Husleierett: Din guide

Dette er avgjørende både for å unngå å bli gjort ansvarlig for skadene i løpet av leieforholdet, men også fordi man bør unngå å leie en bolig med et dårlig utgangspunkt. Leietaker har alltid en viss undersøkelsesplikt, og man må melde fra om negative forhold ved utleieobjektet uten ugrunnet opphold. Denne fristen kan begynne å løpe allerede fra visningstidspunktet.

Når man bestemmer seg for å leie en bolig, inngår man en leieavtale. Dette er det viktigste dokumentet for leieforholdet, og danner utgangspunktet for partenes rettigheter og plikter. Det er formfrihet ved inngåelse av husleieavtale, hvilket innebærer at husleieavtalen kan være både skriftlig og muntlig.

Begge parter kan imidlertid kreve at avtalen settes opp skriftlig, hvilket også anbefales av flere årsaker. Dersom man ikke setter opp en skriftlig kontrakt, kan det ofte i etterkant oppstå uenigheter om hva som egentlig ble avtalt. Uten skriftliggjøring kan det bli vanskelig å bevise sine påstander i en eventuell tvist. Det er viktig med klarhet i og enighet om partenes rettigheter og plikter, særlig hva gjelder den økonomiske siden av kontrakten.

Når det inngås en skriftlig husleieavtale, er det viktig å sette seg godt inn i vilkårene i avtalen før man skriver under. En underskrift på kontrakten innebærer at man godtar det som står der. Dersom det er uenigheter eller uklarheter om bestemmelser i kontrakten, må disse klargjøres før man signerer.

Både leietaker og utleier bør derfor veie sine ord nøye i korrespondansen forut for inngåelsen av avtalen. Det er husleieloven og husleieavtalen som regulerer avtaleforholdet mellom partene.

Det er viktig å huske på at husleieloven er ufravikelig til gunst for leietaker. Dette innebærer at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leietaker enn det som følger av bestemmelsene i loven. Dersom et slikt vilkår likevel avtales, vil vilkåret i kontrakten anses som ugyldig.

Begge parter er tjent med at det inngås avtale om en depositumskonto, selv om dette i utgangspunktet er ment som en sikkerhet for utleier. Da avtaler man at leietaker skal deponere et beløp oppad begrenset til 6 måneders husleie som sikkerhet for mulige krav knyttet til leieforholdet, som for eksempel skyldig husleie og skader på leieobjektet. Depositumsbeløpet skal settes på en særskilt konto i leietakers navn i en finansinstitusjon. Så lenge husleieforholdet består, kan ingen av partene disponere over depositum på egenhånd. Leietaker kan imidlertid kreve opptjente renter utbetalt fra finansinstitusjonen.

• Les mer om: Depositum og depositumskonto: Regler

Den viktigste forpliktelsen for leietaker er å betale inn et bestemt beløp en gang i måneden. Det er viktig at husleieavtalen regulerer hvorvidt husleien skal omfatte eksempelvis Internett, TV og strøm, eller om dette er noe leietaker må betale ved siden av. Videre er det viktig at man har avtalt hvorvidt husleien kan justeres i henhold til konsumprisindeksen (KPI), eller om den skal være fast gjennom hele leieforholdet. Dersom husleien skal kunne settes opp, må leietaker får varsel om dette på forhånd.

Dersom leietaker oppdager forhold ved leieobjektet som må anses som mangler etter husleieavtalen eller husleieloven, taper leietaker sin rett til å gjøre mangelen gjeldende dersom han eller hun ikke gir melding til utleier om at mangelen påberopes innen rimelig tid etter at leietaker oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Reklamasjonen kan fremsettes muntlig eller skriftlig.

Av bevishensyn anbefales det imidlertid at reklamasjonen fremsettes skriftlig. Hvorvidt det er tale om en mangel, må vurderes ut fra det som er bestemt i avtalen. Dersom forholdet som oppdages avviker fra det som er avtalt, må det anses som en mangel, med mindre leietaker har akseptert forholdet på noen måte. Igjen ser man viktigheten av en grundig utarbeidet kontrakt og forhåndsvisning.

Videre er det ofte et spørsmål om hvem av partene som skal stå for vedlikeholdet av boligen. Etter husleieloven plikter utleier å holde boligen i forsvarlig stand, dette gjelder både utvendig og innvendig vedlikehold. Dette kan være alt fra alminnelig vedlikehold som maling og snømåking, til akutte tiltak ved vannlekkasjer og liknende.

Leietaker har likevel en plikt til å gi beskjed dersom man underveis oppdager forhold som må utbedres, særlig hva gjelder sikkerhetstiltak som løse stikkontakter, dårlige sikringer osv. Vedlikeholdet skal i utgangspunktet ikke medføre store ulemper for leietaker. Dersom dette likevel blir tilfellet, kan leietaker ha krav på reduksjon i husleien.

