Fuktskade på bad. Krav om prisavslag og Dom: Prisavslag og erstatning for fuktskade på bad

INSTANS: Hålogaland lagmannsrett – Dom.
DATO: 2009-10-27
PUBLISERT: LH-2009-101575
STIKKORD: Eiendoms- og bruksrett. Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova).

SAMMENDRAG:

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av boligeiendom. Etter kjøp av boligeiendom ble det avdekket fuktskade på badet. Ifølge kontrakten var boligen « solgt som den er », og lagmannsretten kom til at dette ikke utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-9.

Henvisninger: LOV-1992-07-03-93-§3-9 (Avhendingslova)
Henvisninger i teksten: LOV-1992-06-26-86-§4-1 (Tvfbl), LOV-1992-07-03-93-§4-12 (Avhendingslova), LOV-1992-07-03-93-§4-14 (Avhendingslova), LOV-1992-07-03-93-§7-1 (Avhendingslova), LOV-2005-06-17-90-§20-2 (Tvisteloven), LOV-2005-06-17-90-§20-5 (Tvisteloven)

Saken gjelder krav m prisavslag og erstatning etter kjøp av boligeiendom.

Ved kontrakt datert 01. og 06.02.2006 overdro Petter Magnus Vaag Guttelvik leilighet i Kongensgate 21B til Stadssalg AS (fra 26.07.2007 Stadssalg Holding AS). Leiligheten var betegnet som gårdsnummer 138 bruksnummer 2087 seksjonsnummer 4, og lå i andre etasje i en toetasjers flermannsbolig i Bodø sentrum. I følge offentlige opplysninger ble boligen tatt i bruk i 1949, og et tilbygg til boligen ble tatt i bruk i 1995.

Guttelvik hadde kjøpt leiligheten vel 1 ½ måned tidligere, den 19.12.2005. Han hadde ikke bodd i leiligheten da han solgte den til Stadssalg.

Stadssalg kjøpte leiligheten med sikte på utleie, og etter overtakelsen ble den leid ut.

I februar 2007 ble Stadssalg kjent med at det hadde kommet vann ned i leiligheten under seksjon 4. Beboer i leiligheten under tok kontakt med leietakeren i seksjon 4 og fikk opplyst at årsaken til vannlekkasjen kunne være vannsøl på badegulvet i forbindelse med at barn hadde badet i badekaret. Takstmann ble kontaktet av beboer i leiligheten under. Han konkluderte med at årsaken til vannlekkasjen var at badegulvet i seksjon 4 ikke var tett, slik at vannsøl på badegulvet hadde lekket ned til leiligheten under. Leietakeren i seksjon 4 tok på dette grunnlag kontakt med Stadssalg og krevde utbedring av badegulvet.

Den 17.04.2007 fremsatte Stadssalg reklamasjon overfor Guttelvik. Det ble gjort gjeldende mangel og krevd at Guttelvik foretok retting. Guttelvik erkjente ikke ansvar, og Stadssalg besørget utbedring.

Ved stevning 25.11.2008 fremsatte Stadssalg krav om prisavslag og erstatning overfor Guttelvik. I tilsvar 12.12.2008 bestred Guttelvik ansvar.

Den 29.04.2009 avsa Salten tingrett dom med slik slutning:

1. Petter Guttelvik frifinnes.
2. Stadssalg Holding AS betaler til Petter Guttelvik saksomkostninger med 52 524,- – femtitotusenfemhundreogtjuefire – kroner innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse. Saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for tingretten, fremgår av tingrettens dom.

Stadssalg anket 04.06.2009, og gjorde gjeldende at tingretten har foretatt uriktig bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Det ble lagt ned påstand om prisavslag, erstatning og dekning av sakskostnader. I anketilsvar av 19.06.2009 tok Guttelvik til motmæle, og la ned påstand om frifinnelse og tilkjennelse av sakskostnader.

Ankeforhandling ble avholdt 12.10.2009 i Bodø. Viggo Normann møtte som lovlig stedfortreder for Stadssalg og avga partsforklaring. Guttelvik avga også partsforklaring, og det ble avhørt tre vitner.

