Urbant jordskifte: Fordeling av planskapt netto verdiøkning

Vilkåret for at jordskifteretten kan foreta en slik fordeling er at det fremgår av reguleringsplan at planskapt verdiøkning skal fordeles av jordskifteretten. Det kan være områdereguleringsplan eller detaljreguleringsplan, men mest praktisk er at det følger av detaljreguleringsplan. I tillegg må planmyndigheten (kommunen) i planen ha satt en geografisk avgrensning av området. Denne avgrensningen kan omfatte hele planområdet, eller deler av det.

• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?
• Les mer om: Jordskifteloven
• Les mer om: Jordskifte
• Les mer om: Jordskifteretten veirett: Tilgang til vei når veirett mangler / veien ikke eksisterer

Begrunnelsen for reglene er at eiendommer som i utgangspunktet har liten verdi, men som er areal som er helt nødvendig for å kunne iverksette planen – det kan være felles tiltak som lekeplasser, park, parkeringsplass o.l. – skal få del i verdiøkningen planen gir området.

Eierne av eiendommene innenfor plangrensen er parter i saken. Jordskifterettens oppgave er å fastsette verdiøkningen som skjer på grunn av reguleringsplanen. Deretter flyttes deler av verdiøkningen fra eiendommer som har en planskapt netto verdiøkning til eiendommer som ikke har det, men som har areal innenfor avgrensningen. Dette betyr at bruksrettsinnehaver ikke får del i denne verdiøkningen.

Urbant jordskifte er veldig praktisk i utbyggingsområder, og fordeler verdien innenfor den geografiske avgrensningen basert på eiendommens egnethet til utbygging og ikke hva den etter planen faktisk blir brukt til. Ettersom urbant jordskifte er et plankrav, må det uttas sak for jordskifteretten før utbygging kan starte, evt. må utbygger søke om dispensasjon fra plankravet.

Hvordan jordskifteretten verdsetter følger av jordskifteloven § 3-31:

• Jordskifteretten skal verdsette samlet planskapt netto verdiøkning.
• Verdiøkning etter fratrekk av kostnader knyttet til tiltak som følge av planen.
• Dette er summen som skal fordeles.

Eksempel, fig. 1

• Jordskifteretten skal verdsette de delene hver part skal ha.
• Fordelingsnøkkel til bruk for fordelingen (brøk).
• Jordskifteretten skal verdsette eiendommene ut fra egenskapene ved eiendommene til. utbyggingsformål, uavhengig av reguleringsplanen.
• Dette er vurderingen som skal gjøres ved fastsettelse av brøken.
• Vurderingstema kan være beliggenhet, utsikt, tilgjengelighet, opparbeidelseskostnader mm. Utbyggingsformålet er også av betydning.

Planskapt netto verdiøkning skal skje slik at hver eier får den delen av verdiøkningen som knytter seg til eiendommen, og slik det følger av jordskifteloven § 3-31. De planskapte verdiforkjellene utjevnes mellom eierne.

Det betyr at fordelingen er en overføring av verdi fra eier av eiendom med utbyggingsareal ti leier av eiendom uten utbyggingsareal, eller med dårligere utnyttelsesgrad. Forutsetningen er at eiendommen er innenfor den geografiske avgrensningen. Det innebærer at de som får utlagt areal til veg, lekeplasser og friområde får sin del av verdiøkningen.

Jordskifteloven § 3-32 bestemmer videre at jordskifteretten skal tildele utbyggingsrettigheter basert på fordelingen av verdiøkningen. Utbyggingsretten skal legges på eller inntil egen eiendom så langt det er mulig, og eiendomsretten følger utbyggingsretten.

Tredje ledd i § 3-32 har bestemmelser om at den med størst del av utbyggingsretten kan kreve hele utbyggingsretten tildelt seg. Begrunnelsen for bestemmelsen er å hindre at en av grunneierne innenfor utbyggingsområdet hindrer utbygging. Hvis en av delhaverne overtar hele utbyggingsretten, har de øvrige rett til å få oppgjør for planskapt netto verdiøkning i penger.

Eksempel, fig.2 (Reguleringsplan versus jordskifterettens vurdering av hva som er egnet)

Området denne dommen gjaldt ligger øst for Tønsberg sentrum. Området besto av friområde og industriområder. Totalt areal innenfor skifteområdet var 61 386 m2, fordelt på 14 eiendommer med fire eierkonstellasjoner. Tønsberg kommune eide tre eiendommer, Reservatveien 4 AS eide to, Reservatveien 8 AS eide en eiendom, mens de øvrige hadde forskjellige eiere, men under samme morselskap og derfor felles prosessfullmektig.

