Plan- og bygningsrett

Plan- og bygningslovens plandel angir en del viktige hensyn som skal ivaretas ved planleggingen av et tiltak.

Kommunen er ansvarlig for planlegging på lokalt nivå. Kommunen kan benytte seg av flere plantyper: kommuneplan, kommuneplandel, områderegulering og detaljreguleringsplan.

Kommunen skal ha en kommuneplan bestående av en handlingsdel og en arealdel. Kommuneplanen skal fungere som kommunens overordnede styringsdokument og oppstiller rammer for planer og tiltak. Viktige hensyn for utviklingen av samfunnet må skje innenfor rammene av kommuneplanen, og kommunen må sørge for at kommunale, regionale og nasjonale interesser og oppgaver blir hensyntatt.

Kommunal planlegging skal skje på bakgrunn av en planstrategi som skal trekke opp rammer for den ønskede utviklingen i kommunen. Vurderingene skal her omfatte samfunnsutviklingen og det skal være samarbeid med andre myndigheter. Her kan man tenke seg at kommunen for eksempel vil kunne legge vekt på miljøhensyn på en lettere måte. Planstrategi er ikke i seg selv en egen plantype.

Kommuneplanens arealdel eller arealplan skal ta for seg arealdisponering i kommunen. Den omfatter hele kommunens areal, både vann og landområder. Her skal det settes rammer og betingelser for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan settes i verk, samt hvilke viktige hensyn som må ivaretas ved disponering av disse arealene. Denne disponeringen skal vises på et samlet plankart.

En samlet arealplan anses nødvendig for å blant annet sikre forsvarlig arealutnytting og for eksempel å beskytte mot uhensiktsmessig bygge- og anleggsvirksomhet og ikke gjennomtenkt arealutnytting. Arealplanen skal være en plan uten flere detaljer enn hva som er nødvendig for å styre arealbruken i kommunen. Detaljregulering av arealbruken skal som hovedregel skje gjennom reguleringsplaner.

Kommunen må utarbeide en reguleringsplan dersom det følger av kommuneplanens arealdel. Reguleringsplaner gjelder for et geografisk avgrenset område i kommunen. Dette gir grunnlag for å tilpasse innholdet i reguleringsplanen til de interesser og det behov for styring som gjør seg gjeldende akkurat i det spesifikke området.

Det finnes to typer reguleringsplaner – én for områderegulering og én for detaljregulering. Reguleringsplanen er bindende for hvordan arealer kan disponeres og bebygges innenfor nærmere avgrensede områder. Plan- og bygningsetaten vil alltid se hen til gjeldende reguleringsplan for den aktuelle eiendommen. Skal du bygge, rive eller endre, kan reguleringsplanen etter omstendighetene være til fordel eller ulempe for tiltakshaver avhengig av prosjektets karakter. Reguleringsplanen kan mer presist si noe om hvilket formål eiendommen har og hvor høyt eller hvor stort du kan bygge.

• Les mer om: Reguleringsplan eller arealplan
• Les mer om: Bruksendring - hva bør du vite?

Plan- og bygningsetaten er et kommunalt organ som har det overordnede ansvaret for arealplanlegging, plan- og byggesaksbehandling, kartforvaltning samt kart- og delingsforretninger. Etatens oppgave er å sikre at tiltak blir i samsvar med lovgivningen, forskrift og planvedtak gjennom kommunal byggesaksbehandling. Etaten skal videre sikre at det enkelte tiltak utføres på en forsvarlig måte.

• Les mer om: Plan- og bygningsloven
• Les mer om: Byggesaksbehandling - Plan- og bygningsetaten

For å gjennomføre plandelen kan det oppstå situasjoner hvor vedtatt plan vil omfatte privat grunn. Noen planvedtak vil kunne innebære begrensninger i bruken av areal og gi en rådighetsinnskrenkning, dvs. at man ikke kan rå som man selv ønsker over sin eiendom. Et annet planvedtak vil innebære at eiendom eller rettigheter ved tvang vil bli overført til en ny eier, såkalt ekspropriasjon.

