Hva er et borettslag?

Ved å kjøpe en bolig i et borettslag blir man en andelseier. Dette vil si at du vil være eier av din egen bolig, i tillegg til at du har rett til å benytte deg av fellesarealene til borettslaget.

Som andelseier i et borettslag eier man ikke boligen man bor i, eller bygningen leiligheten ligger i. Bygningen eies av borettslaget som man er et medlem av. Forklart på en annen måte så har man en eksklusiv bruksrett til en bestemt leilighet.

Det er kun de som bor eller skal bo i et borettslag som kan eie en andel. Et borettslag er derfor lite interessante for utleieselskaper eller som investeringsobjekter.

En andelseier i et borettslag er videre ikke ansvarlig for borettslagets gjeld. Det betyr at borettslagets kreditorer for eksempel ikke kan gå på andelseier.

Det som kjennetegner et borettslag er at det er ordnede forhold rundt blant annet;

• Vaktmestertjenester
• Betaling av kommunale avgifter
• Vedlikehold på fellesarealene

I tillegg har de fleste borettslag en sikringsordning som vil tre i kraft dersom naboen din ikke betaler felleskostnadene. Dette betyr at manglende betaling fra andre ikke vil gå ut over deg som andelseier.

• Les mer om: Eierformer

Du bestemmer selv i din egen leilighet. Hvert år er det generalforsamling i borettslaget. På generalforsamlingen velger deltakerne et styre som skal ha ansvaret for den daglige driften.

Styret velges av beboerne i borettslaget på det årlige generalforsamlingsmøtet.

Styret får da en fullmakt til å ta seg av den daglige driften i borettslaget og for å ivareta interessene til de som bor i borettslaget. Den daglige driften innebærer å ta nødvendige avgjørelser for å holde bygninger og fellesarealene ved like. Styret velges for to år av gangen.

Et ordinært generalforsamlingsmøte skal holdes én gang i året, nærmere bestemt innen utgangen av juni måned, og det er visse saker som alltid skal og kan behandles her. Dette gjelder behandling og avgjørelse om godkjenning av årsberetning og årsregnskap.

Det er videre et krav om at det skal sendes ut en skriftlig innkalling med mellom åtte og tjue dagers varsel. Det skal også sendes et forhåndsvarsel om når generalforsamlingsmøtet skal avholdes og settes frist for å melde saker til møtet. Alle forslag skal tas med i innkallingen til møtet, slik at de kan behandles.

En ekstraordinær generalforsamling holdes når styret, revisor eller en tiendepart av andelseierne krever det. Det er kun de saker som det er blitt innkalt for som kan behandles.

Felleskostnader er kostnader i borettslaget som også omhandler driften av laget som ikke direkte knytter seg til den enkelte leilighet.

Felleskostnadene i borettslaget skal i utgangspunktet fordeles etter en fordelingsnøkkel. Denne fordelingsnøkkelen er normalt fastsatt i byggeplanen og kan ikke endres. Fordelingsnøkkelen er normalt fordelt etter leilighetens størrelse.

Reglene om vedlikehold finner man i burettslagslova (borettslagsloven) kap. 5.

Som eier av boligen, altså andelseier, har man plikt til å vedlikeholde innvendige flater, rør, utstyr, ledninger og vinduer. Man skal selv sørge for vedlikehold av sin bruksenhet og sørge for at det ikke oppstår skader eller ulemper for de andre andelseierne i borettslaget. Dette fremgår av § 5-12 annet ledd og listen er ikke uttømmende. Det vil si at vedlikeholdsplikten til andelseieren vil kunne dreie seg om mer en det som fremkommer i § 5-12.

Hvis en andelseier ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt, kan man risikere å bli erstatningsansvarlig for de manglene som eventuelt har oppstått.

Borettslagets vedlikeholdsplikt er fastsatt i § 5-17. Vedlikeholdsplikten omfatter først og fremst bygningsmessig vedlikehold, men den omfatter også utvendig og innvendig fellesareal. Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter alt som ikke andelseieren skal vedlikeholde.

Det er viktig å huske at reglene om vedlikehold kan vedtektsfestes og av denne grunn fravike borettslagslovens regler.

Et krav som følge av vannskader i et borettslag kan enten rettes mot selger av andelen, eller mot borettslaget dersom vannskaden skyldes manglende vedlikehold fra borettslagets side.

I noen tilfeller vil vannskaden kunne kreves delvis dekket av selger av andelen og delvis dekket av borettslaget.

Det er ingen plikt til å delta på dugnad.

Utgangspunktet er at borettslaget plikter å forestå vedlikehold og lignende på borettslagets fellesarealer. Utgiftene til dette må dekkes av andelseierne som en del av felleskostnadene, jf. borettslagsloven. At borettslagene har en dugnad kan være med på å holde felleskostnadene noe lavere.

Man må derimot merke seg at vedtektene til borettslaget kan inneholde regler om at andelseierne skal utføre noen former for arbeid som for eksempel snømåking og trappevask. Slike regler må andelseierne forholde seg til.

