Eierseksjonssameie: Alt du trenger å vite

Et eierseksjonssameie er en type sameie hvor flere eier noe sammen.

Eierseksjonssameier kan eksistere i mange forskjellige former – det være seg:

• Sammenhengende rekkehus
• En hel bygård
• To frittstående eneboliger på én og samme tomt
• En tomannsbolig

Som seksjonseier i et eierseksjonssameie eier du selve bygget og eiendommen sammen med de andre seksjonseierne, og du har en eksklusiv bruksrett til din egen seksjon, med full faktisk og rettslig råderett over seksjonen.

Det som ikke tilhører de enkelte seksjonene er fellesareal. Fellesareal er for eksempel felles inngangsdør, oppgang, kjellerareal med vaskerom eller innkjørsel fra hovedveien. Ingen av seksjonseierne har eksklusiv bruksrett til et fellesareal, så fremt ikke dette er vedtektsfestet som en midlertidig enerett.

Et eierseksjonssameie er pålagt å ha vedtekter. Vedtektene sier noe om hvordan sameiet skal drives. I tillegg til vedtektene, gir eierseksjonsloven regler for hvordan et eierseksjonssameie skal drives.

• Les mer om: Eksklusiv bruksrett til fellesareal i eierseksjonssameier
• Les mer om: Eierformer

Øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøtet. Sameiet skal ha et styre som består av tre medlemmer dersom ikke annet fastsettes i vedtektene.

Styrets oppgaver er å sørge for vedlikehold og drift av eiendommen. Det fremgår av eierseksjonssameiets vedtekter hvem som har beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier. Sameiets vedtekter er også supplert av reglene i Eierseksjonsloven.

• Les mer om: Beslutningsmyndighet i eierseksjonssameier
• Les mer om: Eierseksjonsloven

Seksjoneringsbegjæringen skal inneholde:

• Opplysninger om eiendommens gårds- og bruksnummer
• De enkelte seksjoners formål
• Sameiebrøken for hver seksjon
• Vedtekter
• Situasjonsplan og plantegninger over bygningenes etasjer inklusive kjeller og loft
• Samtykke fra panthaver(e) i den grad boligen er belånt

Plantegningene skal vise grensene for bruksenhetene og bruken av det enkelte rom. I tillegg skal det fremsettes forslag til seksjonsnummer og bekreftes ved egenerklæring at vilkårene for seksjonering er oppfylt.

Normalt er hele prosessen fullført i det kommunens seksjoneringsvedtak er tinglyst. Eierseksjonen er etter dette å anse som en selvstendig eiendom, som kan overdras og pantsettes uavhengig av de øvrige eierseksjonene. Kommunen kan ikke nekte seksjonering dersom lovens vilkår er oppfylt.

Vanlige problemstillinger i eierseksjonssameier kan være uenighet om bruk av fellesareal, flertallsvedtak, vedtekter, kostnads- og inntektsfordeling samt vedlikeholdsansvar. Det er viktig med gode vedtekter som sier noe om hvilken fordelingsnøkkel som skal benyttes i slike tilfeller. Vedtektene bør særlig si noe om råderett, hva slags type virksomhet som kan etableres i eventuelle næringslokaler og hvordan felleskostnader og vedlikeholdsansvar skal fordeles.

Sameiets vedlikehold kan finansieres enten ved et vedlikeholdsfond eller ved å ta utgifter etter hvert som de kommer. Går sameiet for det siste alternativet, å ta utgiftene når de kommer, må pengene hentes fra sameierne. Dette kan gjøres ved innbetalinger, eller det kan være nødvendig at sameiet tar opp lån. Eierseksjonssameiet har således ulike muligheter når det kommer til finansiering av vedlikehold i eierseksjonssameier.

Eierseksjonsloven legger opp til at vedlikeholdsansvaret er en felleskostnad som skal fordeles mellom seksjonseierne.

Felleskostnader er kostnader som ikke knytter seg til den enkelte seksjonen i sameiet. Det vil med andre ord si at kostnader til innvendig vedlikehold og forbedringer av den enkelte seksjon, dekkes av eieren selv.

Felleskostnadene skal dekke sameiets kostnader til:

• kommunale avgifter
• vann
• avløp
• renovasjon
• feiing
• strøm
• forsikring
• forretningsførsel
• eventuelle lån og vedlikehold av fellesarealer

Hovedregelen etter eierseksjonsloven er at felleskostnadene skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameierbrøken. I de fleste tilfeller er sameierbrøken fastsatt etter areal, sameierbrøken kan også være fastsatt etter seksjonens verdi.

Noen tilfeller byr likevel på tvil knyttet til hvordan kostnader skal fordeles, blant annet om man skal vektlegge hvilke seksjonseiere som har mer nytte av et tiltak enn andre.

• Les mer om: Finansiering av vedlikehold i eierseksjonssameier
• Les mer om: Dom: fordeling av felleskostnader i eierseksjonssameie

Man må ved vurdering av vedlikeholdsplikt i eierseksjonssameier skille mellom vedlikehold av de enkelte seksjoner og vedlikehold av fellesareal.

Den enkelte sameier skal holde sin seksjon forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Det er i utgangspunktet den enkelte sameier selv som beslutter, besørger og bekoster vedlikehold av sin egen seksjon.

Dersom andre seksjoner eller fellesareal er påført skader som følge av manglende eller mangelfullt vedlikehold, kan den sameier som har forsømt sin vedlikeholdsplikt på nærmere vilkår bli erstatningsansvarlig for de oppståtte skader.

