Dom: Prisavslag selv om det var gitt risikoopplysninger

Boligen ble oppført i 1947 og selgeren kjøpte eiendommen i 2006, hvoretter selger gjorde omfattende arbeider på eiendommen mellom 2007 og 2011, herunder ny drenering/fuktsikring og nytt bad. Selger kjøpte eiendommen i mai 2012. I egenerklæringsskjemaet som ble fremlagt ved salget hadde selger krysset av for «ja» ved spørsmål om kjennskap til om det er utført andre bygningsmessige arbeider, herunder også utvendige arbeider som f. eks drenering, av ufaglærte personer. Det ble videre krysset av for «nei» ved spørsmål om kjennskap til fuktighet eller innsig av vann i eiendommen, og om kjennskap til sopp eller råteskader. I boligsalgsrapporten var det videre gitt flere risikoopplysninger, herunder i forhold til pusskader og saltutslag på innvending grunnmur, at det ikke var synlig fuktsikring ved ringmur og at rom i kjeller hadde risikokonstruksjoner.

• Les mer om feil og manger her.

Umiddelbart etter overtagelsen oppdaget kjøper at det var et fuktig inneklima i kjelleren, at klær i garderoben på et av soverommene i kjelleren var fuktige, samt at det var fritt vann inne på gulvet i et hjørne i skyvedørsgarderoben. Det ble reklamert overfor selger den 9. juli 2012.

Kjøperen gikk til søksmål med krav om prisavslag og erstatning, men fikk ikke medhold i tingretten og ble dømt til å betale motpartens sakskostnader. Saken ble anket inn for lagmannsretten.

Hovedregelen om hvilke forhold som utgjør rettslige mangler ved kjøp av fast eiendom når det er avtalt at eiendommen er «solgt som den er» fremgår av avhendingsloven § 3-9. I henhold til bestemmelsen foreligger det en mangel dersom eiendommen er i vesentlige dårligere stand, om selger har gitt mangelfulle opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-7, eller om selgeren har gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8. Spørsmålet for lagmannsretten var hvorvidt det forelå en slik vesentlig mangel ved eiendommen og hvorvidt det var gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger.

Lagmannsretten innledet sin vurdering med at det var på det rene at eiendommen hadde fukt- og råteskader, samt mugg i konstruksjonen i kjelleren. Skadene var så omfattende at rommene i kjelleren allerede ved innflytning var ubrukelig som beboelsesrom. Gjennom bevisførselen var det avdekket at den gjennomførte utførelsen av dreneringen/fuktsikringen var svært mangelfullt. I forhold til spørsmålet om det forelå mangelfulle eller uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, fant lagmannsretten det ikke var sannsynliggjort at det var gitt positivt uriktige opplysninger, eller at selger måtte ha hatt kunnskap om fuktproblemene. Til sistnevnte kommenterte lagmannsretten at en mulig forklaring på at selger kan ha vært/var uvitende om fukten i kjelleren kunne være at kjøper og selger hadde hatt ulike temperaturer i kjelleren, samt at selger benyttet en avfukter på vaskerommet.

Når det gjaldt vurderingen av om eiendommen var i vesentlig dårligere stand, jf. avhendingsloven § 3-9 annet punktum, konstaterte lagmannsretten at det ikke var tvilsomt at den kvantitative siden ved vesentlighetskravet var oppfylt. Spørsmålet var dermed hvorvidt den kvalitative siden ved vesentlighetskravet var oppfylt, hvilket berodde på en vurdering av hva kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra de konkrete omstendighetene i forbindelse med kjøpet. Lagmannsretten tok utgangspunkt i at det var sentralt at de to soverommene som selgerne nylig hadde innredet i kjeller og som var ment som husets «hovedsoverom» i praksis ikke kunne brukes av kjøperne på grunn av fuktigheten som var oppstått som følge av den mangelfulle dreneringen/fuktsikringen. Videre var lagmannsretten ikke enig i at risikoen for de feil som viste seg var overført til kjøper etter det var gitt risikoopplysninger om kjellerkonstruksjonen og dreneringen i salgsdokumentene. Etter lagmannsrettens syn innebærer avhendingsloven § 3-9, som er ufravikelig i forbrukerforhold, at mer indirekte måter å overføre risikoen for vesentlige skjulte feil til kjøper på må undergis en nærmere og kritisk vurdering. Det avgjørende var om det samlede informasjonsbildet kjøperne hadde, var slik at de hadde grunn til å regne med at huset var brukbart, uten omfattende påkostninger allerede fra starten. Lagmannsretten fant etter dette at det ikke var påregnelig for kjøper at kjelleren var ubrukelig som beboelsesrom allerede fra overtagelsen, slik at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Prisavslaget ble fastsatt til 400 000 kroner hvilket tilsvarte utbedringskostnadene med fradrag for den standardheving boligen fikk ved at arbeidet ble utført av fagfolk.