For eksempel kan det oppstå situasjoner hvor kommuneplanens arealdel angir at et areal av en ubebygd eiendom skal gå til samfunnsnyttige formål som f.eks. trafikkområder. Alternativt kan en ellers utnyttbar byggetomt ødelegges som følge av endringer i reguleringsplanen, eller at det offentlige erverver eiendomsretten til et område ved tvang slik som tilfellet var ved byggingen av Follobanen eller ny E134. Fellestrekkene her er at det offentliges handlemåte påfører hjemmelshaver begrensninger i den faktiske eller rettslige utnyttelsesmåten.

I slike situasjoner bør du under enhver omstendighet søke bistand fra en av våre erfarne eiendomsadvokater for å sikre at dine interesser blir ivaretatt på forsvarlig måte. Ofte vil utgifter til juridisk bistand dekkes av myndighetene.

• Les mer om: Hva er rådighetsbegrensninger?
• Les mer om: Ekspropriasjon - Din [Guide]

Det kan videre oppstå situasjoner hvor det foreslåtte tiltaket er i tråd med offentligrettslige regelverk, men der det foreligger en eldre tinglyst privatrettslig heftelse på eiendommen (servitutt) som eksempelvis bestemmer at på denne tomten kan det kun bygges hus med én etasje – hvilke konsekvenser får dette for tiltaket ditt om å oppføre en enebolig over tre plan?

• Les mer om: Dette bør du vite før du sender inn en byggesøknad
• Les mer om: Når reguleringsplanen sier ja, men servitutten er negativ

De fleste tiltak er søknadspliktige.

De fleste tiltak er søknadspliktige. Plan- og bygningsloven har bestemmelser om en rekke tiltak som omfattes av reglene om byggesaksbehandling. Loven slår fast at det som en hovedregel må søkes om tillatelse til gjennomføring av tiltak, og at tillatelse må gis før iverksetting kan skje. Det foreligger dog flere unntak fra søknadsplikten. Plan- og bygningsloven § 20-5 angir en rekke konkrete tiltakstyper som ikke er søknadspliktige.

I forbindelse med vurdering av om et tiltak er søknadspliktig, er det også viktig å vurdere om tiltakene er i samsvar med planen. Det må her gjennomføres en tolkning av planen. Er tiltaket ikke i tråd med planen, er det i utgangspunktet ulovlig. Byggeforskriften er også med på å definere i innholdet i plan- og bygningsloven nærmere. Forskriften inneholder en rekke bestemmelser om tiltak som er unntatt fra søknadsplikt.

Etter plan- og bygningsloven § 1-8 er det byggeforbud innenfor 100-meters beltet i strandsonen. Forbudet mot utbygging i strandsonen er ikke absolutt. Kommunen kan åpne for utbygging gjennom å vedta arealplaner med annen byggegrense enn 100 meter fra sjø og kommunen kan dispensere fra byggeforbudet. Kommunen har derfor fått fullmakt til å selv avgjøre hva som er hensiktsmessig bruk av strandsonen. Det er nå utarbeidet statlige planretningslinjer for strandsonen, hensikten med dette er å unngå en bit for bit nedbygging av strandsonen.

• Les mer om: Tiltak i strandsonen - hvordan søker jeg dispensasjon?

Plan- og bygningsloven fastslår at søknadspliktige tiltak ikke kan utføres uten at søknad er fremsatt og tillatelse er gitt. Søknaden skal være skriftlig og undertegnet av søkeren og tiltakshaveren.

En søknad om tiltak kan deles opp i søknad om rammetillatelse som er et vedtak om at man får bygge det omsøkte tiltaket, og søknad om igangsettingstillatelse. En kan også søke om tiltaket som en ett-trinns byggesøknad, i så fall ber man da kommunen ta stilling til hele tiltaket.

En byggetillatelse er et enkeltvedtak som dermed kan påklages av parter eller andre med rettslig klageinteresse.

