Dom: Tapsbegrensningsplikt ved dekningssalg

Bakgrunnen for saken

En andel i et borettslag under oppføring ble solgt til kjøper i 2007 for en samlet sum bestående av innskudd og andel fellesgjeld. Kjøper innbetalte forskudd, men da byggeprosjektet var ferdigstilt nektet kjøper å overta og påsto kjøpet hevet. Kjøper fikk ikke medhold i at han kunne heve kjøpet og ble erstatningsansvarlig for det tap selger ble påført. Spørsmålet for lagmannsretten var om dekningssalget var utført forsvarlig slik at kjøper kunne holdes ansvarlig for det fulle tapet, eller om selger eller megler hadde gjennomført dekningssalget på en måte som gjorde at selger eller megler selv måtte dekke deler av det oppståtte tapet.

Det rettslige utgangspunktet

Tapsbegrensningsplikten i kontraktsforhold er et generelt obligasjonsrettslig prinsipp. Prinsippet er lovfestet i skadeserstatningsloven § 5-1 nr. 2 hvor det fremgår at et erstatningsansvar kan lempes når det under hensyn til skadens størrelse, den ansvarliges økonomiske bæreevne, foreliggende forsikringer og forsikringsmuligheter, skyldforhold og forholdene ellers, vil være urimelig tyngende for den ansvarlige. Det samme gjelder når det i særlige tilfelle er rimelig at den skadelidte helt eller delvis bærer skaden. Høyesterett i Rt-2015-989 uttalt følgende om bestemmelsen at «…/…når skadelidte har latt være i rimelig utstrekning etter evne å begrense skaden, skal dette regnes som medvirkning til skaden fra skadelidtes side.»

Uttalelser fra Agder lagmannsrett

På spørsmålet om selger eller megler hadde unnlatt å gjøre det som med rimelighet kunne forventes av dem for å begrense kjøpers økonomiske tap i saken skriver lagmannsretten følgende:

• Da [kjøper] nektet å overta leilighet[en] følger det av tapsbegrensningsplikten at [selger] hadde plikt til å foreta dekningssalg. De engasjerte eiendomsmegler for å foreta dekningssalg. Deres tapsbegrensningsplikt omfatter også meglers arbeid med å få solgt leiligheten. Som meglers oppdragsgiver er [selger], i forhold til tapsbegrensningsplikten, ansvarlig for meglers utførelse av oppdraget. Det er meglers arbeid med oppdraget som må vurderes opp mot tapsbegrensningsplikten. Lagmannsretten skal derfor vurdere om eiendomsmegler har gjennomført dekningssalget på en forsvarlig måte, slik at det økonomiske tapet ikke ble større enn nødvendig.

• Dersom det er feil/mangler i meglers utførelse av oppdraget, for eksempel i forhold til meglers salgsstrategi for når leiligheten ble lagt ut for salg, eller fastsetting av prisantydning og prisstrategi, må det være årsakssammenheng mellom feilen/mangelen og størrelsen på det økonomiske tapet.

• Før leilighetene i boligprosjektet ble lagt ut for dekningssalg ble de gjort om fra borettslagsleiligheter til selveierleiligheter. [D]ette ble gjort etter råd fra megler for å gjøre det lettere å få solgt leilighetene.

• Det var ikke var i strid med tapsbegrensningsplikten at ikke alle leilighetene ble lagt ut for salg samtidig.

• Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at [en prisantydning på 100-200 000 over salgssum] fraholdt noen fra å legge inn bud på leiligheten. Mulige kjøpere visste at prisantydning ikke var noen grunn til å la være å legge inn lavere bud. Det er svært vanlig at boliger blir solgt til både lavere og høyere priser enn meglernes prisantydninger. På grunn av leilighetens beliggenhet var det liten interesse for den, selv til en lavere pris. At det ikke kom ett eneste bud før budet som ble antatt viser dette. Lagmannsretten legger til grunn at den oppnådde prisen på 1 750 000 kroner viser at prisantydningen på 1 890 000 kroner lå over markedspris. Lagmannsretten mener allikevel at det lå utenfor ankemotpartenes tapsbegrensningsplikt å sette prisantydningen for leiligheten lavere enn 1 890 000 kroner.

Oppsummering

Lagmannsretten konkluderer i saken med at både megler og selger hadde oppfylt sin tapsbegrensningsplikt selv om salgsprosessen kunne vært utført enda mer dedikert og med en «korrekt» prisantydning. Lagmannsretten legger dermed til grunn at det ikke følger av tapsbegrensningsplikten i skadeserstatningslovens § 5-1 nr. 2 at selger eller megler pliktet å legge opp salgsarbeidet annerledes enn de normalt gjør og at de i denne saken dermed hadde gjort det som «med rimelighet» kunne forventes for å begrense kjøpers økonomiske tap.

Vi bistår klienter over hele landet.