Dommen slår fast at vurderingen av om det kvalitative vilkåret i vesentlighetsvurderingen er oppfylt må ta utgangspunkt i hva kjøperne hadde grunn til å forvente ut fra de konkrete omstendighetene i salgsdokumentasjonen, samt at risikoopplysninger i salgsdokumentasjonen ikke nødvendigvis overfører risikoen fullt ut til kjøper for skjulte feil og mangler ved boligen.

Dommen i sin helhet følger nedenfor.

Instans: Eidsivating lagmannsrett – Dom
Dato: 2014-04-09
Publisert: LE-2013-145909
Stikkord: Avhendingsloven § 3-9. Krav om prisavslag og erstatning salg av bolig.

Sammendrag: Saken gjelder krav om prisavlsag og erstatning ved salg av bolig. Selger hadde få år forut for salget innredet kjelleren til beboelsesrom, samt lagt ny drenering. Arbeidet ble gjort ved egeninnsats. Kort tid etter overtakelse ble det avdekket fukt- og råteskader samt mugg i kjellerkonstruksjonen. Skadene var så omfattende at rommene i kjelleren var ubrukelige som beboelsesrom. Selv om det var gitt «risikoopplysninger» om boligen, kom lagmannsretten til at det forelå en vesentlig mangel, jf. avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Ut ifra det samlede informasjonsbilde kunne det ikke være påregnelig for kjøper at primærrom i boligen var ubrukelig. Utbedringskostnadene utgjorde 1/3 av kjøpesummen.

Saksgang: Sør-Østerdal tingrett TSOST-2013-24268 – Eidsivating lagmannsrett LE-2013-145909 (13-145909ASD-ELAG/).

Forfatter: Lagdommer Bodil Thorp Myhre, lagdommer Bernt Krohg, ekstraordinær lagdommer Fridtjof Mohr.

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av boligeiendom.

Sakens bakgrunn:

Den aktuelle boligeiendommen ligger i Skybakkgrenda 17 på Jømna i Elverum kommune. Boligen er oppført i 1947 og inneholder 1. etasje og kjeller. Kjelleren, som ligger under terreng, består av fem rom, herunder en gang. Silje og Erik Langmyren (heretter Langmyren eller selger) kjøpte eiendommen i 2006. Selger gjorde omfattende arbeider på eiendommen i perioden 2007 til 2011. De la blant annet drenering/fuktsikring rundt boligen, laget nytt bad, samt la nytt dekke på vegger og gulv i flere av rommene. Gangen og to av rommene i kjelleren ble bekledd med panel på veggene og laminat på gulvene. To av rommene ble innredet og benyttet som soverom. De to øvrige rommene i kjelleren, som ble brukt som vaskerom og kjellerbod, hadde betongvegger og betonggulv.

Ved kontrakt av 11. mai 2012 ble boligen solgt til Janita Mørch og Kjetil Osgjelten (kjøper) for kroner 1 410 000. Prisantydningen på boligen var kroner 1 550 000. Overtakelse var 24. mai 2012. Av kjøpekontraktens punkt syv, fremgår det at boligen er solgt i den stand den var ved kjøpers besiktelse, jf. avhendingsloven § 3-9.

I egenerklæringsskjemaet har selgerne svart ja på følgende spørsmål:

• Kjenner du til om det er utført andre bygningsmessige arbeider, herunder også utvendige arbeider som f.eks. drenering, av ufaglærte personer?
• Det er svart nei på spørsmål om de kjenner til fuktighet (fuktmerker) eller innsig av vann i eiendommen, og om de kjenner til sopp eller råteskader.

Fra boligsalgsrapporten, utarbeidet av takstmann Bjørn Kjellberg, gjengis følgende vedrørende grunnmur og drenering:

Innvendig grunnmur ved bodrom med noe pusskader og saltutsalg, omfanget vurderes som normalt alder tatt i betraktning. Kjellergulv med betong. Flere rom med påstøp av nyere dato. Krypkjeller uten etablert adkomst.

Byggegrop med ukjente dreneringsforhold. Grunnmursplater av nyere dato synlig over terreng ved flere grunnmurer, topplist ikke montert.

Ingen synlige fuktsikringer ved ringmurer. Innvendige overflater ved bodrom med tradisjonelle tegn til fuktbelastning. Felt med saltutslag og malingflass, forholdet vurderes å være av eldre dato. Kjeller som helhet med generelt liten fuktbelastning, konstruksjonsvalg tatt i betraktning.

Ingen synlige tegn til pågående fuktproblematikk forbundet med rom under terreng. Kjeller innredet ca. 2010.

Boligsalgsrapporten benytter tilstandsgrader på en skala fra 0 til 3, der 0 er ingen symptomer, 1 er svake symptomer, 2 er middels kraftige symptomer og 3 er kraftige symptomer. Tilstandsgrad 0 benyttes i hovedsak kun på nyere bygg.

I boligsalgsrapporten er grunnmur gitt tilstandsgrad 2 og drenering er gitt tilstandsgrad 1.

