Næringsleie - Leie av næringslokaler

Vi bistår ofte i leieforhold hvor en av partene, gjerne utleier, har skrevet en leieavtale selv. Vår erfaring er at disse leieavtalene ofte er knappe, og man får ikke med seg alle forhold som kan bli relevante for leieforholdet. Dette skyldes ofte at man ikke ser for seg hva som kan gå galt.

Vi anbefaler bruk av standardkontrakter som er utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom, og Forum for Næringsmeglere/Norsk Eiendomsmeglerforbund. Disse standardkontraktene er et godt utgangspunkt, men det er normalt nødvendig å foreta tilpasninger til det konkrete leieforholdet.

• Les mer om: Standard leieavtale for næringslokaler
• Les mer om: Leieavtalens stilling ved leietakers konkurs
• Les mer om: Husleieloven om næringslokaler

Det er viktig med en god beskrivelse av leieobjektet. Vi anbefaler en nøyaktig oppmåling, med beskrivelse av arealene som inngår, inkludert fellesarealer og parkering. Leietakers bruk må avklares og samsvare med offentligrettslig regulering.

En klar definisjon av leieobjektet bidrar til å unngå misforståelser og konflikter i leieforholdet.

• Les mer om: Leieobjektet - Næringsleie

Ofte skal leieobjektet tilpasses ny leietaker før innflytting. Det er viktig at disse arbeidene er klart definert i leieavtalen, med en beskrivelse av:

• Hvem som skal utføre arbeidene.
• Om arbeidene skal få effekt på leien.
• Andre konsekvenser av tilpasningsarbeidene.

Definisjonen av tilpasningsarbeider har betydning når leietaker skal vurdere overtakelse av leieobjektet. Hvordan utleier har oppfylt disse kravene påvirker også hvordan leieobjektet skal se ut ved tilbakelevering.

• Les mer om Leietakertilpasning - Tilpasning av leieobjektet.

Det er alltid godt anvendt tid å lage en grundig overtakelsesprotokoll, og sørge for at dokumentasjonen er best mulig med både bilder og tekst. Dette gjør det enklere å vurdere byggets tilstand ved tilbakelevering etter endt leieforhold.

En god overtakelsesprotokoll kan forhindre uenigheter om vedlikehold og skader som kan oppstå i leieperioden.

• Les mer om: Overtakelse av næringseiendom

Leieperiodens varighet må defineres klart i leieavtalen. Det må også fremgå tydelig om leieforholdet skal være oppsigelig i leieperioden eller ikke.

Det er ikke uvanlig at leietaker gis en rett til å forlenge leieforholdet med en eller flere perioder. Her er det viktig å:

• Definere om forlengelsen skjer på samme vilkår.
• Avklare om leien skal justeres til markedspris ved forlengelse
• Sette klare frister for å utøve opsjonen.

• Les mer om: Leieperioden - Næringsbygg

I næringsleieforhold er det viktig for utleier å følge opp med årlige endringer av leien i henhold til konsumprisindeksen. Det kan også være behov for å foreta større justeringer basert på markedsutviklingen.

Leieavtalen bør derfor:

• Inkludere en klausul om årlig indeksregulering.
• Regulere muligheten for justering til markedsleie.

• Les mer om: Regulering av husleie - Næring

Siden det ikke finnes en klar, rettslig definisjon av “felleskostnader”, er det viktig at partene avklarer hvilke kostnader som inngår. Dette inkluderer:

• Hvilke utgifter leietaker skal dekke.
• Hvilke utgifter utleier skal dekke.
• Hvordan kostnadene fordeles mellom flere leietakere.
• Håndtering av felleskostnader for ledige lokaler.

En tydelig regulering av felleskostnader bidrar til et godt og forutsigbart leieforhold.

• Les mer om: Felleskostnader næringsbygg
• Les mer om: Energimerking av næringsbygg

Spørsmålet om hvem som har plikt til å vedlikeholde leieobjektet er viktig å avklare. Normalt er:

• Utleier ansvarlig for utvendig vedlikehold og utskiftning av innretninger som ikke lenger kan vedlikeholdes på en kostnadseffektiv måte.
• Leietaker ansvarlig for vedlikehold av egne lokaler og bidrar til annet innvendig vedlikehold gjennom felleskostnader.

Vedlikeholdsplikten defineres ofte ut fra:

• Hvem leietaker er.
• Om bygget er leid ut til flere leietakere.
• Om leietaker leier hele bygget (“bare house”-avtaler).

• Les mer om: Fordeling av vedlikeholdsansvar

I utgangspunktet har ikke leietaker rett til å foreta endringer av leieobjektet uten utleiers skriftlige samtykke. Viktige punkter å avtale er:

• Hva slags endringer leietaker har rett til å gjøre.
• Hvordan endringene skal utføres.
• Hva som skal skje med endringene ved leieforholdets slutt.

Klare avtaler om leietakers endringer bidrar til å unngå konflikter og misforståelser.

• Les mer om: Endringer av leieobjektet

Endringer hos leietaker kan medføre behov for å redusere leiekostnadene. Normalt er leieforholdet uoppsigelig, og leietaker må da vurdere å fremleie leieobjektet. Retten til fremleie bør reguleres særskilt i leieavtalen.

• Les mer om: Fremleie næringslokaler

Leietaker kan få behov for å avslutte leieavtalen før leieperioden utløper. Mulighetene for overdragelse av leiekontrakten bør derfor vurderes og reguleres i avtalen.

• Les mer om: Overdragelse av leiekontrakter

Selv om avtaler inngås i godt vær, kan det oppstå uenigheter over tid. Begge parter bør derfor sikre seg mot den andre parts eventuelle mislighold. Særlig viktig er:

• Sikkerhet for leietakers forpliktelser: F.eks. bankgaranti eller depositum.
• Klar regulering av misligholdsbeføyelser: Hva skjer ved manglende betaling, brudd på vedlikeholdsplikt osv.

Et leieobjekt bør aldri overtas før sikkerheten er på plass.

• Les mer om: Sikkerhet for leietakers forpliktelser

Når du tar kontakt med oss, får du muligheten til å:

• Booke et møte med en spesialisert advokat innenfor din sakstype.
• Få en grundig vurdering av saken og avklare om juridisk bistand er nødvendig.
• Få en foreløpig avklaring av saken og en bekymring mindre.

Vi bistår klienter over hele landet.