Odelsrett - din guide

Eiendommen må være odlingsjord for at en eiendom skal kunne løses på odel. Det må med andre ord ha blitt opparbeidet odel på eiendommen. Odelsrett er opparbeidet når odleren (eller vedkommendes etterkommere) har vært eier med full eiendomsrett i 20 år. Den som da er eier har fått odelsrett til eiendommen, noe også vedkommendes etterkommere har fått. I tillegg må eiendommen ha enten 35 dekar dyrket mark eller 500 dekar produktiv skog. I denne artikkelen gir vi nyttig informasjon knyttet til odelsretten.

Hva er odelsrett?

Odelsrett er altså en lovfestet løsningsrett, som gir odelsberettigete mulighet til å overta eiendommen på odel ved overdragelse til andre som ikke har odelsrett, eller som har dårligere odelsrett. Dette skjer på bestemte vilkår.

For at en eiendom skal være odelsjord må følgende vilkår være oppfylt:

• Odelsrett på eiendommen er opparbeidet når den har vært eid av odler sammenhengende i 20 år
• Eiendommen må bestå av over 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord eller over 500 dekar produktiv skog

Odelsberettigete kan kreve eiendommen løst på odel hvis den blir overdratt til andre uten odelsrett eller med dårligere odelsrett. Odelsretten kan også gjøres gjeldende ved dødsboskifte.

Odelsretten blir regulert av odelsloven. På grunn av stadige lovendringer er det flere overgangsregler man må være oppmerksom på når loven skal brukes.

• Les mer om: Eiendomsrett

Hvem har odelsrett (odelsrekkefølge)?

Hvem som har odelsrett følger av odelsloven § 8. Det er bare etterkommere etter den som har opparbeidet odelsrett på eiendommen, som har odelsrett. Etterkommere har odelsrett dersom en av foreldrene har eid hele eiendommen med odel, eller dersom en av besteforeldrene var siste eier av hele eiendommen med odel.

Søskenbarn mistet odelsretten ved lovendringen som trådte i kraft 1. januar 2014.

Odelsrekkefølgen fremgår av odelsloven § 12. Det følges et linjeprinsipp mellom de som har odelsrett, som innebærer at eldre søsken går foran yngre med seg og sin linje, og uavhengig av kjønn.

Barn som er adoptert får odelsrett med prioritet gjelder fra adopsjonstidspunktet, ikke fødselstidspunktet.

Dersom retten finner det «klart urimelig» at en med bedre odelsrett får overta en eiendom, kan odelsløsning nektes. Odelsløsning kan også nektes mot en eier uten odelsrett. Kravet er det samme; det må være klart urimelig om han ble «drevet bort». Et eksempel er der en yngre søster eller bror har blitt hjemme for å drive gården og ta vare på sine foreldre, mens de med best odelsrett har reist fra stedet og tatt utdannelse og arbeid annet sted.

Fraskrivelse av odelsrett

Det kan være ønskelig å selge en odelseiendom til noen som har dårligere odelsrett (i odelsrekkefølgen) eller til noen som ikke har odelsrett. I slike tilfeller kan det være hensiktsmessig å be de med bedre odelsrett om odelsfraskrivelse slik at man kan unngå mulige konflikter. Dersom eiendommen skal selges på det åpne markedet kan det ha betydning for hvilken pris man kan oppnå dersom det er odel på eiendommen.

En fraskrivelse av odelsretten kan gjøres generelt (for alltid) eller for et enkelt salg. Etter lovendring i 2009 må odelsfraskrivelse i dag gjøres skriftlig. Tidligere var det ingen formkrav til odelsfraskrivelse, merk derfor at overgangsreglene i loven innebærer at fraskrivelser før 1. juli 2009 ikke blir virkningsløse. Odelsfraskrivelse kunne før 1. juli 2009 skje skriftlig, muntlig eller underforstått (stilltiende).

Dersom det er aktuelt for umyndige å fraskrive seg odelsrett, trengs det samtykke fra statsforvalteren, jf. vergemålsloven § 39. Det er ikke tilstrekkelig at vergen (typisk foreldrene) bestemmer dette. Skriftkravet gjelder både verge og statsforvalteren.

Forbud mot å løse mer enn én eiendom på odel

Mange er ikke kjent med at odelsloven har en fordelingsregel. Dersom det er flere odelseiendommer i et dødsbo eller som omfattes av et salg, kan ikke beste odelsberettiget (eller dennes linje) kreve løst mer enn én eiendom på odel. Den eldste velger fritt mellom eiendommene. Deretter kan nest eldste velge osv.

En eiendom vil si en driftsenhet. En driftsenhet kan bestå av flere gårdsnummer og bruksnummer.

