Dom: Prisavslag og erstatning etter kjøp av borettslagsandel

Lagmannsretten fant i motsetning til tingretten at dette var en mangel som følge av tilbakeholdte opplysninger, jfr. avhendingsloven § 3-7, og tilkjente derfor kjøper et prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 annet ledd. Retten foretok videre et mindre fradrag i prisavslagsbeløpet for forhøyet standard på grunn av vesentlig forlenget levetid for nyinnredede våtrom.

Det var på det rene at tiltakene og den innredningen som ble foretatt i kjelleren ikke ble omsøkt, verken til kommunen eller borettslaget. I selgers egenerklæringsskjema var det krysset av for «ja» under punktet om hvorvidt de var kjent med manglende tillatelser eller ferdigattest. I kommentarfeltet hadde selger skrevet «Mangler ferdigattest kjellervinduer». Selger hadde også krysset av for «ja» på spørsmåler om det var innredet kjeller eller loft, samt med kommentaren «Loft». Videre hadde selger krysset av for «ja» på at loftet var godkjent av bygningsmyndighetene.

Det sentrale spørsmålet i saken var hvorvidt selger hadde tilbakeholdt opplysninger overfor kjøper, i tillegg til eiendomsmeglers rolle i saken. Lagmannsretten viste blant annet til at selger har en streng opplysningsplikt, og at denne som hovedregel går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Videre viste lagmannsretten til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, som har uttalt at eiendomsmeglers opplysningsplikt må utøves skriftlig og at det ikke er tilstrekkelig at vesentlige opplysninger formidles under visning eller at det inntas nye opplysninger i salgsprospektet uten at kjøper gjøres særskilt oppmerksom på dette.

Lagmannsretten uttalte at «megler måtte ha en sterk oppfordring til å gjøre dem (kjøper) oppmerksom på at det var kommen inn en ny opplysning», og at «opplysningen skulle vært formidlet klart og utvetydig».

Lagmannsretten fant etter dette at bevistvilen måtte gå ut over selger. Prisavslagskravet ble satt tilsvarende utbedringskostnadene, jfr. avhendingsloven § 4-12 annet ledd. Lagmannsretten la til grunn at utbedringskostnadene hadde vært nødvendige for å oppnå godkjenning og ferdigattest fra kommunen. Dermed var det etter rettens syn heller ikke snakk om en oppgradering av eiendommen, men en ombygging holdt på et nøkternt nivå.

Les dommen i sin helhet nedenfor:

LB-2015-145422

Instans Borgarting lagmannsrett – Dom
Dato: 2016-06-08
Publisert: LB-2015-145422
Stikkord: Kontraktsforhold. Medeiendomsrett. Avtaleloven. Sameigelova.

Saken gjelder spørsmålet om B er medeier i [adresse5] i Oslo kommune sammen med A, samt Bs krav om husleie.

Sakens bakgrunn

Lagmannsretten legger tingrettens fremstilling av de faktiske omstendigheter til grunn, jf. tvisteloven § 29-16 andre ledd. Partene har ikke hatt bemerkninger til denne. Fra tingrettens fremstilling av saksforholdet siteres:

B, født 0.0.69, (B) er [yrke] og [yrke]. A, født 0.0.83, har en mellomlederstilling i X. B og A traff hverandre i 2007. De innledet et forhold og ble etterhvert samboere.

Da B og A møttes var B samboer med C og hennes barn. De bodde i [adresse1] i Oslo kommune (heretter [adresse1]). Eiendommen var gjeldfri og i sameie mellom C og B med eierparter på hhv 53,33 prosent (C) og 46,66 prosent (B).

B hadde i en periode et forhold til både A og C. I mai 08 oppdaget A at B var samboer med C. A gjorde det da slutt med ham. I august oppdaget A at hun var gravid. Forholdet med B ble da gjenopptatt og hun flyttet inn i hans leilighet i [adresse2] i Oslo. Allerede i desember flyttet hun imidlertid hun ut og til sine foreldre i Y. D ble født 0.0.09. B var på dette tidspunktet på [idrettsarrangement] i USA med Cs datter. A og D ble boende i Y inntil B og A gjenopptok parforholdet senere i 2009. Samme år ble forholdet mellom B og C endelig avsluttet. C ble da boende i [adresse1], mens B bodde i [adresse2], hvor også A etter hvert flyttet inn igjen. C ville etter hvert selge [adresse1]. A og B bestemte seg for å overta. I desember 2010 ble eiendommen taksert til 8 millioner kroner. C ville ha 5 millioner kroner for sin eierpart. Det godtok B.

Kjøpesummen ble finansiert ved at B og A sammen tok opp et lån på 3.462.000 kroner. I tillegg bidro A med ca. 805.000 kroner, mens B betalte ca. 730.000 kroner til C direkte.

B og A flyttet inn i [adresse1] i april 2011. I mai signerte de et håndskrevet dokument med tittel «Fordeling av [adresse1]», hvor det het at B eide 60 prosent mens A eide 40 prosent av huset. Et sentralt spørsmål i saken er hva som kan utledes av dette dokumentet. Retten kommer tilbake til dette nedenfor.

I juni 2011 oppdaget A at B hadde innledet et forhold til en annen kvinne. Han flyttet da ut av [adresse1], mens A og D ble boende. Det viste seg at A var gravid. Parets andre barn, E, ble født 0.0.12. B var tilstede under denne fødselen og samlivet mellom partene ble gjenopptatt. Den 10.5.12 signerte de erklæringer om prøving av ekteskapsvilkår. Kort tid etter flyttet imidlertid A med barna til Y og i juni overførte B 1,2 millioner kroner til A.

