Dom: Forhold som er reklamert for sent skal ikke med i vesentlighetsvurderingen

Boligen ble oppført i 1959 og selgeren bodde på eiendommen fra 1979 til 2009, hvoretter selgeren i denne perioden gjorde diverse endringer, herunder ble det laget et tilbygg. Selgeren kjøpte eiendommen i september 2009. Kort tid etter overtagelse ble det oppdaget at fundamentet under tilbygget var en enkel betongplate med jordmasser under og at grunnmuren var delvis undergravd. I månedsskiftet mars/april 2010 oppstod det en vertikal sprekk i hele den sørlige gavlveggen på huset, hvoretter kjøperen reklamerte ovenfor selgeren den 18. mai 2010. I desember 2010 ble det videre oppdaget at vann hadde kommet inn på kjøkkenet som var en del av tilbygget.

Kjøperen gikk til søksmål med krav om prisavslag oppad begrenset til 225 851 kroner, men fikk ikke medhold i tingretten og ble dømt til å betale motpartens sakskostnader. Saken ble anket inn for lagmannsretten.

Hovedregelen om hvilke forhold som utgjør rettslige mangler ved kjøp av fast eiendom når det er avtalt at eiendommen er «solgt som den er» fremgår av avhendingsloven § 3-9. I henhold til bestemmelsen foreligger det en mangel dersom eiendommen er i vesentlige dårligere stand, om selger har gitt mangelfulle opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-7, eller om selgeren har gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8. Videre følger det av avhendingsloven § 4-19 første ledd at det må fremsettes en reklamasjon innen rimelig tid etter at forholdet ble oppdaget eller burde ha vært oppdaget for å unngå at kravet tapes.

Spørsmålet for lagmannsretten var hvorvidt det forelå en slik vesentlig mangel ved eiendommen og hvorvidt det var gitt uriktige opplysninger, samt hvorvidt det var reklamert for sent.

Lagmannsretten konstaterte at det var gitt en uriktig opplysning, jf. avhendingsloven § 3-8, vedrørende fundamenteringen i taksten og at den manglende fundamenteringen allerede i oktober 2009 var synlig etter at arbeidene var gjennomført. Det var på denne bakgrunn ikke reklamert innen rimelig tid, idet reklamasjonen ble fremsatt minst 6 måneder etter at feilen ved fundamentet ble oppdaget. Normalt bør det reklameres innen to-tre måneder etter at feilen ble oppdaget.

I forhold til spørsmålet om eiendommen var i vesentlig dårligere stand ut i fra sprekken i gavlveggen og tilstanden til loftet bemerket lagmannsretten innledningsvis at det ved beregningen av utbedringskostnaden i relasjon til vesentlighetskriteriet i avhendingsloven § 3-9 ikke skal tas hensyn til kostnader med utbedring av mangler hvor det er reklamert for sent. Dette innebar at kostnader knyttet til fundamentering og utbedring av grunnmur ikke var relevant i denne sammenhengen. Videre konstaterte lagmannsretten at forholdet mellom relevante utbedringskostnader og kjøpesum (den kvantitative siden) ikke alene er avgjørende for vesentlighetsvurderingen i relasjon til avhendingsloven § 3-9 annet punktum, men at også andre forhold (den kvalitative siden) vil kunne ha betydning for om vesentlighetskriteriet er oppfylt. De relevante utbedringskostnadene i saken utgjorde høyst 2,2 prosent av kjøpesummen, hvilket prosentvis ligger vesentlig under det som i alminnelighet antas å kunne gi grunnlag for mangelsbeføyelser etter bestemmelsen. Lagmannsretten vurderte deretter hvorvidt det forelå andre omstendigheter som kunne gi grunnlag for likevel å anse vesentlighetskravet oppfylt, men presiserte i tråd med høyesterettsavgjørelsen i Rt-2010-49 at det skal mye til. På bakgrunn av blant annet boligens alder, fratrekk for alder/slitasje i takst og forholdsvis lav kjøpesum fant lagmannsretten at kjøperne fikk det de kunne forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, slik at det ikke forelå en vesentlig mangel ved eiendommen, jf. avhendingsloven § 4-9.

Dommen slår fast at forhold som det er reklamert for sent for ikke skal medtas i vurderingen av hvorvidt det foreligger en vesentlig mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum, samt at det i tråd med høyesterettspraksis skal mye til for å vinne frem med at det foreligger en mangel dersom den kvantitative siden i vesentlighetsvurderingen ikke er oppfylt.

Dommen i sin helhet følger nedenfor.

Instans: Gulating lagmannsrett – Dom
Dato: 2014-06-19
Publisert: LG-2013-44692
Stikkord: Avhendingsloven § 3-8 og § 3-9. Kontraktsforhold. Fast eiendom. Prisavslag.

Sammendrag: Kjøper av boligeiendom reklamerte over svikt i fundament og gavlvegg og krevde prisavslag. Det ble funnet dels å være reklamert for sent, dels at det ikke forelå mangler verken etter § 3-8 eller § 3-9.