Stadssalg har i hovedsak gjort gjeldende:

Det foreligger en mangel ved eiendommen, idet den er i vesentlig dårligere stand enn det Stadssalg hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingslova § 3-9. Årsaken til at mangelen oppstod er vannsøl fra leieboerne, i kombinasjon med at byggforskriften ikke ble fulgt da badet ble innredet. Boligen ble oppført i 1949, men badet befinner seg i et tilbygg, som ble oppført i 1994. Byggforskriften som da gjaldt foreskrev at baderom og dusjrom skal ha tett gulv, noe som ikke var tilfellet her. Badegulvet hadde ikke tilfredsstillende membran, og overføringer mellom badegulv og sluk/rør var ikke forskriftsmessig utført.

Verdireduksjon på 380.000 kroner i relasjon til teknisk nyverdi i takst som ble fremlagt i forbindelse med kjøpet, er generell og knytter seg ikke direkte til forhold på badet, og har derfor ingen betydning i mangelsvurderingen. Heller ikke uttalelser i taksten om at det på grunn av alder og/eller byggemåte ikke kan gis noen garanti på at gulv og vegger er vanntette eller ikke har skader, kan tillegges betydning. Det samme gjelder uttalelser om at det på befaringsdagen ble oppdaget noen sprukne fliser på badet. Etter at kjøpekontrakt var inngått ble det avdekket at det var én flis som var sprukket, og den befant seg over inngangsdøren til badet, og kunne følgelig ikke vekke noen mistanke om fuktskader i badegulvet.

Kjøpesummen var på 2.050.000 kroner og utgifter til utbedring av mangelen var 176.000 kroner. Mangelen utgjør da ca. 8,6 % av kjøpesummen. « Prosentregelen » må i foreliggende sak tillegges stor betydning. Det bestrides at det skal tas i betraktning ved beregningen av utbedringskostnadene at disse var lavere på overtakelsestidspunktet enn på utbedringstidspunktet. Det bestrides også at det ved beregningen av forholdet mellom mangelens verdi og kjøpesum skal gjøres fradrag i mangelens verdi for at badet ved utbedringen fikk lengre levetid.

Det kan ikke legges til grunn at Stadssalg var en profesjonell aktør ved kjøpet av eiendommen. Selv om selskapet driver med forholdsvis utstrakt forvaltning av næringseiendom, var dette første gangen de kjøpte en leilighet for utleie til boligformål.

Det er uten betydning at eiendommen ble kjøpt usett. Det var ingen opplysninger fra selger som foranlediget befaring, og forholdene på badet ville ikke blitt avdekket ved en befaring

Prisavslaget må fastsettes til kostnadene med å få mangelen rettet, jf. avhendingslova § 4-12 annet ledd. Utbedringskostnadene på 176.089 kroner var nødvendige og rimelige.

Det er ikke grunnlag for reduksjon av prisavslaget på grunn av en standardforbedring. Fliser ble byttet ut med fliser, og de flisene som ble fjernet hadde høyere standard enn de flisene som ble lagt ved utbedringen.

Det er kun rom for en beskjeden reduksjon av prisavslaget ut fra levetidsbetraktninger. Stadssalg kunne forvente at badet hadde en levetid på omkring 30 år.

Stadssalg har krav på å få dekket utgifter til takstmann med 2 625 kroner som direkte tap, jf. avhendingslova § 4-14 første ledd, jf. § 7-1 første ledd.

Stadssalg har lagt ned slik påstand:

1. Petter Guttelvik tilpliktes å betale Stadssalg Holding AS prisavslag og erstatning begrenset oppad til kr 178.714 med tillegg av renter etter loven om renter ved forsinket betaling fra 3. juni 2008 og til betaling skjer.
2. Petter Guttelvik tilpliktes å betale Stadssalg Holding AS sakens omkostninger.

Guttelvik har i hovedsak gjort gjeldende:

Forholdene ved baderommet utgjør ingen mangel etter avhendingslova § 3-9. Badet ble ifølge taksten innredet i 1993. Baderom med fliser på gulv har begrenset levetid, og ved overdragelen i 2006 var det grunn til å regne med at badet hadde hatt sin levetid. Stadssalg måtte derfor påregne at badet måtte pusses opp da de kjøpte eiendommen.

Da badet ble innredet i 1994, ble de standarder som gjaldt for innredning av baderom fulgt.