Rom under terreng er gitt tilstandsgrad 1 og er vurdert slik:

Rom i kjeller har risikokonstruksjoner ved at flere av vegger er utforet med organiske byggematerialer. I tillegg er det benyttet dels tette gulvkonstruksjoner. Overflater ved primærrom i kjelleren ble etablert 2008.

Kjellerbod med pussede og malte overflater av eldre dato, betonggulv av nyere dato. Ingen visuelle tegn til fuktbelastning over tid, omfanget vurderes å være av eldre dato. Kondensavfukter montert i vaskerom.

Kjelleren fremsto ved befaringen med generelt liten fuktbelastning

Om vaskerommet i kjelleren heter det i boligstandsrapporten:

Ingen synlige tegn til fuktproblematikk forbundet med rommets funksjoner.

I forbindelse med salget ble det opplyst at det var lagt ny drenering/fuktsikring rundt boligen.

Umiddelbart etter at kjøper hadde flyttet inn i huset, merket Mørch at det var et fuktig inneklima i kjelleren. Kort tid senere oppdaget Mørch og Osgjelten at klær som var lagt i skyvedørsgarderoben på et av soverommene i kjelleren, var fuktige, samt at det var fritt vann inne på gulvet i et hjørne i skyvedørsgarderoben. Mørch og datteren hadde videre hatt fysiske reaksjoner som hodepine og kvalme etter innflytningen.

Den 9. juli 2012 reklamerte kjøper overfor eierskifteforsikringsselskapet AmTrust. Kjøper tok deretter kontakt med takstmann Harald Juliussen for å avdekke årsaken til fuktproblemene. Da Juliussen befarte eiendommen 12. juli 2012 registrerte han fuktutslag i alle randsoner mot ytterveggene og fukt/- mugg/- saltutslag på nedre del av kjellerveggene i boden. I rapport av 23. juli 2012 konkluderte Juliussen med følgende:

Feil utførelse på drenering. Generelt kan årsaken, som vurdert i dette tilfellet, være en kombinasjon av flere ting: Utett Platonfolie med innsig av vann gjennom kjelleryttervegg. Sviktende drenering på grunn av alder eller feil utførelse. Kapillært oppsug fra grunnen. En annen medvirkende årsak kan også være: Kondens på innsiden på kjellerveggen (om sommeren) mellom betong og isolert utforet vegg.

Utbedringskostnadene ble stipulert til kroner 424 000 ekskl. mva. (kroner 530 002 inkl. mva.).

Østlandstakst v/takstmann Terje Holt ble engasjerte av AmTrust for å se på skadeomfanget og skadeårsaken. Holt besiktiget eiendommen 5. oktober 2012. I rapport av 23. oktober 2012 konkluderte Holt slik:

Fuktproblematikk i kjelleren skyldes kondensering. Kondensproblemene har ikke medført vesentlige følgeskader på bygningen.

Det ble videre konkludert med at årsaken til kondenseringen var bruken av boligen. Holt var vesentlig uenig i Juliussens konklusjon, da han ikke kunne bemerke innvendige følgeskader på overflatene i kjellerrommene.

Kjøper tok deretter kontakt med Mycoteam AS, som tok flere luftprøver fra boligen. Mycoteam konkluderte med «klare tegn til unormal forekomst av muggsoppsporer». Konklusjonen benyttes ved «markert høyere verdier av muggsoppsporer inne enn ute og/eller en klar dominans av arter man erfaringsmessig finner i fuktskadede bygninger. Målingen viser en klar negativ innvirkning på inneklimaet. Videre tiltak må gjennomføres».

Den 18. desember 2012 undersøkte Juliussen boligen påny, og fastholdt sin konklusjon. De utforede kjellerytterveggene var da delvis åpnet og man hadde fjernet deler av laminatet på kjellergulvene.

AmTrust avviste kjøpers krav om prisavslag. Den 4. februar 2013 tok kjøper ut stevning mot AmTrust ved Sør-Østerdal tingrett, med krav om prisavslag og erstatning.

Sør-Østerdal tingrett avsa dom 31. mai 2013 med slik slutning:

• AmTrust International Ltd frifinnes.
• Janita Mørch og Kjetil Osgjelten dømmes, in solidum, til å betale sakskostnader til AmTrust International Ltd innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse med 136 388 – etthundreogtrettisekstusentrehundreogåttiåtte – kroner.

Mørch og Osgjelten anket dommen til Eidsivating lagmannsrett 27. juni 2013. AmTrust tok til motmæle.

