Utleiers plikter etter husleieloven

Utleiers hovedplikt i husleieforholdet er å gi leietaker disposisjonsretten til den aktuelle boligen (eneboligen, selveierleiligheten, borettslagsandelen o.l.) mens leieforholdet består. Hovedplikten omfatter i denne forbindelse også en plikt til å sørge for at leieobjektet kan benyttes i samsvar med det som er avtalt i husleieavtalen, og til det forutsatte formålet. Dette innebærer med andre ord at utleier er forpliktet til å sørge for at leietaker kan benytte leieobjektet uten hinder av tredjemanns rett eller offentligrettslige regler. Dersom det eksempelvis innføres nye krav eller påbud som må oppfylles for at leieobjektet skal kunne benyttes, som f. eks påbud om sprinkelanlegg for å forhindre brann, vil utleier være ansvarlig for å etterkomme dette.

Av ovennevnte hovedregel følger det også at utleier er forpliktet til å utbedre eventuelle mangler som måtte oppstå ved leieobjektet i leieperioden. Eksempelvis vil dette innebære at utleier er ansvarlig for å sørge for at elektrisitet og vannforsyning fungerer og at tilhørende fellesrom som boder og liknende kan benyttes. Utleiers plikt til å utbedre/reparere mangler gjelder ikke bare de forhold som skyldes typisk manglende eller mangelfullt vedlikehold, men det gjelder også skader som oppstår som følge av hendelige forhold eller en utenforstående sitt forhold. Oppstår det eksempelvis en mangel som følge av et lynnedslag eller oversvømmelse av vann, så er det utleiers plikt å utbedre skadene som har oppstått. Dersom mangelen skyldes forhold på leietakers side, herunder personer som leietaker må identifiseres med, plikter imidlertid ikke utleier å utbedre skaden/mangelen.

Utleier plikter videre å opprettholde ro og orden i leieobjektet i leieperioden. Bakgrunnen for denne plikten er å sikre at leietakers bruk av leieobjektet ikke blir forstyrret. Innholdet i plikten må fastsettes i den konkrete saken ut i fra hva slags husleieforhold det gjelder og de øvrige forholdene ved leieobjektet. Ved utleie av bolig må regelen innebære at utleier selv og andre leietakere må følge ordinære regler for god folkeskikk. Eksempelvis innebærer plikten at utleier ikke selv må igangsette eller tillate virksomhet som må anses som forstyrrende ut i fra en alminnelig oppfatning. Plikten omfatter videre å håndheve regelen og eksempelvis gripe inn overfor andre brukeres forstyrrende adferd. Plikten kan videre omfatte det å gå til oppsigelse av leietakere som er til sjenanse for de øvrige brukerne av boligen.

Videre plikter utleier å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand som leietaker har krav på etter reglene i husleieloven. Dersom det ikke fremgår av avtalen hvilken tilstand dette er, følger det av husleieloven at leieobjektet skal være i vanlig god stand. Lovens system bygger i denne forbindelse på at alt annet vedlikehold enn det som påhviler leietaker, er utleiers ansvar å foreta.

Dersom utleier ikke oppfyller pliktene, vil leietaker kunne påberope seg misligholdsbeføyelser etter husleieloven. Dette innebærer at leietaker kan være berettiget til å kreve retting av det mangelfulle forholdet, avslag i husleien, heving av husleieavtalen og erstatning.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett, og kan bistå både utleiere og leietakere i husleierettslige tvister. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.