Husleieloven: Opptak i husstand og fremleie
Leietaker kan tenkes å gi rettigheter til andre personer som kan nyttiggjøre husrommet enn han selv, eller at en tredjemann skal ha total og eksklusiv bruksrett til husrommet. Praktisk er dette i de tilfeller der leietaker får kjæreste som ønsker å bli samboer, eller får barn. En slik utøvelse av bruksretten, hvor leietaker også selv benytter seg av bruksretten, er som regel uproblematisk for utleier.
Ring
22 93 38 50I andre tilfeller kan leietaker ha behov for å overlate bruken av husrommet midlertidig eller permanent til tredjepersoner. Denne situasjonen kan være mindre ønskelig sett fra utleiers side.
Utgangspunktet er at leietaker som hovedregel har rett til å ha besøkende i sin bolig. Dette følger av den retten leietaker har til å benytte husrommet slik dette vanligvis brukes, og er å anse som en del av den eksklusive bruksretten som følger av husleieavtalen.
Opptak i husstand
Etter husleieloven § 7-1 har leietaker rett til å ta opp sin ektefelle, samboer, sine egne eller ektefellens eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn, i sin husstand. Dersom leietaker ønsker å ta personer fra disse gruppene opp i sin husstand, kan dette gjøres uten at utleier må gi ny godkjenning. Leietaker har videre ingen plikt til å underrette utleier, med mindre dette fremgår av husleieavtalen. Utleier kan derfor ikke nekte leietaker opptak i husstanden på grunn av at boligen for eksempel blir overbefolket.
Bestemmelsen får bare betydning ved leie av bolig, den gir ikke leietaker av lokale rett til å la andre ta del i bruken av husrommet. Ved leie av et kontorlokale, kan derfor leietaker ikke ta opp kompanjonger eller kontorfeller i medhold av denne regelen.
Opptak av andre personer i husstanden enn de som fremgår av husleieloven § 7-1, krever utleiers godkjenning. Dette er for eksempel søsken eller venner av leietaker. Utleier har imidlertid kun adgang til å nekte opptak i husstanden i de tilfeller hvor det foreligger en saklig grunn eller at husrommet blir klart overbefolket. «Saklig grunn» forstås som et krav om at utleiers nektelse av godkjenning bare kan bygge på husstandsmedlemmets kvalifikasjoner som beboer, slik som evne og vilje til å følge husordensregler. Hvorvidt boligen klart er overbefolket, beror på en konkret helhetsvurdering hvor det legges vekt på boligens størrelse, om det er barn eller voksne, helsemessige vurderinger, mm. Det skal ikke legges til grunn en streng norm, og det må være klart at boligen er overbefolket.
Fremleie
Fremleie foreligger i de tilfeller hvor leietaker (hovedleietaker) helt eller delvis gir bruksrett til det husrommet vedkommende selv leier, videre til en tredjeperson (fremleietaker). Avtalen er da mellom hovedleietaker og fremleietaker, og fremleietaker må forholde seg tilsvarende til husleieavtalen som utleier har med hovedleietaker.
Hovedregelen etter husleieloven § 7-2, er at leietaker ikke kan fremleie eller overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleier. Imidlertid er det ikke nødvendig med samtykke dersom det er avtalt fremleierett i husleieavtalen eller i etterfølgende avtaler mellom partene. Utleier kan etter dette også nekte fremleie, uten noen begrunnelse, og i motsetning til reglene om opptak i husstanden.
Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.
Vi bistår klienter over hele landet.
