Bustadoppføringsloven

Loven gjelder ikke kjøp og salg av ferdigoppførte faste eiendommer. Slike avtaler reguleres av lov om avhending av fast eigedom av 3. juli 1992 nr. 93, bedre kjent som avhendingsloven.

Loven gjelder både oppføring av boligeiendommer og fritidseiendommer for en forbruker. Med forbruker menes alle fysiske personer som ikke i hovedsak kjøper tjenestene fra entreprenøren som ledd i næringsvirksomhet. Loven er ufravikelig, det vi si at det ikke kan gjøres gjeldende dårligere vilkår for forbrukeren enn det som følger av loven.

Loven stiller ikke som krav at det inngås en skriftlig avtale mellom partene, men hver av partene kan kreve dette.

• Les mer om: Bustadoppføringsloven: Virkeområde
• Les mer om: Bustadoppføringsloven: Hvem gjelder bustadoppføringsloven for?

Entreprenøren skal utføre arbeidet på faglig godt vis og for øvrig ivareta forbrukerens interesser. Dette ansvaret innebærer også at entreprenøren har plikt til å fraråde forbrukeren at arbeidet utføres i henhold til avtalen dersom entreprenøren basert på sin fagkunnskap bør se at forbrukeren ikke er tjent med å få arbeidet utført.

Forbrukeren kan kreve endringer i arbeidet og pålegge entreprenøren å utføre tilleggsarbeider som står i sammenheng med den inngåtte avtalen, forutsatt at endrings- eller tilleggsarbeidene ikke skiller seg vesentlig fra den ytelsen som opprinnelig er avtalt, verken i omfang eller karakter. Imidlertid kan forbrukeren ikke kreve endringer eller tilleggsarbeider dersom dette vil medføre ulemper for entreprenøren som overskrider forbrukerens interesse i å kreve endringene eller tilleggsarbeidene.

Entreprenøren skal overholde alle frister som er avtalt, både for overtakelse, ferdigstillelse av arbeidene eller deler av det, samt hjemmelsoverføring av eiendommen.

Imidlertid kan entreprenøren kreve fristutsettelse dersom:

• Forbrukeren krever endringer eller tilleggsarbeider som forsinker arbeidet.
• Arbeidet blir forsinket fordi forbrukeren, eller noe forbrukeren svarer for, ikke medvirker til at en frist blir overholdt.
• Det oppstår en forsinkelse som følge av forhold som ligger utenfor entreprenørens kontroll.

Entreprenøren har bare krav på fristforlengelse dersom han gir beskjed til forbrukeren om kravet uten ugrunnet opphold etter at entreprenøren ble klar over det forholdet som ga rett til fristutsettelse.

Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelsen av avtalen. Garantien skal gjelde i fem år etter overtakelsen og skal tilsvare minst 10 % av vederlaget. For krav som blir gjort gjeldende fra forbrukerens side etter at overtakelsen har funnet sted, behøver ikke garantibeløpet å være mer enn 5 % av vederlaget.

Dersom avtalen mellom forbrukeren og entreprenøren også omfatter kjøpet av tomten som eiendommen skal oppføres på, skal garantien gjelde i fem år etter overtakelsen og tilsvare minst 5 % av vederlaget. For krav som blir gjort gjeldende fra forbrukerens side etter at overtakelsen har funnet sted, behøver ikke garantibeløpet å være mer enn 3 % av vederlaget.

Når entreprenøren har meldt fra til forbrukeren om når arbeidet blir fullført, kan hver av partene med minst 7 dagers varsel kalle inn til overtakelsesforretning for å gjennomgå entreprenørens ytelser. Forbrukeren kan nekte å overta eiendommen dersom det foreligger en mangel som gir rimelig grunn til å nekte overtakelse. Hver av partene kan kreve at det blir avholdt en befaring av entreprenørens ytelser når det har gått ca. ett år etter overtakelsen, også kjent som ettårsbefaringen.

• Les mer om: Bustadoppføringsloven: Entreprenørens ytelser

Entreprenørens ytelser er forsinket dersom ferdigstillelsen av arbeidene, overtakelsen eller overføringen av hjemmelen til eiendommen ikke finner sted til avtalt tid.

