Mindretallsvern i eierseksjonssameier

Bestemmelsen om mindretallsvern bygger på alminnelige prinsipper om forbud som er diskriminerende. Eksempelvis kan ikke sameiermøtet, styret eller andre som representere sameiet bestemme at en sameier som følge av kjønn, religiøs tilknytning, etnisitet, seksuell orientering, alder, funksjonshemminger eller liknede må tre ut av sameiet. Bestemmelsen gjelder uavhengig av om et vedtak treffes med et simpelt flertall (mer enn 50% av stemmene), eller med et kvalifisert flertall (mer enn 2/3 av stemmene).

Mindretallsvernet gjelder også for avgjørelser truffet på grunnlag av bestemmelser som er inntatt i de opprinnelige vedtektene. Selv om vernet gjelder overfor de opprinnelige vedtektene, er det viktig å være klar over at de opprinnelige vedtektene kan forskjellsbehandle sameierne, for eksempel ved å bestemme at små og store seksjoner skal betale en like stor andel av felleskostnadene. I den utstrekning en bestemmelse som innebærer en forskjellsbehandling er kjent for kjøperen, eventuelt at vedtektsbestemmelsen er tinglyst, må den anses akseptert slik at kjøperen ikke kan påberope seg mindretallsvernet. At en vedtektsbestemmelse ikke likebehandler alle sameierne, er ikke alene tilstrekkelig til at mindretallsvernet kommer til anvendelse, det må dreie seg om en urimelig forskjellsbehandling.

Prinsippene om mindretallsvern i eierseksjonssameier, kalles noen ganger også likhetsprinsippet. Andre ganger tales det om vern mot majoritetsmisbruk. Hovedpoenget er at det dreier seg om begge deler, både et forbud mot usaklig forskjellsbehandling og et forbud mot at flertallet misbruker sin makt. Dersom flertallet i sameiet vedtar å endre fordelingsnøkkelen for felleskostnadene i mindretallets disfavør, er det både majoritetsmisbruk og brudd på likhetsprinsippet. Det kan imidlertid tenkes situasjoner der bare den éne regelen er overtrådt, for eksempel hvis vedtaket gir en utenforstående betydelige økonomiske fordeler, ettersom det økonomiske tapet i så fall vil ramme alle sameierne likt. Et annet eksempel kan være å nekte formålsendring i en situasjon der ingen saklig grunn kan forsvare standpunktet.

Likhetsprinsippet og forbudet mot majoritetsmisbruk må anvendes strengt i boligsameier, og trolig noe strengere enn i borettslagsforhold. Dette skyldes at det er en bærebjelke i eierseksjonsordningen at den enkelte sameier i størst mulig grad skal ha den samme frihet som eiere av eneboliger, hvilket igjen tilsier at man kan motsette seg nyordninger man ikke ønsker selv om et flertall av naboene er positivt innstilt. Dommen i Rt.1994.360 kan være noe problematisk i denne forbindelse fordi den underkjenner den fordelingsnøkkel for felleskostnadene som fulgte av den fastsatte sameiebrøk, dvs. at sameierne ble pålagt å endre brøken. Men i dette tilfellet ville endringen bare være til skade for den opprinnelige eier som hadde skaffet seg en urimelig gunstig stilling. Hadde det vært solgt næringsseksjoner, ville det oppstått problemer i forhold til disse kjøpere som nettopp hadde kjøpt seksjoner med små brøker og tilsvarende lave fellesutgifter.

• Les mer om Begrensning i adgang til salg av eierseksjon her.

Vi bistår klienter over hele landet.