Fravikelse av leieobjekt

Husleieavtaler opphører som oftest ved utløp av avtalt leieperiode, jfr. husleieloven § 9-2, eller etter oppsigelse, jfr. husleieloven § 9-5. Oppsigelse kan skje dersom leietaker misligholder leieavtalen eller dersom utleier har annen saklig grunn til si opp leieavtalen. Utleieren kan også heve en husleieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger etter husleieloven § 9-9 dersom:

– leietaker vesentlig misligholder sin plikt til å betale husleie eller oppfylle andre krav som reiser seg av husleieavtalen, dvs. i utgangspunktet mislighold av leietakers hovedforpliktelse – nemlig å betale for leieobjektet,

– leietaker tross skriftlig advarsel fra utleier i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleier, eiendommen eller øvrige brukere, dvs. typisk husbråk, trusler, vold og ødeleggelser, eller manglende boevne,

– leietaker uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av leieobjektet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleier ikke bringer forholdet til opphør,

– leietaker uten å ha rett til det bruker leieobjektet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleier ikke bringer forholdet til opphør, eller

– leietaker for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe husleieavtalen til opphør.

Når mislighold foreligger, må utleier skaffe seg et tvangsgrunnlag for å få leietaker kastet ut av leieobjektet. Et tvangsgrunnlag kan enten være en dom mot leietaker som fastslår at leietaker ikke lenger har rett til å besitte leieobjektet, eller et særskilt tvangsgrunnlag som er regulert i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2. Av denne bestemmelsen fremgår det at særlige tvangsgrunnlag for fravikelse av leieobjekter kan være:

• Skriftlig avtale om husleie som inneholder vedtagelse av at utlevering kan kreves når husleien ikke blir betalt.
• Skriftlig avtale om husleie for en bestemt tid som inneholder vedtakelse av at utlevering kan kreves når leietiden har løpt ut.
• Oppsigelse i leieforhold etter husleieloven, når oppsigelsen fyller vilkårene i husleieloven § 9-7 og leietaker ikke har protestert skriftlig mot oppsigelsen overfor utleier etter § 9-8 innen fristen på én måned, eller når utleier har reist sak mot leietaker og retten ikke har satt oppsigelsen til side.
• Heving av leieforhold etter husleieloven, når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleier hadde adgang til å heve husleieavtalen.
• I andre leie- og besittelsesforhold enn etter husleieloven: forhold som gjør det åpenbart at saksøkte ikke har rett til å besitte eiendommen.

Hvis et alminnelig eller et særskilt tvangsgrunnlag foreligger, kan utleier begjære tvangsfravikelse og få leietaker fysisk fraveket med namsmannens/politiets hjelp.

Dersom situasjonen er prekær og det foreligger såkalt sikringsgrunn, kan namsretten også beslutte umiddelbar fravikelse ved midlertidig forføyning. Da må det i så fall påvises at leietakers adferd enten gjør det nødvendig med en midlertidig sikring fordi gjennomføringen av utleiers krav ellers vil bli vesentlig vanskeliggjort, eller at det er nødvendig med en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe, eller for å hindre voldsomheter som saksøktes adferd gir grunn til å frykte for, jfr. tvistelovens § 34-1. De typiske eksemplene på sikringsgrunn er dermed de samme grunnene som kan lede til oppsigelse og utkastelse etter de alminnelige og særskilte tvangsgrunnlagene, men der tidsaspektet gjør det nødvendig med snarlig aksjon og ulempene for utleier trumfer hensyn som ellers må tas til leietaker.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.