Eiendomsadvokater
Spesialiserte Advokater

Feil og mangler

En dame holder plantegninger som er rullet sammen

Er ikke den nye boligen eller hytten slik du forventet at den skal være? Her finner du informasjon rundt boligkjøpers rettigheter ved skjulte feil og mangler. Vi hjelper deg også til å finne ut av om du har grunnlag for å reklamere ovenfor selger.

Snakk med ossRing 22 93 38 50
12/09/2022

Har boligen eller hytta en feil eller en mangel?

Skjeggkre, muggsopp, arealavvik – dersom du har havnet på denne siden har du sannsynligvis fått en mindre hyggelig overraskelse etter kjøp av ny eller brukt bolig. En slik oppdagelse er frustrerende og kan være begynnelsen på et langvarig mareritt for deg som ny eier av boligen.

For at du skal få best mulig informasjon om videre fremdrift, vil vi forklare deg alt rundt alminnelige feil og mangler ved boligkjøp.

Hva karakteriseres som en feil eller en mangel?

En «feil» eller «mangel» kan være ett eller flere negative avvik fra kjøpers berettigede forventning om boligens tilstand.

Først og fremst beror dette på partenes avtale, og de risikoopplysninger som selger har gitt om boligens tilstand.

Les mer om typiske feil og mangler:

Når kan du reklamere eller klage?

ⓘ 
Det kan være utfordrende å få oversikt over hvordan man best håndterer et boligkjøp som ikke ble som forventet.

Rollen til våre advokater er å veilede deg gjennom situasjonen, slik at du blir trygg på dine rettigheter og plikter.

Det kontraktsrettslige utgangspunktet er at boligen både kvantitativt og kvalitativt skal være i samsvar med det som partene har avtalt.

Dette er i tilfelle uavhengig av om opplysningene er nedfelt skriftlig i kontrakten, prospektet, tilstandsrapporter eller om de er gitt som en muntlig beskrivelse av boligens tilstand av megler på visning.

a) Når selger har skjult feil og mangler ved boligen

Selv om selger har overført risikoen for skjulte feil som skadedyr, fuktinnsig, feil ved det elektriske anlegget, med videre, over på deg som kjøper ved å selge boligen «som den er», bestemmer avhendingsloven at du likevel kan ha et krav mot selger.

Dette har en sammenheng med at det ikke er noen rimelig grunn til at selger skal nyte godt av en slik klausul om ansvarsfraskrivelse dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om boligens tilstand.

Obs!

Dersom boligen er solgt med informasjon om at rottene har tatt over loftet, er ikke det en feil eller mangel hvis kjøper oppdager rotter på loftet etterpå – boligen ble tross alt solgt med rotter på loftet.

Kjøper kan heller ikke stille særlig høye krav til en eldre bolig fra 1912 som fullt ut beskrives som et renoveringsprosjekt.

b) Når boligen er i «vesentlig dårligere stand»

I tillegg kan du også ha et krav i behold dersom boligen er i «vesentlig dårligere stand» sett hen til kjøpesummen og de risikoopplysninger som fremgår av prospekt, tilstandsrapport og så videre.

For at boligen kan beskrives som mangelfull må den være i «vesentlig dårligere stand» enn forventet. Det må foretas konkrete totalvurderinger av hvert enkelt forhold isolert og sett under ett. Det er i rettspraksis lagt til grunn at utbedringskostnadene da må utgjøre minst 5-6 % av kjøpesummen.

Etter avhendingsloven kan du enten kreve retting, prisavslag eller i verste fall heving. I tillegg kan du kreve erstatning.

Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?

→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022

Broken pipe 1

Hva må du gjøre når du skal reklamere eller klage?

1. Ta kontakt med selger

Det første du må gjøre er å ta kontakt med selger og gjøre ham eller henne oppmerksom på de negative forholdene som du har oppdaget. Dette kan gjøres helt kort. Som eksempel kan vi nevne

«Hei! Etter at vi overtok boligen forrige uke har vi oppdaget skjeggkre flere steder i huset. Det stod ingenting om dette i prospektet og megler sa heller ingenting om dette på visning».

-

2. Reklamer innen rimelig tid

Hovedregelen er at man må reklamere innen rimelig tid etter at mangelen er oppdaget eller burde ha blitt oppdaget.