Dersom det foreligger en forsinkelse fra entreprenørens side, kan forbrukeren kreve dagmulkt (dagbot), heve avtalen, kreve erstatning eller holde tilbake vederlag.

Dagmulkten skal være 1 promille av det samlede vederlaget som entreprenøren skal ha, for hver dag forsinkelsen varer. For det tilfellet at avtalen mellom forbrukeren og entreprenøren også omfatter kjøp av tomten som eiendommen skal oppføres på, skal dagmulkten være 0,75 promille av det samlende vederlaget som entreprenøren skal ha.

For økonomisk tap som overskrider dagmulkten, kan forbrukeren kreve erstatning av entreprenøren dersom entreprenøren, eller noen entreprenøren svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro. Erstatningen skal dekke et eventuelt økonomisk tap som entreprenøren med rimelighet kunne regne med at ville oppstå som en følge av forsinkelsen. Forbrukeren har imidlertid en tapsbegrensningsplikt, og dersom denne plikten ikke overholdes vil erstatningsbeløp måtte reduseres tilsvarende.

Forbrukeren kan heve avtalen dersom forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Heving kan kun finne sted dersom forbrukeren gir beskjed til entreprenøren om hevingskravet før overtakelsen. For det tilfellet av avtalen mellom forbrukeren og entreprenøren heves, har entreprenøren krav på vederlag for det arbeidet som allerede er utført i overensstemmelse med avtalen. Forbrukeren kan på sin side kreve erstatning for nødvendige merkostnader som følge av at andre må fullføre arbeidene.

Både dagmulkten eller et erstatningskrav kan settes ned dersom det vil virke urimelig for entreprenøren ut ifra omfanget av arbeidet, størrelsen på tapet samt forholdene for øvrig.

Dersom forbrukeren har krav på dagmulkt eller erstatning som følge av forsinkelsen, kan forbrukeren holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.

• Les mer om: Bustadoppføringsloven paragraf 3: Avtalen

Det foreligger en mangel ved entreprenørens ytelser dersom resultatet av arbeidet ikke er i samsvar med de kravene som følger av avtalen eller bestemmelsene i bustadoppføringsloven, med mindre avviket skyldes forhold på forbrukerens side.

Hvis forbrukeren før avtalen ble inngått ikke fikk opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen som entreprenøren kjente eller måtte kjenne til, og som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få, foreligger det en mangel dersom det kan antas at de manglende opplysningene har virket inn på avtalen.

Det foreligger også en mangel dersom resultatet av entreprenørens ytelser ikke er i overensstemmelse med opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt i forbindelse med inngåelsen av avtalen eller ved annen markedsføring, enten av entreprenøren selv eller på entreprenørens vegne, og det kan antas at de uriktige opplysningene har virket inn på avtalen.

Hvorvidt det foreligger en mangel ved entreprenørens ytelser, skal vurderes ut i fra forholdene på overtakelsestidspunktet, det såkalte skjæringstidspunktet, selv om mangelen først viser seg senere.

Entreprenøren svarer også for feil som oppstår etter overtakelsen, dersom årsaken til feilen skyldes et avtalebrudd fra entreprenørens side. Det samme gjelder dersom entreprenøren ved garanti eller på annen måte har påtatt seg ansvar for egenskaper eller andre forhold ved ytelsene frem til et senere tidspunkt.

Dersom det foreligger en mangel ved entreprenørens ytelser, kan forbrukeren holde tilbake vederlag, kreve mangelen rettet, kreve prisavslag eller erstatning, eller heve avtalen.

Har forbrukeren et krav som følge av mangelen, kan forbrukeren holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.

Forbrukeren kan kreve at entreprenøren retter en mangel dersom rettingen ikke medføre kostnader eller ulemper som ikke står i et rimelig forhold til det forbrukeren oppnår. Når forbrukeren fremmer et mangelskrav, har entreprenøren alltid krav på å få rettet mangelen dersom dette kan skje uten vesentlig ulempe for forbrukeren eller forbrukeren ikke har særlig grunn til å motsette seg rettingen.