[adresse1] ble solgt for 8,7 millioner kroner den 5.10.12. B flyttet da inn på hybel i [adresse3]. Etter innfrielse av restlån og fradrag for salgskostnader, mottok han netto etter salget 6.523.162 kroner.

Den 10.1.13 signerte B og A som kjøpere, kontrakt om kjøp av bolig under oppføring i [adresse4] i Oslo kommune. Forskuddet på kjøpesummen ble betalt av B.

Den 19.8.13 inngikk A kontrakt med Naturbetong AS om kjøp av [adresse5] for 8.125.000 koner. I forbindelse med overtakelsen den 23.8.13. overførte B 812.500 kroner til megler den 18.8, og 1.783.819 kroner den 22.8.13, dvs. til sammen 2.596.319 kroner. A finansierte resten av kjøpesummen. Både A og B flyttet inn i [adresse5] i slutten av august. A skulle bo med barna i 1. og 2. etg., mens B skulle bo i kjelleren. Etter en uoverensstemmelse ble B kastet ut av A den 22.9.13. Han har etter dette ikke hatt tilgang til [adresse5].

I epost av 20.11.13 ba B A bekrefte at eierbrøken i [adresse4] skulle stå 100 prosent på ham. Dette bekreftet hun i epost den 23.11. A prøvde på denne tiden å få solgt et hus hun hadde kjøpt i Y i juli 2012. B hadde penger på konto og tilbød A et kortsiktig lån på 4 millioner kroner frem til hans overtakelse av [adresse4]. Det takket A ja til. Hun lovet at han ville få pengene tilbake når hun fikk solgt huset i Y, og senest når huset i [adresse4] vei skulle stå ferdig våren 2014. Lånet er siden gjort opp og ikke en del av tvisten.

Ved brev av 4.7.14 krevde B sitt innskudd i [adresse5] tilbake med tillegg av 2,75% rente fra 1. september 2013, til sammen 2.661.758 kroner. Alternativt – dersom huset ikke ble solgt innen utgangen av 2014 – krevde han en skriftlig kontrakt på innskuddet og eierforholdet. For øvrig ble det i brevet varslet tvangsfullbyrdelse eller andre rettslige skritt dersom betaling eller bekreftelse uteble.

I epost av 10.11.14 avviste advokat Hedenstad kravet på vegne av A, og gjorde gjeldende at formuesoverføringen var avtalt mellom partene. Advokat Hammargren ba deretter om en dokumentert redegjørelse for hvorfor A la til grunn at partene hadde inngått en slik angivelig avtale, og ved brev av 25.11.14 fremsatte hun på vegne av B krav om husleie med 8.000 kroner per måned med virkning fra november 2014. Noen slik redegjørelse var ikke mottatt før B ved stevning til Oslo tingrett av 26.11.14 fremmet krav om fastsettelse av eierbrøk i [adresse5] og husleie. Det ble samtidig inngitt separat begjæring om tinglysning av stevning. A tok til motmæle i tilsvar av 9.1.15. Tingretten tok begjæringen om tinglysning av stevningen til følge i kjennelse av 2.2.15.

I prosesskrift av 28.4.15 fremsatte B som ny, subsidiær rettslig anførsel at en eventuell avtale om formues- og/eller gaveoverføring måtte settes til side som urimelig etter avtaleloven § 36. Videre ble det som nytt krav nedlagt påstand om at A skulle betale tilbake verdien av Bs eierandel. Saksøkte motsatte seg utvidelsen av saken. Ved rettens beslutning av 4.5.15 ble anførselen om avtaleloven § 36 tillatt ført, mens betalingskravet ble nektet fremmet.

Det er opplyst for lagmannsretten at A har solgt [adresse5], og at de nye eierne overtok eiendommen i juni 2015.

Oslo tingrett avsa 25. mai 2015 dom med slik domsslutning:

1. B eier 32 – trettito – prosent av eiendommen [adresse5] i Oslo kommune.
2. A dømmes til å betale husleie til B med 8.000 – åttetusen – kroner per måned. Per domstidspunktet utgjør skyldig husleie 160.000 – etthundreogsekstitusen – kroner. Betalingsfristen for skyldig husleie er 2 – to – uker fra dommens forkynnelse. Plikten til å betale husleie løper videre inntil sameiet formelt oppløses og/eller eiendommen overtas av ny eier.
3. Hver av partene dekker egne sakskostnader.

For nærmere detaljer vedrørende saksforholdet vises til tingrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

A har anket dommen til Borgarting lagmannsrett. Ankeforhandling er holdt 12. og 13. mai 2016 i Borgarting lagmannsretts hus. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt fire vitner. Om bevisføringen for øvrig vises til rettsboken.

Den ankende part, A, har i hovedtrekk anført:

Det gjelder en streng bevisbyrde og et skjerpet beviskrav for etablering av eiendomsrett. Det er B som har bevisbyrden for at han er medeier i [adresse5], og denne bevisbyrden har han ikke oppfylt. A stod alene oppført på skjøtet til eiendommen, og det var kun hun som var oppført på kjøpekontrakten og som deltok på kontraktsmøtet. Videre hadde hun alene kontakten med eiendomsmegleren samt banken i forbindelse med finansieringen av kjøpet. I kontakten med banken ble det opplyst at leieinntektene skulle tilfalle A, og dette er også lagt til grunn av banken. A har oppgitt til ligningsmyndighetene at hun eier 100 % av [adresse5], og B har ikke oppgitt noen eierandel i [adresse5] i sine selvangivelser. B har heller aldri betalt noen utgifter som har påløpt eiendommen.