Sommeren 2013 foretok Mycoteam v/Ole Martin Stensli nye undersøkelser av boligen, og det ble avdekket omfattende mugg og fuktskader i konstruksjonen i kjelleren. I korthet ble det anbefalt å fjerne alle utforede yttervegger i kjelleren, inklusiv stenderverk og bunnsviller. Laminatet på gulvene måtte demonteres for å fjerne plast og trinndemperen, samt at laminatet måtte rengjøres før et eventuelt gjenbruk. Det måtte forøvrig foretas en grundig mekanisk rengjøring av kjelleren for å fjerne muggsoppen, utvendig drenering og fuktsikring måtte skje etter foreliggende byggnormer, og konstruksjonen i kjelleren måtte bygges opp igjen på forskriftsmessig måte.

Ankeforhandling ble holdt i tinghuset på Hamar 11. og 12. mars 2013. De ankende parter avga forklaring, og det ble ført syv vitner, samt foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken.

Janita Mørch og Kjetil Osgjelten har i det vesentlige anført:

Det forelå ved kjøpet ingen spesifikke negative opplysninger vedrørende fukt- og/eller råteskader, muggsoppvekst eller svikt ved dreneringen. Selger har tvert imot opplyst at det var lagt ny drenering og at kjelleren var nyrenovert i perioden 2008 til 2011. Det eneste som er opplyst av spesifikke negative forhold knyttet til fukt, er saltutslag og malingflass i kjellerboden. Dette er vurdert å være av eldre dato, og er ikke tema i saken. I boligsalgsrapporten er de fleste områder gitt tilstandsgrad 1, og det forelå ingen spesiell informasjon som tilsa at kjøper skulle gjøre ytterligere undersøkelser. Kjellberg, som utarbeidet boligsalgsrapporten, hadde ingen bemerkninger til boligen, og omtalte den som en normal bolig, noe bedre vedlikeholdt enn normalt. Generelle opplysninger i tilstandsrapporten om risikokonstruksjoner i kjelleren, skyver ikke risikoen over på kjøperen. Det vises i den sammenheng til Rt-2008-963, som gjald manglende opplysninger om inspeksjon av en krypkjeller.

Det ble ikke opplyst på en tydelig måte at dreneringen var lagt ved egeninnsats. Avkrysningen i egenerklæringsskjemaet ga heller ikke kjøperne grunnlag for å stille oppfølgende spørsmål. Ytterligere spørsmål fra kjøper ville uansett ikke endret på kjøpers oppfatning, idet selger senere har fremholdt at dreneringen var utført etter veiledning fra fagfolk. Det er sannsynlig at de ville ha svart det samme i forbindelse med presentasjonen av boligen.

Det er korrekt at selger opplyste at innvendige arbeider var utført av dem selv. Boligen ble imidlertid presentert som en problemfri bolig, og kjøper kunne ikke ha noen forventning om at de fikk en bolig med store mangler i form av fukt, råte og muggsopp.

Juliussen og Stensli var klare på at årsaken til fuktproblematikken var mangelfull drenering. Ifølge Juliussen kunne kapillært oppsug og kondens være medvirkende årsaker. Holt har ikke foretatt undersøkelser av eiendommen etter at skaden og skadens omfang ble avdekket. Holts vurderinger må derfor tillegges mindre vekt. Det må sees bort ifra Kjellbergs vurdering av skaden i ettertid, etter som den kun baserer seg på overflatisk lesning av de øvrige sakkyndige rapportene. At mangelfull drenering var årsaken til skaden, bekreftes ved at situasjonen har blitt en helt annen etter at kjøper la ny drenering. Selger la ny drenering i 2007, og de krav som da gjaldt med hensyn til utførelsen må legges til grunn.

Uavhengig av om dreneringen er årsaken til skaden, utgjør skaden en vesentlig mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Subsidiært anføres det at skaden er en mangel etter avhendingsloven § 3-7. Forholdene var av en slik karakter at selger må ha oppdaget fuktproblematikken. De sov i kjelleren i flere år. Det har formodningen mot seg at fukt oppstår og oppdages rett etter overtakelse, når bruken var den samme. Det anføres at selgeren hadde sørget for svært høy temperatur i kjelleren ved overtakelse, for å dekke over fuktproblemene. Det vises for øvrig til at Erik Langmyren opplyste at de hadde registrert fukt i kjelleren før de støpte nye gulv. Forholdene burde uansett vært avdekket av Kjellberg da han inspiserte eiendommen, og selger må identifiseres med ham.

Utbedringskostnadene som er stipulert til 530 002 kroner, er nødvendige uavhengig av årsaken til skaden. Det er ikke grunnlag for et standardfradrag ettersom utbedringen ikke vil gi en standardheving.

Det kreves erstatning i medhold av avhendingsloven § 4-14 på kroner 59 190. Dette er utgifter til sakkyndig bistand, lege, medisiner, strøm og transport.

Det kreves forsinkelsesrenter for utbedringskostnadene fra én måned etter påkrav, og for erstatningskravet fra én måned etter stevning, dvs. henholdsvis 8. oktober 2012 og 5. mars 2013.

