Jordskifteloven: Din store [Guide]

Jordskifterettens kompetanse følger av jordskifteloven. I jordskiftelovens formålsbestemmelse § 1-1, står det at formålet med loven er å legge til rette for effektiv og rasjonell utnytting av fast eiendom og ressurser til beste for eiere, rettighetshavere og samfunnet. Jordskifteretten er i henhold til loven nettopp gitt kompetanse til å reparere ulempene som er skapt av uklare og uhensiktsmessige eiendoms- og rettsforhold.

• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?

Jordskifteretten behandler saker knyttet til fast eiendom og rettigheter til fast eiendom i hele Norge for alle typer av eiendommer, og dette innenfor fire typer av saker:

• Jordskifte
• Rettsutgreiing
• Grensefastsetting
• Skjønn og andre avgjørelser etter andre lover

Sak om jordskifte kategoriseres som rettsendrende saker fordi jordskifteretten endrer eiendom- eller rettighetsforhold til fast eiendom. Det er ingen andre domstoler enn jordskifteretten som har kompetanse til å behandle de rettsendrende sakene.

De rettsfastsettende sakene omfatter rettsutgreiing og grensefastsetting. Jordskifteretten skal her ikke endre noe, men fastsette og klargjøre hva som allerede eksisterer.

• Les mer om: Lover
• Ler med om: Alt om jordskifte – Din Guide

Jordskifteretten kan avholde skjønn enten som del av sak for jordskifteretten, eller som en egen sak. Skjønn som egen sak holder jordskifteretten med hjemmel i andre lover hvor jordskifteretten er gitt eksklusiv kompetanse. Dette kan for eksempel være vegskjønn etter veglova, skjønn etter servituttlova eller skjønn etter beitelova.

Jordskifte

Jordskiftelovens kapittel 3 omhandler saker om jordskifte.

Jordskifte er navnet på den prosessen hvor eksisterende eiendomsforhold eller bruken av en eiendom endres for å bli mer tjenlig.

• Les mer om: Alt om jordskifte - Din [guide]

Rettsutgreiing og grensefastsetting

Jordskiftelovens kapittel 4 omhandler sakene om rettsutgreiing og grensefastsetting.

Etter jordskifteloven § 4-1, kan jordskifteretten fastsetteinnholdet i rettigheter og eiendomsforhold. I dette ligger det at jordskifteretten kartlegger hvilke eiendomsforhold og rettigheter som faktisk foreligger eller ikke til en eiendom.

Vilkårene for rettsutgreiing følger av jordskifteloven § 4-1. Det må foreligge sameie av ulike slag (bokstav a og d) eller sambruk mellom eiendommer, evt. om det er uklart om det er sambruk (bokstav b, c eller e).

Hva som er sameie sier seg selv: eiendom som eies av flere. Det kan være eiendom som eies av flere personer, eller eiendom som ligger til annen eiendom i et realsameie (eiendommen er eier).

Sambruk mellom eiendommer foreligger når to eller flere eiendommer sammen for eksempel har rett til en vei eller en brygge på en annen eiendom. Dersom én eiendom har rett til å bruke veien alene – eksklusiv bruk – foreligger det ikke sambruk.

Men dersom en annen mener (pretenderer) å ha rett til å bruke den samme veien, kan denne andre ta ut sak for jordskifteretten for å få fastslått om det foreligger slikt sambruk, og evt. hva innholdet i retten er.

Etter jordskifteloven § 4-2, kan jordskifteretten også fastsette grensene for fast eiendom eller grensene for en rettighet.

Utgangspunktet er at det gjelder fastsettelse av en eksisterende grense. Det er tilstrekkelig at grensene er uklare, det trenger ikke foreligge en tvist. Jordskifteretten har ikke hjemmel til å gjennomføre en sak om grensefastsetting dersom grensene verken er uklare eller omtvistet.

Dersom eiendommen har klare grensemerker rundt hele eiendommen er vilkåret for sak ikke oppfylt.

En typisk grensesak er mellom to naboeiendommer hvor partene er uenige om hvor grensene går, og det kan være naboeiendommer av ethvert slag.

Tidligere ble ikke eiendommer målt opp på samme måte som i dag. Selv om det har vært praksis med grensemerker i mange år, var det i gamle dager ikke uvanlig at grensemerkene var kjente merker i naturen; det ble hugget kors i stein eller skåret inn kors i furu.

Selv om det er straffbart å fjerne grensemerker, kan naturen selv ha bidratt til at disse merkene ikke lenger er mulig å finne. Grensebeskrivelsene er heller ikke lett å lese kanskje hundre år etter at de ble skrevet. Store utmarkseiendommer har også sjelden vært målt opp nøyaktig.

Skjønn og andre avgjørelser etter andre lover

Jordskifteloven kapittel 5 omhandler de sakene jordskifteretten kan avgjøre som skjønn. Typisk er dette skjønnsutøvelse i samband med ekspropriasjon eller rådighetsinnskrenkninger. Her er det som oftest en vurdering av hvilket pengebeløp som skal fastsettes som erstatning. Jordskifteretten kan også holde skjønn i saker om servitutter, gjerde mellom naboer, vei, beiteskade og kulturminneloven mm.

Jordskifteretten kan avholde skjønn som en del av jordskifte, eller som egen sak. Etter lovendringer i 2017 har jordskifteretten fått kompetanse til å holde skjønn som tidligere ble holdt som lensmannsskjønn.

Vi i Codex Advokat har blant annet bistått flere klienter i saker om skjønn etter vegloven § 53 som gjelder fastsettelse av vederlag for ekspropriasjon til rett til bruk av privat veg. Etter vegloven er jordskifteretten gitt kompetanse til å gi en eiendom en veirett over en annen eiendom i de tilfeller der fraværet av veirett medfører at eiendommen blir utjenlig.

