Dom: Prisavslag etter kjøp av fast eiendom

Selger hadde tegnet eierskifteforsikring ved salget, og eierskifteforsikringsselskapet ble frifunnet i tingretten. Boligen var oppført i 1988. I salgsprospektet fremgikk det at «(…) kjøper har en selvstendig undersøkelsesplikt. Det anbefales derfor en grundig gjennomgang av eiendommen, gjerne sammen med en bygningskyndig person». I verdi- og lånetaksten fremgikk det at det var registrert fukt i stien og garasjen mot øst, med manglende fuktsikring som sannsynlig årsak. I selgers egenerklæringsskjema var det opplyst kjennskap til fuktutslag i hjørnet av stuen og garasjen.

Etter overtakelsen begynte kjøper straks å rehabilitere badene og male veggene i boligen. I forbindelse med oppussingen ble det registrert at det var vått i stuen i 2. etasje, i to boder i 1. etasje og i innerveggen i garasjen.

Det var omtvistet mellom partene hvor omfattende fuktproblematikken i boligen var, hvorvidt fukten/vanninnsiget utgjorde mangler ved eiendommen etter avhendingsloven, samt hvilke utbedringstiltak som var nødvendige som følge av eventuelle mangler. Lagmannsretten kom i likhet med tingretten til at det ikke var tilstrekkelig bevist at selger kjente eller måtte kjenne til andre fuktproblemer i boligen enn de som det allerede var opplyst om, og det forelå derfor ingen manglende opplysninger. I likhet med tingretten kom lagmannsretten til at selger heller ikke hadde gitt uriktige opplysninger om eiendommen.

Lagmannsretten kom likevel under en viss tvil til at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente, og at kjøper derfor var berettiget til et prisavslag. Det sentrale vurderingstemaet i lagmannsrettens begrunnelse, var hvorvidt eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det man normalt kunne forvente, hensyntatt eiendommens type, alder, innretning, synlige vedlikeholdstilstand samt andre konkrete omstendigheter. Lagmannsretten uttalte videre at det måtte foreligge et klart misforhold mellom eiendommens tilstand og det en alminnelig kjøper kunne regne med. Vurderingen må være objektiv, i den forstand at kjøpers subjektive forventninger til eiendommen ikke er avgjørende. Vurderingen skal knyttes til eiendommen som sådan, og ikke til dens enkelte bestanddeler.

Lagmannsretten kom til at det var svikt i dreneringen langs store deler av husets lengde, som hadde forårsaket vanninnsiget. Hva gjaldt levetiden til dreneringen, uttalte lagmannsretten følgende:

«En normal levetid for en drenering er ca. 40 år, og levetiden avhenger blant annet av de topografiske forhold for eiendommen og belastningen på dreneringen. Husets byggeår var 1988, og det må legges til grunn at dreneringen var 25 år gammel ved overtagelsen av boligen da det i salgsdokumentene ikke var opplysninger om at det var lagt ny drenering. Ut fra nevnte levetidsbetraktninger vil det etter lagmannsrettens syn være påregnelig for en kjøper at dreneringen måtte skiftes om 10 – 15 år.

Lagmannsretten finner at det må gjøres et betydelig skjønnsmessig fradrag for den fordelen det innebærer at kostnaden til ny drenering utsettes, og et standardfradrag bør utgjøre ca. 65%».

Flere dommer:

• Prisavslag og erstatning etter kjøp av borettslagsandel

Vi bistår klienter over hele landet.