Kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelse - Avhendingsloven § 3-10
I de tilfeller hvor kjøper eller noen kjøper kan identifiseres med enten kjente eller måtte kjenne til et forhold ved eiendommen på tidspunktet for avtaleinngåelsen, kan kjøper ikke gjøre gjeldende forholdet som mangel overfor selger.
Dette følger av avhendingsloven § 3-10 som regulerer kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelsen, mens avhendingsloven § 4-9 regulerer kjøpers undersøkelsesplikt etter overtakelsen.
Ring
22 93 38 50Har du kjøpt eller solgt bolig etter 1. januar 2022?
→ Les mer om: Endringer i avhendingsloven 2022
Kjøpers undersøkelsesplikt før avtaleinngåelsen
Skjæringstidspunktet for vurderingen av om kjøper kjente eller måtte kjenne til et forhold, er når partene ble avtalerettslig bundetDet vil si at opplysninger som tilkommer etter dette tidspunktet, ikke er relevante.
Etter rettspraksis har det ingen betydning om opplysningene gis forut for kontraktsignering eller overtakelse. Det er tidspunktet for budaksept som er det avgjørende skjæringstidspunktet.
Kjøper taper sin adgang til å gjøre gjeldende et forhold som en mangel dersom han i forkant av budakseptkjente til omstendighetene som utgjør mangelen Det er uten betydning hvordan kjøper har blitt kjent med forholdet, og det foreligger dermed ingen vesensforskjell mellom at kjøper har blitt kjent med opplysningen personlig, eller at det er opplyst om mangelen i verdi- og lånetaksten eller i en tilstandsrapport. Ved lovendringen av 01.01.2022 er det dessuten uttrykkelig inntatt i bestemmelsens 1. ledd at kjøper må regnes for å kjenne til omstendigheter som tydelig fremgår av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter som kjøper har hatt mulighet til å sette seg inn i. Nærmere krav til en slik tilstandsrapport er gitt i egen forskrift.
Videre er forutsetningen atkjøper forstod eller måtte forstå at forholdet kunne ha betydning for mangelspørsmålet. Det er selger som har bevisbyrden for at kjøper kjente eller måtte kjenne til et forhold.
Kjøpers kunnskap må gjelde «noko» ved eiendommen. Ordlyden favner vidt, og kan gjelde alle omstendigheter, enten det er tale om fysiske mangler, naborettslige- eller reguleringsmessige forhold.
Bestemmelsens annet ledd regulerer de tilfeller hvor kjøper i forkant av avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, og i lys av disse undersøkelsene burde ha oppdaget diverse forhold ved eiendommen. Forhold som burde vært oppdaget under disse undersøkelsene kan ikke gjøres gjeldende som mangler i ettertid. . I praksis er det denne bestemmelsen som ofte kalles kjøpers undersøkelsesplikt. En typisk situasjon hvor undersøkelsen foretas i forkant av avtaleinngåelsen, er under visningen.
- Les mer om: Avhendingsloven
Avtalefrihet
Det vil være av betydning for mangelsvurderingen hvorvidt selger har oppfordret interessenter til å undersøke eiendommen i forkant av inngivelse av bud. Nettopp derfor fremgår det som regel av salgsprospektene at interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, og gjerne sammen med fagkyndige.
Enten undersøkelsen foregår på visning eller om interessenten ser seg om på egenhånd, med eller uten nøkkel, så regnes det som en besiktigelse etter loven. Formen undersøkelsen foregår i, og konkrete omstendigheter for øvrig, vil ha betydning for vurderingen av hva en kjøper burde ha blitt kjent med. Utgangspunktet for vurderingen er hva en normalt aktsom kjøper burde ha oppdaget gjennom undersøkelsen som ble foretatt.
Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i avhendingsloven. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
- Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
- I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
- Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.
Dette lover vi deg
- Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
- Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
- Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
- Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
- Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
- Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
- Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
- Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
- Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.
Vi bistår klienter over hele landet.
