelegget var 13 år gammelt da flisene ble lagt i 2009. I følge Byggforsk’s tabeller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, jf. Byggforvaltning- februar 2010 pkt. 700.320, har vinylbelegg en «levealder» på fra 15 til 35 år, men keramiske fliser har en «levealder» på fra 10 til 30 år. Vinylbelegget har i dette tilfellet vært utsatt for mindre belastning enn for eksempel vinylgulv i rom med mye gangtrafikk, og må antas å ha relativt lang levetid. I tillegg må det tas i betraktning at badet er utstyrt med dusjkabinett og således ikke utsatt for vannsøl av betydning. Det er for øvrig nå gått fem år etter flisleggingen, og det er ikke er noe som tyder på funksjonssvikt i badegulvet. Lagmannsretten konkluderer følgelig med at det ikke foreligger noen mangel vedrørende badegulvet.

Spørsmålet er videre om den den mangelfulle flisleggingen på veggene, kan anses som en mangel etter § 3-7 eller § 3-8.

Lagmannsretten kan ikke se at opplysningene om badet i prospektet og taksten er uriktige eller misvisende når det gjelder omfanget av renoveringen av badet i 2009. I taksten er vist til at det er etablert varmekabler og tetteskikt/membran uten henvisning til når dette ble gjort. Når det gjelder flisleggingen, er det uttrykkelig oppgitt årstallet 2009 både i prospektet og i taksten.

Når det gjelder opplysningene i selgers egenerklæringsskjema til eierforsikringsselskapet om bruk av faglært eller ufaglært arbeidskraft, vurderer lagmannsretten situasjonen noe annerledes. På egenerklæringsskjemaet er opplyst at det i forbindelse med flislegging og reparasjon av vannrør er brukt faglært arbeidskraft, og det er vist til et konkret rørleggerfirma. Når det gjelder flisleggingsarbeidene er det ikke på tilsvarende måte oppgitt noe firma eller personer. En naturlig forståelse av avkryssingen på skjemaets pkt. 2 er etter rettens oppfatning at det bare ble benyttet faglært arbeidskraft.

Selger har forklart at han etter å ha forhørt seg i et par byggefirmaer om hvordan arbeidene kunne gjøres, gikk innom en lokal malerbutikk som hadde en plakat om formidling av håndverkere. Han ble raskt kontaktet av en person og de inngikk en muntlig avtale. Vedkommende snakket dårlig norsk og viste seg etter hvert å kreve svart betaling. Brevik likte ikke å måtte betale svart og hadde heller ikke noe navn på mannen, og lot derfor være å oppgi noe. Han tok for gitt at vedkommende var faglært.

Etter lagmannsrettens syn var det ikke holdepunkter for at den person som la flisene var faglært. Omstendighetene rundt oppdraget taler i motsatt retning. Formidling av en håndverker gjennom et lokalt malerfirma, er ingen garanti for at vedkommende er faglært. Det er heller intet som tyder på at selger forhørte seg nærmere om vedkommendes kompetanse. Uansett måtte det fremstå som høyst uklart for selger om vedkommende var faglært eller hadde bred erfaring på området. Etter lagmannsrettens syn er selger sterkt å bebreide at han i denne situasjon krysset av på skjemaet slik han gjorde og heller ikke på annen måte ga opplysninger eller tok forbehold om usikkerhet om hvorvidt håndverkeren var faglært.

Lagmannsretten er etter dette kommet til selger ga mangelfulle opplysninger om bruk av faglært håndverker og at dette må anses som en mangel i relasjon til avhendingsloven § 3-7. Etter den avkryssing som var gjort, hadde kjøperne grunn til å tro at arbeidene var utført av fagfolk. Dette er en svært sentral opplysning når det gjelder våtrom, hvor det er særlig påkrevd med god fagkyndighet. Kjøperne hadde grunn til å forvente korrekte opplysninger på dette punkt, og det må anses klart at dette ville kunne ha hatt betydning for inngåelsen av kjøpekontrakten.

