Servitutter og negative servitutter – Hva er det?

En servitutt er en tinglyst privatrettslig forpliktelse.

I forbindelse med oppdelingen av større eiendommer var det frem til ca. midten av 1960-tallet vanlig å stifte både positive og negative servitutter for å regulere utviklingen av et strøk. Dette skjedde normalt før man fikk reguleringsplaner, som i dag har overtatt oppgaven med å regulere utviklingen i et område.

Utgangspunktet er at reelle servitutter hefter ved en eiendom i evig tid.

Dersom kommunen vedtar ny reguleringsplan, kan det oppstå situasjoner hvor reguleringsplanen og servituttene er motstridende. For eksempel kan reguleringsplanen åpne for deling og fortetting med lavblokker, rekkehus eller tomannsboliger, samtidig som servituttene oppstiller forbud mot deling og å bygge noe annet eneboliger. Det oppstår dermed et spenningsforhold mellom et offentligrettslige forhold, altså reguleringsplanen, og privatrettslige forhold, altså servituttene. Hva skjer i en slik situasjon? Må servituttene vike?

• Les mer om: Plan- og bygningsrett

Det finnes både positive og negative reelle servitutter. En positiv servitutt gir en positiv rettighet, mens en negativ servitutt er et forbud eller en begrensning.

• Les mer om: Nabotvister

En positiv reell servitutt kan for eksempel være en veirett over naboens eiendom inn til hytta. Formålet med en slik veirett er å sørge for at eieren av hytta til enhver tid har rett til å kjøre på naboens eiendom, for å gjøre opp for mangelen på egen adkomstvei. Den positive veiservitutten «reparerer» dermed mangelen på adkomstvei.

• Les mer om: Veirett

Negative reelle servitutter oppstiller normalt begrensninger i utnyttelsesmulighetene til en eiendom. Det kan for eksempel være forbud mot å dele en stor eiendom, eller forbud mot å bygge noe annet enn det som uttrykkelig fremgår av skjøtet eller kjøpekontrakten. Som eksempel på servitutter som forbyr deling, kan vi nevne følgende:

• «Eiendommen må ikke deles»
• «Eiendommen kan ikke deles ut selgerens samtykke»
• «Parsellen maa ikke utstykkes»

Slike klausuler vil i utgangspunktet sette et hinder for deling.

Som eksempel på servitutter som setter begrensninger på bebyggelsen, kan vi nevne følgende:

• «Eiendommen kan kun bebygges villamessig med en fritliggende enebolig i höist 1 ½ etage uten loftetage, samt uthus og garage»
• «Eiendommen kan kun bebygges villamessig»
• «Uten selgerens samtykke, kan der ikke oppføres annet en frittliggende enebolig samt uthus eller garage. Bygningene maa ikke blive mer enn en etage over nuverend terreng»

Hva som konkret kan bli bygget på eiendommen vil avhenge av en tolkning av servituttene. I det første eksempelet vil ikke være rom for å bygge noe annet enn eneboliger. I det andre eksempelet vil både enebolig, tomannsbolig og flermannsbolig være forenlig med et krav om «villamessig» bebyggelse. Samtidig må det være klart at lavblokker ikke kan karakteriseres som villamessig bebyggelse, og vil være forbudt. I det tredje eksempelet må man tolke servitutten ut fra terrenget for å vurdere hvor høyt man kan bygge.

• Les mer om: Tolkning av servitutter
• Les mer om: Feil og mangler

Utgangspunktet er at servitutter som er lovlig stiftet vil hefte ved eiendommen i evig tid, ved mindre de opphører eller endres etter servituttlovens bestemmelser. Dette kalles også for henholdsvis avskiping og omskiping.

Det er etter rettspraksis også etablert to andre mulige bortfallsgrunner:

1. Servitutter kan falle bort dersom det har oppstått direkte motstrid mellom formålene i servituttene og i reguleringsplanen, eller dersom etterlevelsene av servituttene fører til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger. Som eksempel på direkte motstrid kan vi nevne at servitutten oppstiller et krav om villamessig bebyggelse, mens reguleringsplanen oppstiller krav om anleggsplass eller industri.
2. Servitutter kan også falle bort dersom strøket utvikler seg slik at en negativ servitutt taper sin betydning, og dermed blir irrelevant. Vurderingstemaet er langt på vei om servitutten har utspilt sin rolle. Dette kan for eksempel være tilfellet dersom et område har blitt utbygget med kontor- og andre næringsbygg slik at det ikke lenger fremstår som en del av et område med villamessig bebyggelse.

Hovedregelen etter plan- og bygningsloven § 21–6 er at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader.

Unntaket er dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene som søknaden forutsetter. Da skal søknaden avvises.

Hvorvidt et tiltak rammes av servitutter, om servituttene fortsatt gjelder og om naboen kan påtale servituttene, er skjønnsmessige spørsmål. Bygningsmyndighetene vil derfor sjelden ta dem i betraktning. Konsekvensene av dette er at tiltakshaver kan få tillatelse til et tiltak fordi det er i tråd med reguleringsplanen selv om det er i objektiv strid med servituttene.

Eiendomsavdelingen til Codex Advokat bistår jevnlig frustrerte naboer og eiendomsutviklere som opplever utfordringer med gjennomføring av tiltak som følge av servitutter. Hvorvidt servitutter kan påtales og forhindre et byggeprosjekt, er vanskelige skjønnsmessige vurderinger som det ikke lar seg gjøre å si noe generelt om. Vi kan undersøke om det foreligger slike heftelser på eiendommen og vurdere om servituttene i så fall vil være et hinder for gjennomføring av tiltaket. Snakk med oss om du har behov for juridisk bistand.

Vi bistår klienter over hele landet.