• Les mer om: Dugnadsplikt

Borettslaget kan i vedtektene vedta forbud mot dyrehold, eksempelvis at det ikke er lov med hundehold. Borettslaget kan likevel ikke nekte andelseieren å ha dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.

Om man har rett til parkeringsplass bestemmes i borettslagets vedtekter.

Det foreligger ingen bestemmelse i borettslagsloven som gir noen grupper forkjøpsrett. Dette fremkommer eventuelt fra vedtektene i det bestemte borettslaget. Hvis borettslaget har vedtekter om forkjøpsrett, er det reglene i kapittel 4 i borettslagsloven som skal legges til grunn.

Forkjøpsretten er i utgangspunktet ment å være for de andre andelseierne i borettslaget og medlemmer av de ulike boligbyggerlagene. I de fleste borettslag er det en intern forkjøpsrett, det betyr at de som bor i borettslaget står aller først i køen.

Fristen utløses ved at borettslaget får en skriftlig melding om at andelen har skiftet eier.

Fra denne meldingen har kommet frem til borettslaget, løper det en frist på tjue dager for å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Borettslaget skal i denne perioden varsle de som har forkjøpsrett og gi dem anledning til å benytte seg av denne retten.

Det finnes derimot en særregel som reduserer fristen til å melde forkjøpsrett til fem dager. Denne kommer til anvendelse når det er gitt et forhåndsvarsel til borettslaget om at andelen kan bli solgt.

Forkjøpsretten gjelder ved overdragelse av en leilighet i et borettslag så lenge dette fremgår av vedtektene.

Man trenger ikke å ha vært med i en budrunde for å melde forkjøpsrett. Det eneste man må gjøre er å melde forkjøpsrett innen en fastsatt frist.

Forkjøpsretten gjelder ikke ved salg til ektefelle, barn, barnebarn, foreldre eller andre nære slektninger i rett opp- eller nedstigende linje for selger og ektefelle. Man kan med andre ord selge til nær familie uten at boligen blir solgt på forkjøpsrett.

I borettslagsloven finner man regler om utleie/fremleie eller bruksoverlating som loven kaller det.

Man må derfor alltid starte med å søke styret om samtykke til utleie.

• Hvis svaret på denne søknaden er positiv, er alt i orden.
• Hvis man får et negativt svar, foreligger det noen unntak fra hovedregelen.

Ett unntak er at en andelseier som selv bor i leiligheten, har rett til å leie ut deler av boligen.

Et annet unntak for å leie ut hele boligen er at utleien må gjelde i tre år eller mindre. Videre må andelseieren ha bodd i leiligheten i ett av de to siste årene og leietakeren må godkjennes av styret. Imidlertid må man ved dette unntaket ha en godkjenning av styret, men skulle styret her ikke godkjenne utleie må dette avslaget være saklig begrunnet i leietakerens forhold.

For å kunne oppløse et borettslag må først selve borettslaget avvikles.

Avgjørelsen om hvorvidt et borettslag skal oppløses skal tas av generalforsamlingen i borettslaget. Begge disse vedtakene må fattes med minst to tredjedels flertall i to ulike generalforsamlinger, jf. borettslagsloven.

• Den ene av disse generalforsamlingene skal være det ordinære generalforsamlingsmøtet.
• Den andre skal da være et ekstraordinært møte. Rekkefølgen på disse møtene er uten betydning, men de må følge etter hverandre med minst fire ukers mellomrom.

Ettersom et vedtak om oppløsning krever minst to tredjedels flertall, gjelder et krav om at hovedinnholdet i forslaget må tas inn i innkallingen til generalforsamlingen. Videre er det et krav om at vedtaket om oppløsning fattes med to tredjedels flertall av alle andelseierne, og ikke bare to tredjedels flertall av de oppmøtte på generalforsamlingen.

Det skal også velges et styre som skal følge opp oppløsningen og sørge for at alt går riktig for seg. Valget av dette styret er det vanlig at skjer når de to ovennevnte generalforsamlingene avholdes.

Dersom et borettslag skal seksjoneres, må eierformen først endres. Borettslaget må oppløses og deretter må det opprettes et eierseksjonssameie, etter bestemmelsene i eierseksjonsloven.

• Les mer om: Seksjonering

Ønsker du ytterligere innsikt i bestemmelsene i borettslagsloven kan du lese mer om disse i vår artikkel som gir overordnede oversikt.

• Les mer om: Borettslagsloven

Vil du vite mer om opprettelsen av et borettslag og hva som må gjøres for at borettslaget skal anses som gyldig opprettet, kan du lese nærmere om dette her.

• Les mer om: Opprettelse av borettslag ved planlegging og salg av prosjekterte boliger

Har du spørsmål knyttet til borettslag? Hos Codex Advokat får du informasjon og bistand fra advokater er som er spesialister i borettslagsrett. Vi har lang erfaring med å bistå i saker som gjelder borettslag. Ring oss på 22 93 38 50 eller send oss en henvendelse via vårt kontaktskjema.

Vi bistår klienter over hele landet.