Saken ble uttatt etter jordskifteloven av 1979, men reglene er med noen endringer videreført i loven fra 2013.

Tønsberg kommune var en av partene i saken og eide arealer som besto av vei og friområde. Veien delte området i to, og friområdet lå som et belte rundt vestlig og sørlig del av feltet.

Problemstillingen her var hvilken betydning det skulle ha for fastsetting av eiendommens egenskaper til utbyggingsformål at arealene allerede var vei eller friområde.

Jordskifteretten hadde lagt til grunn tidligere reguleringsplaner for egnethetsvurderingen, men dette var ikke Høyesterett enig i. Høyesterett uttalte:

«Jeg finner ikke holdepunkter for at meningen med loven her har vært at man uten videre skal legge tidligere reguleringsplaner til grunn. Allerede uttrykket «eigenskapane eigedomen har», tyder på at man har hatt i tankene en bedømmelse som ikke er bundet til den tidligere planrettslige reguleringen av området.Ot.prp.nr.78 (2004–2005) side 23 bekrefter etter mitt syn dette. Her heter det:

«Ved verdsetting av arealene som utbyggingsgrunn, bør etter departementets vurdering for eksempel beliggenhet, tilgjengelighet, utsikt, opparbeidelseskostnader for bolig, adkomst og hage m.v. inngå i vurderingen.»

«Selv om dette ikke er en uttømmende oppregning, er den vanskelig å forene med en regel om at det er tidligere reguleringsplan som skal være avgjørende»

Gamle reguleringsplaner skulle ikke være bindende for egnethetsvurderingen, men de kunne være relevante i vurderingen.

Lagmannsretten hadde tatt utgangspunkt i at kommunale eiendommer er tilsvarende private eiendommer, slik at dersom arealet var egnet for utbygging, så skal de ha del av den planskapte verdien. Det var Høyesterett enig i.

I denne saken ble kommunens arealer ansett som ubebyggelige fordi tidligere reguleringsstatus til vei og friområde ville blitt beholdt. Arealene var heller ikke nødvendig for å oppfylle reguleringsplanens krav til uteoppholdsplass pr. boenhet. Kommunen fikk derfor ikke del i planskapt verdiøkning.

Øvrige områder i reguleringsplanen var regulert til forretning og kontor, samt boligbebyggelse med store utearealer.

For to av de andre eiendommene i saken var problemstillingen hvilken betydning eksisterende bygninger skulle ha i saken. Lagmannsretten hadde lagt til grunn at partene kunne drive videre hvis de ønsket, selv om en gjennomføring av reguleringsplanen forutsatte riving. Eierne ble likevel pålagt å dekke deler av felleskostnadene ved plangjennomføringen. Dette var Høyesterett ikke enig i.

Eksisterende bebyggelse innenfor jordskifteområdet er i seg selv ikke til hinder for fordeling av planskapt verdi ved urbant jordskifte, men det er et vilkår at det er gunstigere å fjerne bygningene og innkassere verdiøkningen som ligger i å realisere planen, enn det er å fortsette driften i de eksisterende bygningene.

Men i denne saken hadde ikke lagmannsretten tatt hensyn til at for bedrifter som fortsetter drift i eksisterende bygningsmasse, så er et urbant jordskifte kun en utgift, ikke en investering. Lagmannsrettens avgjørelse ble opphevet da det ikke fremgikk om løsningen for disse partene fylte vilkårene i jordskifteloven (1979) § 3 (ikke-tapsgarantien).

Det vil si at dersom det er eiendommer som ikke får noen nytte ved et urbant jordskifte, kan det bare gjennomføres så lenge eiendommene ikke pålegges kostnader eller andre ulemper.

Slike eiendommer må enten holdes utenfor saken, eller man må gå til ekspropriasjon dersom det er nødvendig å ha arealene med i plangjennomføringen. Utgangspunktet for erstatningsfastsettelsen vil da være erstatning basert på eiendommenes bruksverdi med påstående bygninger.

Lagmannsrettens avgjørelse ble opphevet, og saken må derfor behandles på nytt der.

Det er svært få saker etter bestemmelsene om fordeling av planskapt netto verdiøkning i rettsapparatet. Denne saken avklarer en del punkter ved urbant jordskifte, men det er fremdeles mange sider ved denne sakstypen som gjenstår å få behandlet. Eksempel på det er grensedragningen mot ekspropriasjonsretten, og forholdet til påregnelig utnyttelse og det ekspropriasjonsrettslige parkprinsippet.

• Les mer om: Ekspropriasjon og grunnerverv - Din [Guide]

• Spørsmål knyttet til urbant jordskifte
• Juridisk bistand
• Rådgivning innen jordskifterett

Vi bistår klienter over hele landet.