Saksgang: Bergen tingrett TBERG-2012-49192 – Gulating lagmannsrett LG-2013-44692 (13-044692ASD-GULA/AVD2).

Forfatter: Lagmann Steinar Trovåg, lagdommer Ørnulf Jacobsen, sorenskriver Stein Husby.

Saken gjelder krav om prisavslag etter kjøp av fast eiendom.

Ved stevning av 16. mars 2012 gikk Trond Are Bø og Beate Katrine Fimland som kjøpere av eiendommen Bjørndalstjørnet 12, gnr. 122, bnr. 218 i Bergen kommune, til søksmål for Bergen tingrett mot selger av eiendommen, Knut Dolve, med krav om prisavslag på grunn av påståtte mangler ved eiendommen. Det ble nedlagt påstand om prisavslag begrenset oppad til kr 225.851.

Tingretten avsa den 14. desember 2012 dom med slik domsslutning:

1. Knut Dolve vert frifunnen.
2. Trond Are Bø og Beate Katrine Fimland vert dømt in solidum til å betale sakskostnader til Knut Dolve med kr 121 465,- inkl. mva.

Dommen er påanket til Gulating lagmannsrett av Trond Are Bø og Beate Katrine Fimland. Ankeforhandling ble holdt i Bergen 28. og 29. april 2014. De ankende parter møtte sammen med sin prosessfullmektig. Trond Are Bø ga forklaring. Elizabeth Fyllingsnes møtte på vegne av Knut Dolve, som av helsemessige grunner var ute av stand til å møte personlig. Hun ga forklaring. Lagmannsretten hørte i tillegg forklaring fra tre vitner, hvorav to sakkyndige vitner. Ett vitne ga forklaring over telefon. Det ble foretatt slik dokumentasjon som vist ved gjennomstrekning i utdraget. Retten foretok befaring på angjeldende eiendom, hvor partene og de sakkyndige vitnene møtte og gjorde sine påvisninger.

Sakens bakgrunn frem til saksanlegget er i tingrettens domsgrunner redegjort for slik:

Trond Are Bø og Beate Katrine Fimland kjøpte 1. september 2009 bustadeigedomen Bjørndalstjørnet 12 i Loddefjord av Knut Dolve.

Bustaden var oppført i 1959. I salsoppgåva frå Bob-megleren var den skildra som ein pen einebustad over to etasjar med flott utsikt. Vidare var det opplyst at einebustaden var svært innhaldsrik med 5 soverom, 2 stover, 2 kjøken og 2 bad. Det var opplyst om eigartomt på 1 108 m2, samt garasje og carport på tomta. Taksten, som var skriven av takstmann og byggmester Terje Kleivdal etter synfaring 16.03.2009, var ein verdi- og lånetakst der oppdraget var å vurdere dagens marknadsverdi på eigedomen.

Det gjekk fram at taksten var basert på visuell synfaring utan inngrep i byggverket. Det gjekk vidare fram av taksten at eigedomen hadde god standard, og at det var utført ein del vedlikehald i seinare tid. I taksten er det gjort frådrag for alder, utidsmessighet, vedlikehaldsmanglar, tilstandssvekkingar, attståande arbeid med kr 450 000,-. Teknisk verdi av eigedomen etter dette frådraget var sett til kr 3 430 000,-. Dette inkluderte ein tomteverdi på kr 700 000,-. Takstmannen vurderte deretter marknadsverdien (normal salsverdi) til kr 2 900 000,-, og salssummen vart til slutt kr 2 750 000,-.

Vedlagt i salsoppgåva var det eit utfylt eigenerklæringsskjema frå Protector forsikring, som Elizabeth Fyllingsnes signerte den 04.03.09. I punkt 6 var det kryssa nei på spørsmålet «Kjenner du til om det er/har vært setningsskader, for eksempel sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?» I punkt 8 var det kryssa nei på spørsmålet «Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade,» og tilføya i kommentarfeltet «Nytt tak 2008/2009.» Av punkt 11 gjekk det fram at det var utført eigeninnsats ved at seljar sjølv hadde innreia underetasjen.

Knut Dolve og ektefellen Elizabeth Fyllingsnes budde på eigedomen frå 1979 til 2009. I løpet av tida dei budde der, vart det gjort diverse endringar. Mellom anna bygde dei i 1985 garasje, og dei bygde samtidig på bustaden. Det vart då laga eit tilbygg mot vest. Tilbygget omfatta blant anna større stove, ny terrasse og nytt kjøken. Kjøkenet vart bygd på eit fundament der det tidlegare var ein betongterrasse.

Kort tid etter overtakinga sette Bø og Fimland i gang med arbeid med planering av hagen. Dei leigde inn Asphaug Maskin AS til utføring av det meste av arbeidet. Blant anna vart ein betongplatting som tidlegare var rundt sør- og vestveggen fjerna, og det vart då synleg at fundamentet under tilbygget var ei enkel betongplate med jordmassar under. Grunnmuren vart delvis undergraven. Arbeidet inntil huset vart ikkje avslutta, slik at den undergravne muren stod open over vinteren 2009-2010.