Det eneste beviset som er fremlagt for Bs påståtte eiendomsrett er overføringen av 2 569 319 kroner i august 2013. Det er kun et bevis på en pengeoverføring, ikke et bevis på medeiendomsrett. B har heller ikke kunnet redegjøre tydelig for hvordan en avtale om medeiendomsrett kom i stand.

B hadde for øvrig en egeninteresse i at A fant seg en adekvat leilighet i Oslo hvor hun kunne bo sammen med deres felles barn. [adresse5] lå nær hans bolig, som var under oppføring, noe som var hensiktsmessig i forhold til hans samvær med barna. Dette er momenter som taler for at deler av beløpet som han innbetalte i forbindelse med kjøpet av [adresse5] var en gave til A. B hadde også overfor sin tidligere samboer gitt henne en gave i forbindelse med opphør av samboerskapet.

Slik A ser det, er det ikke nødvendig for lagmannsretten å vurdere hvorvidt deler av midlene som ble overført fra B til A ved hennes kjøp av [adresse5] var et etteroppgjør etter salget av [adresse1]. Men dersom lagmannsretten finner grunn til å vurdere dette, vises det til at A i 2012 og 2013 har mottatt til sammen 3 796 319 kroner fra B. Av dette var 3,48 millioner (40 prosent av salgssummen på 8,7 millioner) oppgjør for [adresse1]. Det overskytende beløpet på 316 319 kroner var en gave. Partene hadde avtalt at A skulle ha 40 prosent eierandel i [adresse1] og at eiendommen skulle være gjeldfri. Som følge av avtalen skyldte B A penger etter samlivsbruddet.

Ordlyden i avtalen av 14. mai 2011 er klar. Den gjelder «fordeling av eierskap». B har signert avtalen og har skjønt hva den dreier seg om. Hans forsøk på å bortforklare avtalen kan ikke føre frem. Avtalen kom i stand som en forsikring for A for at hun skulle fortsette samlivet med B i 2011. Samlivet hadde vært turbulent, og B hadde ved flere anledninger oppført seg urimelig overfor A, som også var yngre enn ham og således mer uerfaren.

Bs utbetaling av 1,2 millioner kroner til A i juni 2012 var ikke et endelig oppgjør for hennes eierandel i [adresse1]. A krevde ikke fullt oppgjør på dette tidspunktet fordi B ikke gikk med på det. Etterfølgende omstendigheter viser også at utbetalingene i juni ikke var et endelig oppgjør, og at det var avtalt at A skulle ha 40 prosent av verdien av [adresse1] uten gjeld. Det vises til at B betalte ned på gjelden på huset med 2 000 000 kroner 11. juli 2011. Videre vises det til at A utførte malerarbeider i [adresse1] høsten 2012 som ledd i salgsforberedelsene, at hun bisto med visninger og klargjøring for salg av hytta på Norefjell, at hun hjalp til med salget av en SPA-leilighet, samt at hun som sikkerhet for restoppgjøret krevde og fikk medeierskap i [adresse4]. Det er usannsynlig at A var reelt interessert i å kjøpe noe sammen med B på dette tidspunktet.

Partenes troverdighet er sentralt i denne saken. A er klart mest troverdig. Hennes forklaring har vært konsistent og logisk fra første stund, og den understøttes også av dokumentbevis og vitneforklaringer. B derimot mangler troverdighet. Det er lite støtte for hans fremstilling i sakens dokumenter og heller ingen vitner som understøtter hans forklaring.

Når det gjelder husleiekravet, så mangler dette et rettslig grunnlag ettersom B ikke er medeier i [adresse5]. Han kan da heller ikke kreve husleie.

Men dersom lagmannsretten kommer til at han er medeier i [adresse5], vises det til at A ikke har større plikt enn ham til å leie ut leiligheten. Han stod fritt til å leie den ut, men han har ikke gjort noe for å få installert kjøkken i leiligheten. Det er vanskelig å leie ut leiligheten uten et kjøkken. Og uansett må de estimerte husleieinntektene hver måned reduseres da det må hensyntas at leiligheten var uten kjøkken. Perioden B krever erstattet husleie, må også reduseres.

Når det gjelder Bs subsidiære anførsel om at avtaleloven § 36 kommer til anvendelse dersom lagmannsretten finner at avtalen 14. mai 2011 må forstås slik som A hevder, gjøres det gjeldende at avtaleloven ikke regulerer avtalen i den foreliggende saken. Uansett er avtalen om As eierskap til [adresse1] ikke urimelig. Avtalen må anses som en familierettslig avtale, mens avtaloven gjelder på formuerettens område, jf. avtaleloven § 41. B har heller ikke nedlagt noen påstand som knytter noen rettsvirkning til at avtaleloven § 36 eventuelt kommer til anvendelse. Spørsmålet er om B har eiendomsrett eller ikke. Ugyldighet eller revisjon av avtalen skaper ikke eiendomsrett til [adresse5].

Tingrettens sakskostnadsavgjørelse er feil da A bør tilkjennes sakskostnader også for tingretten. Når det gjelder omfanget av sakskostnadene, vises det til at saken har vært omfattende og tidkrevende. Videre har A fremsatt rimelige forliksforslag som ikke er akseptert fra motparten.