Taksten inneholder opplysninger som klart indikerer at badet var modent for renovering. Verdireduksjonen i taksten på 380.000 kroner i relasjon til teknisk nyverdi, refererer seg også til badet. Verdireduksjonen må ses i sammenheng med at våtromsproblematikk er et av de typiske forhold man må være oppmerksom på ved kjøp av brukte boliger. Videre er forhold ved baderommet konkret kommentert. Det fremgår at selv om det ikke er kunnskap om det tidligere har vært skader eller lekkasjer på badet, gjøres det spesielt oppmerksom på at det på grunn av alder og/eller byggemåte ikke kan gis noen garanti for at gulv og vegger er vanntette eller ikke har skader. Taksten peker også på at det er noen fliser på badet som er sprukket.

Stadssalg er en profesjonell aktør innen eiendomsbransjen, og dette må tas i betraktning ved vurderingen av hva kjøper hadde grunn til å forvente da de kjøpte eiendommen.

Stadssalg har ikke besiktiget eiendommen før kjøpekontrakt ble inngått, men kjøpt leiligheten usett.

Den såkalte « prosenteregelen » har begrenset betydning ved vurderingen av om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingslova § 3-9. Ved beregningen av prosentforholdet mellom kjøpesum og mangelens verdi, må mangelens verdi reduseres med grunnlag i levetidsbetraktninger. Det må også tas i betraktning at utbedringskostnadene var lavere på overtakelsestidspunktet enn på utbedringstidspunktet.

Hvis det blir tale om et prisavslag, er utbedringskostnadene er for høye. Det må også gjøres fradrag for at det renoverte badet er blitt mer tidsmessig og således har fått en høyere standard. Videre må det gjøres et betydelig fradrag for forlenget levetid.

Det er ikke grunnlag for å tilkjenne Stadssalg erstatning for utgifter til takstmann.

Guttelvik har lagt ned slik påstand:

1. Anken forkastes.
2. Petter Guttelvik tilkjennes sakens omkostninger for tingrett og lagmannsrett med tillegge av lovens rente fra forfall og frem til betaling skjer.

Lagmannsretten bemerker:

For å ha krav på prisavslag og erstatning, må fuktskadene på badet utgjøre en mangel.

Det rettslige utgangspunkt for mangelsvurderingen er kjøpekontraktens pkt. 7, hvor følgende fremgår:

« Eiendommen selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jfr. avhendingsloven § 3-9. Bestemmelsen innebærer at avhendingslovens regler om når eiendommen har mangel, fravikes til ugunst for kjøper. »
Med unntak for tilfeller hvor selger har gitt uriktige opplysninger og hvor selger ikke har gitt opplysninger om forhold han kjente eller måtte kjenne til, medfører denne kontraktsklausulen en ansvarsfraskrivelse for mangler, se avhendingslova § 3-9 første punkt.

Avhendingslova § 3-9 annet punkt slår imidlertid fast at en slik ansvarsfraskrivelse ikke kan gjøres gjeldende hvis eiendommen er i « vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles ».

Ut fra ordlyden må det være et vesentlig avvik mellom det kjøper hadde grunn til å regne med å få og det han faktisk fikk. Rettspraksis har presisert at misforholdet må være « utvilsomt », se Rt-2002-1425 på s. 1429 og Rt-2007-1587 avsnitt 45. Ved vurderingen skal det foretas en konkret og skjønnsmessig helhetvurdering, hvor det ses hen til « kjøpesummen og tilhøva elles », se Rt-2002-1425 på s. 1429 .

Det fremgår av taksten som er en del av kontraktsmaterialet, at boligen ble oppført i ca. 1952, og at et tilbygg ble oppført ca. i 1993. Baderommet ble innredet i forbindelse med oppføringen av tilbygget. Stadssalg kjøpte altså en leilighet med et bad, som ifølge taksten var 13 år. Under bevisførselen har det kommet frem at gjennomsnittlig levetid på bad med flislagt gulv er varierende, men ligger mellom 10 og 20 år. Takstmann Rune Kolberg, som utarbeidet taksten som lå til grunn for kjøpet, opplyste at man ut fra den fremgangsmåte som ble brukt ved legging av flis på baderomsgulv da badet ble innredet, ikke kunne forvente særlig lengre levetid på badet enn om lag 10-15 år.

Ved vurderingen av hva Stadssalg hadde grunn til å regne med, må det også tas i betraktning at det i taksten var gjort en verdireduksjon i forhold til teknisk nyverdi på 360.000 kroner. Selv om det er tale om en generell verdireduksjon, refererer den seg også til badet, og den må sees i sammenheng med at våtromsproblematikk er en av de typiske forhold man må være oppmerksom på ved kjøp av brukt bolig.

