Regler for sameie - Den store [Guiden]

Et sameie kan stiftes ved en formell avtale, som en sameiekontrakt, eller oppstå som følge av at to eller flere personer erverver noe sammen ved generasjonsskifter og arv eller i ekteskap og samboerforhold.

Alle sameier som ikke er eksplisitt unntatt, reguleres av sameieloven.

Det er flere forskjellige eierformer for en boligeiendom og de ulike eierformene har egne regler som gjelder for den spesifikke eierformen. Ofte sier man kun sameie uten å spesifisere hvilken type sameie man snakker om.

I et eierseksjonssameie vil man eie en bestemt seksjon i et sameie. Eierskap i slike sameier kalles gjerne selveier. Eierseksjonssameier skiller seg fra eierformen sameie ved at man i et sameie kun eier en ideell andel av boligeiendommen, men ikke en spesifikk del som i et eierseksjonssameie. Eierseksjonssameier reguleres av lov om eierseksjoner.

I et borettslag er beboerne deltakere i et samvirkelag som eier bygningen, og andelseierne har en bruksrett til en bestemt bolig. Denne eierformen skiller seg også fra et sameie ettersom man i et sameie i utgangspunktet har bruksrett til hele boligeiendommen. Borettslag reguleres av lov om borettslag.

Ved tomtefeste eier man sin egen bolig, men leier («fester») tomten som boligen står på. Et tomtefesteforhold består av en bortfester (grunneier) og en fester (leier). Deres forhold kalles et festeforhold, og ikke et sameie.

Tomtefeste reguleres av tomtefesteloven.

• Les mer om: Eierseksjonsloven
• Les mer om: Borettslagsloven
• Les mer om: Hva er tomtefeste?
• Les mer om: Eierformer
• Les mer om: Tomtefesteloven

Når to eller flere eier noe sammen på en slik måte at de eier en ideell andel hver, foreligger det et sameie som reguleres av sameieloven. Etter sameieloven § 1 annet ledd kan lovens regler fravikes i en sameiekontrakt som inngås mellom partene.

Dette betyr at det er bestemmelsene i sameiekontrakten som gjelder dersom disse sier noe annet enn sameieloven.

I et «fritt» eller tingsrettslig eiendomssameie, har hver sameier samme rett til å råde over hele eiendommen, både faktisk og juridisk, og hver og en av dem kan i utgangspunktet utøve den rådigheten en eneeier normalt ville hatt.

Forholdet til medeierne legger naturligvis visse begrensninger på rådigheten og sameieloven § 3 sier at man ikke skal bruke tingen i større utstrekning enn det sameieandelen tilsier, og heller ikke på en slik måte at det skaper en urimelig eller unødvendig ulempe for den eller de andre sameierpartene.

Flertallet i et sameie kan fatte vedtak om styring og utnytting som er i samsvar med hva sameietingen vanligvis brukes til, jf. sameieloven § 4.

Er det i sameiekontrakten for eksempel bestemt at boligen skal brukes som fritidseiendom, kan ikke flertallet bestemme at boligen nå skal brukes som næringseiendom.

Hva sameiets flertall kan og ikke kan beslutte på vegne av fellesskapet, kan ofte by på problemer. Vi har bistått en rekke sameier med å løse slike problemstillinger og kan gi et sameie fortløpende rådgivning for å sikre korrekte vedtak i sameiet.

• Les mer om: Regler for sameie – Den store [Guiden]

Etter at en sameier har brukt boligeiendommen, skal sameieren påse opprydding, rengjøring og andre plikter som naturlig tilfaller ved bruken av eiendommen, jf. sameieloven § 8.

Er det fare for skade eller ødeleggelse av boligeiendommen, kan sameieren påse at eiendommen utbedredes og sikres, men skal i utgangspunktet først samråde seg med øvrige sameiere. Arbeid som en sameier sørger for i den forbindelse, kan sameieren ta seg betalt for, både i form av arbeidsinnsats og direkte utlegg.

Hvordan det konkrete vedlikeholdet skal gjennomføres er ikke utførlig regulert i sameieloven, og det kan derfor være lurt at man oppretter en sameiekontrakt eller liknende som bestemmer hvordan sameiet ønsker at vedlikeholdsarbeidet skal foretas. Man kan også beslutte vedlikeholdstiltak ved flertallsvedtak.

• Les mer om: Boligsameiets ansvar for skader på bygningen

Utgangspunktet etter sameieloven er at følgende utgifter skal bæres av sameierne seg i mellom etter hvor stor eierandel de har:

• Eiendomsskatt
• Avgifter
• Trygdekostnader
• Andre liknende faste eller påkrevde utgifter
• Andre vanlige utgifter som har like stor nytte for alle sameierne

Kostnader som sameierne ikke har like stor glede av, skal deles etter nytte.