Byggetillatelsen faller bort dersom tiltaket ikke er satt igang innen tre år etter at tillatelse ble gitt.

Før du søker om tillatelse til et tiltak, må du gi berørte naboer anledning til å uttale seg. Tiltaket må derfor nabovarsles, og vi opplever dessverre altfor ofte at naboer helt unødvendig klager eller fremsetter urimelige krav til tiltaket.

Søknad om byggetillatelse må sendes kommunen innen ett år etter at naboene har fått varsel. Følger man ikke denne fristen, må man varsle naboene på nytt. Man må også varsle naboene på nytt om man gjør endringer i søknaden.

• Les mer om: Nabovarsel sjekkliste - hva gjør jeg når naboen varsler om påbygg?

Dispensasjon er en særskilt tillatelse om varig eller midlertidig å kunne fravike fra bestemmelsene i plan- og bygningsloven, forskrifter, reguleringsplaner og bestemmelser.

Plan- og bygningsloven har bestemmelser om dispensasjon, men det er ingen krav på å få dispensasjon. I loven står er det skrevet «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon…». Ordlyden kan tilsi at det er opp til kommunens skjønn om dispensasjon skal innvilges. En søknad om dispensasjon må være begrunnet, og flere kriterier må være ivaretatt for at en dispensasjon skal kunne gis.

Søknad om dispensasjon kan sendes separat eller sammen med søknad om tillatelse til tiltak.

• Les mer om: Søknad om dispensasjon i byggesaker
• Les mer om: Dispensasjon fra byggegrense mot vei og mot nabo.

En ferdigattest bekrefter at byggearbeidene er ferdigstilt og avslutter kommunens saksbehandling. Plan og bygningsloven sier at et tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Dersom deler av arbeidet ikke er sluttført, men sikkerheten tilsier at beboere og bygningen kan tas i bruk, kan man be om en midlertidig brukstillatelse. Ved utstedelse av midlertidig brukstillatelse skal kommunen sett en tidsfrist for når arbeidene skal være ferdigstilt.

• Les mer om: Uriktig eller manglende ferdigattest - hva betyr det?

Kommunene er pålagt å føre tilsyn med at regelverket overholdes i kommunene. Hvis ulovlige tiltak avdekkes, pålegger plan- og bygningsloven kommunen å gi et skriftlig forhåndsvarsel til den ansvarlige før ulovlighetsoppfølging iverksettes. I varselet skal det informeres om at det vil bli aktuelt med pålegg om retting, pålegg om stans eller vedtak om tvangsmulkt dersom det ulovlige ikke rettes innen fastsatt frist.

Vår erfaring tilsier at ofte vil et forhåndsvarsel resultere i en søknad om godkjenning av det ulovlige tiltaket i ettertid.

Plan- og bygningsloven er en «JA»-lov. Utgangspunktet er at du skal få tillatelse til tiltaket med mindre tiltaket strider mot bestemmelser i eller gitt i medhold av lov. Kommunene ønsker at det skal bygges, men ikke for enhver pris. Det er viktig at vi får gode bygg som tåler de fire årstidene med tilhørende temperatursvingninger og betydelige nedbørsmengder.

I de fleste tilfeller får man tillatelse til tiltaket, men av og til gir kommunen avslag på søknaden. Årsakene til avslag kan være flere. Søknaden kan eksempelvis være mangelfull, eller at tiltaket viser seg å være i strid med én eller flere bestemmelser i en reguleringsplan. I slike tilfeller kan ikke avslaget komme som noen overraskelse, men av og til ser vi avslag i saker der det ikke er noen åpenbar eller rimelig grunn til at tillatelse ikke ble gitt – av og til fattes det altså ugyldige vedtak hvor det er lagt avgjørende vekt på uvedkommende hensyn.

Ved søknad om tillatelse i ett trinn har kommunen 3 uker saksbehandlingstid etter at søknaden er komplett. Ved søknad om rammetillatelse er fristen 12 uker. Dersom søknaden ikke er avgjort i løpet av disse fristene, regnes tillatelse som gitt og du kan gå i gang. Fristen starter ikke å løpe før søknaden er komplett.