Det er nedlagt slik påstand:

1. A frifinnes.
2. B dømmes til å betale As sakskostnader for tingrett og lagmannsrett.

Ankemotparten, B, har i hovedtrekk anført:

B ervervet medeierskap til [adresse5] gjennom sitt kapitalinnskudd på tilsammen 2 596 319 kroner i august 2013. Hans innskudd utgjorde 32 prosent av kjøpesummen og eierparten er tilsvarende stor. Det følger av juridisk teori og rettspraksis at direkte bidrag ved ervervet er stiftelsesgrunnlag, og ervervet av [adresse5] var også et felles prosjekt mellom partene som på kontraktstidspunktet var samboere. Samboerforholdet tok imidlertid slutt kort tid etter, og det var enighet om at B skulle disponere underetasjen mens A skulle disponere første og andre etasje sammen med barna. Når Bs bolig under oppføring var ferdigstilt, skulle han leie ut underetasjen og motta disse leieinntektene. Det er ut fra bevisførselen klart at A ikke hadde finansiell mulighet til å kjøpe [adresse5] uten egenkapitalen fra B. Det vises også til at B møtte opp på overtagelsesforretningen, noe som taler for at han var medeier.

Det erkjennes at det er B som har bevisbyrden for at han er medeier i [adresse5]. Beviskravet er alminnelig sannsynlighetsovervekt og dette har han oppfylt. I vurderingen må det ses hen til det nære forholdet som var mellom partene på kjøpstidspunktet og det er da ikke naturlig å sette for strenge krav til formalitetene.

B er ikke oppført i skjøte eller kjøpekontrakten og han har heller ikke oppført sin eierandel i [adresse5] i sin selvangivelse. Dette er ikke avgjørende da realitetene slår igjennom for formalitetene. Det vises i denne forbindelse også til Bs forklaring om at han stolte på A. De hadde alltid hatt en forståelse seg imellom om at det de selv eide, eide de alene. Og ved kapitalinnskudd måtte dette forstås slik at man ble medeier. A nevnte ikke noe om sitt pretenderte krav om etteroppgjør for [adresse1]. Det bestrides for øvrig at B hadde til hensikt å gi A en gave i forbindelse med ervervet av [adresse5]. Det er ikke holdepunkter i bevisførselen for at slik gavehensikt forelå fra Bs side verken i mai 2011 eller i august 2013.

Kapitalinnskuddet var ikke et etteroppgjør etter salget av [adresse1], pluss en gave fra B til A på ca. 316 000 kroner. A fikk fullt oppgjør for sin eierandel i [adresse1] da B betalte henne 1,2 millioner kroner i juni 2012.

Det anføres at det ikke er nødvendig for lagmannsrettens vurdering av saken å ta stilling til den eventuelle avtalen mellom partene fra mai 2011 om eierforholdet til [adresse1]. Men dersom lagmannsretten finner det nødvendig å vurdere denne, bestrides det at A og B i mai 2011 avtalte at hun skulle eie 40 prosent av [adresse1] uten gjeld (40 prosent av bruttoverdien). En slik avtale ville eventuelt innebære at B ga A en betydelig gave, og det var aldri hans hensikt og det er heller ikke rimelig. Under enhver omstendighet foreligger ingen felles forståelse av avtalens innhold.

Subsidiært anføres at en avtale med det innholdet som A forfekter ble inngått i mai 2011, må settes til side som urimelig, jf. avtaleloven § 36. Det samme gjelder dersom lagmannsretten kommer til at det i august 2013 ble inngått avtale mellom partene som suspenderer hans eierandel i [adresse5]. A vil i tilfelle sitte igjen med en tilfeldig og stor gevinst uten å erlegge noen motytelse til B. Alt i alt vil det være urimelig om B skulle måtte avgi et så stort beløp til A. Konsekvensen av at avtaleloven § 36 kommer til anvendelse, er at den påståtte avtalen fra 2011 og/eller fra 2013 settes til side. A kan da ikke påberope seg noe krav på etteroppgjør som hun kan avregne Bs innbetaling mot. Konsekvensen er at han er medeier i [adresse5] med en eierandel på 32 prosent.

Som sameier med en eierandel på 32 prosent i [adresse5], kan B kreve husleie tilsvarende sin eierbrøk, jf. sameieloven § 3 og § 9 andre ledd. A har forhindret at han har kunnet oppebære leieinntekter. Markedsleie er forsiktig anslått til 8 000 kroner i måneden. Til fradrag kommer hans andel av de faste utgiftene til eiendommen. B krever husleie fra 1. oktober 2013 til juni 2015.

Når det gjelder sakskostnadene for tingretten, anføres at B bør få dekket sine sakskostnader fra A. B kan ikke lastes for at det var nødvendig å ta ut søksmål for å sikre sine økonomiske interesser.

Det er nedlagt slik påstand:

1. Anken forkastes.

2. A erstatter Bs sakskostnader for tingretten og lagmannsretten.

[Lagmannsretten bemerker:]

Lagmannsretten er kommet til det samme resultatet som tingretten hva gjelder spørsmålet om B er medeier i [adresse5], men lagmannsretten finner at B er berettiget et lavere krav på husleie enn det som følger av tingrettens dom.

Hovedspørsmålet i saken er om B er medeier i [adresse5] sammen med A.

Lagmannsretten legger til grunn at dersom det skal etableres medeiendomsrett i en fast eiendom, må det foreligge avtale om dette eller et annet rettsstiftende grunnlag. Slik lagmannsretten ser det, er det B som har bevisbyrden for at det foreligger et slikt rettsstiftende grunnlag for at han er medeier i [adresse5]. Det må ut fra rettspraksis foreligge «klare holdepunkter» eller «meget sterke bevis» for at så er tilfellet.