I månadsskiftet mars/april 2010 oppstod det ein vertikal sprekk i heile den sørlege gavlveggen på huset. Sprekken var 15 mm brei lengst oppe, medan den var nærare 0 mm lengst nede ved bakken. Det meste av sprekken gjekk langs samanføyinga mellom siporex-muren i hovudbygget og leca-muren i tilbygget.

Bø og Fimland reklamerte ved brev til Elizabeth Fyllingsnes og Knut Dolve datert 18. mai 2010, sendt frå kjøparforsikringsselskapet Help forsikring. I reklamasjonen vart det vist til skaderapport frå takstmann Eigil Schinnes, og gjort gjeldande at det hadde vore sprekker i muren tidlegare, og at det var svakheiter i konstruksjonen som seljarane måtte kjenne til. Dei påberopte seg avhendingslova § 3-7, § 3-8 og § 3-9. Seinare presiserte Bø og Fimland at dei gjer gjeldande dårleg fundament og dårleg samanføying mellom hovudbygg og tilbygg.

Dolve og Fyllingsnes protesterte mot reklamasjonen. Dei engasjerte advokatkontoret Fløien ved advokat Even Komnæs, og dei fekk takstmann Terje Kleivdal til å synfare eigedomen og utarbeide ein rapport. Begge takstmenn har lagt til grunn at det som truleg var utslagsgjevande for at sprekken byrja å bevege seg utover i toppen, var at massar under fundamentet var grave/skylt vekk og at betonggangvegen på utsida hadde blitt fjerna. Ein påfølgjande kald og snørik vinter førte deretter til frostsprenging og rørsle i veggen. Begge la til grunn at det var svakheiter i konstruksjonen ved at grunnmuren for kjøkentilbygget var ein eldre terrasse som sto på jordhaldige massar, samt at samanføyinga mellom leca- og siporex-muren i gavlveggen ikkje var armert.

Det andre faktiske forholdet som ligg til grunn for kravet om prisavslag, er knytt til problem med kondens og lekkasje etter feil montering av isolasjon og manglande lufting på loftet. Dette vart oppdaga då det byrja å lekke vatn inn på kjøkkenet i desember 2010, og ein oppdaga ved inspeksjon av loftet over kjøkkenet at det dryppa vatn frå undertaket. Dette loftet er ein del av det tilbygget som vart oppført i 1985, og loftet vart etterisolert kring 2006-2007. Deretter vart takstmann Schinnes igjen kontakta. Etter synfaring av begge lofta, konkluderte han med at det ikkje var lekkasje frå yttertaket som var årsaka, men at dryppinga skuldast kondensvatn. På loftet over kjøkkenet låg det isolasjon heilt ut på undertaket, og denne isolasjonen sperra for lufting langs den eine sida av loftet. Luftespalta i dette undertaket var vidare berre rundt 1 cm brei, medan luftespalta på inngangssida av loftet var rundt 5 cm brei.

Det kan ikke ses fremkommet innsigelser vedrørende tingrettens redegjørelse for sakens faktiske bakgrunn, slik den er gjengitt ovenfor.

De ankende parter har for lagmannsretten i det vesentlige anført:

Det anføres at det foreligger mangler ved eiendommen i form av uforsvarlig fundamentering for tilbygget over tidligere terrasse, manglende forankring mellom gavlvegg i tilbygget og gavlvegg i opprinnelig bygg, samt feil ved takisoleringen ved at det ikke er gitt rom for luftgjennomstrømning til takkonstruksjonen på loftet.

I anledning spørsmålet om det er reklamert i tide vedrørende mangler ved fundamenteringen, anføres at den ankende part høsten 2009 ikke hadde slik kunnskap om svakheter ved fundamenteringen som kunne gi foranledning for reklamasjon.

Det hevdes å være uriktig når tingretten legger til grunn at den ankende part var tilstede mens sprengnings- og gravearbeidene i hagen fant sted, og at han da snakket med Asphaug om risiko for skade som følge av tele. Det Asphaug ga uttrykk for var at det ikke var fare for skade ved fjerning av betongplatting og avgravning av massene langs muren. Slik den ankende part forstod at Asphaug, som han anså som fagkyndig på området, vurderte tilstanden på fundamenteringen, var det ikke grunn til ytterligere undersøkelser fra hans side. Det anføres under disse omstendigheter at fristen for reklamasjon vedrørende fundamenteringen først tok til å løpe fra og med april 2010, da den ankende part ble oppmerksom på sprekkdannelser i muren på gavlveggen.

Subsidiært vedrørende reklamasjonsfristen anføres at reklamasjonen var rettidig også om oktober 2009 legges til grunn som starttidspunkt for fristen. Det er herunder anført at det uansett er reklamert innen rimelig tid, at utførelsen av fundamenteringen var av dårlig håndverksmessig kvalitet, at kjøper var ukjent med at fundamentet opprinnelig var fundament for en terrasse, at reklamasjonen uansett fant sted relativt kort tid etter overtakelsen og at ankemotparten, slik tingretten har anvendt fristregelen, oppnår en tilfeldig fordel på den ankende parts bekostning.

