Dom: Tvist om rådighetsmangler

Saken gjald krav om erstatning for mangel ved fast eiendom etter kontrollansvarsregelen i avhendingsloven § 4-14 førte ledd. Spørsmålet i saken var hvordan det økonomiske tapet på kjøpers hånd skulle beregnes, basert på at kjøper hadde to hybler som var opplyst ikke godkjente for utleie, men hvor det også viste seg at arealet som sådan ikke var godkjent for varig opphold.

I tingretten ble kjøper tilkjent erstatning for reparasjonskostnadene med ca. 1,6 millioner kroner etter avhendingsloven § 4-14, jfr. § 7-1. I lagmannsretten ble kjøper tilkjent erstatning tilsvarende verdiminuset som følge av at arealet ikke kunne benyttes som lovlig oppholdsrom, et verdiminus som ble beregnet til 650.000,- kroner.

Høyesteretts flertall på tre dommere konkluderte med at kjøper av en leilighet kunne kreve erstatning beregnet ut fra mangelens prisdempende virkning (verdiminus), og ikke kostnadene til utbedring.

Flertallet viste til at lovens ordlyd ikke angir noe bestemt verdimål. Det ble videre vist til forarbeidene til kjøpsloven der det fremgår at utgangspunktet «er prinsippet om full erstatning for tap og utgifter som skyldes kontraktsbruddet». Dette innebærer at den skadelidte part «gjennom erstatningen stilles i samme økonomiske stilling som om motparten hadde foretatt riktig oppfyllelse av kontrakten».

Førstvoterende uttalte følgende: «Mitt syn er begrunnet i at det er verdireduksjonen som gir det mest treffende uttrykket for kjøpernes direkte økonomiske tap i et tilfelle som det foreliggende. Dette gjelder uavhengig av om kjøperne vil komme til å utbedre eller ikke».Dette medfører at erstatningen skal tilsvare verdiminuset og ikke de nødvendige utbedringskostnadene, som i dette tilfellet var 1,6 millioner kroner. Høyesterett vektla at dersom kjøper hadde blitt tilkjent utbedringskostnadene, og valgte å selge videre uten utbedring, ville de fått en berikelse som ikke var avtalt.

Høyesterett ga for øvrig uttrykk for at løsningen ikke var opplagt, og uttalte i den forbindelse følgende: «Men jeg er blitt stående ved at med utgangspunkt i mangelens karakter tilsier hensynet til hva som er økonomisk forsvarlig, berikelsessynspunkter og sammenhengen i avhendingslovens regler at erstatningen under kontrollansvaret i § 4-14, jf. § 7-1 første ledd ikke beregnes ut fra kostnadene ved å utbedre, når disse klart overstiger mangelens betydning for eiendommens markedsmessige verdi. Selve verdireduksjonen på grunn av mangelen gir i slike tilfeller et mer dekkende uttrykk for kjøperens direkte økonomiske tap».

Vi bistår klienter over hele landet.