B har anført at [adresse5] ble ervervet mens partene fortsatt var samboere, og at hustandsfellesskapsloven og de øvrige rettsreglene som regulerer samboeres erverv av blant annet felles bolig kommer til anvendelse. Kontrakten for kjøpet av [adresse5] er datert 19. august 2013, og både B og A har for lagmannsretten forklart at deres forhold var avsluttet før dette tidspunktet. Lagmannsretten kan etter en samlet vurdering av bevisførselen ikke se at det kan legges til grunn at B og A var samboere da kjøpskontrakten for [adresse5] ble inngått selv om [adresse5] må anses å ha vært et felles prosjekt for dem, jf. nedenfor. Det er, slik lagmannsretten ser det, følgelig de alminnelige reglene for etablering av medeiendomsrett i fast eiendom som kommer til anvendelse.

Det er uomtvistet at B betalte 32 prosent av kjøpesummen for eiendommen ved ervervet i august 2013. Videre er det uomtvistet at B verken er oppført på skjøtet eller i kjøpekontrakten. Hans pretenderte eierandel i [adresse5] er heller ikke oppført i hans selvangivelse. Spørsmålet er om innskuddet på omkring 2,6 millioner kroner ved kjøpet av eiendommen ga ham en tilsvarende forholdsmessig eierandel og hva som eventuelt var avtalt mellom partene om eierforholdet.

B fremmet krav 4. juli 2014 overfor A om tilbakebetaling av «innskudd i [adresse5]». I brevet fremholder B at A «muntlig benekter mitt eierforhold og innskudd i huset». Videre heter det i brevet:

Vi hadde da en muntlig avtale på dette innskuddet som innebar at jeg skulle bo i kjelleretasjen i [adresse5] inntil huset mitt sto ferdig. Avtalen var videre at når jeg flyttet ut sommeren etter, så skulle kjelleretasjen leies ut. Dette skulle jeg få leieinntekten av, som en avkastning på min investering i huset. Dessverre så kastet du meg ut av kjelleretasjen etter at jeg kun hadde bodd der i to uker ( … )

Brevet er skrevet omkring ti måneder etter at [adresse5] ble ervervet. Det er følgelig et dokument som er utarbeidet forholdsvis nært i tid etter ervervet, og det gir uttrykk for at B mente at han hadde en medeiendomsrett i eiendommen samt at det var en muntlig avtale mellom partene om dette. B har under ankeforhandlingen utdypet dette og opprettholdt dette synet.

Slik lagmannsretten ser det, taler det faktum at B innbetalte omkring 2,6 millioner kroner ved ervervet av [adresse5] og hans brev 4. juli 2014 til A for at det var inngått en muntlig avtale mellom partene om at B skulle være medeier i eiendommen tilsvarende den forholdsmessige del som han betalte av kjøpesummen. Beløpet som B innbetalte er betydelig – også sett hen til Bs økonomiske situasjon. Det har etter lagmannsrettens skjønn formodningen mot seg at B skulle overføre slike verdier til A uten at han fikk en motytelse. A har på sin side fremholdt at den summen som B skjøt inn, dels var et etteroppgjør for hennes andel i [adresse1] og dels var en pengegave fra B til A.

Lagmannsretten finner det på denne bakgrunn nødvendig å vurdere den avtalen som i mai 2011 eventuelt ble inngått mellom partene om eierforholdet til [adresse1]. A anfører at partene i mai 2011 inngikk en avtale om at hun eide 40 prosent av [adresse1] uten gjeld. Som nevnt over, anfører hun at denne avtalen ga henne krav på 3,48 millioner kroner etter salget av eiendommen. Etter utbetalingen fra B av 1,2 millioner i juni 2012, hadde hun derfor fortsatt et krav på 2,28 millioner kroner. Kravet ble innfridd ved Bs innbetaling av i underkant av 2,6 millioner i august 2013. Det overskytende beløpet på i overkant av 300 000 kroner anføres å være en gave.

Til dette spørsmålet bemerkes innledningsvis at B opprinnelig eide [adresse1] sammen med sin forrige samboer, C. Deres eierparter utgjorde henholdsvis 46,66 prosent (B) og 53,33 prosent (C). Eierpartene var en funksjon av deres ulike kapitalinnskudd ved kjøpet av eiendommen. Eiendommen var gjeldfri.

I januar 2011 avtalte C og B at han skulle kjøpe hennes eierpart for 5 millioner kroner. På dette tidspunktet forelå en takst av 17. desember 2010 som satte markedsverdien på eiendommen til 8 millioner kroner. Isolert sett tilsa det at B kjøpte ut C for ca. 4,266 millioner kroner (53,33 prosent av 8 millioner kroner). I samsvar med forklaringen fra B, legger retten til grunn at C ikke ville selge sin eierpart for mindre enn 5 millioner kroner, og B godtok dette. Han fortalte imidlertid ikke til A at det skulle betales ca. 733 000 kroner mer til C enn taksten og eierbrøken isolert sett tilsa. Oppgjøret til C ble foretatt i april 2011. A overførte 4 266 667 kroner, som dels var finansiert ved et boliglån og dels ved egenkapital fra A. Boliglånet var på 3 462 000 kroner. Det ble tatt opp av A og B i fellesskap, slik det fremgår av gjeldsbrev 4. april 2011. Resten av betalingen på 804 667 kroner var egenkapital fra A. Skjøtet ble utstedt fra C til B.

Sentralt i vurderingen av As anførsel om at overføringen av beløpet fra B i forbindelse med ervervet av [adresse5], var etteroppgjør for hennes eierandel i [adresse1], er et håndskrevet dokument datert 14. mai 2011 med følgende ordlyd:

Fordeling [adresse1]

Fordeling av eierskap i [adresse1] Oslo, mellom B og A.

