Blir mer sikkert å kjøpe nyere bruktbolig

Mens bustadoppføringsloven pålegger selger (utbygger) å stille garanti på en nærmere bestemt andel av kontraktssummen, finnes ikke tilsvarende regler for salg av nyoppførte og ferdigstilte boliger som selges etter avhendingsloven. Boligutviklere og entreprenører kan med dagens ordning derfor spare utgifter til garantistillelse ved å vente med å selge boliger til etter ferdigstillelse, og dermed omgå kravet om garantistillelse. Nå blir dette endret.

Grensen mellom avhendingsloven og bustadoppføringsloven har vært et hett stridstema i lang tid. Lovene er definert slik at de skal være gjensidig utelukkende; likevel er det uklare gråsoner.

Utgangspunktet er at nyboliger som selges før ferdigstillelse følger bustadoppføringsloven, og da slik at det stilles krav om garantistillelse. Nyboliger som er fullført når kontrakten signeres, følger avhendingsloven som ikke har en tilsvarende regel om garantstillelse.

En bolig vil som hovedregel være fullført fra det tidspunktet entreprenøren er ferdig på byggeplassen og når det ikke gjenstår noen arbeider som entreprenøren skal utføre. Motsatt vil et prosjekt ikke være fullført når det gjenstår håndverksmessige arbeider, selv om disse i omfang fremstår som lite omfattende.

• Les mer om kjøp av fullført og ikke-fullført bolig eller fritidsbolig her.

Bustadoppføringsloven § 12 sier at entreprenøren skal stille garanti for oppfylling av avtalen. Garantien skal gjelde frem til fem år etter overtakelsen og kan også gjøres gjeldende av forbrukeren sine rettsetterfølgere. Dersom forbrukeren eier tomten skal sikkerheten tilsvare minst 10% av kontraktsummen for krav som gjøres gjeldende før overtakelsen og minst 5% av kontraktssummen for krav som gjøres gjeldende etter overtakelsen. For det tilfellet at forbrukeren ikke eier tomten, skal garantien tilsvare minst 3% kontraktssummen for krav som gjøres gjeldende før overtakelsen og minst 5% av kontraktssummen for krav som gjøres gjeldende etter overtakelsen.

Avhendingsloven har ingen tilsvarende regler for garantistillelse. Konsekvensen er altså at dersom boligen selges som fullført så stiller dagens lovverk ingen krav til garanti.

I 2015 ble det satt ned et utvalg for å evaluere reglene om garantistillelse i bustadoppføringsloven og tilstøtende lover. Utvalgets undersøkelser viste at en del entreprenører opplevde garantikravene i bustadoppføringsloven § 12 som tyngende. Det er også slik at mange utbyggere velger å selge nye boliger under avhendingsloven for å unngå garantireglene, ref. NOU 2016:10 s. 26.

Utvalget mente at det var flere gode grunner til å beholde og utvide dagens garantiordning. Blant annet fordi det var snakk om forbrukerlovgivning, gjerne med meget store investeringer og at uønskede aktører med dårlig økonomi kunne bli skvist ut av markedet. Garantiordningen bidro til en større trygghet for forbrukerne.

Konklusjonen til utvalget var at denne tryggheten burde utvides også til å gjelde salg etter avhendingsloven. Et enstemmig utvalg mente at utbyggernes mulighet til å spekulere i garantistillelsen var uheldig. Resultatet ble at det nå innføres krav til garantistillelse i visse tilfeller også i avhendingsloven, se NOU 2016: 10 s. 39.

Justis- og beredskapsdepartementet var i stor grad enig med utvalget, og innstilte på vedtakelse av utvalgets utkast med mindre språklige endringer, jf. Prop. 27 L(2017-2018). Forslaget til ny bestemmelse i avhendingsloven § 2-11 lyder:

Ved sal av ny eigarbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføringa av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøparen er forbrukar.

Videre ble det foreslått en endring i bustadoppføringsloven § 12 om et nytt niende ledd:

Til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag.

Lovendringen trådte i kraft 1 januar 2019.

Det å selge nøkkelferdige boliger har krevd mye kapital og gitt større lånekostnader for utbyggere. Det er også en større risiko ved å måtte vente i markedet til boligen er sluttført, noe som særlig ble tydelig under boligboblen i 2017. Likevel har mange utbyggere, særlig singlepurpose-selskaper, solgt nøkkelferdige boliger for å unngå garantiordningen og kunne avslutte prosjekter før fem års reklamasjonsfristen.

Med innføringen av krav til garantistillelse ved salg av fullførte boliger er det grunn til å tro at flere utbyggere vil gå tilbake til regulære salg under oppføring. Marginene vil bli mindre og usikkerheten rundt markedet er større, samtidig som få vil ha muligheten til å sitte på eiendommen i mer enn seks måneder før salg.

Det er tvilsomt om selger finner det lønnsomt å vente i seks måneder etter ferdigstillelse. Utleie krever mer administrasjon fra utbygger, samt at slitasje og tidligere bruk kan gjøre boligen mindre attraktiv selv som relativt ny.

Nytt for både bustad- og avhendingsloven er at dersom utbygger ikke kan dokumentere at det foreligger gyldig garanti har forbrukeren rett til å holde tilbake hele kjøpesummen ved overtakelse.

Bestemmelsene gjelder for alle avtaler som er inngått etter ikrafttredelse, altså også utbygginger som allerede er igangsatt.

Er du utbygger og lurer på om du bør selge under byggingen eller etter fullføring, ta kontakt med oss for en juridisk vurdering.

Bustadoppføringsloven § 12 syvende ledd angir at garantien også kan gjøres gjeldende av forbrukeren sine rettsetterfølgere, altså senere eierledd. Med andre ord får nå forbrukere lik garanti for mangelsansvar uavhengig av om salget skjedde etter avhendingsloven eller bustadoppføringsloven i inntil fem år.

Videre får kjøper også rett til å holde tilbake hele kjøpesummen dersom selger ikke kan dokumentere at det foreligger en gyldig garanti, jf. ny § 12 niende ledd. Bevisste forbrukere vil derfor kunne fremtvinge at garantireglene faktisk følges.

Reglene gjør det dermed tryggere for forbruker å kjøpe nyere bruktbolig fordi de har garantier for sine mangelskrav hvis eksempelvis utbygger går konkurs eller avvikler driften og tømmer selskapet.

De fleste boliger blir i dag solgt med en boligselgerforsikring (tidligere eierskifteforsikring). Aktørene får nå en bredere mulighet for pulverisering av sine regresskrav, som igjen kan føre til flere løste saker og lavere forsikringspremier.

Er du forbruker og har spørsmål til garantier eller mangler, ta kontakt med våre advokater for juridisk bistand.

Vi bistår klienter over hele landet.