- Hovedside>
- Feil og mangler>
- Unntak fra reklamasjonsfristene
Unntak fra reklamasjonsfristene
Avhendingsloven § 4-19 angir reglene for reklamasjon. Etter bestemmelsen taper kjøper retten til å gjøre et avtalebrudd gjeldende hvis han/hun ikke reklamerer innen rimelig tid etter at mangelen er oppdaget eller burde vært oppdaget. Rimelig tid er i rettspraksis ansett som rundt 2-3 måneder etter en mangel ble eller burde blitt oppdaget. Dette kalles den relative reklamasjonsfristen. Den absolutte reklamasjonsfristen følger av § 4-19 andre ledd, som sier at kjøper uansett er avskåret fra å reklamere senere enn 5 år etter at han/hun overtok bruken av eiendommen.
Etter bestemmelsens andre ledd er kjøper likevel avskåret fra å reklamere senest 5 år etter at kjøper overtok bruken av eiendommen. Dette kalles den absolutte reklamasjonsfristen.
Ring
22 93 38 50Unntak fra reklamasjonsfristene fremgår av bestemmelsens tredje ledd som sier at selgeren ikke kan gjøre gjeldende at det er reklamert for sent dersom selgeren har vært «grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru».
Nærmere om unntakene
Når har selger vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro? Etter forarbeidene til avhendingsloven er unntakene ment å ha samme innhold som kjøpsloven § 33. I forarbeidene til kjøpsloven § 33 følger det at bestemmelsen dekker de tilfeller «hvor mangelen beror på faktiske forhold som selgeren kjente eller ikke kunne ha vært ukjent med, og som han ikke gjorde kjent for kjøperen, […]. Men § 33 kan i prinsippet tenkes anvendt også hvor selgeren på annen måte har opptrådt i strid med redelighet og god tro.»
Etter dom inntatt i LF-2011-181816 skriver lagmannsretten at bestemmelsen «tar sikte på svikaktige forhold, der selger bevisst gjorde noe galt». Formålet med denne artikkelen er å se nærmere på den praksis som foreligger omkring temaet for å avklare nærmere når bestemmelsen gjør seg gjeldende.
Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022
«Grovt aktlaus»
I dom inntatt i LG-2016-81263 uttaler retten at ordlyden av «grovt uaktlaus» må forstås som «at seljaren må ha handla markert annleis enn det som må seiast å vera forsvarleg, og ho må vera sterkt å klandra». I dommen var det spørsmål om selger kjente til fuktproblematikk på loftet. Da retten fant at spor av lekkasjen var svært små og til dels knapt synlige, kom retten til at det ikke var ført bevis som ga grunnlag for selgeren kunne klandres som grovt uaktsom.
Selv om man ikke kjente til en eventuell feil, kan det likevel bli ansett som grovt uaktsom å være uvitende om feilen i henhold til blant annet dom inntatt i TDRAM-2016-84144 m.fl. Saken gjaldt mangel ved et ventilasjonsanlegg og retten kom til at det ikke var tilstrekkelig sannsynliggjort at selger hadde brukt ventilasjonsanlegget og besluttet at det ikke var grovt uaktsom «at hun var uvitende om feilen». I vurderingen ble det bemerket at «det forut for avtaleinngåelsen neppe kan ha vært synbart for [selger] at et velfungerende ventilasjonsanlegg var så viktig for kjøperne som de i ettertid har gitt uttrykk for».
«Uærleg»
I LG-2013-119867 kom lagmannsretten til at selgeren hadde vært uærlig når han ikke opplyste om at tre av fire leiligheten i en solgt bygning ikke var godkjent, selv om han var kjent med dette. I dom inntatt i LE-2015-161747 kom retten til det motsatte, da retten fant at «selv om salgsprospektet må sies å ha vært ufullstendig, var det ikke utformet på en slik måte at det ga et uærlig inntrykk av eiendommen.»
«Handla i strid med god tru»
I dom inntatt i LA-2014-55315 kom lagmannsretten til at selgeren ikke kunne gjøre gjeldende at det var reklamert for sent, da han hadde handlet i strid med god tro. Selgeren hadde ved salget unnlatt å opplyse om at han selv hadde utført vesentlige bygningsmessige arbeider på boligen ved egeninnsats. I egenerklæringsskjema hadde han krysset av for «nei» på spørsmål om det var «utført bygningsmessige arbeider (…) av ufaglærte personer». Selgeren hadde deretter ved medhjelper søkt om ferdigattest uten at ansvarlig kontrollerende for utførelsen hadde utført sluttkontroll, noe selgeren visste da han mottok ferdigattesten. Selger unnlot også å opplyse om at en forstøtningsmur var oppført på en annen eiendom, enn den solgte. Retten kom til at selger samlet sett hadde handlet i strid med god tro.
- Les mer om: Reklamasjonsnemnda
Oppdaget en mangel ved din bolig? Usikker på reklamasjonsfristene? Codex Advokat Oslo AS kan bistå deg i ditt krav mot selger.
Vi bistår klienter over hele landet.
