Hva er rådighetsbegrensninger?

Rådighetsbegrensninger i eiendomsretten

Det finnes en rekke begrensninger i eiendomsretten, som innebærer at eieren egentlig ikke kan bestemme fritt over bruken av sin eiendom. Et eksempel på hvor slike begrensninger fremkommer, er i plan- og bygningsloven. Etter plan- og bygningsloven må en eier i mange tilfeller ha tillatelse fra det offentlige for å utføre visse tiltak på sin egen eiendom. Andre eksempler er mineralloven som gir staten rett til visse metaller som kan ligge på egen eiendom, jordloven gir retningslinjer på hvordan dyrket jord skal benyttes og holdes til jordbruksproduksjon og det finnes også lovgivning som regulerer boplikt og konsesjonsplikt på eiendommer. Naboloven er også en lov som gir begrensninger i bruken av egen eiendom overfor naboer.

• Les mer om plan- og bygningsrett.

Offentligrettslige rådighetsbegrensninger

Det er et generelt prinsipp i norsk rett at myndighetene med hjemmel i lov kan fatte vedtak som medfører rådighetsbegrensninger for grunneier. En rådighetsbegrensning betyr at man mister, eller får begrenset retten til å utføre, visse tiltak på sin egen eiendom. Det betyr imidlertid ikke at selve eiendomsretten overføres til noen andre enn eieren.

Når en eiendom blir pålagt en rådighetsbegrensning, kan grunneier bli påført et tap. Dette fordi vedkommende mister muligheten til å nyttiggjøre seg av eiendommen til et inntektsbringende formål, for eksempel et sandtak, eller ikke lenger kan bygge flere bolighus på eiendommen.

Formålet bak offentligrettslige rådighetsbegrensninger er ikke å frata grunneiere hele eller deler av eierskapet deres, men å styre – og begrense – disponeringen av areal, blant annet for å ivareta miljøhensyn og samfunnsinteresser.

Erstatning for offentligrettslige rådighetsbegrensninger?

Utgangspunktet er at grunneiere ikke får erstatning for det økonomiske tapet de lider som følge av rådighetsbegrensninger. Dette er begrunnet i hensynet til myndighetenes behov for å kunne regulere bruken av fast eiendom, for å ivareta allmennhetens behov og naturvern. Reguleringsbehovet for det offentlige går altså foran grunneiernes behov.

Avgjørelsene i Høyesterett inntatt i Rt. 1970 s. 67 og Rt. 1998 s. 403, er prejudikater som i sin tid slo fast at rådighetsbegrensninger må tåles, noe Høyesterett i ettertid har fulgt opp. Det følger med andre ord av sikker rettspraksis at den store hovedregelen er at erstatning for rådighetsbegrensninger kun tilkjennes i særlig tyngende tilfeller.

I de tilfeller annen lovgivning ikke løser erstatningsspørsmålet, henvises det til Grunnloven § 105 (full erstatning ved ekspropriasjon) eller «alminnelige rettsgrunnsetninger». Når det kun er snakk om rådighetsbegrensninger, skal det mye til før det tilkjennes erstatning etter Grunnloven § 105. Et minstevilkår er at inngrepet er vesentlig. Inngrepet må videre ha en slik karakter at det ut fra en helhetsvurdering fremstår som sterkt urimelig at grunneier må tåle inngrepet. Andre momenter vil også kunne ha betydning, blant annet formålet med reguleringen.

Er en rådighetsbegrensning en mangel etter avhendingsloven?

Rådighetsbegrensninger anses som en mangel ved en eiendom etter avhendingsloven § 4-18, men en rådighetsbegrensning er ikke nødvendigvis en mangel i seg selv. I juridisk litteratur uttales det at en rådighetsbegrensning står i samme stilling som andre påregnelige, negative omstendigheter ved en eiendom.

Tidligere praksis har vist at offentligrettslige rådighetsbegrensninger er forhold som kjøper alltid har risikoen for, nesten uavhengig av de konkrete forholdene og hvilke opplysninger selger gir i salgsprosessen. Særlig opplysningsplikten må bemerkes i denne sammenheng.

I en høyesterettsdom fra 2018 (HR-2018-2346-A), ble det fastslått at de alminnelige reglene om opplysningsansvar for selgere av fast eiendom også gjelder opplysninger om offentligrettslige rådighetsbegrensninger. Høyesterett mente at selger hadde gitt uriktige opplysninger etter avhendingsloven § 3-8 ved å opplyse at eiendommen var en «tomt til boligformål», når tomten senere viste seg å være ubebyggelig. Det forelå dermed en mangel ved boligtomten.

En boligselger bør således i et slikt tilfelle ta forbehold om eventuelle uavklarte forhold, eller foreta nødvendige undersøkelser som kan avdekke slike forhold. Selger kan ha risikoen for lovbestemte rådighetsbegrensninger som gjør at en eiendom ikke kan utnyttes til det formål den selges til.

Hva kan vi i Codex Advokat bistå med?

Har du spørsmål knyttet til rådighetsbegrensninger etter kjøp av bolig eller har det offentlige kontaktet deg, men du er usikker på hvordan du bør gå frem?

Vi i Codex Advokat har god erfaring med å gi råd og bistand i saker knyttet til spørsmål om rådighetsbegrensninger.

Vi hjelper deg med blant annet:

• konsultasjon etter kjøp av bolig hvor det viser seg rådighetsbegrensninger (en rådighetsmangel) på eiendommen
• når det offentlige kontakter deg ifm. rådighetsbegrensning
• vurdering av din sak og eventuelle erstatningsspørsmål og forhandlinger ovenfor det offentlige

Får jeg dekket advokatutgifter?

En tvist vedrørende rådighetsbegrensninger kan gi rett til rettshjelpsdekning som normalt er en del av innbo- eller hjemforsikringen din. Du vil da vanligvis ha krav på å få dekket 80 % av kostnadene til advokat. I tillegg kommer en egenandel på 3000 eller 4000 kr. Forsikringen dekker også 80 % av utgiftene til en takstrapport, dette dersom det er å anse som nødvendig.

Vi i Codex Advokat vil sjekke ut om du kan ha rett til rettshjelpsdekning.

Vi bistår klienter over hele landet.