Det er nedlagt slik påstand:

1. AmTrust International Underwriters Ltd. dømmes til å betale et beløp til Janita Mørch og Kjetil Osgjelten fastsatt etter rettens skjønn oppad begrenset til NOK 589 192,-, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall og frem til betaling skjer.
2. AmTrust International Underwriters Ltd dømmes til å betale sakens kostander for tingrett og lagmannsrett til Janita Mørch og Kjetil Osgjelten.

Am Trust International Underwriters Ltd. har i det vesentlige anført:

Det bestrides ikke at boligen hadde fukt- og råteskader, samt muggsopp. Årsaken til skaden var imidlertid ikke vanninnsig på grunn av mangelfull drenering, men kapillært oppsug fra grunnen, i kombinasjon med at kjellervegger og gulv var kledd med lite pustende materialer. Fukten og vannet som ble avdekket i skyvedørsgarderoben skyldtes innvendig kondens på grunn av endret bruk eller temperaturforskjeller i kjelleren, og har ikke sammenheng med skaden. Dersom veggkonstruksjonene hadde vært bygget opp på en annen måte, ville skaden vært unngått.

Ved vurderingen av om det foreligger en mangel må det sees hen til den samlede informasjonen som kjøperne fikk i forbindelse med salget, samt boligens alder.

Selgeren har ikke tilbakeholdt opplysninger om eiendommen, som kan gi grunnlag for prisavslag, jf. avhendingsloven § 3-7. Når det gjelder dreneringen vises det til at det er krysset av i egenerklæringsskjemaet punkt 4 for egeninnsats, der drenering eksplisitt er nevnt som et eksempel. Det er videre ulogisk at selgeren kun delvis skulle opplyses om sin egeninnsats. Dersom dreneringen hadde vært foretatt av fagfolk ville dette ha vært fremhevet som noe positivt. Det vises for øvrig til at kjøper opplyste til Juliussen og Stensli om at dreneringen var utført av ufaglærte. Selger hadde ikke kunnskap om at det var feil ved dreneringen, og de hadde derfor ikke mulighet til å opplyse om dette. Selger hadde heller ingen kjennskap til fuktproblemene i kjelleren. Ingen hadde merket eller reagert på fukt, og det var heller ingen synlige skader. Høy temperatur i kjelleren ved overtakelse, hadde sammenheng med at varmeovnene ble tilbakestilt automatisk til 22 grader etter strømbrudd.

Avhendingsloven § 3-9 annet punktum kan heller ikke gi grunnlag for prisavslag, idet eiendommen ikke var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente. Det var opplyst i egenerklæringsskjemaet om ufaglært egeninnsats. Videre fremgikk det av boligsalgsrapporten at rom i kjelleren hadde risikokonstruksjoner med hensyn til fuktrelaterte skader. Når det gis risikoopplysninger overføres risikoen fra selger til kjøper. Etter som kjøper ikke har gjort noen undersøkelser knyttet til risikoopplysningene, må de bære et større risikoansvar. Når årsaken til skaden ikke er en mangel, kan heller ikke følgeskaden være det.

Dersom det foreligger en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum, må det ved fastsettelsen av prisavslaget gjøres fradrag for den standardhevingen boligen vil få, etter som kostnadene baserer seg på at skaden utbedres av fagfolk. Kjøperne vil da får noe mer enn det de hadde grunn til å regne med. Kjøper kan ikke kreve erstatning for indirekte tap.

Det er nedlagt slik påstand:

1. Anken forkastes.
2. AmTrust International Underwriters Ltd. tilkjennes sakens kostnader for tingrett og lagmannsrett.

Lagmannsretten bemerker:

Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn tingretten.

Det er på det rene at eiendommen hadde fukt- og råteskader samt mugg i konstruksjonen i kjelleren. Skadene var så omfattende at rommene i kjelleren allerede ved innflytning var ubrukelig som beboelsesrom. Det vises i den sammenheng til uttalelse fra Mycoteam, samt det faktum at kjøper kort tid etter overtakelsen ble syk av å oppholde seg i kjelleren, og derfor valgte å sove i uthuset. For å utbedre skaden måtte de innvendige veggkonstruksjonene i sin helhet rives. Før de innvendige konstruksjoner ble bygget opp igjen, måtte det graves opp utvendig og etableres tilfredsstillende fuktsikring av grunnmuren. Utbedringskostnadene er anslått til kroner 530 000.

I forbindelse med innredningen av kjellerrommene til beboelsesrom, anla selger drenering/fuktsikring med perforerte pvc-drensrør og Platon grunnmurspapp. Bevisførselen har avdekket at den gjennomførte utførelsen var svært mangelfull. Drensrørene var lagt høyere enn innvendig gulvnivå i innredet kjellerrom. Rørene var lagt dels med motfall og dels lagt opp/ned med perforeringen nedovervendt og helt uten grus/pukk eller lignende rundt rørene. Grunnmurspappen var ikke ført lengre ned enn til overkant av drensrørene, og den var lagt uten overlapp i enkelte skjøter. Dreneringen og fuktsikringen kan ikke antas å ha hatt noen funksjon.

