Dom: Mangler oppdaget etter avtaleinngåelse men før overtakelse

Leiligheten var solgt «som den er» med en feil på de to badene, som var skjult for begge parter på avtaletidspunktet. Årsaken til feilen var en kombinasjon av lekkasjer i gårdens røropplegg, og mangelfull utførelse av og tetting ved slukene på badegulvene.

Ved behandlingen av saken i lagmannsretten (LB-2015-108355), redegjorde retten for tre typetilfeller for den gjeldende problemstillingen.

Typetilfelle 1: Hvor det skjer en hendelig skade på en eiendom som i utgangspunktet er fri for skjulte mangler («lytefri») etter avtaleinngåelsen, slik at eiendommen ikke fremstår kontraktsmessig på overtakelsestidspunktet. Eksempler på dette er en brann, at et tre faller ned på taket eller at et lynnedslag skader det elektriske anlegget.

Typetilfelle 2: Tilfeller hvor det foreligger en fullt utviklet og for begge parter skjult skade på tidspunktet for avtaleinngåelsen, men som oppdages før overtakelsen. Eksempler på dette er en råteskade.

Typetilfelle 3: Tilfeller hvor det foreligger en skjult feil på avtaletidspunktet, men hvor det inntrer et forhold som gjør at feilen materialiserer seg i en skade før overtakelsestidspunktet.

Begge badene var ved kjøpers besiktigelse 19 år gamle, de fungerte og var uten fuktproblemer. Ved overtakelsen var badene ikke lenger brukelige som følge av lekkasjer. Utgangspunktet var at de nye skadene hadde oppstått før kjøper overtok risikoen for leiligheten etter kjøpekontrakten, hvilket medførte at kjøper ikke skulle har risikoen for skadene, og at selger dermed ikke hadde levert kontraktsmessig. Spørsmålet for Høyesterett var hvorvidt om «som den er»- ansvarsfraskrivelsen også omfatter nye skader som oppstår før risikoens overgang, når skaden har sammenheng med skjulte feil ved eiendommen.

Selger, som den ankende part, anførte at skadene var nært tilknyttet skjulte svakheter ved leiligheten som var til stede ved besiktigelsen, og som kjøper hadde overtatt risikoen for gjennom «som den er»- klausulen. Høyesterett presiserte for det første at «nye skader er noe annet enn eksisterende skader som blir avdekket. Skjulte skader som var til stede ved besiktigelsen, men som blir avdekket før overtakelsen, vil være feil som kjøperne har overtatt risikoen for etter kjøpekontrakten».

Videre uttalte retten at vanlig slitasje i perioden mellom besiktigelsen og overtakelsen, og heller ikke «normal videreutvikling av en eksisterende skjult feil», utgjør en mangel. Høyesterett konkluderte med at det uansett ikke var grunnlag for å fravike kontrakten og lovens utgangspunkt om at leiligheten skal leveres i «den stand den var ved kjøpers besiktigelse». Førstvoterende viste videre til at «skjulte feil og svakheter ved badene gir seg utslag i nye skader før overtakelsen, er dermed omstendigheter selgerne er nærmest til å bære risikoen for i et tilfelle som her hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av eksisterende skade».

Nye skader som oppdages etter kontraktinngåelsen men før overtakelsen, er etter Høyesteretts avgjørelse dermed selgers risiko.

Vi bistår klienter over hele landet.