Dom: Prisavslag for mangler på bad

INSTANS: Frostating lagmannsrett – Dom

DATO: 2009-11-10
PUBLISERT: LF-2009-115248
STIKKORD: Eiendoms- og bruksrett. Sakskostnader. Avhendingslova § 3-8, § 3-9 og § 4-12 samt tvisteloven § 20-2.

SAMMENDRAG:

Nyrenovert dusjbad var ikke membrantettet og fukt trengte inn i gipsplater mv bak veggflisene. At smøremembran manglet ble imidlertid ikke avdekket før dagen før ankeforhandlingen. Kjøper fikk i lagmannsretten 60% prisavslag regnet ut fra full renoveringskostnad. Ble ikke tilkjent saksomkostninger da han til tross for sterk oppfordring hadde unnlatt å bringe faktum på det rene.

Henvisninger: LOV-1992-07-03-93-§3-8 (Avhendingslova), LOV-1992-07-03-93-§3-9 (Avhendingslova), LOV-1992-07-03-93-§4-12 (Avhendingslova), LOV-2005-06-17-90-§20-2 (Tvisteloven)
SAKSGANG: Stjør-og Verdal tingrett TVERD-2009-36615 – Frostating lagmannsrett LF-2009-115248. (09-115248ASD-FROS).
FORFATTER: Lagmann Aage Rundberget, lagdommer Arve Rosvold Alver, ekstraordinær lagdommer Øyvind Hoel.
Henvisninger i teksten: LOV-1915-08-13-6-§174 (Tvml), LOV-1976-12-17-100 (Forsinkelsesrenteloven), LOV-1992-07-03-93-§3-1 (Avhendingslova), LOV-1992-07-03-93 (Avhendingslova), LOV-2005-06-17-90-§20-9 (Tvisteloven), LOV-2005-06-17-90-§24-6 (Tvisteloven), LOV-2005-06-17-90 (Tvisteloven)

Saken gjelder krav om prisavslag basert på mangelsinnsigelse ved kjøp av boligeiendom.

Jon Peder Lien og Linda Basso (heretter kjøper) kjøpte eiendommen Bakken Mellom, gnr. 16 bnr 48 i Stjørdal kommune, med overtakelse pr 1. desember 2005. Selgere var Gerd og Asbjørn Bakken ( heretter selger). Selger tegnet eierskifteforsikring i Protector Forsikring ASA (heretter Protector), som derved hefter for selgers ansvar som part.

Kjøper fremmet reklamasjon til Protector den 13. april 2007, i form av reklamasjonsskjema vedlagt skaderapport av 26. februar 2007, utarbeidet av ingeniør Roar Sagen. Det ble anført at det forelå fuktskader på baderom som nødvendiggjorde totalrenovering av badet.

Protector avviste ansvar, og tvisten ble brakt inn for Stjørdal forliksråd, som den 4. februar 2009 avsa dom med slik slutning:

1. Protector Forsikring ASA v/styrets leder dømmes til å betale Jon Peder Lien og Linda Basso prisavslag på kr 132.689,06.
2. Protector Forsikring betaler Jon Peder Lien og Linda Basso kr 860 i saksomkostninger.
3. Beløpet betales innen 2 uker fra dommens forkynnelse.
4. Protector brakte deretter saken inn for Stjør- og Verdal tingrett ved stevning av 2. mars 2009 og påstod seg frifunnet. Kjøper påstod forliksrådets dom stadfestet.

Stjør- og Verdal tingrett avsa 19. mai 2009 dom med slik domsslutning:

1. Protector Forsikring ASA frifinnes.
2. Jon Peder Lien og Linda Basso dømmes til innen 2 – to – uker fra forkynnelse av denne dom in solidum å betale til Protector Forsikring ASA til dekning av saksomkostninger kr 43.300 – kronerførtitretusentrehundre -, med tillegg av rente ihh til forsinkelsesrenteloven fra forfall og til betaling skjer. Jon Peder Lien og Linda Basso dømmes til å dekke utgiftene til fagkyndige meddommere. Jon Peder Lien og Linda Basso har anket tingrettens dom til Frostating lagmannsrett, og Protector Forsikring ASA har tatt til motmæle.

