Husleieøkning? Regler du bør kjenne

Etter husleieloven § 3-1 skal husleien fastsettes til et bestemt beløp ved leie av boligeiendom. Det eneste utleier rettmessig kan kreve tilleggsbetaling for, er elektrisitet, brensel og vann etter leietakers forbruk og som kan måles i henhold til vannmåler.

Husleielovens regler om hva som kan kreves som husleie er en ufravikelig regel i boligutleie. Dette innebærer at man ikke kan avtale seg bort fra disse reglene, og leietaker trenger ikke å forholde seg til slike ugyldige vilkår i husleieavtalen.

• Les mer om: Husleierett: Din guide
• Les mer om: Inngåelse av husleieavtale

Det er husleielovens kapittel 4 som regulerer reglene for husleieøkning. I husleieloven § 4-1 er det oppstilt et alminnelig forbud mot urimelig høy husleie. Hva som er urimelig leie, må avgjøres på grunnlag av en sammenlikning med markedsleien. Det vil si det beløp som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

Ved vurderingen må man først ta stilling til hva leietaker faktisk betaler for leien av boligen, og dernest til hva som er antatt markedsleie.

Vurderingstemaet blir så om den avtalte leie i ikke uvesentlig grad overstiger markedsleien.

Ved utleie av lokale, er det imidlertid større avtalefrihet omkring reglene for husleie og husleieøkning.

Dette innebærer at partene i større grad kan avtale andre løsninger for husleien og husleieøkningen enn det som følger av loven. Det alminnelige forbudet mot urimelig husleie etter husleieloven § 4-1, gjelder imidlertid som en ufravikelig regel også ved utleie av lokaler.

Det er flere grunnlag utleier kan regulere husleien etter gjennom leieforholdet. Ved indeksregulering etter husleieloven § 4-2, reguleres husleien slik at den samsvarer med prisutviklingen i Norge.

For å finne ut hvor mye prisstigning det har vært fra siste leiefastsetting og frem til i dag, kan man gå inn på Statistisk Sentralbyrå og regne ut dette på deres kalkulator.

Det stilles krav til varsel om indeksregulering av husleien. Utleier har ikke rett til å forhøye husleien etter en indeksregulering før det er gått minimum 12 måneder etter at leieavtalen ble inngått. Er husleieavtalen inngått, eller leien sist justert, den 1. januar 2020, kan leien tidligst endres med virkning fra den 1. januar 2021.

Videre er det krav om at utleier varsler leietaker minst én måned før husleieendringen trer i kraft.

Vi tilbyr deg en mal til varsel om indeksregulering av husleien:

VARSEL OM INDEKSREGULERING, JF. HUSLEIELOVEN § 4-2

Du varsles herved om indeksregulering av husleien avtalt i leieavtale av ______[dato]_______ for boligen beliggende i __________[adresse]_____________.

Etter husleieloven § 4-2 kan ikke indeksreguleringen tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste leiefastsetting. Siste leiefastsetting var _____[dato]_______ og da var husleien satt til et beløp pålydende _____[den avtale husleie]______,- kroner.

En indeksregulering av dette beløpet frem til ___[dato]___, innebærer en husleieøkning på _[det beløpet husleien økes med]_,- kroner og den indeksregulerte husleien vil derfor bli pålydende _[den nye husleien etter indeksregulering]_ kroner.

Etter husleieloven kan endringen tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsetting. Siste leiefastsetting var ___[dato]___, og den nye indeksregulerte husleien vil iverksettes ___[dato]___.

Herværende varsel er gitt med minst én måneds frist før endringen settes i verk, jf. husleielovens 4-2 c).

Etter husleieloven § 4-3 har både leietaker og utleier rett til å kreve husleien regulert i henhold til gjengs leie, som også er kalt markedsleie.

Det avgjørende er hva som er gjengs leie på iverksettingstidspunktet, det vil si seks måneder etter at kravet om tilpassing er satt frem. Et slikt krav kan medføre at husleien settes opp, eller settes ned.

Kravet om justering til gjengs leie kan først settes frem etter at leieforholdet har vart i to år og seks måneder uten annen justering enn indeksregulering. Dersom leien i denne perioden er forhøyet ut over justeringen etter indeksreguleringen, for eksempel etter nye forhandlinger mellom partene, kan krav om tilpassing av leien først settes frem to år og seks måneder senere.

Det stilles også krav om skriftlig varsel om husleieøkning til gjengs leie. Tilpassing av husleien kan først iverksettes seks måneder fra da det ble fremsatt skriftlig krav om det. Dersom husleien tidligere er blitt endret, også i henhold til indeksregulering, kan endringen til gjengs leie først settes i verk ett år etter den tidligere endringen.

Ved fraværet av slik gyldig varsel om husleieøkning eller manglende overholdelse av reglene om når slik husleieøkning kan kreves, har utleier ikke rett til å heve husleien.

Det er ikke sjeldent at leietaker har betalt for mye i husleie på grunn av manglende etterlevelse av reglene om husleieøkning etter husleieloven.

Etter husleielovens § 4-4 kan den som har betalt høyere husleie enn det som er lovlig etter husleieloven, kreve tilbakebetaling av forskjellen mellom det som er betalt og det som lovlig kan kreves.

Unntaket fra denne regelen er dersom den som har betalt i vesentlig grad må anses som medansvarlig for at husleien har blitt ulovlig høy.

Ved fremsettelse av krav om tilbakebetaling av ulovlig husleie, løper det forsinkelsesrenter på kravet etter forsinkelsesrenteloven § 3 fra og med den dagen beløpet ble betalt.

Foreldelseslovens regler gjelder også for slike tilbakebetalingskrav, og et krav om tilbakebetaling foreldes 3 år etter beløpet ble betalt. Ved oversittelse av foreldelsesfristen, taper man et ellers berettiget tilbakebetalingskrav.

Dersom man eier en andel i et borettslag eller en seksjon i et eierseksjonssameie, vil man også hver måned betale en husleie. Dette er en forholdsmessig andel av fellesutgiftene til borettslaget eller sameiet, beregnet ut fra gjeld, vedlikeholdskostnader, faste utgifter, sparing og liknende.

Selv om disse kostnadene ofte kalles «husleie» og man kan motta brev fra styret som heter «varsel om husleieøkning», er dette ikke en økning av husleie som følger reglene etter husleieloven. Husleieloven gjelder kun ved leie av bolig. Det er borettslagsloven og eierseksjonsloven som regulerer reglene for økning og varsel om husleie/fellesutgifter i slike sameier.

• Les mer om: Eierseksjonssameie
• Les mer om: Hva er et borettslag?

Har du spørsmål knyttet til husleieøkning? Vi i Codex Advokat har lang og bred erfaring i husleiesaker og spørsmål knyttet til husleieøkning.

Vi kan blant annet bistå deg som utleier og leietaker med følgende:

• Vurdering av lovligheten av en husleieøkning.
• Rådgivning om når og hvor mye husleien kan økes og prosessen med varsel og iverksettelse.
• Tvisteløsning og forhandlinger ved tvist mellom utleier og leietaker.
• Utforming av varsel om husleieøkning.
• Protest på varsel om husleieøkning.

Vi i Codex Advokat hjelper deg – snakk med oss om din sak!

Vi bistår klienter over hele landet.