Vedrørende sakens realitet for så vidt gjelder fundamenteringen anføres at det foreligger en mangel ved eiendommen som omhandlet i avhendingsloven § 3-8. Det vises herunder til verdi- og lånetakst avgitt av takstmann Terje Kleivdal den 20. mars 2009, hvor det i punkt 210 uriktig heter:

«Grunn og fundamenter, generelt

Fundamentering med grunnmur av betong bokkstein på fjell og steinmasser.

Vedlikehold ol:

Litt sprekk og «bom» i puss på gavlvegger.»

Det er ikke omtvistet at denne opplysning er uriktig.

I følge rettspraksis, særlig Rt-2001-369, skal takstmann som avgir rapport til bruk overfor potensielle kjøpere av fast eiendom, likestilles med selger i relasjon til bestemmelsen i § 3-8 ved vurderingen av om det er gitt uriktige opplysninger vedrørende eiendommen.

Det anføres ellers at det fra ankemotpartens side ble krysset av for nei-svar i egenerklæringsskjema på spørsmål om selger kjente til sprekker i mur m.v., på tross av at det i takstrapporten var påvist sprekk i mur på gavlvegg.

Det hevdes å ha hatt innvirkning på avtalen at den ankende part har vært ukjent med den mangelfulle fundamenteringen og at tilbygget var reist på en tidligere terrassemur.

Videre anføres at eiendommen ved overtakelsen var i vesentlig ringere stand enn den ankende part hadde grunn til å vente. Det er herunder anført at det i tillegg til den mangelfulle fundamenteringen også er mangler ved forankringen av tilbygget over terrassen til opprinnelig vegg, samt at det er feil ved isoleringen på loftet. Manglende forankring av veggen har medvirket til at gavlveggen sprekker og feilen ved isoleringen har medført kondensproblemer, blant annet slik at vann kan ha rent ned i ytterveggen på tilbygget.

Med hensyn til hva som kunne ventes av bygningen tilstand anføres, under henvisning til forklaring fra Asphaug, at sprekken i muren ikke skyldes den ankende parts arbeider på tomten. Videre vises til opplysninger i salgsprospektet, hvor det fremgår at huset er av «gjennomgående god standard» og angis en rekke arbeider og utskiftinger som er utført på bygningen i senere tid.

Det er foretatt en reduksjon i takstdokumentet på kr 450.000 fra beregnet normalverdi av byggekostnader, blant annet for manglende vedlikehold og nærmere beskrevne defekter, uten at det i fradraget er tatt hensyn til de defekter som prisavslagskravet nå refererer seg til.

Det anføres at kostnaden med å sette bygningen i den stand som kunne ventes, vil beløpe seg til minst kr 225.851, som vil utgjøre 8, 21 prosent av reparasjonskostnaden. Forholdet mellom kjøpesum og utbedringskostnad gir dermed etter rettspraksis grunnlag for å anse eiendommens tilstand som vesentlig ringere enn det den ankende part etter kjøpesummen og forholden ellers hadde grunn til å vente.

Vedrørende beregningen av prisavslagskravet vises til takstdokumenter fra Eigil Schinnes og Terje Kleivdal. I tillegg ftil de arbeider som er omhandlet i takstene kreves erstatning for utgifter til takst samt til dekning av ytterligere kostnader til utbedring av grunnmuren. Kravet utgjør i alt kr 249.129

Det er nedlagt slik påstand:

1. Knut Dolve dømmes til å betale prisavslag oppad begrenset til NOK 250 000 til Trond Are Bø og Beate Katrine Fimland.
2. Knut Dolve dømmes til å betale sakens omkostninger for Bergen Tingrett og Gulating lagmannsrett.

Ankemotparten har i det vesentlige anført:

Det hevdes å være utvilsomt og ubestridt at sprekken i gavlveggen oppsto etter at de ankende parter hadde overtatt eiendommen. Bygget hadde da stått uskadd siden påbyggingen og frem til etter overtakelsen høsten 2009. Sprekkdannelsen har sin mest sannsynlige årsak i at de ankende parter fjernet jord og betongplatting langs grunnmuren under tilbygget, for deretter å la grunnmuren stå åpen vinteren over, samt at det ble foretatt bortsprengning av masser i området utenfor grunnmuren. Det anføres på denne bakgrunn at de dominerende faktorer i årsaksbildet er de ankende parters tiltak på eiendommen etter overtakelsen.

For det tilfelle at sprekken finnes å ha sin årsak i mangelfull fundamentering eller uforsvarlig sammenføyning av ny og gammel vegg, anføres at de ankende parter hadde plikt til å undersøke om grunnmurens tilstand var forsvarlig, etter muren var avdekket i oktober 2010. Under denne forutsetning vil fristen for reklamasjon løpe fra allerede fra dette tidspunkt, også om de ankendeparter ikke hadde nøyaktig oversikt over hvilke skader som kunne oppstå som følge av tilstanden. Reklamasjonen, som ble fremsatt et halvt år senere, hevdes dermed å være for sent fremsatt.