Signaler fra Høyesterett er at «rimelig tid» er innen 2-3 måneder etter at mangelen ble oppdaget eller burde ha blitt oppdaget.

3. Ikke vær passiv

En stor feil enkelte boligkjøpere gjør er at de forholder seg passive etter at en feil eller mangel er oppdaget for å «spare opp» slik at man kan ta alt med én gang.

Dette er imidlertid helt feil strategi: hvis du i november oppdager at det er rotter i huset, kan du ikke vente med å klage til selger i mai fordi du samtidig vil ta bilder av vannet som kommer til å sige inn gjennom grunnmuren når snøen smelter fordi knotteplasten er lagt feil.

For eksempel:
Etter omstendighetene kan du da i maimåned ha reklamert i tide for innsiget av vann, men for sent for skadedyrene – husk at det løper en selvstendig reklamasjonsfrist for hver enkelt mangel du kjente eller burde ha kjent til.

4. Takstmann

For å dokumentere og vurdere feilene og manglene vil det være behov for å få dem taksert av en takstmann. Valget av takstmann er i denne sammenheng er svært viktig, og det anbefales at det kontaktes noen som har god kjennskap til bransjen for å få en anbefaling på hvem som bør benyttes.

Ettårsbefaring og reklamasjonsfrister ved kjøp av nyoppført bolig

Ved oppføring og kjøp av ny bolig er det viktig å vite hvilke rettigheter man har, samt å være klar over de vanligste fallgruvene.

Få juridisk bistand

Advokatbistand kan du få dekket gjennom skadeforsikring, hus- eller innboforsikring.

Selger tegner som regel eierskifteforsikring ved salg av bolig og dekker selgers utgifter. Enhver oppegående advokat vil utmanøvrere en part som vil håndtere saken selv for å spare penger. Vi omtaler gjerne dette som at «det kan bli dyrt å være gjerrig», og etter vårt syn vil du komme klart bedre ut av situasjonen med bistand fra en advokat enn uten.

Alle boligsaker må håndteres individuelt og på riktig måte for å nå frem. Vurderingen kan være til dels kompleks og det er en fordel om man lar seg bistå av en advokat med erfaring fra slike saker.

Våre advokater er spesialister på eiendomsrett, og vi tar gjerne en vurdering av din sak.

ⓘ 
Slik hjelper våre advokater deg

Våre spesialiserte eiendomsadvokater tar en vurdering av din sak.

Hva kan du reklamere over ved boligkjøpet?

Hva er reklamasjonsfristene? Kan kravet foreldes?

Typiske feil og mangler ved boligkjøp

Skadedyr

Skadedyr kan eksempelvis være alt fra rotter som spiser seg gjennom isolasjon og trevirke eller som ødelegger elektriske ledninger gjemt inne i veggen. Det kan være stokkmaur som gnager på isolasjonsmaterialer eller bærebjelker for å lage reir, sølvkre som kryper opp gjennom avløpsnettet eller veggdyr som kommer ut for å suge blod om natten.

Det er ikke nødvendigvis et krav om at dyret gjør skade på boligen – i praksis vil stort sett ethvert uønsket insekt eller annet uinvitert krypdyr på fire eller flere ben kunne utgjøre en feil eller mangel ved partenes avtale.

Skjeggkre

Skjeggkre er et stadig økende problem og forveksles ofte med sin mer kjente «fetter» – sølvkreet.

Skjeggkre skiller seg fra sølvkreet ved at de blir større, er mer hårete og har lengre antennetråder. Den mest alarmerende forskjellen er likevel at per dags dato finnes det ikke sikre metoder for å utrydde en eventuell bestand.

Oppdager kjøper skjeggkre etter overtakelse, bør det snarest mulig reklameres over dette overfor selger.

Vannskader

Vannskader i hus kan eksempelvis oppstå ved at et eldre kobberrør sprekker som følge av galvanisk korrosjon.

Dersom selger har vært klar over rørenes tilstandsgrad uten å opplyse om dette, eller gitt uriktige opplysninger om rørenes tilstand, vil det normalt foreligge en mangel. Alternativt kan oppsvulming i tregulv tyde på at for eksempel taket i en vinterhage med direkte adkomst fra boligen, ikke er tett.