Ankeforhandling fant sted i Trondheim tinghus 22. oktober 2009. Ankepartene ved Jon Peder Lien møtte og ga forklaring. Det ble ført fem vitner, hvorav tre nye for lagmannsretten. Vitnet Asbjørn Bakken, som selger av eiendommen, fulgte i medhold av tvisteloven § 24-6 annet ledd hele ankeforhandlingen.

For lagmannsretten, som for tingretten, gjelder saken det rettslige spørsmål om hvem av partene som må bære den økonomiske risiko/det økonomiske ansvar for fuktskadene, slik beskrevet i skaderapport av 26. februar 2007 av takstmann Roar Sagen:

SKADEOMFANG

Vegger i baderom, særlig i dusjsone er nedfuktet, det samme er golv i baderom da vann har trukket ned i golvkonstruksjonen fra vegg. Deler av yttervegg og etasjeskille på eldre del av bolig har fukttransport fra baderommet og er nedfuktet. Golv og yttervegg i soverom har høyt fuktinnhold, det samme har balkongdør og vegg på soverom 1 i 2. etasje.
For lagmannsretten har kjøper frafalt kravet om utskifting av balkongdør i annen etasje, som var medtatt i beregningsgrunnlaget for påstandskravet for tingretten og i anken. Korrigert krav om prisavslag er etter dette oppad begrenset til kr 122.158.

Ifølge tingrettens dom side 4, nederst, la tingretten til grunn selgers opplysning om at to strøk smøremembran var blitt påført gipsplatene før dusjveggen var blitt flislagt. Tingretten betvilte imidlertid at membranpåføringen var fagmessig utført.

Dagen før ankeforhandlingen ble dusjveggen nærmere undersøkt ved at en eller flere flis ble løsnet fra veggen. Avdekkingen viste at det ikke var blitt påført smøremembran, men kun primer, som er et bindemiddel som påføres før smøremembranen.

Selgeren, Asbjørn Bakken, som selv utførte flisleggingen av dusjveggen, har som vitne for lagmannsretten forklart at han handlet i god tro etter anvisning fra flisleverandøren. Protector ( og Bakken) har nå erkjent at dusjveggen ikke var blitt påført to lag smøremembran som lagt til grunn av tingretten, men kun to strøk primer.

Saken står etter dette i en endret faktisk stilling for lagmannsretten, i det partene er enige om at dusjveggen ikke var membrantettet.

Partene er videre enige om at utbedring av badet krever full renovering og i at kostnadene med dette, korrigert for utskifting av balkongdør, kan legges til grunn som beregnet av takstmann Sagen, med kroner 122.158 inkl. mva.

Lagmannsretten skal etter dette ta stilling til om det er grunnlag for prisavslag og prisavslagets størrelse, avgrenset oppad til kr 122.158.

Jon Peder Lien og Linda Basso har i det vesentlige anført:

Sakens faktum er, etter avdekking av manglende membran, enkelt. Det forelå en mangel på overdragelsestidspunket. Skaden var etablert i og med den mangelfulle tettingen av dusjveggen ved ombyggingen totre år tidligere. Det er gitt en uriktig opplysning om eiendommen, jf. avhendingslova § 3-8. Dusjveggen hadde ikke fuktsperre. At selgeren var i god tro da han ga opplysning om at smøremembran var påført, får ingen betydning.

Kjøperne var uten fagkunnskap. Takstmann Bremseths boligsalgsrapport, med påvisning av fritt eksponerte gipsplater og generell anbefaling om å etablere tett dusjkabinett med kontrollert avrenning, var ikke noe varsel om at dusjveggen var utett. Dusjbadet var for øvrig opplyst brukt av selgeren i totre år uten at fuktskade var oppdaget.

Med den påviste mangel etter § 3-8 kan selgeren ikke høres med at eiendommen er solgt « som han er », jf. avhendingslova § 3-9. Eiendommen hadde mangel etter § 3-8 og var i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med.

Basert på samstemmige forklaringer fra tre fagkyndige vitner er partene enige om at utbedring av skaden kun kan skje i form av riving og full gjenoppbygging av dusjbadet. Det er likevel i utgangspunket ikke grunnlag for å gjøre fradrag for standardøkning.

Badet var kun totre år gammelt og levetidsfradrag bør ikke komme på tale.

