Eierseksjonsloven: Din [Guide]
For sameier som er seksjonert gjelder det en egen lov, Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven). Loven er omfattende og regulerer alle de situasjoner som er av betydning for et seksjonert sameie, herunder vilkårene for og fremgangsmåten ved seksjonering, reseksjonering og beboernes disposisjonsrett over seksjonene, samt regler for sameiets organer og kompetanse. Temaet for denne artikkelen er å redegjøre for de sentrale bestemmelsene i eierseksjonsloven.
Ring
22 93 38 50Lovens formål og virkeområde (Kapittel I)
Formålet med loven er å sikre interessene til eierseksjonssameiet som fellesskap, de enkelte seksjonseierne, brukerne, utbyggerne og samfunnet, når et eierseksjonssameie opprettes og ved senere drift.
Loven gjelder for eierseksjoner som er opprettet etter bestemmelsene i lovens kapittel III om fremgangsmåten ved seksjonering, eller som ble opprettet på tilsvarende måte før loven trådte i kraft.
Loven kan ikke fravikes gjennom annen avtale eller vedtektene, dersom det ikke følger av loven selv.
Vår rolle som advokat er å bistå deg, enten om du sitter i styret eller er seksjonseier, med å tolke regelverket for å avklare rettslige problemstillinger.
- Les mer om: Lover
Vilkår for seksjonering (Kapittel II)
Vilkårene for å seksjonere følger av eierseksjonsloven § 7.
Dersom følgende vilkår er oppfylt, har man i utgangspunktet krav på tillatelse til å seksjonere en eiendom:
- Hver seksjon har enerett til å bruke en bruksenhet.
- Hver seksjon har en fast sameiebrøk.
- Bruksenheten er en klart avgrenset del i en bygning og har egen inngang.
- Det er tilstrekkelig med parkeringsplasser i henhold til byggetillatelsen.
- Alle bruksenhetene i bygget omfattes av seksjoneringen.
- Seksjoneringen gjelder bare én grunneiendom, festegrunn eller anleggseiendom.
- Det er fastsatt om seksjonen skal brukes til bolig eller næring og om bruksformålet er i samsvar med offentlig tillatelser.
- Arealer som flere seksjoneiere trenger tilgang til eller som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal må seksjoneres til fellesareal.
- Ved boligseksjonering må boligen være lovlig etablert.
Man kan seksjonere når man har fått rammetillatelse etter plan– og bygningsloven. Dette gjelder både eksisterende og planlagte bygninger.
Dersom sameierne ikke er enige om at det skal seksjoneres, må et krav om seksjonering fremmes for tingretten der eiendommen ligger. Sameieren som krever seksjonering må forut for dette varsle de øvrige sameierne om sitt krav og gi disse en frist på fire uker til å komme med innsigelser.
Når tingretten har tatt kravet om seksjonering til følge, oppnevner tingretten en medhjelper for gjennomføringen av seksjoneringen.
Vi bistår deg med vurderingen av om vilkår for seksjonering er oppfylt.
- Les mer om: Seksjonering
Fremgangsmåten ved seksjonering (Kapittel III)
Seksjoneringssaker behandles av den aktuelle kommunen eiendommer ligger i.
Det er krav til hva en søknad om seksjonering skal inneholde. Denne skal blant annet opplyse hvilken bolig det gjelder, om formålet er bolig eller næring, samt sameiebrøken for de enkelte seksjonene.
Det er også krav til hvilke vedlegg som skal ligge ved søknaden, og det er viktig at man har dokumentene på plass før man sender inn søknaden.
Når det foreligger et positivt seksjoneringsvedtak fra kommunen, skal kommunen sende dokumentasjon for å opprette grunnboksblad for hver seksjon og deretter sende vedtaket til tinglysning.
Når seksjoneringsvedtaket er tinglyst blir det utstedt et såkalt matrikkelbrev.
Et sameie med ni eller flere seksjoner er også påkrevd registrert i Foretaksregisteret.
Vi bistår deg med seksjoneringsprosessen, og sørger for at de riktige dokumentene følger med søknaden til kommunen.
Reseksjonering (Kapittel IV)
Sameierne kan reseksjonere hvis sameierne i et eierseksjonssameie ønsker å endre fordelingen av arealet, eller gjøre andre bruksendringer etter at eiendommen er seksjonert.
Reseksjonering er eksempelvis aktuelt i de tilfellene man ønsker å slå sammen to leiligheter, eller et kontorlokale skal gjøres om til en leilighet, eller ved omfordeling av parkeringsplasser, boder og liknende.