Mugg, sopp og råte

På visning var det utplassert duftlys med nydelig lukt av lavendel, men allerede første natten i ny bolig opplever du irriterte luftveier på grunn av alle soppsporene i lufta. Dersom selger har bodd her de siste 12 månedene er det en presumsjon at selger også har opplevd dårlig inneklima.

Muggsopp, sopp og råte ødelegger inneklima i hus.

Bygningsdelene må normalt byttes ut og dette kan bli kostbart.

Funksjonsfeil ved elektriske anlegg og fyringsanlegg

Normalt skal ethvert arbeid på elektrisk anlegg utføres av sertifiserte fagmenn. Ordinære ledninger til stikkontakter mv. består av to faseledere og en jordledning.

Avhengig av anleggets alder vil de fleste faseledningene bestå av en blå og en brun ledning. Jordledningen er gul og grønn. Skulle du oppdage at jordledningen er brukt som faseledning er det overveiende sannsynlig at det er en ufaglært som har «tuklet» med anlegget.

Arealavvik

Arealsvikt eller arealavvik innebærer normalt at boligen reelt sett er mindre enn det som følger av avtalen. Som eksempel kan vi her nevne at boligen ble markedsført som 110 kvadratmeter på finn.no. Etter overtakelse foretar kjøper en oppmåling av alle rom i forbindelse med en totalrenovering og oppdager da at den bare er 95 kvadratmeter.

Fukt eller drenering

Drenering og fuktinnsig. Etter overtakelse av bruktbolig i november oppdager kjøper i mars/april at det er fuktinnsig gjennom grunnmuren når snøen smelter. Er det første gangen dette skjer, eller har selger ikke vært helt ærlig i salgsprosessen?

Feil av håndverkere

Det er dessverre ikke uvanlig at håndverkere gjør feil. Byggebransjen er preget av høyt tempo og sosial dumping – det skal gå fort og være billig, og flere firmaer bruker ufaglærte ansatte som arbeider uten tilsyn. Kort tid etter overtakelse av en totalrenovert bolig oppdager eksempelvis kjøper at vannet renner vekk fra sluket.

Listen ovenfor er ikke uttømmende, og en rekke andre negative forhold kan etter omstendighetene utgjøre en feil eller mangel. Hvorvidt forholdet kan gjøres gjeldende som en mangel, beror altså på en konkret vurdering med utgangspunkt i de risikoopplysninger selger har gitt om boligen.

Feil og mangler ved nybygg

Nybygg kan kjøpes før det er ferdig – «på prospekt», eller etter at det er ferdig. Det er imidlertid en del vesentlige forskjeller mellom prospektkjøp og kjøp av ferdig bolig og de rettigheter kjøper har hvis det oppstår byggefeil og forsinkelser.

Dette kan våre eiendomsadvokater bistå deg med:

  • Vurdering av om du har et mangelskrav mot selger.
  • Bistand med å utarbeide nøytral og spesiell reklamasjon.
  • Innhenting av takstrapport gjennom vårt nettverk av takstmenn.
  • Dialog og forhandlinger med selger eller selgers boligselgerforsikringsselskap.
  • Prosess for domstolene.
  • Søknad om rettshjelpsdekning.

Bli kjent med våre advokater i dag

Sitat fra Therese
Våre advokater Ta kontakt

«Vi opplevde tett og god oppfølging med god faglig veiledning knyttet til vår eiendomstvist. Codex leverte proffe prosessskriv med faglig tyngde og vår sak ble godt ivaretatt i rettsmøtet. De jobber grundig og er godt forberedt.».

- T. Kvernes

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

  • Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
  • I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
  • Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Dette lover vi deg

  • Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
  • Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
  • Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
  • Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

  • Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
  • Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
  • Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
  • Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
  • Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.

Usikker på om du trenger bistand?

Kontakt oss likevel så skal vi se om vi kan hjelpe deg med din sak

Snakk med oss
Kitty2 1 768x1024

Vi bistår deg i eiendomssaker

Vår eiendomsavdeling bistår private i forhold til feil eller mangler og arealavvik ved kjøp/salg av hus, hytter eller leiligheter. Våre advokater bistår også ved fradeling av tomt eller seksjonering av hus, leilighet eller annen eiendom. Vi bistår gjerne ved plan- og bygningssaker og tomtefeste.
Våre advokater