Subsidiært gjøres gjeldende at badet uansett var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med og at prisavslaget derfor må settes til utbedringskostnaden.

Noe fradrag knyttet til at de eksponerte gipsplatene vil bli lukket og at man får en tettere overgang vegg/gulv, kan likevel aksepteres.

Jon Peder Lien og Linda Basso har nedlagt slik påstand:

1. Protector Forsikring ASA ved styrets leder betaler til Jon Peder Lien og Linda Basso prisavslag oppad begrenset til kroner 122.158.
2. Protector Forsikring ASA betaler Jon Peder Lien og Linda Bassos saksomkostninger for tingrett og lagmannsrett.

Protector Forsikring ASA har i det vesentlige anført:

Baderommets beskaffenhet må holdes opp mot hva som ble avtalt, jf. avhendingslova § 3-1. Kjøper fikk opplysning om at selgeren selv, som ufaglært, hadde utført opprustningen av badet. Oppbygging av våtrom anses som teknisk vanskelig, og når dette var gjort av en ufaglært måtte kjøpers forventinger til badet reduseres betraktelig. Kjøperen hadde akseptert en risiko. Han ble, gjennom boligsalgsrapporten, gjort oppmerksom på usikkerheter vedrørende baderommets fuktsikring og ble anbefalt å installere tett dusjkabinett med kontrollert avrenning. Kjøper kunne etter dette ikke forvente bad med vanntette vegger og gulv.

Selv om to lag primer også har en viss tetteeffekt, aksepterer selger at opplysningen om påført smøremembran var objektivt feil.

Kjøper fikk på overtagelsestidspunktet det baderommet som var avtalt, det vil si et ikke fagmessig utført dusjbad, med svakheter dokumentert i boligsalgsrapporten som kjøper hadde gjort seg kjent med.

Det er enighet om at fagmessig utbedring bare kan gjøres ved riving og gjenoppbygging av badet. Kjøper får da et kvalitetsmessig annet og bedre bad.

Forskjellen mellom det badet kjøperen faktisk fikk og det han kunne forvente å få ut fra selgers opplysninger tilfredsstiller ikke vesentlighetskriteriet etter avhendingslova § 3-9.

Subsidiært anføres at et prisavslag har som formål å gjenopprette balansen mellom kjøper og selger hvor vilkår for prisavslag foreligger. Prisavslag som krevd av kjøper vil ikke gjenopprette, men innføre en ubalanse mellom partene.

Protector Forsikring ASA har nedlagt slik påstand:

1. Anken forkastes
2. Jon Peder Lien og Linda Basso dømmes til å betale sakens omostninger for tingrett og lagmannsrett med tillegg av forsinkelsesrenter fra forfall til betaling skjer.

Lagmannsretten bemerker:

Som vedlegg til salgsoppgaven fulgte selgers (Asbjørn Bakken og Gerd Bakken) erklæring av 15. juni 2005 hvor det er opplyst at arbeid på bad er utført de siste 5 år og at selger selv la flis på badeveggen. Det er videre svart bekreftende på spørsmål 10 om ufaglærte personer har utført bygningsmessige arbeider.

I boligsalgsrapport utarbeidet av takstmann Roger Bremseth 23. juni 2005 ble følgende anført vedrørende bad:

Badet ble totalrenovert grunnet slitasje. Vegger ble utført i 2002 og gulv utbedret i 2003. Selger opplyser om bruk av smøremembran.
Badet har fliser på påstøp på varme og flislagte vegger. Rommet inneholder servant i innredning, åpen dusj og opplegg for vaskemaskin. Det er sluk av plast type med fall til dette. Rommet ventileres via naturlig avtrekk men mangler tilluftsmulighet ved dørterskel.
Ved visuell kontroll ble det registrert at det er behov for å tette rørgjennomføringer. Ved rørgjennomføring for avløp til vaskemaskin ble det registrert fritt eksponerte gipsplater. Dette er tilliggende dusjsonen og følgelig uheldig. Overnevnte anbefales utbedret med tanke på faren for fuktinntrengning ved eventuelt vannsøl og utettheter. Det er også ukjent vedrørende utførelse med tanke på at gulv og vegger er utført hver for seg.
På generelt grunnlag anbefales det å etablere tett dusjkabinett med kontrollert avrenning.
Ved stikkprøvekontroll med fuktindikator på erfaringsmessig utsatte steder ble det kun registrert moderate fuktindikasjoner.
Badet vurderes å fungere tilfredsstilende ved mindre tiltak og tett dusjkabinett med kontrollert avrenning.
Anbefalingen om installering av dusjkabinett ble for øvrig gjentatt i rapportens konklusjon. For øvrig var rapporten basert på undersøkelsesnivå 1, dvs. det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysisk inngrep.