Det anføres at det ikke ble gitt mangelfulle opplysninger om sprekk i veggen eller om at deler av bygningen var påbygg til opprinnelig bygg. Hva gjelder sprekk i vegg vises til takstens anmerkning om «sprekk og «bom» i gavlvegger». Taksten er avgitt i tid etter ankemotpartens egenerklæring og var således kjent for de ankende parter. For så vidt gjelder påbygget anføres at de ankende parter på befaring før kontraktsinngåelse ble gjort kjent med at det var oppført tilbygg også fra kjøkkenet.

Det forhold at det først nå etter flere år påberopes uriktige opplysninger vedrørende fundamenteringen som mangelsgrunnlag, viser etter ankemotparten syn at denne opplysning har vært uten innvirkning på avtalen.

Det anføres at det ved utmålingen av et eventuelt prisavslag må tas utgangspunkt i rimeligste utbedringsmetode og at det må legges til grunn at skaden delvis skyldes tiltak utført av de ankende parter og disse parters unnlatelse av å forebygge ytterligere skadeutvikling. Videre anføres at de nødvendige tiltak vil medføre en standardhevning og en forbedret bygningsmessig utførelse, som skal hensyntas ved utmålingen av prisavslaget. Det skal legges til grunn kostnadsnivået på tidspunktet for risikoovergangen.

Det anføres at kondensproblemer på loftet og manglende lufting ikke er mangler etter § 3-7 og § 3-8. Det er ingen opplysningssvikt vedrørende disse forhold, og det er ikke usannsynlig at endringer i bruksmåter av boligen etter at de ankende parter overtok er årsak til at kondensproblemene har oppstått. Feil ved isoleringen er dessuten utbedret uten vesentlig kostnad.

Om vurderingen i relasjon til § 3-9 anføres at det ikke utelukkende legges vekt på det prosentmessige forhold mellom utbedringskostnad og kjøpesum, men at dette kun vil være et element i en bredere skjønnsmessig helhetsvurdering, hvor også andre forhold kan ha betydning for vesentlighetsvurderingen. Det anføres herunder at det i verdi- og lånetaksten er redegjort for svakheter ved eiendommen og på det grunnlag foretatt korreksjon i forhold til teknisk verdi av eiendommen med nær 14 prosent. Det er i alle fall et krav at avviket mellom eiendommens tilstand og det de ankende parter hadde grunn til å regne med, må være utvilsomt, og, i følge senere rettspraksis, uansett at det prosentmessige avviket ligger minst opp mot seks prosent av kjøpesummen.

Det er nedlagt slik påstand:

1. Anken forkastes.
2. Trond Are Bø og Beate Katrine Fimland dømmes in solidum til å betale sakens omkostninger for tingretten og lagmannsretten.

Lagmannsretten skal bemerke:

Det heter i kjøpekontrakten § 8 at er eiendommen solgt «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse». Det er vist til avhendingsloven § 3-9. Det heter i nevnte bestemmelse at eiendommen uavhengig av dette forbehold kan ha en mangel «dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles». Det samme gjelder dersom dette følger av § 3-7 eller § 3-8.

Som angitt ovenfor relaterer prisavslagskravet seg til tre forhold som hver for seg og samlet sett hevdes å utgjøre mangler ved eiendommen. Det gjelder manglende fundamentering av grunnmur under kjøkken, sprekk i gavlvegg og manglende lufting av loft.

For lagmannsretten har de ankende parter gjort gjeldende at det foreligger en mangel etter § 3-8 ved at det uriktig er opplyst i takstdokumentet at eiendommen er fundamentert på fjell og steinmasser. Slik saken er opplyst for lagmannsretten legges det til grunn at grunnmuren i det området reklamasjonen gjelder, dels er fundamentert på løsmasser og således ikke er i samsvar med opplysningene i taksten. At det faktisk forholder seg slik fremgår av rapporter fra de sakkyndige Terje Kleivdal og Eigil Schinnes. Forholdet kunne også observeres under lagmannsrettens befaring på stedet.

Slik lagmannsretten forstår de nevnte sakkyndige er de begge av den oppfatning at fundamenteringen ikke er utført på forsvarlig vis, hensett til grunnmuren bærer en bygningsdel og ikke kun en terrasse, slik forholdet var tidligere.

Lagmannsretten legger til grunn at den manglende fundamenteringen kunne iakttas allerede i oktober 2009 etter at grave- og sprengningsarbeidene i hagen var gjennomført og muren var undergravd. Det følger av avhendingsloven § 4-19 første ledd at kjøpers rett til å gjøre en mangel gjeldende går tapt dersom kjøper ikke innen rimelig tid at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, varsler selger om at mangelsansvar vil bli gjort gjeldende og opplyser hva avtalebruddet består i. For at fristen for reklamasjon skal begynne å løpe kreves det ikke at «kjøper har full oversikt over misligholdets omfang» men at han «har skaffet seg såpass oversikt over misligholdet at det er rimelig at han tar standpunkt til hvor vidt han vil gjøre det gjeldende eller ikke», jf. Benestad Andersen: Avhendingsloven med kommentarer, 2008 side 337 med videre henvisninger.

