Reklamasjoner i husleieforhold

Mangler ved leieobjektet

Dersom leietaker oppdager forhold ved boligen som vedkommende anser som mangler i henhold til partenes husleieavtale og/eller husleielovens ufravikelige bestemmelser, taper leietaker sin rett til å gjøre mangelen gjeldende dersom det ikke er gitt melding til utleier om at mangelen påberopes, innen rimelig tid etter at leietaker oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet.

Hva som er å anse som «rimelig tid» må vurderes konkret i det enkelte tilfellet.

Reklamasjonsfristen løper fra leieren oppdaget mangelen. For det tilfellet at leietaker burde ha oppdaget forholdet på et tidligere tidspunkt, løper reklamasjonsfristen fra dette tidspunkt.

Reklamasjonen kan fremsettes muntlig eller skriftlig. Av bevishensyn er imidlertid skriftlighet å anbefale. Dersom reklamasjonen sendes pr. post, plikter leietaker å sørge for at reklamasjonen er forsvarlig avsendt.

Reklamasjonen må angi konkret hva leietaker anser at mangelen består i.

En generell klage på leieobjektets tilstand e.l., er ikke tilstrekkelig. Det er tilstrekkelig at reklamasjonen angir hvilket forhold leietaker anser som en mangel ved leieobjektet – det er ikke nødvendig å ta stilling til hvilke krav vedkommende vil gjøre gjeldende på grunn av mangelen i den fristavbrytende reklamasjonen.

Ovennevnte reklamasjonsfrist vil ikke komme til anvendelse dersom utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Dette innebærer at dersom utleier bevisst eller grovt uaktsomt har skjult en mangel, kan han ikke påberope seg at det er reklamert for sent. Det samme gjelder dersom utleier på annen måte har opptrådt uredelig ved avtaleinngåelsen, eksempelvis ved bevisst å ha gitt uriktige opplysninger eller underslått sentrale opplysninger.

Forsinkelse

Dersom leieobjektet ikke stilles til leietakers disposisjon til avtalt tid, kan leietaker fastholde avtalen og kreve oppfyllelse dersom dette kan skje uten å volde utleieren urimelig kostnad eller ulempe. Leietaker taper imidlertid sin rett til å kreve oppfyllelse dersom vedkommende venter urimelig lenge med å fremme kravet.

Reklamasjonsfristen ved forsinkelse er lenger enn reklamasjonsfristen ved mangler ved leieobjektet. Hva som er å anse som «urimelig lenge», må imidlertid vurderes konkret i det enkelte tilfellet.

Konsekvensene av at reklamasjonsfristene oversittes

Dersom reklamasjonsfristene oversittes, vil samtlige misligholdssanksjoner overfor utleier gå tapt. Det er således viktig at man som leietaker sørger for å reklamere over forsinkelser og/eller mangler ved leieobjektet så raskt som mulig.

• Les mer om: Retting av mangler
• Les mer om: Reklamasjonsnemnda

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.