Råteskader ved kjøp av bolig

Treverk som utsettes for langvarig nedfukting blir angrepet av råtesopp. I en bygning kan det forekomme råteskader på alle steder som utsettes for fukt. Råteskader utvikles som regel langsomt. Dette gjelder særlig steder hvor det er store svingninger i fukt/temperaturforhold. Dersom det foreligger konstant høye fuktverdier, kan skadene utvikles raskt og bli omfattende i løpet av få år.

Årsaken til råteskader er kritiske fuktverdier. Dette oppstår som regel ved lekkasjer, høy relativ luftfuktighet og kondensering, hvilket betyr at råteskader er mest vanlig i:

• Kjellere
• Våtrom
• Tak
• Yttervegger

• Les mer om: Feil og mangler
• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?
• Les mer om: Våtromsnormen
• Les mer om: Fukt, sopp og råte

Råteskader kan i mange tilfeller anses som en mangel etter avhendingsloven. Om råteskadene er en mangel beror likevel på partenes avtale og de risikoopplysninger som selger har gitt om boligens tilstand. Dette må vurderes konkret i hver enkelt sak.

Dersom råteskadene skal anses som en mangel ved eiendommen, er det et krav at selger er ansvarlig. For at selger skal være ansvarlig må råteskadene foreligge på overtakelsestidspunktet. Det vil si når kjøper fysisk overtar boligen. Oppstår råteskadene etter dette tidspunktet, vil ikke selger være ansvarlig.

Vi hjelper deg med å kartlegge når råteskadene oppstod og kan avklare om du har grunnlag for å rette et krav mot selger.

• Les mer om: Avhendingsloven

Det er vanlig at en eiendom selges «som den er». Dette betyr at selger fraskriver seg ansvar ved å ta et alminnelig forbehold om eventuelle mangler ved boligen.

Råteskader kan likevel gjøres gjeldende som en mangel dersom huset er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med. Dette vurderes ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Hva som er «vesentlig dårligere stand», må derfor vurderes konkret i hver sak. Vurderingen er viktig for å finne ut av om du har et krav mot selger eller ikke. Våre advokater har lang erfaring med slike vurderinger og bistår deg gjerne.

Dersom selger har holdt tilbake opplysninger eller gitt uriktige opplysninger vedrørende råteskader, foreligger det en mangel. Dette gjelder selv om eiendommen er solgt «som den er». I slike tilfeller er selger ansvarlig og du kan kreve utbedring, prisavslag, erstatning eller heving. Heving betyr at avtalen helt eller delvis kanselleres.

Dersom du oppdager råteskader er det svært viktig å reklamere i tide. Dette er avgjørende for at du skal kunne fremsette et krav ovenfor selger. Du kan enten reklamere selv, eller be oss reklamere på dine vegne.

• Les mer om: Hva betyr «as is» – «som den er»?

Det er svært viktig at du reklamerer så fort som mulig etter at råteskadene er oppdaget. En kjøper må etter avhendingsloven reklamere «innen rimelig tid» etter at mangelen faktisk oppdages eller burde ha vært oppdaget. Dette er et uttrykk for det ulovfestede lojalitetsprinsippet i kontraktsforhold. Den som opptrer lojalt, sier i fra så fort som mulig av hensyn til motparten.

Høyesterett har uttalt at fristen «innen rimelig tid» er på mellom 2-3 måneder. Blir det ikke reklamert innen rimelig tid, har du intet krav mot selger.

• Les mer om: Oppfølging av en reklamasjon

Råteskader er mest vanlig i kjellere, våtrom, tak og yttervegger. Råte i gulv kan også forekomme.

Hvis treverket er blitt angrepet, får det en karakteristisk brunaktig farge. Videre sprekker treverket opp på tvers, i karakteristiske firkantede stykker. Dette kalles brunråte og forårsakes av de vanligste råtesoppene. Annen sopp danner hvitråte, hvilket gir treverket et trevlet og lyst utseende.

Det foreligger altså flere råtetyper med ulikt utseende. Hvordan det ser ut inni veggene eller gulvet, er likevel vanskelig å vite.

Råteskader er derfor ikke alltid like lett å oppdage. Råte kan imidlertid oppdages gjennom lukt. En noe fremskreden skade vil ofte avgi en litt emmen søtlig lukt. Dette skyldes mikroorganismer som bryter ned treverket. Man kan også oppleve å få irriterte luftveier på grunn av alle soppsporene i luften.

Vi bistår deg gjerne med å fremsette et krav mot selger. Vår advokatbistand kan du få dekket gjennom din hus- eller innboforsikring.

Alle mangelsaker må håndteres individuelt og på riktig måte for at man skal nå frem med kravet. Vi vil passe på at alle frister blir overholdt slik at du har kravene dine i behold. Videre kan vurderingene være til dels komplekse og det er en fordel om man lar seg bistå av en advokat med erfaring fra slike saker.

Våre advokater er spesialister på eiendomsrett og vi tar gjerne en vurdering av din sak.

• Hør vår podkast: Oppdaget feil og mangler i din nykjøpte bolig? Her er våre tips og råd

Vi bistår klienter over hele landet.