Om forholdet til reklamasjonsfristen for så vidt gjelder mangelsansvar knyttet til fundamenteringen bemerker tingretten:

Retten finn i denne saka grunn til å skilje mellom sprekken og fundamentet. Her vart det mangelfulle fundamentet under kjøkentilbygget avdekka hausten 2009, etter at kjøparane hadde gjort arbeid i hagen og greve ut rundt huset. Retten finn difor at det etter omstenda ikkje vart reklamert innan rimeleg tid, jf. avhendingslova § 4-12 (1). Kjøparane skulle ha reklamert innan kort tid etter at dei først kunne sjå det mangelfulle fundamentet. Sjølv om Bø og Arvid Asphaug sine diskusjonar rundt jordmassane ikkje uttrykkeleg gjekk ut på at massane utgjorde eit dårleg fundament under kjøkentilbygget, meiner retten at også folk utan særleg fagkunnskap kunne sjå at fundamentet ikkje var bra. Det framgår tydeleg av fotografiet i dok. 27 bilag 8, som Bø tok hausten 2009, at fundamentet er ei tynn betongplate med jordmassar under.

Retten meiner at dette utløyste ei nærare undersøkingsplikt for Bø og Fimland, i medhald av avhendingslova § 4-9. På den måten kunne dei også ha søkt sakkunnig hjelp for å vurdere om dei skulle setje fram ein reklamasjon, og få råd om kva tiltak som eventuelt burde setjast i verk. Eventuelt kunne dei ha sett fram ein nøytral reklamasjon, og gjort gjeldande feilen utan krav om spesielle rettsverknader.

Som tidlegare nemnt kunne ein ved ein tidlegare reklamasjon og ved å tidlegare søke sakkunnig hjelp, også ha gjort tiltak slik at ein hadde unngått at sprekken oppsto. Slik retten ser det, er dette eit typisk tilfelle der det er særleg viktig å reagere raskt, fordi mangelen medførte ein særleg risiko for skade, jf. Benestad Anderssen s. 340, og Frostating lagmannsretts dom i RG-2004-357. Seljaren har såleis ei klar interesse av å få sett på mangelen raskt, og i utgangspunktet også ein rett til å utbetre mangelen sjølv. Når ein som i dette tilfellet venta heile vinteren før Dolve / Fyllingsnes vart kontakta, er dette i strid med lojalitetssynspunktet i § 4-19 (1) og ikkje innan rimeleg tid.

Normalt bør det reklamerast innan to- tre månader etter at feilen vart oppdaga, jf. Rt. 2010 punkt 66-68. Når ein her først reklamerte 18. mai 2010, var dette minst 6 månader etter at feilen ved fundamentet vart oppdaga, og etter rettens syn utvilsamt for seint.

At det er reklamert for seint, medfører at Bø og Fimland ikkje kan krevje prisavslag for mangelen som relaterer seg til det dårlege fundamentet.

Lagmannsretten slutter seg til tingrettens vurdering for så vidt gjelder reklamasjonsspørsmålet slik den fremkommer ovenfor.

Ankemotpartene har anført at det er uriktig når tingretten har lagt til grunn at Arvid Asphaug, som foretok utgravningsarbeidene, ga uttrykk for at fundamentet for grunnmuren kunne bli utsatt for teleskader. Lagmannsretten finner det unødvendig å ta særskilt stilling til denne anførsel. Lagmannsretten er enig med tingretten at tilstanden klart ga foranledning for de ankende parter til ytterligere undersøkelser vedrørende forsvarligheten av fundamentet, og legger til grunn at Arvid Asphaug ikke innehadde den særskilte bygningskyndighet som det etter omstendighetene var behov for.

Som grunnlag for prisavslag knyttet til sprekk i gavlvegg og manglende lufting av loft og sutak er påberopt bestemmelsen i § 3-9 annet ledd, idet eiendommen hevdes å være i vesentlig ringere stand enn det de ankende parter hadde grunn til å vente.

For ordens skyld bemerkes at det ved beregningen av utbedringskostnaden i relasjon til vesentlighetskriteriet i § 3-9 legges til grunn at det ikke skal tas hensyn til kostnader med utbedring av mangler hvor det er reklamert for sent. Det vises for så vidt til Benestad Andersen: Avhendingsloven med kommentarer, 2008 side 183. Det innebærer at kostnaden til fundamentering og utbedring av grunnmur ikke er relevant i denne sammenheng.

Hva gjelder sprekken i veggen, legger lagmannsretten til grunn at sprekken var betydelig mindre markert på overtakelsestidspunktet enn på reklamasjonstidspunktet, og at skaden således har utviklet seg i løpet av de ankende parters eiertid. Det er således grunn til å anta at verdi- og lånetakstens opplysning om «[l]itt sprekker og «bom» i puss på gavlvegger» er en dekkende beskrivelse av det som frem til overtakelsestidspunktet lot seg observere av eventuelle skader på veggen. Det er heller ikke grunn til å anta at ankemotparten har hatt kunnskap om svakheter ved veggen ut over det som er beskrevet.