B eier pålydende 60% av huset, mens A eier 40% av huset.

Oslo 14/5-11
B (sign) A (sign.)

Lagmannsretten legger etter bevisførselen til grunn at begge parter har signert dokumentet, men det er uenighet om hva som kan utledes av dokumentet. A har anført at partene med dette avtalte at hun skulle eie 40 prosent av [adresse1] uten gjeld. B har anført at han aldri har hatt til hensikt å foreta en slik formuesoverføring eller gi A en slik gave. Han kan ikke erindre å ha signert dokumentet. Slik partene har forklart seg under ankeforhandlingen, foreligger det ingen felles oppfatning, verken med hensyn til om det er inngått noen avtale eller hva som eventuelt måtte være avtalt.

Lagmannsretten bemerker at den økonomiske realiteten i den avtalen som A hevder ble inngått, er at verdien av hennes eierpart utgjorde 3,2 millioner kroner (40 prosent av 8 millioner kroner), hvorav hun selv hadde skutt inn i overkant av 800 000 kroner. Sett fra As ståsted innebar dermed avtalen en formuesoverføring fra B i størrelsesorden 2,4 millioner. Dette er både isolert sett og sett i relasjon til partenes økonomi, et betydelig beløp.

Samtidig innebærer As syn på avtaletolkningen at verdien av Bs eierpart må fastsettes etter en nettoberegning, og da slik at tilnærmet hele gjelden på eiendommen belastes ham. Sett fra Bs ståsted ville avtalen i så fall innebære en betydelig formuesreduksjon holdt opp mot verdien av den gjeldfrie eierparten han i utgangspunktet hadde i sameie med C, og den betalingen han foretok direkte til C uten As vitende.

Slik lagmannsretten ser det, gir den fremlagte erklæringen datert 14. mai 2011 etter sin ordlyd en viss støtte for As anførsel om at partene inngikk en avtale om eierskap i [adresse1]. Men ordlyden viser ikke at partene avtalte eller var enige om en betydelig formuesoverføring fra B til A, verken som en gave, eller som en kompensasjon for at A skulle fortsette samlivet, slik hun har hevdet. Teksten fremstår i seg selv mer som en beskrivelse av status om eierskap, enn som en avtale som endrer rettsforholdet mellom partene, eller som etablerer en plikt for B til å overføre verdier til A. Samtidig er det vanskelig forenlig med ordlyden at As eierandel skal beregnes uten hensyn til gjeld, noe som da ikke er tilfellet for beregningen av Bs eierandel.

A har anført at noe av motivasjonen for B til å inngå avtalen, var hans dårlige samvittighet overfor henne for sin tidligere oppførsel og hans ønske om å holde familien rundt seg. Selv om dette legges til grunn, kan lagmannsretten likevel ikke se at det er tilstrekkelige holdepunkter i bevisene for å legge til grunn at det er inngått en slik avtale i mai 2011 som A hevder. Det vises i denne forbindelse til at ordlyden er knapp, dokumentet er håndskrevet på baksiden av et brev fra Enter Forsikring og fremstår således som uformelt. Partene har også gitt ulike forklaringer om hva som har vært intensjonen med dokumentet, og lagmannsretten er enig med tingretten i at dette tilsier at det utvises en viss varsomhet med å tillegge dokumentet så betydelige økonomiske virkninger som As syn på saken medfører.

Lagmannsretten er for øvrig enig med tingretten i at heller ikke omstendighetene for øvrig underbygger at partene i mai 2011 inngikk en avtale med det innholdet som A anfører. Oslo tingrett har fremholdt følgende om dette:

Det vises til at As medeierskap i [adresse1] ikke har blitt formalisert ved overskjøting eller tinglysning, og den påståtte formuesoverføringen synes ikke å ha blitt oppgitt til skatte- og avgiftsmyndighetene.

Videre vises det til partenes betjening og tilbakebetaling av felleslånet. Det fremgår av kontoutskriften for lånet at A betalte renter og avdrag med ca. 15.000 kroner per måned i mai, juni, juli og august 2011, at B betalte ned lånet med 2 millioner kroner den 11.7.11, og at A fortsatte å betale renter og avdrag på restlånet med ca. 8.300 kroner per måned fra september 2011 til mars 2012, samt at hun den 10.2.12 foretok en ekstraordinær nedbetaling på lånet med 182.161 kroner. Fra april til desember 2012 var det så B som betalte renter og avdrag på lånet, inntil det ble fullt innfridd den 17.1.13 i forbindelse med oppgjøret etter salget av [adresse1]. Etter rettens syn er As betjening av felleslånet i perioden fra mai 2011 til mars 2012 vanskelig å forene med at partene allerede den 14.5.11 skal ha avtalt at hun eide 40 prosent av [adresse1] uten gjeld.

Retten finner det videre mest sannsynlig at B og A i utgangspunktet var enige om at han skulle disponere kjelleren i [adresse5], hvilket tilsier at hans innbetaling i forbindelse med kjøpet var noe annet enn et rent etteroppgjør og en gave.

( … )

Retten legger videre betydelig vekt på den tidsnære dokumentasjonen om oppgjøret som fant sted i mai / juni 2012, dvs. like etter at A flyttet ut av [adresse1]. I epost av 15.5.12 fra A til B het det bl.a.:

Håper du kan være samarbeidsvillig med huset og hvordan vi gjør mht økonomi. Jeg tenker at det er viktig at vi flytter fra hverandre så fort som mulig, vet du er av annen oppfatning med det er slike det funker for meg etter et brudd. For at vi skal få til dette må vi selge el du betale meg ut. Helt opp til deg hva vi gjør, men vær så snill ikke drøy dette og heller hjelp meg til å finne den beste løsningen for oss.