Jon Peder Lien har for lagmannsretten forklart at han hadde lest boligsalgsrapporten med opplysninger om at membran var påført dusjveggen og med anbefalingen om installering av dusjkabinett. Han la til grunn at selger hadde brukt dusjrommet jevnlig siden 2-3 år tidligere og da det på overtakelsestidspunket ikke var synlige ytre fuktskader, fant han å ville montere dusjhjørne, som han hadde fått rimelig/gratis, i stedet for å installere nytt dusjkabinett. Da det etter kort brukstid ble oppdaget sprekker i flisfugene på dusjveggen, reklamerte han straks og fikk utvirket skaderapport ved SAGEN takst og ingeniørfirma av 26. februar 2007. Om årsaken til at fugene hadde begynt å sprekke skrev takstmann Roar Sagen i skaderapporten:

Årsak til at fuger og flis løsner på baderomsvegger er at det trekker vann inn bak flis på vegger slik at de bakenforliggende gipsplater slipper flisene. Ved å titte gjennom flisfuger kan det se ut som om det mangler membran bak flisene.
I rapport av 13. februar 2009 (fra befaring 10. februar 2009), skriver takstmann Geir Fossum, Fossum Takst AS:

Generelt bærer flisarbeidende preg av dårlig håndverksmessig utførelse, og det betviles at det er brukt tilstrekkelig membransikring på underlaget. Sannsynligvis er ikke veggen membrantettet i det hele tatt. Riving av veggene vil avdekke dette.
I rapportens konklusjon heter det:

I Boligsalgsrapporten utført 21.05.06 av Takstforum Trøndelag er det bemerket at fuktsikringen på badet er usikker, og at det anbefales montering av tett dusjkabinett i dusjsonen. Det er forklart med at vegger og gulv er utført på forskjellige tidspunkt, og at det sannsynligvis mangler overlapping på membrantettingen. Problemet er imidlertid at det sannsynligvis er lagt for tynn membran eller at membranen mangler på plateveggene bak flisene. Veggene har skader i hele området der fuktpåstanden er størst.
Badet er fortsatt i bruk og det dusjes direkte på veggene. Skaden kunne selvsagt vært unngått eller redusert ved bruk av tett kabinett og kontrollert avrenning slik det er anbefalt i tilstandsrapporten. Badet har sannsynligvis fått økt bruk i forhold til da forrige eier brukte det.
Ut fra nevnte rapporter og bevisførselen for øvrig la tingretten til grunn selgers opplysning om at han hadde påført to strøk smøremembram utenpå gipsplatene, som lå utenpå eldre baderomsplater, for så å legge flis. Tingretten skriver videre:

Retten legger på bakgrunn av bevisførselen i saken til grunn at utbedringen av baderomsveggen ikke var utført fagmessig, og at den manglende fagmessige utførelse av smøremembranen er årsaken til de skadene som senere har oppstått. [ …… ]
Det er etter rettens syn sannsynliggjort at skaden skyldes mangelfull utførelse av smøremembran på baderomsvegg, kombinert med at dusj ble brukt med stråle direkte mot vegg.
Verken partene eller tingretten, som var satt med fagkyndige meddommere, hadde funnet grunn til å åpne dusjveggen for å søke å bringe på det rene det uavklarte spørsmålet om hvorvidt dusjveggen hadde membrantetting. Slik avdekking ble som nevnt innledningsvis gjort først dagen før ankeforhandlingen, dvs omtrent 5 måneder etter tingrettens dom, eller 4 måneder etter at anke ble tatt ut.

Lagmannsretten vil komme tilbake til dette faktum i forbindelse med saksomkostningsavgjørelsen.