Det er lite tvilsomt at veggkonstruksjonene må ha vært utsatt for betydelig fuktinntrengning utenfra. På bakgrunn av bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at dette i all hovedsak skyldtes at dreneringen ikke hadde noen effekt. Lagmannsretten viser her til uttalelser fra Stensli og Juliussen. Videre legger lagmannsretten til grunn at muggsoppveksten hovedsakelig skyldes fuktinnsiget gjennom grunnmuren, i kombinasjon med måten de utforede veggene i kjelleren var oppbygd. Kjellerveggene var bygget med stenderverk, vindpapp mot grunnmuren, 10 cm isolasjon, dampsperre (plastfolie) og kledning. Konstruksjonen var uheldig idet dampsperren stengte fukten inne i veggen. Byggemåten var likevel i samsvar med tekniske løsninger som var angitt i byggfagblad helt frem til 1996.

Lagmannsrettens finner det lite sannsynlig at vanninntrengingen alene skyldtes kapillært oppsug, slik som anført av AmTrust. Til det var vanninntrengingen og skaden for omfattende. Lagmannsretten legger derimot til grunn at fritt vann samt fukten i garderobeskapet, skyldtes innvendig kondens. Lagmannsretten viser i den sammenheng til at laminatet der vannet ble funnet, ikke hadde svellet eller var skadet på annet måte, noe det mest sannsynlig ville ha vært dersom vannet hadde kommet utenifra. Innvendig kondens er imidlertid ikke årsaken til de skadene som ble avdekket, og som det kreves prisavslag for.

Eiendommen er «solgt som den er». Det foreligger likevel en mangel dersom det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen, eller dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med ut ifra kjøpesummen og forholdene forøvrig, jf. avhendingsloven § 3-9.

Avhendingsloven § 3-9, jf. § 3-7 og § 3-8

I henhold til avhendingsloven § 3-7 har en eiendom mangel dersom kjøper ikke har fått opplysninger om eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Etter avhendingsloven § 3-8 foreligger det en mangel dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt kjøperen. Dette gjelder også opplysninger i forbindelse med markedsføringen.

Det er ikke sannsynliggjort at det ble gitt positivt uriktige opplysninger om eiendommen, eller at selger måtte ha hatt kunnskap om fuktproblemene, men unnlot å fortelle om dette. Med begrepet «måtte kjenne til» i § 3-7, kreves det at selgeren har opptrådt grovt uaktsomt. I Rt-2002-696 uttaler Høyesterett følgende:

Jeg bemerker at jeg oppfatter «måtte kjenne til» som et normativt begrep, og ikke som en bevisregel, slik partene har anført. I forarbeidene, Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 89, sies det at «Meininga er at det ikkje må liggje føre noka rimeleg grunn for å vere uvitande». Mangel kan altså foreligge selv om det er helt på det rene og uomtvistet at selgeren ikke positivt hadde kunnskap om forholdet, men det er ikke tilstrekkelig at han burde kjent til det.

Det kan synes uforståelig at selger – som også benyttet kjelleren til soverom – ikke registrert noe fukt, når dette ble oppdaget av kjøper nokså umiddelbart etter overtakelsen. En mulig forklaring kan være at kjøper og selger har hatt ulike temperaturer i kjelleren, samt at selger benyttet en avfukter på vaskerommet. Avfukteren har trolig også hatt en effekt på resten av kjelleren. Da kjøper var på visning vinteren 2012 og ved overtakelse i mai 2012, var skaden ikke synlig. Heller ikke Kjellberg, som utarbeidet boligsalgsrapporten, registrerte noe fuktproblematikk. Det er videre slik at mennesker er ulikt disponert for påvirkning av fukt. Etter lagmannsretten syn foreligger det da en rimelig forklaring på hvorfor selger kan ha vært/var uvitende om skaden. Det bemerkes for øvrig nok en gang at kondensen i kjelleren ikke hadde sammenheng med skaden i konstruksjonen.

Kjøper har anført at selger ikke har opplyst at dreneringen var lagt av ufaglærte, og at det representerer en mangel ved eiendommen. Dette er lagmannsretten uenig i.

I egenerklæringsskjemaets punkt fire har selger besvart spørsmålet om de kjenner til at «det er utført andre bygningsmessige arbeider, herunder også utvendige arbeider som f.eks. drenering, av ufaglærte personer» med ja. At det ikke er presisert at dette gjelder dreneringen, innebærer ikke at det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger. Selger har heller ikke på annen måte gitt utrykk for at dreneringen er lagt av fagfolk.

Avhendingsloven § 3-9 annet punktum

Avhendingsloven § 3-9 annet punktum gir kjøperne vern mot å bli stilt urimelig svakt. Bestemmelsen kan ikke fravikes til ugunst for forbrukerkjøpere, jf. avhendingslova § 1-2 annet ledd.

