Vedtekter i sameier

Alle eierseksjonssameier skal ha vedtekter, dette fremkommer klart i eierseksjonsloven. Kravet til innholdet i vedtektene er derimot ikke strengt. Det holder at vedtektene opplyser om eiendommens gårds- og bruksnummer og hvor mangle medlemmer styret i sameiet har. Vi anbefaler at sameiet har vedtekter som omfatter mer enn de krav loven stiller.

Vedtekter er eierseksjonssameie grunnleggende regler om sameiernes rettigheter og plikter. Vedtektene er bindende for alle sameierne og loven stiller av denne grunn krav til hvordan vedtektene eller et vedtak skal inngås.

• Les mer om: Eierformer
• Les mer om: Regler for sameie – Den store [Guiden]

De opprinnelige vedtektene skal legges ved i søknaden om seksjoneringer, og opprettes da normalt før seksjonering.

Vedtekter fastsettes og endres kun på og av årsmøtet. Hovedregelen er at det er krav om minst to tredjedels flertall av avgitte stemmer på årsmøte for å endre vedtektene. Loven stiller også strengere krav ved vedtektsendring. Endring av vedtekter krever i noen tilfeller at alle seksjonseiere sier seg enige i endringen av vedtektene. Typiske eksempler på krav om full enighet er salg eller bortfeste av hele eller store deler av eiendommen.

Det finnes også vedtekter som bare kan besluttes med samtykke fra de det gjelder. Eksempler på dette er begrensninger i den rettslige råderetter for en seksjon, bruk av næringsseksjoner o.l.

Det er viktig å bemerke seg at man i et eierseksjonssameie er beskyttet mot at det inntas bestemmelser i vedtektene som gir noen en urimelig fordel på andre sin bekostning. Hvis dette er tilfellet kan vedtekten sette til side. Det er da to vilkår som må være oppfylt for at vedtekten kan sette til side. Første vilkåret er at seksjonseier eller andre en urimelig fordel, andre vilkåret er at fordelen må gis på andre sin bekostning. Dette vil si at om en seksjonseier får en fordel som ikke andre seksjonseiere får vil ikke kunne føre til at vedtekten må settes til side.

• Les mer om: Seksjonering
• Les mer om: Eierseksjonssameie

Det er i små sameier viktig at sameiet utformer vedtekter som er klare på behandling av og beslutning om tiltak som krever behandling av styre eller årsmøte. Det bør vedtas klare regler om hva som skjer ved en eventuell lik stemmeavgivning i en sak, dersom sameierne ikke ønsker å følge lovens regler om loddtrekning. Hvis sameiebrøken er ulik for seksjonene bør det også være klare regler for hvor mye hver stemme fra hver seksjon teller. Dette for å unngå at seksjonen med størst brøk alltid skal vinne frem.

Utgangspunktet er at sameieren har full rettslig råderett over sin seksjon. Dette betyr at sameieren fritt kan bestemme om boligen skal leies ut. Det kan i vedtektene fastsettes at en leietaker skal godkjennes av styret. Dette vil være en rådighetsinnskrenkning som betyr at samtlige av de berøre sameierne må samtykke til denne rådighetsinnskrenkningen på årsmøte.

Vedtekter i eierseksjonssameier kan man ikke tinglyse. Alle sameier som innehar minst ni seksjoner skal registreres i foretaksregisteret. Når denne registreringen blir foretatt vil også vedtektene bli registrert. Dette betyr at sameiet plikter å melde fra om vedtektsendringer til Foretaksregisteret.

Det er vanlig å ha husordensregler i tillegg til vedtekter i eierseksjonssameier. Husordensregler bruker å ta for seg hvordan sameiet skal drives, når det skal være stille og ro, montering av eiendeler o.l. på fellesarealer og fasade, nærmere bestemmelser om dyrehold, beskrivelse av parkering og for eksempel farge på bygningene. Alle sameierne er pliktig til å følge husordensreglene.

• Les mer om: Naboen tar seg til rette og bygger på fellesareal. Hva gjør jeg?

For å kunne stifte et borettslag må stifterne av borettslaget sette opp et stiftelsesdokument. Stiftelsesdokumentet skal blant annet inneholde vedtektene for borettslaget. Borettslagets vedtekter fastsettes da ved stiftelsen av borettslaget. Vedtektene er regler som regulerer sameiernes rettigheter og plikter i borettslaget.

• Les mer om: Hva er et borettslag?

Generalforsamlingen er den øverste myndigheten i borettslaget. Noen vedtak, deriblant vedtaksendringer kan kun treffes av generalforsamlingen. Endring av vedtektene krever 2/3 flertall av de avgitte stemmene.

Hovedregelen er at generalforsamlingen står fritt til å fastsettes de vedtekter som man ønsker, bare de ikke er i strid med andelseiernes rettigheter etter borettslagsloven. De kan være at det i vedtektene er satt strengere flertallskrav for endring av vedtektene, dette er derfor viktig å sjekke ut.

Husholdningsregler kan fastesset med alminnelig flertall på generalforsamlingen.

Ved fastsettelse av husholdningsregler står man ikke helt fritt til å fastsette hva som helst, man kan kun fastsette regler som er nødvendig av hensyn til andre beboere. Hvis det for eksempel settes forbud mot dyrehold, må dette forbudet settes slik at hvis en andelseier har gode grunner for å ha dyr skal det kunne gis dispensasjon for dette.

Utgangspunkter i et borettslag er at det er den som eier boligen som selv plikter å bo i boligen. Dette tilsier at en leilighet i et borettslag av denne grunn at boligen ikke kan leies eller lånes ut, men det foreligger unntak fra hovedregelen. Det er vanlig at vedtektene i borettslag inneholder/gjengir lovbestemmelsene i borettslagsloven hva gjelder utleie.

Det foreligger flere unntak fra denne hovedregelen som gir andelseier rett til å overlate deler av bruken til andre uten samtykke fra styret, dette gjelder for eksempel ved utleie av rom i boligen.

I andre tilfeller der borettslaget gir rett til å leie ut boligen, må styret godkjenne den personen som skal bruke boligen, Hvis styret nekter dette må det foreligge en saklig grunn.

Videre kan en andelseier som har bodd i andelen i minst ett av de to siste årene leie ut hele sin andel i inntil tre år. I tillegg kan man overlate bruken av bustaden i opptil 30 døgn i løpet av året.

I et tingsrettslig eiendomssameie hver sameier samme rett til å råde over eiendommen, både faktisk og juridisk. Sameierens råderett er knyttet til hele eiendommen, og man sier derfor gjerne at en sameier har rett til en ideell andel av eiendommen. Tingsrettslige sameier reguleres av sameieloven, som har bestemmelser blant annet om flertallsvedtak, oppløsningsrett og forkjøpsrett.

Sameieloven § 6 inneholder regler om å fastsette vedtekter og eventuelt nedsett et styre som kan ta seg av den løpende driften. Lovens utgangspunkt er at fastsettelse av vedtekter krever tilslutning fra samtlige sameiere.

Videre kan vedtekter i et tingsrettslige sameie forandres, men det kreves da enstemmighet og kan ikke gjøres ved et flertallsvedtak, jf. sameielova. I noen tilfeller kan imidlertid vedtektene selv ha nærmere regler for fastsettelse og endring av vedtekter. Vedtektsendring i medhold av en slik ordning som på forhånd er avtalt mellom sameierne vil ikke være i strid med loven og lovens utgangspunkt.

Vi bistår klienter over hele landet.