Man må også være oppmerksom på at det kan påløpe dokumentavgift ved reseksjonering dersom sameiebrøkene i sameiet endres.
Kommunen har også myndighet til å kreve reseksjonering i visse tilfeller, jf. eierseksjonsloven § 22.
Vi bistår deg med reseksjonering, og sørger for at nødvendige vedlegg sendes med søknaden og holde i korrespondansen med kommunen.
Hva er konsekvensen av å ikke gjennomføre en reseksjonering etter at det er gjort endringer i antall seksjoner eller annet som krever dette?
Dette kan medføre pålegg fra kommunen hvis det oppdages. Det kan også medføre problemer ved salg av seksjonene i eierseksjonssameiet.
- Les mer om: Reseksjonering: Slik går du frem [Guide]
- Les mer om: Bruksendring – hva bør du vite?
Disposisjonsretten over seksjonene (Kapittel V)
Man kan skille mellom sameierens faktiske og rettslige rådighet.
Sameierens faktiske rådighet
Med den faktiske rådighet sikter man til den fysiske bruken av seksjonen og fellesarealet, eksempelvis retten til å montere og henge opp en taklampe, male veggene i stuen i en annen farge, pusse opp baderommet eller kjøkkenet og så videre.
Den enkelte sameier har i utgangspunktet full faktisk rådighet over sin egen seksjon, så lenge utøvelsen av rådigheten ikke kommer de øvrige sameierne til skade. Dette innebærer en rett til å bruke seksjonen slik man vil, låne bort eller leie ut seksjonen til andre, samt å nekte andre bruk av seksjonen.
Den enkelte sameier må normalt tillate alminnelig ettersyn med sikte på vedlikehold og forebygging av skade såfremt dette skjer etter avtale med sameieren og med tilfredsstillende forhåndsvarsel. Sameiet har anledning til å vedta vedtekter og husordensregler som innebærer begrensninger i den faktiske rådighet.
Vi bistår deg med endring og utarbeidelse av vedtekter, tilpasset det enkelt eierseksjonssameiet.
Den enkelte sameiers bruk av fellesareal må avpasses både kvantitativt og kvalitativt overfor de øvrige sameierne. Fellesarealene må brukes til det de er beregnet til eller vanlig brukt til. Sameiet kan vedta vedtekter og husordensregler som regulerer og eventuelt også begrenser sameiernes bruk av fellesarealene. Det kan blant annet i vedtektene fastsettes en eksklusiv bruksrett til deler av fellesarealene til fordel for én eller flere sameiere.
Det er imidlertid viktig at en slik eksklusiv bruksrett er av midlertidig karakter. Det kan ikke gis en permanent eksklusiv bruksrett til fellesareal til fordel for én eller flere sameiere.
- Les mer om: Vedtekter i sameier
- Les mer om: Regler for sameie – Den store [Guiden]
Sameierens rettslige rådighet
Den enkelte sameier rår som en eier over sin seksjon. En sameier kan i utgangspunktet selge sin seksjon til hvem han vil, låne bort eller leie ut seksjonen, pantsette seksjonen eller påføre den heftelser av ethvert slag. Innskrenkninger i dette utgangspunktet krever særskilt hjemmel.
Det kan blant annet på nærmere vilkår vedtektsfestes begrensninger i den enkelte seksjonseiers rettslige rådighet over seksjonen i sameiets vedtekter eller gjennom flertallsbeslutninger. Vedtektene kan blant annet gi styret rett til å godkjenne nye andelseiere, begrense mulighetene for utleie eller innføre forkjøpsrett for øvrige sameiere ved salg.
Ingen kan i utgangspunktet erverve mer enn to boligseksjoner (bortsett fra fritidsboliger) i det samme eierseksjonssameiet. Det finnes imidlertid en rekke unntak fra denne hovedregelen.
Vi bistår deg med rådgivning om regelverket i forhold til de spørsmål du måtte ha i ditt eierseksjonssameie.
Fordeling av kostnader i sameiet
Kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader.
Felleskostnader skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøk.
Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Dette er imidlertid en streng regel.
Vi bistår deg med en vurdering av om en enkelt kostnad er en felleskostnad, eller om det er noe som skal dekkes av den enkelte seksjonseier.
Vedlikehold
Omfanget av seksjonseierens vedlikeholdsplikt følger av eierseksjonsloven § 32 og av sameiets vedtekter. Dette er seksjonseierens ansvar å gjennomføre.