Etter bevisførselen i saken kan det være noe uklart hva som var årsaken til at skaden i veggen utviklet seg fra høsten 2009 og fremt mot reklamasjonstidspunktet i mai 2010. Både Eigil Schinnes og Terje Kleivdal peker i sine sakkyndige rapporter på mangelfull fundamentering av grunnmuren og undergravning av denne som sannsynlig årsak til sprekken i veggen, i tillegg til at veggen på tilbygget har vært for løst forankret til opprinnelig vegg. Slik lagmannsretten forstår de sakkyndige ville det forsvarlige være å forsterke fundamentet straks etter avdekningen, og at det var uheldig at muren ble stående åpen over vinteren. Lagmannsretten legger for øvrig til grunn at også den ankende parts arbeider utenfor muren i form av sprengning av fjell i hagen kan ha vært medvirkende årsak til at sprekken har utvidet seg.

Det mest sannsynlige er etter lagmannsrettens vurdering at skaden skyldes et samvirke av de årsaksfaktorer som er trukket frem. Når dette legges til grunn, følger det at de ankende parter selv ikke i liten grad er å laste for skaden ved at massene langs og i underkant av muren ble fjernet, uten at det deretter, da mangelen var synlig, straks ble iverksatt nærmere undersøkelser av fundamenteringen og foretatt de arbeider som var påkrevd for å bringe grunnmuren i forsvarlig stand. I stedet ble det foretatt sprengningsarbeider som mest sannsynlig ytterligere har bidradd til skadeutviklingen.

Det er fra de ankende parters side anført at vesentlighetskriteriet er oppfylt allerede ved størrelsen på utbedringskostnaden sett i relasjon til kjøpesummen for eiendommen. Om det rettslige utgangspunkt for denne vurdering bemerker tingretten:

Retten vurderer til slutt om det ligg føre ein mangel etter avhendingslova § 3-9 andre punktum, nemleg om bustadeigedomen er «i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.» Etter denne regelen er det ikkje krav om noko klanderverdig forhold på seljar si side, men det må vere eit klart misforhold mellom eigedommens stand og det ein kjøpar kunne rekne med. Det er ein objektiv standard, og kjøparane si subjektive forventning er ikkje avgjerande.

Utgangspunktet i lova er at mangelsvurderinga skal gjerast på det tidspunktet risikoen går over på kjøpar, jf. avhendingslova § 3-1 andre ledd, jf. § 2-4 andre ledd. Lova synest dermed å byggje på ein føresetnad om at det er utbetringskostnadene ved risikoovergangen (overtakinga) som skal leggjast til grunn ved vesentlegheitsvurderinga, jf. Benestad Anderssen s. 186.

Lagmannsretten slutter seg til denne betraktning.

Det skal bemerkes at forholdet mellom relevante utbedringskostnader og kjøpesum ikke alene er avgjørende for vesentlighetsvurderingen i relasjon til § 3-9, men at også andre forhold vil kunne ha betydning for om vesentlighetskriteriet er oppfylt. Om vurderingen heter det i Rt-2010-103 avsnitt 49 flg.:

I de to avgjørelsene jeg nettopp har nevnt, spenner de utbedringskostnadene som Høyesterett har uttalt kan være tilstrekkelige, fra om lag tre prosent til om lag seks prosent av kjøpesummen; alt avhengig av boligens karakter og standard. Etter mitt syn innebærer vesentlighetskravet at utbedringskostnadene – som et utgangspunkt – må ligge i den øvre delen av dette spennet.

(…)

De to rettsavgjørelsene jeg har vært inne på, viser imidlertid at prosentberegninger ikke er noe annet enn et utgangspunkt for en helhetsvurdering der også andre forhold er av betydning for vesentlighetsspørsmålet, slik som salgssituasjonen, feilens art og betydning og boligens karakter og standard. Vesentlighetskravet behøver i lys av slike forhold altså ikke være oppfylt selv om utbedringskostnadene skulle overskride en veiledende terskel. Motsatt kan vesentlighetskravet være oppfylt – slik som i avvisningsrettdommen – selv om utbedringskostnadene ligger under en slik terskel. Det skal riktignok mye til.

Hva gjelder utbedringskostnadene legger lagmannsretten til grunn at manglende forankring i sammenføyningen mellom ny og gammel gavlvegg er en svakhet i bygningskonstruksjonen som ligger utenfor det de ankende parter måtte regne med, selv om veggen er omtalt i taksten. Basert på de kostnadsoverslag som er fremlagt fra begge de sakkyndige, legges til grunn at utbedring av veggen inklusive merverdiavgift vil utgjøre høyst 50 000 kroner.