For det tilfellet at mangelen ikke blir rettet, kan forbrukeren kreve prisavslag, med mindre forbrukeren avslår retting som entreprenøren selv har rett til å utføre. Prisavslaget skal tilsvare utbedrings-kostnadene for mangelen. Hvis kostnadene blir urimelig høye sammenliknet med betydningen mangelen har for forbrukeren, skal prisavslaget tilsvare den verdireduksjonen som mangelen medfører.

Forbrukeren kan heve avtalen dersom mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. For det tilfellet av avtalen mellom forbrukeren og entreprenøren heves, har entreprenøren krav på vederlag for det arbeidet som allerede er utført i overensstemmelse med avtalen.

Et økonomisk tap som følge av en mangel, og som ikke dekkes av et prisavslag, kan forbrukeren kreve erstatning for uavhengig av om det foreligger skyld på entreprenørens side. Dette gjelder imidlertid ikke dersom entreprenøren godgjør at mangelen oppstod på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll, og det ikke er rimelig å anta at entreprenøren kunne ha regnet med hindringen på tidspunktet for avtaleinngåelsen eller kunne ha overvunnet eller unngått følgene av hindringen.

Erstatningsbeløpet skal tilsvare det økonomiske tapet forbrukeren har hatt, det vil eksempelvis si utlegg, prisdifferanser, tapt arbeidsfortjeneste, tingskade, og som rimeligvis kunne anses som en mulig følge av mangelen.

Erstatningsansvaret kan settes ned dersom det vil virke urimelig for entreprenøren. Ved vurderingen av om ansvaret er urimelig, skal det legges vekt på størrelsen på tapet sammenliknet med tap som vanligvis oppstår i liknende tilfeller samt forholdene for øvrig.

Forbrukeren mister retten til å gjøre en mangel gjeldende dersom det ikke er gitt melding (reklamert) til entreprenøren om at mangelen blir gjort gjeldende innen rimelig tid etter at forbrukeren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

En mangel kan under en hver omstendighet ikke gjøres gjeldende mer enn fem år etter overtakelsen. Entreprenøren kan ikke påberope seg for sen reklamasjon dersom mangelen skyldes at entreprenøren, eller noen entreprenøren svarer for, har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.

• Les mer om: Bustadoppføringsloven: Manglende opplysninger fra entreprenøren
• Les mer om: Bustadoppføringsloven: Uriktige opplysninger fra entreprenøren

Forbrukeren skal betale det vederlaget som er avtalt. For det tilfellet at det ikke er avtalt hvilket vederlag entreprenøren har krav på, skal forbrukeren betale et vederlag som dekker nødvendige kostnader og et rimelig påslag.

Dersom entreprenøren har gitt et prisoverslag, skal vederlaget ikke overstige den oppgitte summen vesentlig og under en hver omstendighet ikke med mer enn 15 %. Det er entreprenøren som må godtgjøre hvorvidt vederlaget som er oppgitt er et prisoverslag eller en ikke bindende prisopplysning.

Det oppgitte vederlaget skal anses å inkludere merverdiavgift, men mindre forbrukeren må ha vist at merverdiavgift ikke var inkludert. Entreprenøren har ikke krav på tillegg for prisstigning uten at dette er avtalt skriftlig.

Hver av partene kan kreve justering av vederlaget som følge av endringer og tilleggsarbeider i den utstrekning det følger av den opprinnelige avtalen, eller det er fastsatt skriftlig og særskilt i en etterfølgende avtale om endrings- eller tilleggsarbeider. Entreprenøren kan i tillegg kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som følge av forhold på forbrukerens side.

Forbrukeren skal heller ikke betale for arbeid eller materialer som blir skadet eller går tapt i en hendelse forut for overtakelsen, med mindre hendelsen skyldes forhold på forbrukerens side. Det samme gjelder for materialer som forbrukeren har anskaffet, dersom de er overlatt til entreprenøren.

Med mindre noe annet er avtalt, skal forbrukeren betale vederlaget til entreprenøren når dette kreves etter overtakelsen. Omfatter avtalen mellom forbrukeren og entreprenøren også kjøpet av tomten som eiendommen skal oppføres på, kan entreprenøren kun kreve betaling mot hjemmelsoverføring.

