Oppsigelse ved leietakers mislighold

Husleieloven gjelder for et slikt tilfelle (utleie til boligformål) og tar sikte på å ivareta både utleiers og leietakers interesser. På enkelte punkter kan det likevel se ut som om interesseavveiningen mellom leietaker og utleier er gått i favør av leietaker. Dersom utleier gjør feil i oppsigelsesprosessen eller har en dårlig husleieavtale, kan det bli vanskelig å få ut en leietaker som misligholder en avtale og ikke vil flytte. Men gjør man som utleier de rette skrittene og misligholdet er klart, går det som oftest ikke lang tid før leietaker må flytte hjulpet av namsmannen.

Helt sentralt er at det må være en saklig grunn for oppsigelsen – det kan være mislighold av avtalen eller at eier skal selge leiligheten. I vurderingen av om det foreligger saklig grunn vil situasjonen på leiemarkedet kunne ha betydning. Hvis det er nær sagt umulig for leietaker å få nytt husrom er kravet til saklig grunn strengere, og salg er ikke alltid saklig grunn. Dersom det blir aktuelt å få namsmannens hjelp til å få leiligheten fraveket av leietaker, må misligholdet være dokumentert. Det gjelder naturligvis også i en eventuell rettssak.

Betalingsmislighold er lett å bevise. Annen type mislighold må også kunne dokumenteres, og det skal generelt en god del til. Skader på leiligheten som skyldes leietakers håndtering må dokumenteres gjennom bilder og kanskje en rapport fra fagfolk. Videre må oppsigelsen skje på en bestemt måte og ha et bestemt innhold for å være gyldig, jf husleieloven § 9-5 og 9-7.

Selve oppsigelsen må være skriftlig og nevne grunnen til oppsigelsen eksplisitt. Den må også inneholde informasjon om at leietaker har 1 mnd til å uttale seg om oppsigelsen. Fristen må angis eksakt. Konsekvensen av å ikke protestere er at leietaker mister retten til å påberope seg at oppsigelsen er usaklig. I så fall kan utleier kreve tvangsfravikelse etter tvangsfravikelsesloven § 13-2 (3) c). Dette må også angis tydelig i oppsigelsen.

Dersom leietaker protesterer på oppsigelsen og nekter å flytte ut må utleier ta ut søksmål innen 3 mnd etter at leietakers frist løp ut. I Oslo og Akershus gjøres dette nå til Husleietvistutvalget som obligatorisk førsteinstans i stedet for Forliksrådet. Avgjørelser derfra kan ankes til tingretten. En slik prosess kan naturligvis ta betydelig med tid.

Ved særskilt klare tilfeller av mislighold (når det er åpenbart at det foreligger vesentlig mislighold) kan også avtalen heves og man kan kreve tvangsfravikelse direkte. Kravet er likevel meget strengt og det vil i mange tilfeller av mislighold være usikkert om heving og tvangsfravikelse er mulig eller om utleier må gå til søksmål.

For å unngå en slik prosess kan man i husleieavtalen innta en utkastelsesklausul om at betalingsmislighold gir direkte grunnlag for å kreve tvangsfravikelse. En utkastelsesklausul vil kunne fungere som særlig tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (2) a. En sak om utkastelse grunnet betalingsmislighold vil imidlertid til enhver tid kunne stanses dersom leietaker betaler det utestående beløp.

Da stilles igjen ytterligere krav til oppsigelsens innhold, nemlig at det må informeres om at ved innbetaling av den utestående leie innen en nærmere frist vil leietaker kunne unngå tvangsfravikelse.

Hvis betalingen uteblir også for neste måned bør du si opp leieforholdet. Det sikreste for deg er trolig å benytte en advokat som kan hjelpe til med å gjøre de riktige stegene. Ikke la det går lang tid før du kontakter advokat hvis det viser seg at leietaker ikke vil flytte, eller du ikke er overbevist om at det er intensjonen. Det trenger ikke være en omfattende advokatoppgave å hjelpe til i et slikt tilfelle og det er gjerne en god investering mot fremtidige tap av leieinntekter og andre kostnader.

• Les mer om Regulering av leie her.

Codex Advokat Oslo AS

Vi bistår klienter over hele landet.