I epost av 26.5.12 fra A til B skrev hun så bl.a.:

[adresse1]
Egenkapital 1 150 000
Nedbetalt fra BSU ca 180 000
Nedbetalt fra avdrag ca 70 000

SUM ca 1.400.000 + evt prisstigning på huset.

Lest i sammenheng med eposten av 15.5 er det naturlig å forstå dette som As oppstilling over det oppgjøret hun ba om. Det er ikke holdepunkter i dokumentasjonen som støtter As forklaring i retten om at hun i tillegg til dette, mente å ha krav på en vesentlig større del av verdien av [adresse1]. Tvert imot tyder tilføyelsen «+ evt. prisstigning på huset», på at hun fremsatte sitt totale krav. For øvrig oppga A for høy egenkapital i denne oppstillingen, hvilket er erkjent i retten. Det korrekte var at hun hadde skutt inn ca. 1.036.000 kroner ved kjøpet, hvorav ca. 805.000 i egenkapital og ca. 231.000 i avdrag på felleslånet. B har i retten forklart at han den gangen mente at kravet var for høyt. Dette støttes av at han etter rimelig raskt etterpå overførte 1,1 million kroner til A den 18.6.12, og deretter ytterligere 100.000 den 26.6.12. Samlet sett fikk hun dermed utbetalt 1,2 million kroner,. Det bemerkes at det ikke er fremlagt noe dokumentasjon fra perioden etter denne siste overføringen og frem til Bs brev av 4.7.14 som tyder på at A i løpet av det neste halvannet året reiste innvendinger mot oppgjøret, eller mente å ha ytterligere krav mot B.

Det vises til tingrettens gjennomgang og vurdering av bevisførselen, som lagmannsretten slutter seg til. Bevisførselen under ankeforhandlingen har ikke tilført saken noe nytt ut over det som fremgår av sitatet fra tingrettens dom ovenfor. Riktignok hørte lagmannsretten en av As venninner, F, og hun kjente til avtalen mellom partene om eierforholdet til [adresse1]. Vitnet hadde imidlertid ikke sett avtalen, og hun var heller ikke kjent med hvorvidt avtalen hensyntok den gjelden som påhvilte boligen. Lagmannsretten finner følgelig ikke at hennes vitneforklaring kan tillegges avgjørende vekt i bevisvurderingen. Videre er det for lagmannsretten fremlagt noen nye dokumenter, men heller ikke disse dokumentene kan, slik lagmannsretten ser det, tillegges avgjørende vekt i bevisvurderingen.

Lagmannsretten viser for øvrig til at det fremgår av bankens oppstilling 21. august 2013 ved vurderingen av As søknad om lån i forbindelse med kjøpet av [adresse5], at det i finansieringsplanen er medregnet 2,6 millioner i «kontanter fra samboer». Videre heter det at «[p]ar kjøper bolig i Oslo», men at lånet skal være As alene og at hjemmelen til eiendommen skal stå på henne. Det er på det rene at B overførte pengene i forbindelse med kjøpet av [adresse5] henholdsvis 18. og 22. august 2013. Ut fra parts- og vitneforklaringer legger lagmannsretten til grunn at det underveis var en dialog mellom B og A om førstnevnte kunne øke sitt bidrag da banken krevde en større andel egenkapital enn det opprinnelig var lagt opp til. Rådgiver Jøntvedt i DnB forklarte under ankeforhandlingen at hun forstod det slik at [adresse5] skulle eies av A alene. Da det viste seg at B skjøt inn midler i forbindelse med ervervet, fant rådgiver Jøntvedt det naturlig at han hadde en eierandel og hun forventet at partene hadde en avtale seg imellom om dette.

Slik lagmannsretten ser det, trekker opplysningene i bankens oppstilling 21. august 2013 ikke entydig i noen retning. Men det er forhold som taler for at A ikke opplyste rådgiver Jøntvedt om at pengene som B overførte i forbindelse med kjøpet av [adresse5], egentlig var et etteroppgjør til henne etter salget av [adresse1], jf. at rådgiver Jøntvedt forventet at B skulle ha en eierandel.

I denne forbindelse vises også til vitnet Gs forklaring om at hun bistod A sommeren 2013 med å by på en leilighet på Bjølsen. A fortalte i denne forbindelse ikke G at hun hadde krav på et etteroppgjør etter [adresse1] fra B og disse pengene var ikke del av finansieringsplanen. Lagmannsretten viser til at den summen A hevder at hun hadde krav på som et etteroppgjør etter [adresse1], er forholdsvis betydelig. Slik lagmannsretten ser det, taler dette for at det ikke var inngått en slik avtale mellom partene 14. mai 2011 som A anfører.

Etter en samlet helhetsvurdering av bevisførselen, finner lagmannsretten det ikke sannsynliggjort at A og B i mai 2011 inngikk en avtale med det innhold som A hevder. Lagmannsretten finner det følgelig ikke bevist at A var eier av 40 prosent av [adresse1] uten hensyn til gjelden slik at hun hadde krav på et etteroppgjør etter overføringen av 1,2 millioner fra B til A i juni 2012. Slik lagmannsretten ser det, var [adresse1] ferdig oppgjort mellom partene etter overføringen fra B i juni 2012.

Etter dette er lagmannsretten kommet til at det foreligger meget sterke holdepunkter for at B ved sin betaling av 2 596 319 kroner i august 2013 ble medeier i [adresse5] ut fra en felles forståelse mellom partene om det, og at hans eierpart utgjør 32 prosent. Lagmannsretten kan ikke se at det er ført bevis for at noen del av det overførte beløpet var en gave fra B til A. Anken over tingrettens domsslutning punkt 1 blir følgelig å forkaste.