En avtale om forskuddsbetaling eller avdrag på entreprenørens vederlag, gjelder bare så langt verdien av det arbeidet om er utført på eiendommen, samt de materialene som er tilført eiendommen, minst tilsvarer det beløpet som til en hver tid er betalt.

Forbrukeren kan sette som vilkår for betaling av avdrag og sluttoppgjør at entreprenøren legger frem en faktura som kan kontrolleres. Tillegg for eventuell prisstigning eller justering av vederlaget skal fremgå særskilt av fakturaen.

Dersom forbrukeren har fått faktura for sluttoppgjøret, kan ikke entreprenøren kreve endringer i sluttoppgjøret på et senere tidspunkt. En faktura for sluttoppgjøret uten forbehold er bindende for forbrukeren når det ikke reises innvendinger mot fakturaen senest innen én måned etter at fakturaen er mottatt.

Forbrukeren, eller noen forbrukeren svarer for, plikter å levere tegninger, skaffe materialer eller medvirke til entreprenørens ytelser på annet vis innen de frister som er avtalt for dette.

Forbrukeren kan kreve at fristen for å betale eller å medvirke til entreprenørens ytelser forlenges dersom betalingen eller medvirkningen blir forsinket som følge av forhold på entreprenørens side, betalingen eller medvirkningen blir forsinket som følge av forhold utenfor forbrukerens kontroll og det ikke er rimelig å forvente at forbrukeren kunne ha regnet med hindringen på tidspunktet for inngåelsen av avtalen med entreprenøren, eller at forbrukeren ikke kunne unngå eller overvinne følgene av hindringen.

Forbrukeren kan avbestille entreprenørens ytelse eller deler av den før overtakelsen. Entreprenøren kan kreve betaling for arbeid som er utført før avbestillingen. Entreprenøren kan videre kreve erstatning for et eventuelt økonomisk tap som følge av avbestillingen så langt forbrukeren med rimelighet kunne regne med tapet som følge av avbestillingen.

Erstatning kan ikke kreves dersom avbestillingen skyldes at forbrukeren ikke kan nyttiggjøre seg arbeidet, yte nødvendig medvirkning eller betale som følge av en hindring som ligger utenfor forbrukerens kontroll og det ikke er rimelig å forvente at forbrukeren kunne ha regnet med hindringen på tidspunktet for inngåelsen av avtalen med entreprenøren, eller at forbrukeren ikke kunne unngå eller overvinne følgene av hindringen.

Istedenfor erstatning som følge av avbestillingen, kan det i avtalen mellom forbrukeren og entreprenøren avtales at forbrukeren må betale et avbestillingsgebyr til entreprenøren.

• Les mer om: Bustadoppføringsloven: Avbestilling

Dersom forbrukeren ikke betaler eller medvirker til oppfyllelsen av avtalen til rett tid, kan entreprenøren stanse arbeidet og kreve tilleggsvederlag, heve avtalen og kreve erstatning eller kreve rente og erstatning for rentetapet.

Entreprenøren skal gi forbrukeren varsel om stansing. Betaler ikke forbrukeren så snart som mulig etter å ha mottatt slikt varsel, kan entreprenøren stanse arbeidet. Blir arbeidet stanset, kan entreprenøren kreve tilleggsvederlag.

Entreprenøren kan heve avtalen dersom forsinkelsen med forbrukerens betaling eller medvirkning innebærer et vesentlig avtalebrudd. Blir avtalen hevet, har entreprenøren krav på oppgjør som om forbrukeren hadde avbestilt på hevingstidspunktet.

Ved forsinket betaling kan entreprenøren kreve rente og erstatning for rentetap etter lov av 17. desember 1976 nr. 100 om renter ved forsinket betaling mv. (forsinkelsesrenteloven).

Hver av partene kan kreve seg løst fra avtalen dersom arbeidet må avbrytes eller ikke kan komme i gang som følge av langvarig forsinkelse, så sant forutsetningene for avtalen mellom partene blir vesentlig endret som følge av forsinkelsen. Det samme gjelder for utsettelse av overtakelse eller hjemmelsoverføring.

Vi bistår klienter over hele landet.