- Hovedside>
- Feil og mangler>
- Feil og mangler ved nybygg
Feil og mangler ved nybygg
Nybygg kan kjøpes før det er ferdig – «på prospekt», eller etter at det er ferdig. Fordelen med å kjøpe på prospekt er at man kommer inn i en tidlig fase og dermed selv kan få påvirke utformingen og kvaliteten på sin egen, fremtidige bolig. Fordelen med å kjøpe nybygg etter ferdigstillelse, er at man kan se og oppleve det man kjøper og «flytte rett inn». Det er imidlertid en del vesentlige forskjeller mellom prospektkjøp og kjøp av ferdig bolig og de rettigheter kjøper har hvis det oppstår byggefeil og forsinkelser.
Ring
22 93 38 50Bustadoppføringsloven vs. Avhendingsloven
Bustadoppføringsloven regulerer avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny bolig.
Loven kommer til anvendelse på alle avtaler mellom entreprenør og forbruker der boligen ikke er fullført på avtaletidspunktet. At en bolig er fullført vil som den klare hovedregel si at alt som entreprenøren skal levere, er levert, og boligen kan overtas ryddig, rengjort og beboelig – uten gjenstående arbeider eller gjøremål fra entreprenørens side. Mindre avvik herfra må i visse tilfeller godtas.
Avhendingsloven regulerer avtaler mellom selger og kjøper, eller mellom entreprenør og forbruker, når en fullført bolig avhendes.
Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022
Loven har en bestemmelse om at loven ikke kan fravikes til ugunst for kjøperen når kjøpet gjelder nyoppført bolig som ikke har vært brukt som bolig i mer enn 1 år på avtaletidspunktet, jf. avhl. § 1-2. Regelen tar sikte på å gi forbrukere et sterkere vern ved salg av nybygg som «nesten» faller inn under bustadoppføringsloven.
En profesjonell part kan spekulere i valg av kontrakt, og vi hjelper deg derfor med å undersøke om en korrekt avtale er inngått.
- Les mer om: Bustadoppføringsloven
- Les mer om: Avhendingsloven
Kvaliteten på nybygg
Bustadoppføringsloven har generelle bestemmelser om kvaliteten på arbeidet og materialene som entreprenøren skal levere – hvis ikke annet spesifikt er avtalt.
Materialene skal være av vanlig god kvalitet og utførelsen skal være fagmessig og i henhold til alminnelig god byggeskikk. Entreprenøren plikter å levere sine arbeider på en slik måte at de oppfyller alle gjeldende krav i lov og forskrifter.
Nybygget skal også leveres til avtalt tid eller gjennomføres med rimelig fremdrift.
Vi hjelper deg med å vurdere om boligen du har fått overlevert er i tråd med kravene som gjelder for boligen.
Garanti på nybygg
Etter bustadoppføringsloven plikter entreprenøren å stille garanti for oppfylling av sine forpliktelser etter avtalen med forbruker.
Garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelse, skal minst svare til 10 prosent av kjøpesummen som forbruker skal betale og skal gjelde i minst 5 år etter overtakelse.
Etter overtakelse av nybygget, skal garantien minst svare til 5 % av kjøpesummen.
Garantien dekker alle krav som forbrukeren måtte ha mot entreprenøren hvis det har oppstått forsinkelser eller det foreligger feil og mangler ved nybygget. Før garanti er stilt, plikter ikke kjøper å betale noe av kjøpesummen, selv om noe annet er avtalt eller forutsatt fra selger eller entreprenørens side.
Dersom salg skjer via eiendomsmegler, vil eiendomsmegler være forpliktet til å sørge for at garanti er stilt før delkjøpesummer kreves innbetalt.
Kvaliteten på nybygg etter avhendingsloven
Avhendingsloven har en nesten tilsvarende regel som bustadoppføringsloven om selgers leveranseforpliktelse. Boligen skal leveres – «være i samsvar med» – de krav til kvalitet, utrusting og annet som følger av avtalen mellom partene, jf. avhl. § 1-3.
Er det eksempelvis avtalt at det skal være høy kvalitet på materialer og at bad er utført i henhold til våtromsnormen, skal boligen oppfylle disse kvalitetskravene.
Ingen garanti for byggefeil hvis det ikke er avtalt i kjøpekontrakt
Avhendingsloven har ingen bestemmelser om garanti for byggefeil eller dagbøter ved forsinkelser. Man står imidlertid fritt til å avtale en garantiperiode med entreprenør eller utbygger og avtale standardisert erstatning ved forsinkelser.
Slike avtaler forenkler prosesser og uenigheter dersom byggefeil skulle avdekkes.
Vi bistår deg med å utarbeide slike avtaleklausuler, som vil bidra til å redusere konflikter i etterkant av avtaleinngåelsen.
Særlig på grunn av entreprenørens krav til å stille garanti etter bustadoppføringslova, og ikke ved avhendingslova, kan entreprenøren spekulere i dette ved avtaleinngåelsen.
Feil, mangler og reklamasjon
Både bustadoppføringsloven og avhendingsloven bestemmer at det rettslig sett foreligger mangler der det foreligger avvik fra det avtalte.
Byggefeil foreligger når utførelsen av byggverket strider mot gjeldende lover, forskrifter, Norsk Standard, god byggeskikk eller kjøpers bestilling. Dersom slike feil oppdages, må kjøper reklamere innen rimelig tid – dvs. innen ca. 2 måneder etter at avviket oppdages.
5 år etter overtakelse kan det som hovedregel ikke lenger reklameres.
Både selger og entreprenør plikter å ta stilling til reklamasjonen innen rimelig tid. I motsatt fall tapes retten til å utbedre reklamasjonen. Det samme skjer hvis en berettiget reklamasjon avvises. I så fall kan kjøper utbedre selv og kreve dekket sine kostnader av selger eller garantist.
Entreprenører vil som oftest være interessert i å utbedre byggefeil selv, da de kan utføre utbedringer billigere og ofte videreføre ansvaret til underleverandører.
Dersom man kan dokumentere en dekningsberettiget tvist, dekker forsikringsselskapet ditt normalt 80 % av advokatutgiftene opp til en viss sum.
Vi hjelper deg med å lage en søknad til forsikringsselskapet ditt om rettshjelpsdekning.
Advokat – feil og mangler ved nybygg
Har du spørsmål knyttet til bustadoppføringsloven eller avhendingsloven, kan du kontakte Codex Advokat på telefon 22 93 38 50 eller sende oss en henvendelse via vårt kontaktskjema. Vi har lang erfaring innen fagområdet og bistår daglig utbyggere, entreprenører, selgere og kjøpere med å løse problemstillinger og tvister innen fagfeltet.
- Les mer om: Feil og mangler
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
- Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
- I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
- Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.
Dette lover vi deg
- Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
- Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
- Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
- Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
- Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
- Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
- Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
- Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
- Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.
Vi bistår klienter over hele landet.
