Utleiers adgang til utleid bolig

I husleieloven finnes en bestemmelse i § 5-6 som gir nærmere veiledning for grensene for utleiers adgang til et leid husrom. Bestemmelsen regulerer i 1.ledd adgangen i forbindelse med tilsyn, og i 2.ledd reguleres adgangen i forbindelse med ulike typer arbeider som må utføres på eiendommen. Siste ledd i bestemmelsen regulerer utleiers plikt til å varsle leietaker i de ulike situasjoner.

Adgang til tilsyn har utleier eller hans representant i den utstrekning det er nødvendig. Retten til tilsyn skal sikre at utleier både kan forvisse seg om at leietaker oppfyller leieavtalen og for å undersøke behov for vedlikehold eller annet nødvendig arbeid. I hvilken grad tilsynet er nødvendig vil både bero på leieobjektets karakter, eksempelvis om det er stadig behov for vedlikehold, og videre leietaker og hans bruk av boligen.

Etter annet ledd så gis utleier eller andre rett til adgang til den utleide bolig i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på den utleide bolig eller eiendommen for øvrig. Bestemmelsen er begrunnet i utleiers behov for å ivareta både boligens og eiendommens verdi, og hva angår boligen vil dette normalt være en fordel også for leietaker. Det skal bemerkes at for det tilfelle at arbeidene medfører en ikke ubetydelig ulempe for leietaker kan han på nærmere vilkår kreve avslag i leien.

Bestemmelsene som nevnt ovenfor griper inn i leietakers privatliv, og for at leietaker skal slippe å bli overlumpet så er det i tredje ledd inntatt bestemmelser om varsling. Varslet vil også gi leietaker mulighet til å tilrettelegge for utleiers formål med oppholdet i boligen.

For tilsyn og vedlikehold skal det gis melding i rimelig tid forut. Hva som skal anses som rimelig må vurderes konkret, men leietaker bør varsles en uke i forveien dersom formålet tillater dette.

For mer omfattende arbeider som er nærmere beskrevet i husleielovens § 5-4 skal det gis varsel som tilsvarer husleielovens oppsigelsesfrist. Her tar varslingsreglene hensyn til at leietaker i slike tilfeller normalt trenger mer tid for å tilordne seg de arbeider som skal utføres, eventuelt ved å si opp avtalen dersom det er en oppsigelig avtale.

Ett unntak for varsling gjelder dersom det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på boligen eller eiendommen for øvrig, og at det ikke er mulig å få gitt leietaker nødvendig varsel. Dette er et snevert unntak som tar sikte på nødssituasjoner som for eksempel vannlekkasjer.

Skulle du ha ytterligere spørsmål tilknyttet ovennevnte problemstilling eller andre spørsmål vedrørende fast eiendoms rettsforhold, ta gjerne kontakt med Codex Advokat.

• Les mer om Utleiers plikter etter husleieloven her.

Vi bistår klienter over hele landet.