Endringer i eierseksjonsloven

Lovendringen påvirker hva som kan reguleres i vedtektene og på hvilken måte. Sameiet bør derfor gjennomgå sine vedtekter og påse at disse er i overenstemmelse med nåværende lov dersom dette ikke allerede gjort. Vedtekter som er i strid med loven opphørte nemlig å gjelde fra 1. januar 2019, jf. lovens overgangsbestemmelser.

I den nye eierseksjonsloven er det foretatt en presisering av hva som faller innenfor vedlikeholdsansvaret til den enkelte seksjonseier og til sameiet. Dette er nå utførlig presisert i eierseksjonsloven § 32 og § 33.

• Les mer om: Eierseksjonsloven

I eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav d) er det inntatt som et nytt vilkår for seksjonering at det må være avsatt tilstrekkelig areal til å sikre det antallet parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Hvordan disse parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres, er imidlertid opp til utbygger og endringen gir derfor utbygger økt fleksibilitet.

I eierseksjonsloven § 25 første ledd er det inntatt en regel om at en seksjonseier, med samtykke fra styret, kan anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider i tilknytning til en parkeringsplass seksjonen disponerer, eller på andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn. En saklig grunn for å nekte samtykke kan eksempelvis være kapasitetsbegrensninger i sameiets elanlegg.

Etter eierseksjonsloven § 8 kan både bestående og planlagte bygninger seksjoneres allerede når det foreligger rammetillatelse. Tidligere måtte man vente til det var gitt igangsettingstillatelse.

Endringen medfører at man får etablert eiendommen som et panteobjekt på et tidligere tidspunkt enn tidligere, hvilket kan være nyttig for utbyggere som har behov for å finansiere byggeprosjektet på et tidligere tidspunkt enn når igangsettingstillatelsen foreligger.

Etter loven fra 1997 fikk man seksjonere en leilighet selv om den ikke tilfredsstilte kravene til en boenhet etter plan- og bygningsloven. Dette er nå endret i den nye loven. For å kunne seksjonere stilles det nå krav om at det kan dokumenteres at boligseksjonen lovlig kan brukes som bolig i henhold til plan- og bygningsloven, jf. eierseksjonsloven § 7 tredje ledd.

Dette innebærer en styrkelse av forbrukervernet, nettopp fordi regelen forhindrer at man kjøper en seksjon som det faktisk ikke er lov til å bo i.

I loven av 1997 kapittel III hadde leietakere av bolig i en eiendom som skulle seksjoneres en rett til å kjøpe boligen for 80 % av markedsverdien. Denne regelen er nå opphevet og ikke videreført i loven av 2018.

Man må imidlertid være oppmerksom på at dersom leietakers kjøpsrett er utløst før den nye loven trådte i kraft, gjelder den gamle lovens kapittel III selv om kjøpsretten ikke er gjort gjeldende, jf. lovens overgangsbestemmelse.

Legalpantet (lovbestemt pant) i hver enkelt seksjon er økt fra 1 ganger grunnbeløpet til 2 ganger grunnbeløpet, jf. eierseksjonsloven § 31 første ledd. Med legalpantet i hver enkelt seksjon menes pantet de andre sameierne har i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følge av sameieforholdet. Pr. 1. mai 2019 er grunnbeløpet 99.858 kroner.

Etter dagens eierseksjonslov har en sameier som har bruksrett til bolig i et ikke-seksjonert sameie, rett til å kreve seksjonering, jf. eierseksjonsloven § 9. Dette er begrunnet i de finansieringsproblemene som kan oppstå for den enkelte i et ikke-seksjonert sameie ved at man ikke får lån.

Les mer om: Seksjonering

Etter den nye eierseksjonsloven § 25 femte ledd kan det fastsettes i vedtektene at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år. Dette var også mulig tidligere, men da var det ikke presisert hvor lenge en seksjonseier kunne få en slik midlertidig enerett. Dette er derfor nå uttrykkelig presisert i § 25 femte ledd. Begrensningen gjelder også for allerede etablerte vedtektsfestede bruksretter.