B har fremmet krav om betaling av husleie for hans manglende mulighet til å bruke underetasjen fra 1. oktober 2013 til ut juni 2015 da eiendommen ble overtatt av nye eiere. A gjør prinsipalt gjeldende at hun må frifinnes på dette punktet da det ikke er rettslig grunnlag for et slikt krav.

Lagmannsretten viser til at det følger av sameieloven § 3 at begge sameierne har rett til å benytte boligen ut fra sin sameiedel. Etter sameieloven § 9 andre ledd skal sameiets inntekter fordeles mellom eierne. Hvor en sameier forhindrer at sameiet oppebærer inntekter, må den andre sameieren ha krav på sin andel av sameiets inntektspotensiale, i dette tilfellet markedsmessig husleie.

Partene er enige om at B fraflyttet boligen 22. september 2013 og at han ikke har bodd i boligen etter dette samt at han heller ikke har leid ut kjelleretasjen. Lagmannsretten legger etter bevisførselen til grunn at A har forhindret at B kunne leie ut kjelleretasjen. Det vises i denne sammenheng til at A ringte politiet 22. september 2013 og krevde at B fraflyttet boligen, Bs forklaring om at han ikke etter dette fikk mulighet til å hente sine eiendeler samt den avtalen som var mellom partene om at B skulle oppebære leieinntektene fra kjelleren når han ikke lenger bodde der.

Det fremgår av brev 25. november 2014 fra advokat Hammargren at B fremsatte krav om husleie fra og med november 2014 med 8 000 kroner per måned. Lagmannsretten legger til grunn at dette er første gangen B skriftlig fremsetter krav om husleie, og etter bevisførselen kan det ikke sees sannsynliggjort at krav om husleie uttrykkelig ble fremsatt muntlig på et tidligere tidspunkt. Slik lagmannsretten ser det, må A få en rimelig mulighet til å foreta de nødvendige tiltak for å få leid ut underetasjen før B kan kreve henne for tapt leieinntekt. Kravet ble fremsatt i slutten av november 2014, og etter lagmannsrettens skjønn, har B da først krav på husleie fra og med januar 2015. Lagmannsretten legger til grunn at [adresse5] ble overtatt av nye eiere i juni 2015, og Bs krav om husleie kan da ikke løpe lenger enn ut mai 2015. Etter dette er lagmannsretten kommet til at B har krav på husleie for januar, februar, mars, april og mai 2015 – altså fem måneder.

Etter bevisførselen legger lagmannsretten også til grunn at underetasjen i [adresse5] var uten kjøkken, og lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at underetasjen kunne leies ut for 8 000 kroner per måned. Etter lagmannsrettens skjønn ville den markedsmessige husleien maksimalt være 4 000 kroner, noe som fastsettes skjønnsmessig da det ikke har vært særlig bevisførsel på dette punktet. I dette beløpet skal fradras Bs andel av de faste utgiftene som påhviler eiendommen – skjønnsmessig fastsatt til 1 000 kroner per måned. Lagmannsretten er etter dette kommet til at B har krav på husleie på 3 000 kroner per måned i fem måneder – altså 15 000 kroner.

Lagmannsretten er følgelig kommet til at anken over tingrettens domsslutning punkt 1 skal forkastes. Når det gjelder tingrettens domsslutning punkt 2 – som gjelder husleiekravet – er lagmannsretten kommet til at kravet skal reduseres til totalt 15 000 kroner. Anken har altså delvis ført frem på dette punktet.

B har for lagmannsretten fått medhold i at han var medeier i [adresse5], men han har kun delvis fått medhold i sitt husleiekrav hvor han for lagmannsretten påstod As anke forkastet. Ved vurderingen av sakens utfall skal det tas utgangspunkt i påstandene i ankeerklæringen og i anketilsvaret, jf. Schei m.fl. Tvisteloven Kommentarutgave, Bind I, 2. utgave side 700. For B er saken altså dels vunnet, dels tapt uten at han kan sies å ha fått medhold i det vesentlige, jf. tvisteloven § 20-2 andre ledd. B har imidlertid fått medhold av betydning, jf. tvisteloven § 20-3. Det vises til at medeiendomsrett i [adresse5] har en betydelig verdi og hovedtyngden i ankesaken har knyttet seg til dette spørsmålet. B har oppnådd så mye at det ikke ville vært rimelig å forlange at han skulle akseptere motpartens standpunkt.

En part som har fått medhold av betydning uten å vinne saken, kan helt eller delvis tilkjennes sakskostnader av motparten hvis tungtveiende grunner taler for det. Lagmannsretten kan ikke se at det er grunnlag for å fravike hovedregelen i den foreliggende saken. Hver av partene skal følgelig bære egne sakskostnader for lagmannsretten.

Lagmannsretten skal legge sitt resultat til grunn ved avgjørelsen av sakskostnadene for tingretten, jf. tvisteloven § 20-9 andre ledd. På bakgrunn av resultatet ovenfor finner lagmannsretten ikke grunn til å gjøre endringer i tingrettens sakskostnadsavgjørelse. Det vises til merknadene ovenfor.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning

1. Anken over tingrettens domsslutning punkt 1 og punkt 3 forkastes.

2. A dømmes til å betale til B 15 000 – femtentusen – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dom.

3. Sakskostnader for lagmannsretten tilkjennes ikke.

Vi bistår klienter over hele landet.