Ektefeller/samboere og odelsrett

Dersom en ektefelle allerede har odelsrett til en eiendom før ekteskapet blir inngått, eller odelsretten blir nedarvet under ekteskapet, får ikke den andre ektefellen odelsrett til eiendommen. Det samme gjelder for eiendom den ene ektefellen eier før ekteskapet inngås selv om vedkommende ikke har odelsrett til den.

Dersom ektefellene i fellesskap blir eier av eiendom under ekteskapet, kan de hevde odelsrett for seg og både fellesbarn & særkullsbarn. Forutsetningen er at eiendommene er i felleseie mellom dem. Dette gjelder derimot ikke for odlingsjord.

Ved lovendring 1. juli 2009 fikk samboere i ekteskapslignende forhold mulighet til å samodle. Vilkårene er at ervervet av eiendommen skjer etter at samboerforholdet er etablert og at de eier eiendommen med 50% hver. Eierforholdet må vare gjennom tyve år og samboerforholdet må være reelt og med felles adresse i folkeregisteret.

Odelseiendom i sameie

Det er ikke uvanlig at odelseiendommer eies i sameie. Dette gjelder alle typer eiendommer. Eiendommen kan også være i sameie mellom ektefeller eller samboere, mer om dette i neste avsnitt.

I dag er det et krav for å få odelsrett at foreldre eller besteforeldre har eid hele eiendommen. Det vil si at dersom eiendommen overdras til et sameie mellom flere, får ingen av dem odelsrett. Fristen for å bruke odelsrett løper fra sameiet blir opprettet.

Dersom eiendommen er eid i sameie før 1. juli 2009 gjelder overgangsregler. Sameierne har allerede odelsrett. Dersom andelene overdras videre, vil odelsretten normalt falle bort.

Når må odelsretten benyttes? Frist

• Når en eiendom overdras til noen som ikke har odelsrett
• Når en eiendom overdras til noen som har dårligere odelsrett
• Dødsboskifte

Fristen for å benytte seg av odelsretten er 6 måneder og løper fra tidspunktet for tinglysning av skjøte. Fristen avbrytes ved å sende en stevning til tingretten.

Retten kan oppklare i uenigheter knyttet til odelsretten, samt fastsette en pris som skal betales for eiendommen (det må da også kreves odelstakst). Odelstakst er eiendommens fulle verdi som landbrukseiendom, og må ikke blandes med konsesjonspris eller åsetestakst. Konsesjonspris er høyeste lovlig pris for landbrukseiendom ved fritt salg. Konsesjonspris er ikke et tak for takstverdien etter odelsloven. Åsetestakst fastsettes når livsarving overtar eiendom etter sine foreldre. Det skal være en «rimelig» takst, og det gis gjerne et åsetesfradrag.

Bo- og driveplikt ved overtakelse

Den som overtar bebygd odelseiendom skal etter konsesjonsloven § 5 bosette seg på eiendommen innen 1 år etter overtakelse, og selv bo der i minst fem år. Dette gjelder hvis eiendommen har blitt brukt som helårsbolig tidligere.

Etter jordloven § 8 er det driveplikt for jordbruksareal i hele eiertiden. Dette kan gjøres enten ved å drive jordbruket selv, eller å leie det bort i minst ti år om gangen uten oppsigelsesadgang.

Deling av gevinst med andre odelsberettige

Hvis du overtar en odelseiendom, er du pliktig til å dele eventuelle salgsgevinster med de andre odelsberettigede i ti år.

Hensikten med denne regelen er at dersom hele eller deler av eiendommen innen ti år blir videresolgt til en sum som er vesentlig høyere enn ved odelsoppgjøret, kan det kreves et etteroppgjør. Dette er særlig praktisk dersom det legges ut arealer til utbyggingsområder på eiendommen. Det er vilkår om at hele eller deler av eiendommen selges, og at den som selger sitter igjen med en betydelig fortjeneste. Kun en omregulering fra LNF til byggeareal utløser ikke krav på etteroppgjør, det må foreligge et faktisk salg.

Krav om etteroppgjør må fremsettes innen 6 måneder etter tinglysing av hjemmelsdokumentet. Særlige problemstillinger kan oppstå ved salg som skjer over tid (typisk utparsellering). Uenighet om etteroppgjør fastsettes ved skjønn.

Dette kan Codex Advokat bistå deg med

• Juridisk rådgivning
• Forhandlinger
• Spørsmål knyttet til odelsrett
• Tvisteløsning
• Bistand i sak

Har du spørsmål knyttet til odelsrett?

Vi bistår klienter over hele landet.