Husleieloven: Tidsbestemte og tidsubestemte husleieavtaler

Tidsubestemte husleieavtaler må bringes til opphør ved oppsigelse, mens tidsbestemte husleieavtaler allerede har opphørstidspunktet fastsatt til en spesifikk dato.

Det er ikke anledning til å fastsette at leieforholdet skal opphøre ved for eksempel en begivenhet. Tidsubestemte husleieavtaler medfører videre at leieretten ikke bortfaller av seg selv, men må sies opp av en av partene. Samtidig innebærer en tidsubestemt husleieavtale at husleielovens øvrige regler om oppsigelse kommer til anvendelse, det vil si bestemmelsene om oppsigelsesgrunner, oppsigelsesvern, samt bestemmelsen om at husleieavtalen er bindende til den er oppsagt og oppsigelsestiden er utløpt.

De tidsbestemte husleieavtalene kan i utgangspunktet ikke sies opp i avtaleperioden, med mindre dette er avtalt. Når tidsperioden er utløpt, opphører den uten videre oppsigelse.

På bakgrunn av ovennevnte må det derfor skilles mellom ulike opphørsgrunner og opphørsmåter. Hva gjelder grunner til opphør kan dette avtales, men ikke måten det skal skje på.

Mellomformer

Husleieloven er ikke til hinder for at det kan avtales mellomformer, selv om det i utgangspunktet er to hovedformer for husleieavtaler som vist til tidligere. I praksis vil en avtalt mellomform kunne være at man avtaler en ytre tidsbegrensing (tidsbestemt husleieavtale) som likevel inneholder en oppsigelsesrett, eller at partene kan fornye husleieavtalen.

Fornyelse eller forlengelse av husleieavtale

Fornyelse foreligger i de tilfeller hvor det som hovedregel er leietaker som er gitt en rett til å fornye husleieavtalen når tidsperioden utløper. En fornyelsesrett innebærer at den gamle husleieavtalen løper videre på tilsvarende vilkår som tidligere. Leietaker kan dermed forlange at husleieavtalen skal fornyes, uten noen form for reforhandling av husleieavtalens vilkår.

En fortrinnsrett til fortsatt leie betyr at eksisterende leietaker har førsterett dersom boligen fremdeles skal leies ut etter utløpet av den opprinnelige husleieavtalen. Rettspraksis tolker bestemmelser om fortrinnsrett relativt strengt, og det skal foreligge klare holdepunkter i husleieavtalen dersom leietaker skal gis rett til fornyelse.

Begrenset adgang til tidsbestemt utleie av bolig

Ved leie av lokaler gjelder det full avtalefrihet med hensyn til tidsbegrensninger i husleieavtalen. Hovedregelen hva gjelder leie av bolig, er at det ikke kan avtales kortere leietid enn tre år for vanlige leieforhold, og ett år ved utleie av bolig i utleiers eget bolighus, typisk en sokkelleilighet.

Unntak kan likevel avtales i de tilfeller hvor det foreligger spesielle grunner for tidsbegrensningen. Det er i så fall en forutsetning at begrunnelsen er uttrykkelig angitt og avtalt i husleieavtalen, og at den angitte grunnen også er den faktiske årsaken til tidsbegrensningen.

Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i husleierett. Ta kontakt med oss i dag for en samtale.

Vi bistår klienter over hele landet.