Vurderingstemaet etter § 3-9 annet punktum er om eiendommen er «i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles». I praksis er dette vesentlighetskravet forstått slik at det rommer både et kvantitativt og et kvalitativt aspekt, jf. bl.a. Rt-2010-103, avsnitt 39.

Ved vurderingen av den kvantitative siden av saken, er det vanlig å se på forholdet mellom kjøpesummen og størrelsen på kostnadene ved utbedring av feilene. Her, hvor kjøpesummen var på ca. 1,5 millioner kroner og utbedringskostnadene utgjør omtrent en tredjedel av kjøpesummen, er det ingen tvil om at den kvantitative siden ved vesentlighetskravet er oppfylt.

Spørsmålet blir dermed om det er noe ved «tilhøva elles» – den kvalitative siden – som tilsier at vesentlighetskravet likevel ikke er oppfylt i denne saken. Dette avhenger av en vurdering av hva kjøperne hadde grunn til å regne med ut fra de konkrete omstendighetene i forbindelse med kjøpet.

Når det gjelder den faktiske siden av saken, er det sentrale at de to soverommene som selgerne nylig hadde innredet i kjelleren, og som var ment som husets «hovedsoverom», i praksis ikke kunne brukes av kjøperne. Som det fremgår ovenfor har lagmannsretten funnet det mest sannsynlig at fuktigheten, som skapte grobunn for sopp- og råteutvikling, trengte inn gjennom grunnmuren, og at dette således skyldtes mangelfull drenering/fuktsikring.

AmTrust har anført at det ble gitt risikoopplysninger om kjellerkonstruksjonen og dreneringen i salgsdokumentene, og at det overførte risikoen for de feil som senere viste seg å foreligge, på kjøper. Dette er lagmannsretten uenig i. Som nevnt er avhendingsloven § 3-9 ufravikelig i forbrukerforhold. Det betyr ikke bare at en avtale om at vesentlige skjulte feil ikke skal utgjøre mangel vil være ugyldig. Etter lagmannsrettens syn betyr det også at mer indirekte måter å overføre risikoen for vesentlige skjulte feil til kjøper på, må undergis en nærmere og kritisk vurdering. Vurderingstemaet etter bestemmelsen er ikke hvem som har risikoen for at en feil viser seg senere, men hva kjøperen – alle forhold tatt i betraktning – hadde grunn til å regne med. Man kan derfor ikke bare se på de uttrykkelig nevnte risikoopplysningene. Det avgjørende er om det samlede informasjonsbildet kjøperne hadde, var slik at de hadde grunn til å regne med at huset var brukbart, uten omfattende påkostninger allerede fra starten.

Kjøper måtte være forberedt på at det etter hvert kunne vise seg å foreligge forhold som måtte utbedres, og at det også kunne bli tale om omfattende og dyre tiltak. Det vises i den sammenheng at det var et eldre hus, som innvendig og utvendig var pusset opp ved egeninnsats, samt at det var gitt risikoopplysninger om kjellerkonstruksjonen.

Etter lagmannsrettens syn ga derimot det samlede informasjonsbilde kjøper en berettiget forventning om at boligen var brukbar. Det vises i den sammenheng til at boligen var og fremstod som nyrenovert. På visningstidspunket og ved overtakelsen var skaden ikke synbar og nærmere undersøkelser fra kjøper ville heller ikke ha avdekket skaden, med mindre panelet på kjellerveggene ble fjernet. Videre vises det til at selger hadde opplyst at de hverken kjente til fukt eller innsig av vann, eller forekomst av sopp eller råte. Dernest var forhold som grunnmur, drenering og rom under terreng gitt tilstandsgrad 1 i boligsalgsrapporten. Når det gjelder dreneringen, som er den mest sannsynlige årsaken til skaden, bemerkes særskilt at den ikke bare var mangelfull, men at den på grunn av utførelsen overhodet ikke hadde noen funksjon. Selv om dreneringen var lagt ved egeninnsats, måtte kjøperne kunne ha en berettiget forventning om at denne hadde en viss effekt. Med mindre noe annet er presisert, må det kunne forventes at en selvbygger har sikret seg et visst minimum av trygghet for at de valgte løsninger og utførelser vil oppfylle funksjonskravene. Dette gjelder spesielt når arbeidene var så omfattende som her. Når boligen videre var benyttet, innredet og ble presentert med primærrom i kjelleren, og skaden ikke var synlig for noen, var det etter lagmannsrettens oppfatning, ikke påregnelig for kjøper at kjelleren var ubrukelig som beboelsesrom allerede fra overtakelsen.

Lagmannsretten har etter dette kommet til at skaden utgjør en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum, og at kjøper har krav på prisavslag etter avhendingsloven § 4-12.

