Lekkasje i tak

• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?

At en bolig er solgt «som den er» (jf. avhendingsloven § 3-9), innebærer i praksis at kjøperen må ta ansvar for eventuelle feil og mangler som må være forventet i forhold til hvilken stand boligen er i. En brukt bolig vil – naturlig nok – ofte ha svakheter som en ny bolig ikke har, for eksempel i relasjon til vedlikehold, utidsmessighet eller tekniske løsninger som ikke holder dagens standard mv.

Dette er forhold man må forvente ved kjøp av brukte boliger, og dette gjelder også tilstanden på boligens tak. Således vil et krav mot selger bare kunne imøtekommes dersom forholdet utgjør et vesentlig avvik fra forventet stand, eller dersom det er gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger i forbindelse med salget.

Det boligkjøpere dessverre risikerer å oppleve ved kjøp av boliger er lekkasjer og vanninnsig forårsaket av feil ved boligens tak. Dette kan igjen medføre følgeskader som råte, mugg mv. i bygningsmassen som sådan. Slike skader ved boligen må utbedres, og i noen tilfeller kan det være viktig at utbedringene foretas innen kort tid.

I den forbindelse er det viktig å huske på at man som en klar hovedregel må reklamere til selgeren før man igangsetter utbedring av mangelen, ellers står man i fare for å miste sitt krav på prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-10.

Det er i første omgang tilstrekkelig med en nøytral reklamasjon. Det vil si at man beskriver avtalebruddet og at man gjør dette gjeldende overfor selgeren.

Deretter må denne nøytrale reklamasjonen følges opp med en spesiell reklamasjonen innen rimelig, jf. avhendingsloven § 4-19. Det anbefales at denne bygger på en innhentet takstrapport som vurderer skaden, dens årsak, nødvendige tiltak og utbedringskostnader.

Skulle salgsmaterialet, sett i lys av lekkasjen i taket, tale for at selger har holdt igjen opplysninger eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen, kan dette anføres som grunnlaget for mangel etter avhendingsloven §§ 3-7 og/eller 3-8.

I noen tilfelle kan det anføres at lekkasjen i taket med påfølgende utbedringskostnader, representerer en mangel til tross for at det ikke er gitt manglende eller uriktige opplysninger. Dette fordi eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.

Vurderingen er i disse tilfellene todelt. man vurderer utbedringskostnadenes størrelse i lys av kjøpesummen og hva som kan sies å være kjøperens berettigede forventning til eiendommens tilstand på bakgrunn av bl.a. informasjon om boligen i salgsdokumentasjonen.

I relasjon til tak vil f.eks. boligens opprinnelig byggeår og opplysninger om hvorvidt det er foretatt renovering av taket siden byggeåret, være av sentral betydning for hva som kan sies å være kjøpers berettigede forventning om takets tilstand.

Dersom lekkasjen i taket faller inn under en eller flere av de ovennevnte bestemmelsene (avhendingsloven §§ 3-7, 3-8 eller 3-9 annet punktum), foreligger det en mangel som gir kjøperen krav på misligholdsbeføyelser. Siden et tak ofte kan utbedres, vil kjøper som regel nøye seg med å fremme krav om å få dekket disse utbedringskostnadene som et prisavslag, jf. avhendingsloven § 4-12 annet ledd.

Dersom selgeren har misligholdt sin opplysningsplikt eller gitt uriktige opplysninger, kan det også være grunnlag for et erstatningsansvar for selgeren etter avhendingsloven § 4-14. Dette erstatningsansvaret omfatter bl.a. utgifter til sakkyndig bistand i forbindelse med vurdering og utarbeidelse av takstrapport som avdekket feilen ved taket, jf. avhendingsloven § 7-1.

I saker som gjelder lekkasje ved taket – eller andre feil ved eiendommen – tilbyr vi bistand til både privatpersoner og bedrifter. Dette gjelder både kjøpere som ønsker å fremme krav mot selger av eiendommen, og selgere som mottar slike krav fra kjøpere.

Slike saker kan være vanskelig å administrere selv all den tid det er flere rettslig og faktiske fallgruver man må passe seg for. Derfor kan det anbefales å få juridisk bistand på et tidlig tidspunkt av saken, slik at disse fallgruvene unngås.

Vi bistår klienter over hele landet.