I noen tilfeller kan det være tvil om vedlikeholdsansvaret tilhører den enkelte seksjonseier eller eierseksjonssameiet. Dette kan ha bakgrunn i hva som er årsaken til vedlikeholdsbehovet, eller det kan følge nærmere av eierseksjonssameiets vedtekter hvem som har ansvar for hva.

• Les mer om: Vedlikeholdsplikt i eierseksjonssameier
• Les mer om: Vedlikeholdsansvar i eierseksjonssameier
• Les mer om: Vedlikehold av terrasser i eierseksjonssameier

Fellesarealer skal i henhold til eierseksjonsloven holdes forsvarlig ved like.

Vedlikeholdsansvaret for fellesareal påhviler sameierne i fellesskap, og vedlikeholdsplikten gjelder alle typer fellesareal. Vedtak om vedlikehold kan treffes med alminnelig flertall på årsmøtet, eller på nærmere vilkår av styret eller forretningsfører.

Sameierne kan utføre vedlikehold på fellesareal som dugnad, men det er ikke adgang til å innføre dugnadsplikt.

Det er en individuell rettighet for den enkelte sameier at vedlikeholdet er forsvarlig. Flertallet i eierseksjonssameiet kan således ikke vedta at vedlikeholdet av fellesareal skal forsømmes. Dersom dette likevel skjer, kan den enkelte sameier utføre det nødvendige vedlikeholdet og søke regress hos de øvrige sameierne for den andelen av utgiftene som overstiger vedkommende sameiers del.

Utgiftene til vedlikehold av fellesareal er en felleskostnad som normalt skal fordeles etter sameiebrøk.

Et eierseksjonssameie består av to eller flere eiere som har faktisk og juridisk rådighet over en bolig i fellesskap. Det kan da ofte oppstå spørsmål om hvem som har beslutningsmyndigheten i sameiet og hva flertallet i så fall kan beslutte.

Reglene om hvem som kan fatte hvilke avgjørelser og med hvilket flertall, finner vi i eierseksjonsloven.

Den øverste myndighet i et eierseksjonssameie utøves på årsmøtet. Dette innebærer at årsmøtet kan overprøve enhver beslutning foretatt av styret. Alle eierseksjonssameier må likevel ha et styre som forestår den daglige driften.

Eierseksjonsloven har videre bestemmelser om:

• Hvilke beslutninger som krever vanlig flertall
• Hvilke beslutninger som krever to tredjedels flertall
• Hvilke beslutninger som krever enighet

I forkant av årsmøtet er det derfor viktig å ha klarlagt fordelingen av stemmer i sameiet.

Som hovedregel treffes alle beslutninger med vanlig flertall blant de avgitte stemmer, med mindre noe annet følger av vedtekter eller lov.

Det klare utgangspunkt i eierseksjonssameier er at den enkelte sameier har en eiers fulle faktiske og rettslige rådighet over sin egen seksjon. Ettersom eierseksjoner normalt er en del av et større fellesskap, må eierrådigheten imidlertid begrenses av hensyn til de øvrige sameierne

Med den faktiske rådighet sikter man til den fysiske bruken av seksjonen og fellesarealet, eksempelvis retten til å montere og henge opp en taklampe, male veggene i stuen i en annen farge, pusse opp baderommet og kjøkkenet og så videre.

Den enkelte sameier har i utgangspunktet full faktisk rådighet over sin egen seksjon, så lenge utøvelsen av rådigheten ikke kommer de øvrige sameierne til skade. Dette innebærer en rett til å bruke seksjonen slik man vil, låne bort eller leie ut seksjonen til andre, samt å nekte andre bruk av seksjonen. Den enkelte sameier må normalt tillate alminnelig ettersyn med sikte på vedlikehold og forebygging av skade såfremt dette skjer etter avtale med sameieren og med tilfredsstillende forhåndsvarsel. Sameiet har anledning til å vedta vedtekter og husordensregler som innebærer begrensinger i den faktiske rådighet.

Den enkelte sameiers bruk av fellesareal må avpasses både kvantitativt og kvalitativt overfor de øvrige sameierne. Fellesarealene må brukes til det de er beregnet til eller vanlig brukt til. Sameiet kan vedta vedtekter og husordensregler som regulerer og eventuelt også begrenser sameiernes bruk av fellesarealene. Det kan blant annet i vedtektene fastsettes en eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealene til fordel for én eller flere sameiere. Det er imidlertid viktig at en slik eksklusiv bruksrett er av midlertidig karakter. Det kan ikke gis en permanent eksklusiv bruksrett til fellesareal til fordel for én eller flere sameiere.

• Les mer om: Fellesareal i eierseksjonssameie
• Les mer om: Vedtekter i sameier

Den enkelte sameier rår som en eier over sin seksjon. En sameier kan i utgangspunktet selge sin seksjon til hvem han vil, låne bort eller leie ut seksjonen, pantsette seksjonen eller påhefte den heftelser av ethvert slag. Innskrenkninger i dette utgangspunktet krever særskilt hjemmel. Det kan blant annet på nærmere vilkår vedtektsfestes begrensninger i den enkelte seksjonseiers rettslige rådighet over seksjonen i sameiets vedtekter eller gjennom flertallsbeslutninger. Vedtektene kan blant annet gi styret rett til å godkjenne nye andelseiere, begrense mulighetene for utleie eller innføre forkjøpsrett for øvrige sameiere ved salg.

Ingen kan i utgangspunktet erverve mer enn to boligseksjoner (bortsett fra fritidsboliger) i det samme eierseksjonssameiet. Det finnes imidlertid en rekke unntak fra denne hovedregelen.

Vi bistår klienter over hele landet.