Lagmannsretten legger videre vekt på at taksten kommenterer konkrete forhold ved baderommet. På s. 6 fremgår følgende: « Det er ikke kunnskap om det tidligere har vært skader eller lekkasjer på badet. Det gjøres imidlertid spesielt oppmerksom på at på grunn av alder og/eller byggemåte kan det ikke gies noen garanti på at gulv og vegger er vanntette eller ikke har skader.» Disse opplysningene gir etter lagmannsrettens syn kjøper et varsel om at det er risiko forbundet med fuktproblematikk på badet.

Ved vurderingen av hva Stadssalg hadde grunn til å regne med når det gjaldt baderommet, må det også tillegges en viss betydning at selskapet driver profesjonelt med forvaltning av næringseiendom. Det må kunne forventes at de som forestod kjøpet på vegne av selskapet var oppmerksom på at fuktproblematikk er en av de typiske risiki ved kjøp av eiendommer med flislagt bad fra begynnelsen av 1990-tallet, og spesielt hvor taksten påpeker dette eksplisitt.

Lagmannsretten bemerker at det i foreliggende sak er en ikke ubetydelig differanse mellom kjøpesum og utbedringskostander, ca. 8, 6 %. Dette medfører likevel ikke at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Høyesterett har i flere avgjørelser lagt til grunn at slike kvantitative betraktninger har en underordnet betydning, se Rt-2002-1425 på s. 1429 og Rt-2007-1587 avsnitt 45-46. Å fokusere i utstrakt grad på prosentbetraktninger vil også være i strid med ordlyden i § 3-9 annet punkt, som foreskriver at det skal gjøres en skjønnsmessig og konkret helhetsvurdering. Lagmannsretten finner at det i foreliggende sak var forhold som klart tydet på at fuktproblemstikk på baderom var en risiko ved kjøpet. Dette var synliggjort overfor kjøper, og det er ingen grunner til at kjøper ikke skulle ta denne risikoen i betraktning. I en slik situasjon får en sammenligning av kjøpesum og utbedringskostnader mindre betydning.

I helhetsvurderingen tillegges det også noe vekt at baderommets tilstand må ha vært i bakgrunnen ved Stadssalgs beslutning om å kjøpe eiendommen. I tillegg til de opplysninger i taksten som er tatt i betraktning ovenfor, fremgikk det av taksten at det på befaringsdagen ble oppdaget noen sprukne fliser på badet. På tross av dette la Stadssalg inn bud på eiendommen, uten først å gjennomføre befaring.

Lagmannsretten finner etter dette at fuktskadene på baderommet ikke utgjør noen mangel.

Guttelvik har etter dette vunnet saken og har da etter tvisteloven § 20-2 første ledd som hovedregel krav på full erstatning for sine sakskostnader fra motparten. Lagmannsretten har vurdert om Stadssalg helt eller delvis skal fritas for erstatningsansvar etter § 20-2 tredje ledd, men kommet til at det ikke er grunnlag for det. Advokatfullmektig Simonsen har fremlagt omkostningsoppgave på 42 574 kroner for lagmannsretten, og lagmannsretten anser omkostningene som nødvendige, jf. § 20-5 første ledd.

Med det resultat lagmannsretten har kommet til, har Guttelvik også vunnet saken for tingretten. I medhold av § 20-2 første ledd tilkjennes Guttelvik erstatning for sakskostander også for tingretten. Sakskostnadene fastsettes til 52 524 kroner, som også anses å ha vært nødvendige, jf. § 20-5 første ledd. Unntaksregelen i § 20-2 tredje ledd er vurdert, men ikke funnet anvendelig.

Hva gjelder forsinkelsesrente av sakskostnadene, vises til tvangsfullbyrdelsesloven § 4-1 tredje ledd.

Slutning:

1. Anken forkastes.
2. Stadssalg Holding AS betaler i sakskostnader for lagmannsrett og tingrett 95.098 – nittifemtusenognittiåtte – kroner til Petter Magnus Vaag Guttelvik innen to uker fra dommens forkynnelse.

Andre dommer:

• Mangel som oppdages før overtakelse?
• Mangelfulle opplysninger om ufaglært arbeid
• Mangler ved dreneringssystemet
• Prisavslag for parkeringsplasser
• Fengselsstraff for å bygge uten godkjenning
• Grunneiers rett til regulering av festeavgift
• Erstatning mot eiendomsmegler og selger

Vi bistår klienter over hele landet.