Prisavslaget skal fastsettes til tilsvarende det det vil koste å få mangelen utbedret, jf. avhendingsloven § 4-12 annet ledd. I henholdt til beregninger foretatt av Juliussen, vil utgiftene for å få mangelen utbedret av fagfolk, beløpe seg til kroner 530 002 inkl. mva. Anslaget fremstår som forsiktig, og AmTrust har ikke hatt bemerkninger til dette. Det må imidlertid gjøres et fradrag for den standardheving boligen vil få ved at arbeidet gjøres ved fagfolk, idet det vil kunne øke boligens verdi noe. Etter en konkret vurdering fastsetter lagmannsretten prisavslaget skjønnsmessig til kroner 400 000.

Erstatning

Det er krevd erstatning for utgifter til sakkyndig bistand med kroner 44 190, samt utgifter til lege, medisiner, strøm, vask/rens og transport med til sammen kroner 15 000, totalt kroner 59 190.

Med mindre det foreligger skyld på selgerens side, kan kjøperen bare kreve erstatning for direkte tap, jf. avhendingsloven § 4-8 første ledd første punktum. Hva loven betegner som indirekte tap er regulert i § 7-1 annet ledd. Utgifter til sakkyndig bistand for å få klarlagt skaden er å anse for et direkte tap. De øvrige utgiftene som er krevd dekket anses derimot som et indirekte tap etter § 7-1 annet ledd bokstav d. Som det fremgår ovenfor har lagmannsretten kommet til at selger ikke kan klandres for at det ble gitt mangelfulle eller uriktige opplysninger om eiendommen. Det indirekte tapet, dekkes derfor ikke. Kjøper har imidlertid krav på erstatning for det direkte tapet på kroner 44 190.

Renter

Det er krevd forsinkelsesrenter fra forfall. Det følger av forsinkelsesrenteloven § 2 at renter påløper fra 30 dager etter at kjøper sendte selger skriftlig påkrav med oppfordring om å betale. Det er opplyst og lagmannsretten legger til grunn, at forsinkelsesrentene knyttet til prisavslaget begynner å løpe fra 8. oktober 2012 og erstatningen fra 5. mars 2013. Dette er ikke bestridt av AmTrust.

Sakskostnader

Kjøper har fått medhold i det vesentlige, og har krav på å få dekket sine sakskostnader for tingretten og lagmannsretten, jf. tvisteloven § 20-2 første og annet ledd, jf. § 20-9 annet ledd. Hovedtyngden av bevisførselen har vært knyttet til om det foreligger en mangel. At prisavslaget er fastsatt til 400 000 kroner – 130 000 – lavere enn det som ble krevd, samt at kjøper ikke er tilkjent erstatning for det indirekte tapet på 15 000 kroner, innebærer ikke at kjøper ikke har fått medhold i det vesentlige.

Advokat Brekken har inngitt en omkostningsoppgave for lagmannsretten på kroner 154 923, hvorav salæret utgjør kroner 112 500. For tingretten er det krevd sakskostnader med kroner 182 159, hvor av salæret utgjør kroner 139 200. De øvrige kostnadene er utgifter til vitner og reise. I tillegg kommer utgifter til gebyr for tingretten og lagmannsretten på henholdsvis kroner 6 880 og kroner 23 220. De totale sakskostnadene for tingretten og lagmannsretten utgjør kroner 367 182. Lagmannsretten finner kostnadene rimelige og nødvendige, og tar kravet til følge.

Lagmannsretten har ikke funnet grunn til å redusere kostnadene for tingretten, selv om det for tingretten også ble gjort gjeldende at det forelå en mangel ved det elektriske anlegget. Det vises i den sammenheng til at kravet for denne mangelen var begrenset til et prisavslag på kroner 7 500. Det er videre hverken anført eller synliggjort at arbeidet med denne delen av saken har vært av kostnadsmessig av noe betydning.

Dommen er enstemmig for så vidt gjelder resultatet. Lagdommer Krohg ønsker imidlertid å reservere seg mot de deler av begrunnelsen som legger vekt på feilen ved leggingen av dreneringen. Dette er, etter hans mening, uten betydning for resultatet. Det samme gjelder spørsmålet om fuktigheten, som ga grobunn for sopp- og råteutvikling, kom inn via grunnmuren eller skyldtes kapillært oppsug.

Domsslutning

1. AmTrust International Underwriters Ltd. dømmes til innen 2 – to – uker å betale et prisavslag på kroner 400 000 – firehundretusen – til Janita Mørch og Kjetil Osgjelten, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 8. oktober 2012.
2. AmTrust International Underwriters Ltd. dømmes til innen 2 – to – uker å betale erstatning med kroner 44.190 – førtifiretusenethudreognitti – til Janita Mørch og Kjetil Osgjelten, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 5. mars 2013.
3. AmTrust International Underwriters Ltd. dømmes til innen 2 – to – uker å betale sakskostnadene til Janita Mørch og Kjetil Osgjelten for tingretten og lagmannsretten med kroner 367.182 – trehundreogsekstisjutusenetthundreogåttito -.

Flere dommer:

Prisavslag etter avhendingsloven

Vi bistår klienter over hele landet.