Leietaker har anledning til å foreta oppgraderinger og å ta seg til rette med utleieobjektet, med mindre noe annet er avtalt. Leietaker kan for eksempel ikke pusse opp og male uten utleiers samtykke. Dersom leietaker foretar seg noe på boligen som reduserer verdien, kan utleier kreve sitt økonomiske tap erstattet fra leietaker. Det enkleste er å kontakte utleier dersom man ønsker å gjøre fysiske forandringer i utleieobjeket, hvilket bør gjøres skriftlig. Da har man inngått en avtale som kommer i tillegg til leiekontrakten, og det finnes også et bevis på at man fikk lov til å foreta forandringene.

Selv om utleier på mange måter har gitt fra seg rådigheten til leieobjektet, har han eller hun en viss rett til adgang til boligen. Dette gjelder særlig for nødvendig tilsyn av eiendommen, alminnelig vedlikehold og liknende. Da må utleier som utgangspunkt varsle leietaker i rimelig tid i forveien. Dette gjelder likevel ikke dersom bakgrunnen for besøket skyldes nødvendige tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leietaker.

• Les mer om: Husleietvist – dette bør du gjøre
• Les mer om: Varsel om husleieøkning? Regler du bør kjenne

Husleieloven skiller mellom tidsbestemte husleieavtaler og tidsubestemte husleieavtaler.

I en tidsbestemt leieavtale er leieforholdets varighet fastsatt på forhånd, og leieforholdet opphører automatisk når leieperioden er utløpt.

En tidsbestemt husleieavtale for leie av bolig kan ikke avtales for kortere tid enn 3 år, med mindre avtalen gjelder utleie av en lofts- eller sokkelbolig i en enebolig eller en bolig i en tomannsbolig, og utleier selv bor i samme hus.

Dersom husleieavtalen ikke inneholder et fastsatt opphørstidspunkt, er avtalen tidsubestemt. En tidsubestemt husleieavtale løper i utgangspunktet på ubestemt tid, helt frem til den eventuelt blir sagt opp av én av partene. Leietaker kan alltid si opp en tidsubestemt husleieavtale i overensstemmelse med den avtalte oppsigelsesfristen, uten noen nærmere begrunnelse. Utleier på sin side kan kun si opp husleieavtalen dersom det foreligger saklig oppsigelsesgrunn.

Det stilles ingen formkrav til leietakers oppsigelse, hvilket innebærer at oppsigelsen kan være skriftlig eller muntlig. En oppsigelse fra utleier må imidlertid være skriftlig og inneholde flere nærmere bestemte punkter, blant annet en begrunnelse for oppsigelsen. En oppsigelse fra utleier som ikke oppfølger formkravene i husleieloven, er ugyldig.

Les mer om:

• Leietakers oppsigelse av husleieavtale
• utleiers oppsigelse av husleieavtalen
• erstatningskrav ved forsinket fraflytting
• utleie av næringseiendom.

Utleier kan heve leieforholdet også ved tidsbestemte husleieavtaler, dersom det foreligger et vesentlig mislighold fra leietakers side. Dette kan for det første være vesentlig og gjentakende manglende betaling av husleien.

Videre kan det anses som vesentlig mislighold dersom leietaker foretar seg noe som er til sjenanse eller skade for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere, slik som naboer. Dette kan være gjentatt husbråk, skade på boligen, ulovlig virksomhet og liknende.

Det samme gjelder dersom leietaker fremleier uten tillatelse, eller bruker husrommet på annen måte enn det som er avtalt. Dette kan eksempelvis være der en leietaker tar i bruk boligen til virksomhet som sliter mer på boligen enn det man forventer av alminnelig bruk.

En slik hevingserklæring må inneholde opphørsgrunn og en frist for leietaker til å flytte ut. Motsetter leietaker seg dette, kan man begjære tvangsutkastelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven.

• Les mer om leietakers heving av husleieavtalen
• Les mer om utleiers hevingsrett

Når leietaker skal flytte ut, enten det er grunnet heving eller at leieforholdet er avsluttet etter husleieavtalen på vanlig måte, skal utleier få adgang til å besiktige boligen. Det er vanlig at leietaker rydder og rengjør boligen, og forlater den i samme stand som da man flyttet inn. Dette gjelder naturlig nok kun dersom annet ikke er avtalt.

Dersom leietaker har foretatt seg noe som har forringet boligens verdi, kan utleier kreve verdireduksjonen erstattet. Dette gjelder imidlertid ikke alminnelig elde og slitasje. Derfor er det viktig at partene sammen foretar en befaring av boligen, og blir enige om en eventuell kompensasjon dersom boligens tilstand avviker fra det avtalte.

Alle boligsaker er ulike og må håndteres individuelt og på riktig måte. Vurderingen kan være til dels kompleks og det er en fordel om man lar seg bistå av en advokat med erfaring fra slike saker. Våre advokater er spesialister i husleierett, og vi tar gjerne en vurdering av din sak.

• Les mer om inngåelse av leiekontrakt
• Les mer om reklamasjoner i husleieforhold
• Se også: Sjekkliste ved husleieavtaler

PS! Hva utgjør egentlig en god boligadvokat? Les vår artikkel som forklarer hvilke egenskaper en god advokat bør besitte.

Vi bistår klienter over hele landet.