Manglende tetting (membran) av dusjvegg i et praktisk talt nytt bad er utvilsomt en mangel etter avhendingslova. At selger var i god tro, evt. at han var blitt forledet til å tro at primer var tilstrekkelig som tetting, får ingen betydning. Manglende membran er et objektivt faktum. Kjøper hadde grunn til å regne med at dusjveggen hadde membrantetting, særlig desto mer som det i boligsalgsrapporten ble opplyst at: « Selger opplyser om bruk av smøremembran ».

Kjøper har overtatt en eiendom med en objektiv mangel og eiendommen svarer ikke til opplysning som selgeren ga kjøperen, jf. avhendingslova § 3-8. Eiendommen var med dette også i vesentlig ringere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jf. § 3-9.

Etter avhendingslova § 4-12 kan kjøperen kreve forholdsmessig prisavslag hvor eiendommen har mangel, og prisavslaget skal som utgangspunkt fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet.

Kjøperen overtok et ytre sett, moderne og tidsmessig baderom som viste seg å lide, ikke bare av en mangel i form av unnlatt membrantetting av dusjvegg, men også av svakhet knyttet til overgangen vegggulv, og av mangelfull rørgjennomføring, med eksponert gipsplate i ytre kant av dusjsonen.

Partene er på grunnlag av sammenfallende uttalelser fra vitner og sakkyndige, enige om at utbedring av badet ikke lar seg gjøre uten riving og gjennombygging. Kostnadene for dette er tilsvarende kjøpers påstandskrav.

Kjøper vil, etter en slik operasjon, få et dusjbad fagmessig utført og som tilfredsstiller gjeldende kvalitetskrav.

Kjøper var fullt innforstått med at han overtok et dusjbad som var renovert i to omganger to og tre år tilbake i tid av selger, som ikke er bygningskyndig. Kjøper var kjent med dette gjennom selgers egenerklæring i forbindelse med eierskifteforsikring og gjennom boligsalgsrapporten som nevnt foran i dommen, side 5-6.

Kjøpers krav på prisavslag er prinsipalt forankret i mangelsdefinisjonen i avhendingslova § 3-8, men kan også forankres i § 3-1 og § 3-9. Størrelsen av prisavslaget må uansett bero på en skjønnsmessig helhetsvurdering.

Slik dusjbadet er beskrevet i salgsprospektet og med kjøpers kunnskap om utførelse og svakheter ved badet, er utgangspunket at kjøper med åpne øyne overtok et dusjbad med påviste svakheter, uaktet den uriktige opplysningen om membranpåføring. Et prisavslag skal gjenopprette den økonomiske ubalansen mellom partene som mangelen representerer. Full kostnadsdekning for utbedring ville sette kjøper i en vesentlig bedre stilling enn han var på overtakelsestidspunket, og ville skape ubalanse i kjøpers favør.

Lagmannsretten er kommet til at prisavlaget skjønnsmessig kan settes til 60% av utbedringskostnaden. Det er da på den ene side lagt vekt på at den uriktige opplysning om membranpåføring var av vital betydning for kjøper mens det på den annen side heftet usikkerhet til badets kvalitet slik det kom til uttrykk i boligtakstrapporten. En kjøper må kunne stole på opplysninger om at membran er påført, noe som er helt sentralt for et dusjbad. De andre svakhetene har kjøper, med bakgrunn i boligsalgsrapporten, akseptert.

Anken tas etter dette til følge for så vidt som kjøper tilstås et prisavslag som ligger innenfor kjøpers påstandskrav.

Saksomkostninger

Jon Peder Lien og Linda Basso har ut fra sin påstand om prisavslag begrenset oppad til kr 122 158 vunnet saken, jf. tvisteloven § 20-2. Lien/Basso har imidlertid endret påstanden under ankeforhandlingen i form av at krav vedrørende balkongdør, kr 10.531, er frafalt.

Dette utgjør ca 7,5% av opprinnelig påstandsbeløp, og det kan spørres om endringen derved automatisk bør medføre at saken kan anses dels vunnet dels tapt, jfr ordlyden i den tidligere tvistemålsloven § 174. Det vises til Schei m.fl., Kommentar til tvisteloven bind 1, side 895/896. På bakgrunn av påstandsreduksjonens størrelse, at den aktuelle balkongdøren ikke var omtalt i tingrettens dom og at påstandsendringen ble tilskyndet av spørsmål fra rettens leder under ankeforhandlingen – og uten at mulige konsekvenser for saksomkostningsspørsmålet ble nevnt – finner lagmannsretten etter omstendighetene at påstandsendringen alene ikke bør få betydning.