Dersom sameiet skal utføre tiltak som berører seksjonseiernes bo- og brukerinteresser og som går utenfor vanlig forvaltning, og som i tillegg fører med seg et samlet økonomisk ansvar eller utlegg for enkelte seksjonseiere på mer enn halvparten av Folketrygdens grunnbeløp​, kreves det etter ny lov eksplisitt samtykke fra de berørte seksjonseierne, jf. eierseksjonsloven § 50 første ledd.

2. april 2019 vedtok Stortinget endringer i eierseksjonsloven som rammer indirekte erverv av mer enn 2 eierseksjoner. Endringen trådte i kraft 1. januar 2020.

Den første lovendringen innebærer å innskrenke den såkalte «ervervsbegrensningen». Det er forbudt å erverve mer enn to eierseksjoner i det samme eierseksjonssameiet. Nå skal også ervervsbegrensningen omfatte indirekte erverv. Som indirekte kjøp regnes erverv av en boligseksjon eller av aksjer eller andeler i et selskap som fører til at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har en nærmere bestemt tilknytning til hverandre:

For det første gjelder det nærstående. Som nærstående regnes ektefelle​ og en person som vedkommende bor sammen med i et ekteskapsliknende forhold, slektninger i rett oppstigende eller nedstigende linje og søsken samt deres ektefeller eller tilsvarende, slektninger i rett oppstigende eller nedstigende linje og søsken til ektefelle og en person som vedkommende bor sammen med i ekteskapsliknende forhold. Som nærstående i denne sammenheng gjelder også selskap som vedkommende selv eller noen nærstående har bestemmende innflytelse over. Det er likevel ikke noe i veien for at en nærstående erverver en boligseksjon som den nærstående selv eller dennes nærstående skal bruke som egen bolig.

For det andre gjelder det der eierne er selskaper i samme konsern, og for det tredje gjelder det dersom eierne er selskaper som en fysisk person alene eller sammen med en nærstående har bestemmende innflytelse over.

Hensynet bak innføringen av ervervsbegrensningen er i hovedsak å forhindre at én seksjonseier får en uforholdsmessig dominerende rolle i sameiet som påvirker de andre sameiernes innflytelsesmulighet når sameiet skal ta avgjørelser. Begrensningen er ansett som nødvendig fordi hver seksjonseier teller som én stemme på årsmøtet uavhengig av hvor mange seksjoner én eier har.

Les mer om: Regler for sameie – Den store [Guiden]

2. april 2019 vedtok Stortinget også endringer i eierseksjonsloven som rammer kortidsutleie av boligseksjon. Endringen trådte i kraft 1. januar 2020.

Hovedregelen i eierseksjonsloven er at en seksjonseier fritt kan leie ut sin egen bruksenhet. Den andre lovendringen innebærer regulering av tilgangen til å drive med korttidsutleie. Endringen innebærer at det ikke er adgang til å drive korttidsutleie i mer enn 90 døgn i året. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Begrensningen gjelder likevel ikke utleie av deler av boenheten, for eksempel et tomt, eller vederlagsfritt utlån. Grensen på 90 dager kan fravikes, og settes til 60 eller 120 dager. En slik beslutning krever likevel et flertall på minst to tredeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.

I hovedsak er lovendringen ment å skape et best mulig bomiljø ettersom relasjoner utvikles over tid. Hyppige og intensive utskiftinger av leieboere kan derfor medføre større uro i sameiet som i sin tur forringer bomiljøet.

Overordnet kan begge lovendringene anses å være forankret i et felles hensyn; eierseksjonsloven etterstreber å forhindre at profesjonelle aktører driver «hotellvirksomhet» i sameier, som i hovedsak er ment å legge til rette for en varig og eksklusiv eiendomsrett og bruksrett til boenheten.

Det kan ofte være utfordrende å komme til enighet med andre seksjonseiere om bruken av boenhetene. Et godt tips er derfor å søke veiledning hos advokat. Codex Advokat har flere advokater med inngående kjennskap til eierseksjonsloven.

Vi bistår klienter over hele landet.