Dersom det er inntekter i sameiet, skal disse deles mellom sameierne ut i fra hvor stor part de har i sameiet.

En sameier har som utgangspunkt en rett til å selge hele eller deler av sin sameiepart, jf. sameieloven § 10. Når en sameier vil selge sin andel i sameiet, har de øvrige sameierne forkjøpsrett, jf. sameieloven § 11.

Dette innebærer at sameierne med forkjøpsrett har rett til å tre inn i høyeste bud ved salg.

Det kan oppstå flere ulike problemstillinger ved en sameiers bruk av forkjøpsretten. Det er regler for varsling av forkjøpsrett, hvem som går først når det er flere sameiere som alle ønsker å bruke forkjøpsretten, samt frister for å gjøre forkjøpsretten gjeldende. Her er det mange mulige situasjoner som kan oppstå og det kan være komplisert å finne ut av hva som er riktig i alle gitte situasjoner.

• Les mer om: Forkjøpsrett ved frivillig oppløsning kontra tvangsoppløsning av sameie

Dersom en sameier misbruker sitt eierskap, kan det føre til tap for de øvrige sameierne. Et typisk eksempel er at en sameier opptrer på en måte som gjør at de øvrige sameierne ikke får utnyttet eiendommen slik de har krav på.

I et slikt tilfelle, kan det være aktuelt å kreve at den misbrukende sameieren løses ut av sameiet. Ved utløsningen av en sameier, blir sameieren tvunget til å gi fra seg sin sameieandel mot et vederlag. Dette følger av sameieloven § 13. I enkelte saker, kan også de øvrige sameierne ha et berettiget erstatningskrav mot misbrukeren på grunn av bruken.

Et krav om utløsning av en sameier, må bringes inn for domstolene for avgjørelse. Dersom retten kommer frem til at det skal foretas en utløsning, skal de øvrige sameierne få overta den utløste sameieandelen innen en frist fastsatt av retten. Det er tids- og ressurskrevende å behandle en utløsningssak i retten, og en slik løsning vil derfor ikke alltid være å foretrekke.

Sameieloven er imidlertid fravikelig, slik at sameierne kan avtale andre løsninger enn en domstolsbehandling for å løse ut en sameier som har misbrukt sin sameieandel. En slik avtale kan inngås på et hvilket som helst tidspunkt.

• Les mer om: Salgspålegg grunnet manglende innbetalt fellesutgifterLes mer om: Utløsning av sameierLes mer om: Når sameiet ikke fungerer

Når ikke annet er avtalt mellom sameierne, kan en sameier fritt selge sin ideelle andel i et sameie. I praksis kan det imidlertid være vanskelig å få solgt sameieandelen til en akseptabel pris, fordi det vil virke prisdempende for en kjøper å måtte dele eksempelvis en fritidseiendom med andre ukjente mennesker.

En sameier som ønsker seg ut av et sameie, er derfor vanligvis bedre tjent med å begjære sameiet oppløst. De øvrige sameierne kan i så fall tilby den som ønsker sameiet oppløst å løse ut vedkommende. Utfordringen i slike situasjoner er å bli enige om en pris.

Dersom eiendommen ikke kan deles rent fysisk, og sameierne ikke klarer å bli enige om hvilken pris vedkommende som vil ut av sameiet skal løses ut for, må sameiet oppløses etter reglene for tvangssalg.

Dette innebærer at eiendommen selges på det åpne markedet og at salgssummen deretter fordeles på de enkelte sameierne etter eierbrøken. Sameiere har riktig nok en forkjøpsrett, men det er en risiko ved tvangssalg at en utenforstående tredjepart byr på eiendommen til en slik pris at ingen av sameierne har mulighet til å tre inn i dette budet.

Krav om oppløsning av et sameie ved tvangssalg, fremsettes for tingretten.

• Les mer om: Oppløsning av eiendomssameie etter sameieloven
• Les mer om: Tvangsoppløsning av sameie i fast eiendom
• Les mer om: Vedtekter i sameie

Codex Advokat har spisskompetanse og 20 års erfaring i eiendomsrett. Vi har bistått mange klienter i saker vedrørende sameier.

Ofte er det lurt å få bistand fra en utenforstående med fagkompetanse da denne kan bidra til å finne løsninger og avtaler som sameierne ikke klarer å finne alene.

Gjennomgående ser vi at der sameiet tar kontakt før det har oppstått en konflikt, er utsiktene for å komme frem til en rettferdig og god økonomisk løsning bedre enn når man oppsøker advokat etter at saken allerede er fastlåst.

Lurer du på noe? Snakk med oss!

Vi bistår klienter over hele landet.