Sameiet skal på sin side holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like, jf. eierseksjonsloven § 33. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter § 32.
Ofte oppstår det konflikt mellom sameiet og en seksjonseier om hva som faktisk tilfaller den enkelte sameier å vedlikeholde, og hva som tilfaller sameiet å vedlikeholde.
Dette skyldes ofte uklarheter i vedtektene. Eksempelvis er skader og forringelse på terrasser tilhørende den enkelte seksjon hyppig gjenstand for tvist. Det kan da være lurt å ta kontakt med en advokat for å få spørsmålet vurdert og klarlagt, slik at man unngår å laste den enkelte seksjonseier eller sameiet med kostnader som den egentlig ikke skal dekke.
Vi bistår deg i den rettslige vurdering av om det er borettslaget eller den enkelte seksjonseier som har vedlikeholdsplikten av en bygningsdel hvis det oppstår en uenighet.
- Les mer om: Vedlikeholdsplikt i eierseksjonssameier
Årsmøtet (Kapittel VI)
Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet og skal avholdes hvert år innen utgangen av juni.
Dersom det er nødvendig, kan det innkalles til ekstraordinært årsmøte. Her er det viktig å huske på at det er regler for hvem som kan innkalle til årsmøte og ekstraordinært årsmøte, samt regler for hvordan innkallingen skal skje. Disse reglene finnes i eierseksjonsloven § 42 og § 43.
Alle seksjonseierne har rett til å delta på årsmøtet og uttale seg og stemme over saker.
Det skal føres protokoll over alle saker som behandles og alle beslutninger som tas på årsmøtet. Denne skal signeres av møteleder og minst én seksjonseier som utpekes av årsmøtet.
Protokollen skal være tilgjengelig for øvrige seksjonseiere og sikre etterrettelighet over hva som er blitt diskutert og besluttet i sameiet.
Beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke andre flertallskrav er fastsatt i loven eller vedtektene.
Vi hjelper deg med å vurdere om ditt eierseksjonssameie har tatt en formelt riktig beslutning på årsmøtet.
Styret (Kapittel VII)
Det skal opprettes et styre i sameiet og dette velges på årsmøtet.
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, samt forvalte eiendommens anliggende i henhold til eierseksjonsloven, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.
Styret skal møtes så ofte som det er nødvendig.
Styret kan ta alle beslutninger som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre organer.
Vi bistår deg som styremedlem i et eierseksjonssameie ved å rådgi deg i forhold til styrets kompetanse og plikter, samt gi råd dersom det har oppstått konflikt.
Forretningsfører (Kapittel VIII)
Det er ikke krav til å ha forretningsfører, men årsmøtet kan beslutte dette.
Regnskap og revisjon (Kapittel IX)
Alle eierseksjonssameier skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Dette er en oppgave som er tillagt styret.
I sameier med 21 eller flere seksjoner er det plikt til å føre regnskap og utarbeide årsregnskap og årsberetning i samsvar med regnskapsloven. For slike sameier er det også plikt til å ha revisor.
Endringer i eierseksjonsloven – forskjeller fra gammel lov
Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018. Innholdet i loven fra 1997 videreføres i stor grad, men det er imidlertid flere nye og viktige endringer i eierseksjonsloven som man må være oppmerksom på.
- Les mer om: Endringer i eierseksjonsloven
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
- Du får muligheten til å booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
- I dette møtet vil du få en grundig vurdering av saken og om juridisk bistand er nødvendig.
- Du får en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.
Dette lover vi deg
- Vi gir deg raske og tydelige råd hva gjelder muligheter, kostnader, risikoer og potensielle resultater i din situasjon.
- Du skal kjenne at du har en trygg støttespiller i ryggen, slik at du kan ta den best mulige beslutningen om hva som bør være neste steg i din situasjon.
- Du vil få bistand av en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå best mulig resultat.
- Vi behandler våre klienter som de individene de er. Hver klient og hver situasjon fortjener en skreddersydd tilnærming.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
- Vi behandler ca. 1500 saker pr. år.
- Vi er 10 advokater spesialisert innenfor de ulike rettsområdene under fast eiendom.
- Vi har en egen eiendomsmegler som kan bistå med alt rundt sikker eiendomsoverdragelse, transaksjoner m.m.
- Vi er alle genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
- Vi bistår klienter i hele Norge og også internasjonalt.
Vi bistår klienter over hele landet.
