Tvangsoppløsning av sameie i fast eiendom

Salget

I 1981 kjøpte sameier nr 1 eiendommen i Kragerø kommune og fikk oppført et bolighus og et uthus. Etter et par år søkte sameier nr 1 kommunen om bruksendring og deling av eiendommen. Formålet var å dele eiendommen i to med to like store tomter og deretter selge bolighuset som fritidsbolig og beholde uthuset til eget bruk.

Kommunen godkjente ikke søknaden om bruksendring, men innvilget søknaden om deling av eiendommen i to tomter.

Kort tid etter solgte sameier nr 1 to tredjedeler av eiendommen til sameier nr 2. Det ble inngått en egen sameieavtale, hvor blant annet sameier nr 2 skulle benytte hovedhuset som fritidsbolig, mens sameier nr 1 skulle fortsette å bo i uthuset på eiendommen. Etter en del år ble oppstod det konflikt mellom sameierne. Sameier nr 1 syntes det ble for mye uro og forstyrrelser om sommeren når sameier nr 2 med sin familie tilbrakte sommerferien på eiendommen.

Rettssak

Uenigheten havnet etter hvert i rettsapparatet, og sameier nr 1 saksøkte sameier nr 2 og krevde at sameiet ble oppløst ved at eiendommen med de to bygningene ble tvangssolgt. Sameier nr 1 fikk medhold i tingretten, men tapte i lagmannsretten.

Dommen fra lagmannsretten ble anket til Høyesterett.

Sameieavtalen

Høyesterett tok utgangspunkt i sameieavtalen som var inngått og foretok en konkret fortolking av denne. Sameielovens § 15 om rett til å kreve oppløsing av sameiet kom som utgangspunkt til anvendelse, med mindre annet var avtalt eller forutsatt.

Ut fra avtalens ordlyd, partenes forutsetninger, formålet med sameiet, praktiseringen med en fysisk deling av bruken av eiendommen, mv. konkluderte Høyesterett med at man stod overfor en ekstraordinær sameieavtale.

Partene hadde etter rettens syn på flere punkter forsøkt å etablere en fysisk deling av eiendommen i strid med flere bestemmelser i sameieloven og i realiteten lagt opp til et ordinært naboforhold med to selvstendige eiendommen. Avtalen inneholdt ingen bestemmelser om oppløsning av sameiet.

Konklusjon

Høyesterett oppfattet ordningen som ble etablert som et forsøk på å legge seg så nær opp til den bruksendring som man ikke fikk godkjent av kommunen og den deling som det ikke ble noe av. Retten konkluderte med at det ikke var adgang til å kreve tvangsoppløsning av sameiet.

Det vil ofte være hensiktsmessig, og ikke minst økonomisk fornuftig å søke juridisk bistand før man inngår avtaler som gjelder fast eiendom og hvor avtalens innhold er til dels komplisert og man dessuten ikke har den fulle oversikt over regelverket.

Les mer om hva er sameie her.

Vi bistår klienter over hele landet.