Kostnad til utbedring av mangler knyttet til isolasjonen i taket er beregnet av Eigil Schinnes til i alt 55 900 kroner inklusive merverdiavgift. Lagmannsretten er enig med de ankende parter i at kostnadene med å etablere forsvarlig lufting av isolasjonen er en omkostning som ikke var påregnelig, og som i utgangspunktet inngår i det kostnadsoverslag som legges til grunn for vesentlighetsvurderingen. Ved den konkrete utmålingen er lagmannsretten av den oppfatning at kun en mindre del av de spesifiserte kostnadene er relevant for beregningen. Slik saken er opplyst, er det ikke observert forekomst av vann langs veggen ved flere enn en anledning. Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at kjøkkenveggen er påført skader som gjør det nødvendig å fjerne og skifte plater og isolasjon i veggen. Videre legges til grunn at det var feilplasseringen av isolasjonen på loftet som medførte at luftgjennomstrømningen ble utilstrekkelig, og at feilen er blitt rettet uten kostnader av vesentlig betydning. Det er også opplyst at luftespalter i kiste har vært tilbudt ordnet uten kostnad for de ankende parter. Utgiften i forbindelse med kondens og manglende lufting utgjør etter lagmannsrettens skjønnsmessige vurdering høyst 10.000 kroner.

Det totale beløp som skal inngå i vesentlighetsvurderingen i relasjon § 3-9 vil etter dette utgjøre høyst 2,2 prosent av kjøpesummen. Sammenholdt med den refererte rettspraksis ligger beløpet prosentvis vesentlig under det som i alminnelighet i utgangspunktet alene antas å kunne gi grunn for mangelsbeføyelser etter nevnte bestemmelse. Spørsmålet er således om det foreligger andre omstendigheter som kan gi grunnlag for likevel å anse vesentlighetskravet oppfylt. Det fremgår at en slik vurdering ikke er utelukket, men at det «skal … mye til».

Om vurderingen av øvrige forhold bemerker tingretten:

Sjølv om bustaden her såg ut til å vere velhalden, var han 50 år gamal på salstidspunktet. Ein måtte då forvente at grunnmuren var 50 år gammal, og forventingane til ein 50 år gamal grunnmur er at den er i ferd med å behov for oppgradering. Av taksten gjekk det fram at det var gjort fråtrekk for alder, utidsmessighet, vedlikehaldsmanglar, tilstandssvekkingar, attståande arbeid med kr 450 000,-. Det gjekk også fram av verditaksten at den ikkje var ein tilstandsrapport, og at den kun var basert på visuell synfaring utan inngrep i byggverket. At enkelte deler av bustaden var nye, kan ikkje medføre at ein skal sjå bustaden som nyare enn han faktisk er. Ein må leggje til grunn at det i taksten er teke høgd for slike nye bygningsdeler då prisen vart fastsett. Slik retten ser det, var bustaden svært rimeleg prisa. Den endelege kjøpesummen kom på kr 150 000,- under marknadspris, og heile 680 000,- kroner under teknisk verdi. Sjølv om det i 2009 var låge bustadprisar på grunn av finanskrisa, og kjøparane skal få behalde vinsten når dei har gjort eit godt kjøp, vurderer retten det slik at ein forholdsvis låg kjøpesum her tilseier at kjøparane etter eit totalvurdering fekk det dei kunne forvente utifrå kjøpesummen og tilhøva elles.

Lagmannsretten slutter seg til tingrettens vurdering slik den fremgår ovenfor. Det kan således ikke ses å være forhold ellers som kan gi grunn for å fravike den veiledende terskel som det gis anvisning på i Rt-2010-103.

Etter dette blir anken å forkaste.

Ankemotparten har påstått seg tilkjent erstatning for sine sakskostnader for lagmannsretten. Etter ankesakens utfall har ankemotparten vunnet saken, og sakskostnader blir å tilkjenne i medhold av tvisteloven § 20-2 første ledd. Det kan ikke ses å foreligge omstendigheter som kan gi grunnlag for anvendelse av unntaksregelen i tredje ledd

Ankemotpartens prosessfullmektig har oppgitt sine kostnader til 167 500 kroner samt krevd dekket utlegg til den sakkyndige byggmester Terje Kleivdal med 5 205 kroner. Lagmannsretten vurderer de oppgitte omkostninger forbundet med saksforberedelse og iretteføring av saken som vesentlig for høye. Erstatningen settes således skjønnsmessig til 90 000 kroner med tillegg av 5 205 kroner, som etter lagmannsrettens vurdering bør være tilstrekkelig til å dekke de nødvendige kostnader med saken, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd.

Prosessfullmektigene har hatt anledning til å uttale seg til sakskostnadsoppgavene med frist til 17. juni 2014. Uttalelser er ikke mottatt.

Dommen er enstemmig.

Dommen er ikke avsagt innen lovens frist. Grunnen er blant annet lagmannsrettens arbeids- og reiseprogram og permisjonsfravær for et av lagmannsrettens medlemmer.

Domsslutning:

1. Anken forkastes.
2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Beate Katrine Fimland og Trond Are Bø til Knut Dolve 95.205 – nittifemtusentohundreogfem – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelse av dommen.

Vi bistår klienter over hele landet.