Det neste spørsmålet blir om det faktum at manglende membranpåføring ble avdekket først dagen før ankeforhandlingen bør få konsekvenser for Lien/Bassos krav på saksomkostninger. Tingretten la til grunn selgers opplysning om at han hadde påført to lag smøremembran utenpå gipsplatene før flisleggingen, men fant det likevel … « sannsynliggjort at skaden skyldes mangelfull utførelse av smøremembran på baderomsvegg, kombinert med at dusj ble brukt med stråle direkte mot vegg ». Kjøpers mangelsinnsigelse ble gjort gjeldende først etter at man hadde oppdaget sprekker i fugene på dusjveggen.

Etter lagmannsrettens syn hadde kjøper, etter den usikkerhet omkring faktum som heftet ved saken etter tingrettens dom, sterk foranledning til å bringe på det rene om det faktisk var påført smøremembran på dusjveggen. Flisene måtte uansett tas av i forbindelse med nødvendig utbedring av dusjveggen, og det hadde vært en naturlig foranstaltning for kjøper å fjerne en flis for å bringe faktum på det rene. Dette ble som tidligere nevnt gjort dagen før ankeforhandlingen, 5 måneder etter tingrettens dom. Lagmannsretten finner dette kritikkverdig for så vidt som saken sannsynligvis ville ha fått et annet forløp dersom det nevnte faktum var blitt brakt på det rene så snart som mulig, om ikke før så i hvert fall umiddelbart etter at tingrettens dom forelå. Det vises her også til tvisteloven kap. 5 om partenes plikter før sak reises.

Dersom forholdet var blitt avdekket før tingrettens dom, taler mye for at utfallet i tingretten ville blitt et annet. Dersom forholdet var blitt avdekket umiddelbart etter tingrettens dom, før beslutning om anke var tatt, er det videre mye som taler for at saken ville fått et annet, og mindre kostnadskrevende forløp.

Lagmannsretten er, i denne noe spesielle situasjonen, kommet til at tvisteloven § 20-2 nr 3 bokstav b bør få anvendelse idet det kan bebreides den vinnende part at han først dagen før ankeforhandlingen fikk utført den undersøkelsen som var nødvendig for å finne ut om dusjveggen var påført membran. Det vises i så måte blant annet til uttalelsen av 13. februar 2009 fra takstmannen Geir Fossum om at …. « sannsynligvis er ikke veggen membrantettet i det hele tatt. Riving av veggene vil avdekke dette. »

Med henvisning til dette finner lagmannsretten at Protector bør fritas for kostnadsansvaret for lagmannsretten.

Lagmannsretten skal ta stilling også til tingrettens saksomkostningsavgjørelse, og skal da legge sitt resultat til grunn, jf tvisteloven § 20-9 annet ledd. Kjøper har vunnet saken, men må bebreides at faktum mht manglende membran ikke ble søkt brakt på det rene straks det var foranledning til det, før hovedforhandlingen i tingretten. Det vises særlig til takstmann Fossums rapport av 13. februar 2009, jf ovenfor. Selv om oppfordringen til å finne ut av membranspørsmålet ble forsterket med tingrettens dom, var det også før tingrettsbehandlingen, på bakgrunn av Fossums rapport, sterk foranledning til dette. Med henvisning til dette og argumentasjonen i tilknytning til kostnadsansvaret for lagmannsretten, er lagmannsretten kommet til at Protector blir å frifinne for omkostningsansvaret også for tingretten.

Dommen er enstemmig.

Slutning:

1. Protector Forsikring ASA betaler til Jon Peder Lien og Linda Basso 73 294 – syttitretusentohundreognittifire – kroner innen 2 – to – uker etter dommens forkynnelse.

2. Partene bærer hver sine sakskostnader både for tingretten og lagmannsretten.

Flere dommer:

• Dagmulkt etter bustadoppføringslova

Vi bistår klienter over hele landet.