Jordskifteretten tar stilling til hvilket pengebeløp som skal betales til den eiendommen som må tåle den andre eiendommens veirett, og øvrige vilkår for bruk og vedlikehold av veien. Har du en eiendom uten veirett, kan du altså begjære skjønn i jordskifteretten for å få en veirett. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på reglene om sakskostnader ved ekspropriasjon av veirett etter vegloven § 53.

• Les mer om: Servitutter og negative servitutter – Hva er det?
• Les mer om: Jordskifteretten veirett: Tilgang til vei når veirett mangler / veien ikke eksisterer

Vanligvis behandles alle sivile saker etter tvistelovens prosessregler. Jordskifteloven har imidlertid egne saksbehandlingsregler for jordskiftesakene. Jordskiftelovens saksbehandlingsregler står i jordskiftelovens kapittel 6.

Prosessen i jordskiftesaker er på mange måter lik prosessen i andre sivile saker. Saker starter eksempelvis med at noen sender inn et krav som de andre partene får anledning til å besvare. Saken skal alltid reises for den jordskifterett som ligger i jordskiftesoknet til eiendommen det gjelder.

Jordskifteretten er ofte aktiv i saksforberedelsen, og legger en plan for behandling av saken. Jordskifteretten gjør også en saklig og geografisk avgrensning av saken i samsvar med de krav som er reist. Dersom det er nødvendig for å bøte på utjenlige eiendomsforhold i jordskifteområdet, kan jordskifteretten på eget tiltak gå utenfor den geografiske avgrensning som følger av kravet.

Det er vanlig at det innkalles til et saksforberedende rettsmøte, enten pr. telefon (fjernmøte) eller fysisk møte. Dersom det er tvist i saken må det vurderes om saken skal forsøkes løst gjennom rettsmekling, eller om det må avholdes hovedforhandling.

Mange opplever jordskifteretten som mer forbrukervennlig i deres fremtoning og bistand til partene, selv om loven i seg selv kan oppleves som lite tilgjengelig for den uten særlig kompetanse på området.

De ulike sakstypene har egne regler for fordeling av sakskostnader og gebyr. Jordskiftelovens regler for sakskostnader og gebyr står i jordskiftelovens kapittel 7. I tillegg gjelder skjønnsprosessloven for sakene jordskifteretten behandler som skjønn.

I saker som omhandler rettsutgreiing, grensefastsetting og jordskifte er hovedregelen at sakskostnadene fordeles basert på hvilken nytte hver av partene har fått av saken. Begrunnelsen for dette er at det ikke er en «tvistesak» som behandles av jordskifteretten. Jordskifteretten skal ordne eiendomsforholdene slik at de blir mer hensiktsmessig. Saken får derfor ingen vinner eller taper i tradisjonell forstand. For disse sakene er også hovedregelen at hver part må bære sine egne kostnader til advokat.

Jordskifteloven § 7-9 gjør et unntak fra hovedregelen om fordeling etter nytte. Dette unntaket gjelder for saker der det blir avsagt dom i en tvist. I disse tilfellene gjelder de ordinære sakskostnadsreglene i tvisteloven.

Også i jordskifteretten vil beløpsgrensene i tvisteloven som gjelder småkravsprosess komme inn i vurderingen. Alle saker hvor tvistesummen er under 250 000 kr behandles som småkrav. Det er da også egne regler for tilkjenning av sakskostnader til den som har vunnet saken.

Sakene som går som skjønn følger skjønnsprosesslovens regler.

Jordskiftelovens regler for anke står i jordskiftelovens kapittel 8.

Dersom man ønsker å anke en dom eller avgjørelse fra jordskifteretten, anker man til lagmannsretten.

Jordskifteretten anses ofte som en enklere domstol å forholde seg til enn de alminnelige domstolene. I lys av at jordskiftedommere ofte er mer pragmatiske og løsningsorienterte, er det derfor ikke sjeldent at parter gjennomfører jordskiftesaker uten bistand fra advokat.

På den annen side er jordskifteloven et komplisert og omfattende regelverk, og det kan derfor by på utfordringer å navigere i det juridiske landskapet uten juridisk bistand. Vi ser ofte at folk tar kontakt med oss etter at en jordskiftesak er igangsatt. Vår erfaring er at det er enklere å finne minnelige løsninger og velge det riktige juridiske sporet, dersom man tar kontakt med advokat for rådgivning før man bringer en sak inn for jordskifteretten.

Som oftest har man også krav på å få dekket utgifter til egen advokat gjennom sin hytte-, villa-, landbruks- eller innboforsikring. I de sakene der det foreligger en tvist, dekker forsikringsselskapet som regel 80 % av kostnadene til egen advokat. Dette gjøre det enklere og rimeligere å ta kontakt med en advokat.

Vi i Codex Advokat Oslo har lang og bred erfaring med å håndtere jordskiftesaker og bistår klienter i jordskiftesaker over hele Norge. Vi er også behjelpelig med å søke om rettshjelp hos ditt forsikringsselskap.

Dette kan våre eiendomsadvokater bistå deg med:

• Vurdere hvilke virkemidler i jordskifteloven som kan løse ditt problem.
• Vurdere om vilkårene for jordskifte er oppfylt.
• Vurdere om det evt. er bestemmelser i andre lover som passer bedre på ditt problem.
• Vurdere hvilke løsninger som kan være utgangspunkt for en minnelig løsning.
• Forhandle om minnelige løsninger.
• Kreve sak for jordskifteretten.
• Møte i jordskifteretten.
• Vurdere evt. anke dersom resultatet i jordskifteretten ikke var som ønsket.
• Gjennomføre ankeforhandlinger.

Vi bistår klienter over hele landet.