Du kan klage på avslaget innen 3 uker fra det tidspunkt underretningen om vedtaket kom frem til deg. Dersom ikke plan- og bygningsetaten omgjør sitt eget vedtak ved en slik klage, blir det oversendt til Fylkesmannen for overprøvelse. Fylkesmannen kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet. Får du ikke medhold her, kan du bringe saken inn for domstolene. I såfall kan du ta kontakt med oss i Codex Advokat for en vurdering av saken din.

Vi forutsetter videre at du har fått tillatelse til tiltaket, og at prosjektet er i ferd med å gå galt.

I byggeprosjekter skal mange forskjellige aktører inn og utføre ulike oppgaver, enten samtidig, eller på et tidspunkt hvor man er avhengig av at det foregående arbeidet er utført ordentlig. Flisleggeren kan naturlig nok ikke begynne før mureren er ferdig, og mureren er igjen avhengig av at snekkeren har utført sin oppgave på en faglig forsvarlig måte. Selv små byggeprosjekter krever ordentlig planlegging og prosjektering. Som tiltakshaver er du ansvarlig for at byggeprosjektet utføres i samsvar med krav som følger av bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.

Byggebransjen er preget av et høyt konfliktnivå. Det oppstår ofte tvister i prosjekter fordi de forskjellige ansvarsfunksjonene er fordelt mellom flere aktører. Plan- og bygningsloven opererer med ansvarlig søker, ansvarlig utførende, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig kontrollerende.

Når et byggeprosjekt går galt ender de involverte ofte med å skylde på hverandre.

Eksempelvis var foretak 1 ansvarlig for å måle opp hvor dyp byggegropa skulle være. Foretak 2 var ansvarlig for å grave ut og kjøre bort masser. Foretak 3 skulle kontrollere at byggegropa hadde fått den riktige dybden slik at foretak 4 kunne begynne å bygge.

Etter at grunnmuren er støpt og det første bjelkelaget er på plass, blir det klart at mønehøyden blir 10,5 meter, mens plan- og bygningsloven bestemmer at mønehøyde over 9 meter bare kan føres opp dersom det følger av kommuneplan eller reguleringsplan. I vårt teoretiske eksempel er både reguleringsplan og kommuneplan taus, og kommunen avslo søknaden om dispensasjon til å bygge over 9 meter. Du får med andre ord ikke den eneboligen over tre plan som du ønsket deg ettersom andre etasje blir for lav til beboelse. Alt som er gjort så langt må gjøres om, og ingen tar på seg ansvaret for at det har gått galt. Du sitter igjen med regningen og forstår ikke hvorfor prosjektet har gått galt ettersom du engasjerte profesjonelle fagfolk. Hva gjør du nå? Spørsmålet om hvem som kan holdes ansvarlig beror på en komplisert og konkret helhetsvurdering, men våre eiendoms- og entrepriseadvokater har bred erfaring med dette rettsområdet samt tvisteløsning både i og utenfor domstolene.

• Les mer om: Plan og Bygningsrett: Kommunale veierklæringer - hvor langt rekker meglers opplysningsplikt?
• Les mer om: Utbyggingsavtaler

I byggebransjen er advokater en ressurs, ikke en utgift. Codex Advokat Oslo AS besitter spisskompetanse i plan- og bygningsrett. Advokat ved byggesak? Vi tilbyr bistand i forbindelse med planlegging, organisering og gjennomføring av både store og små byggeprosjekter.

Våre advokater er eksperter på plan- og bygningsrett, og kan hjelpe deg med de spørsmål du måtte ha.

• Les mer om: Advokat ved byggesak?
• Les mer om: Eiendomstvist – Hva dekker min rettshjelpsdekning?
• Les mer om: Hva utgjør en god boligadvokat?

Vi bistår klienter over hele landet.