Selger gjorde oppmerksom på at det var en liten sprekk i en av veggflisene. Retten kan ikke se at denne påvisning påla kjøperne noen spesiell undersøkelsesplikt eller overføring av risiko til kjøper. En mindre sprekk i en enkelt flis kan ha mange årsaker og sprekken ble bagatellisert av begge parter.

Kjøperne har etter dette krav på prisavslag i medhold av § 4-12.

Prisavslaget skal vanligvis fastsettes til kostnadene med å utbedre mangelen. Det foreligger tre prisoverslag på henholdsvis kr 72 000 (mars 2013), kr 81 250 (november 2013) og kr 81 162 (april 2014). Lagmannsretten finner det ikke nødvendig å gå nærmere inn på detaljene i overslagene da forskjellene er små. Prisavslaget fastsettes til kr 81 000. Lagmannsretten kan ikke se at en utbedring innebærer noen standardheving av betydning, og har ikke funnet grunnlag for å gjøre fradrag i prisavslaget på dette grunnlag.

Kjøperne har i tillegg krevd erstatning for utgifter til en rapport til takstmann Arne Martin Hoel med kr 10 000. Etter lagmannsrettens syn hadde kjøperne et klart behov for en sakkyndig undersøkelse av baderommet. Kravet tas til følge.

Etter dette gis kjøperne er prisavslag på kr 80 000 og en erstatning på kr 10.000.

Anken har bare delvis ført fram, og ved vurderingen av sakskostnadene må begge parter anses å ha fått medhold av betydning, jf. tvisteloven § 20-3. Kjøperne har fått medhold når det gjelder baderomsveggene, og selgerne har fått medhold i at det ikke var mangler vedrørende baderomsgulvet. I forhold til påstandsbeløpet har kjøperne fått 40 % medhold. Selv om det tidlig ble erkjent fra selgersiden at arbeidet med veggflisene var mangelfullt, har også denne del av saken krevd atskillig arbeid da det ble bestridt at det var grunnlag for prisavslag.

Den klare hovedregel er at sakskostnader ikke tilkjennes når ingen av partene har vunnet saken og det kreves tungtveiende grunner for å gjøre unntak fra hovedregelen. Det følger av rettspraksis og forarbeidene til bestemmelsen at listen for å gjøre unntak ligger relativt høyt, jf. Rt-2011-1294. Selgerne og Protector har vist til at de før stevning ga et forlikstilbud på kr 40 000 og at dette må tas hensyn til ved vurderingen av sakskostnadene.

Etter lagmannsrettens syn kan dette ikke anses som en tilstrekkelig tungtveiende grunn for å tilkjenne delvise sakskostnader. Kjøperne hadde på bakgrunn av tilstanden på veggflisene grunn til å reise spørsmål om leggingen av flisene på baderomsgulvet. Gjennom søksmålet har kjøperne oppnådd et beløp som er over dobbelt så høyt som forlikstilbudet. Det kan heller ikke ses å foreligge tungtveiende grunner som tilsier å tilkjenne kjøperne delvise sakskostnader for lagmannsretten.

Når det gjelder sakskostnadene for tingretten, skal resultatet for lagmannsretten legges til grunn, jf. tvisteloven § 20-9 andre ledd. Selgerne og Protector ble tilkjent sakskostnader for tingretten. Med det resultat lagmannsretten er kommet til bør partene bære hver sine kostnader også for tingretten.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1.Protector forsikring ASA, Olav Brevik og Kari Østberg dømmes in solidum til innen 2 – to – uker å betale Helge Hovland og Elisabeth K. Andersen prisavslag og erstatning med 90.000 – nittitusen – kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

2.Partene bærer hver sine sakskostnader for lagmannsretten og tingretten.

Flere dommer:

• Krav om prisavslag og forståelsen for vesentlighetskravet

Vi bistår klienter over hele landet.