Plan og Bygningsrett: Kommunale veierklæringer - hvor langt rekker meglers opplysningsplikt?

Utgangspunktet er klart: Før en tomt kan bebygges er det et krav etter plan- og bygningsloven §§ 18-1 og 18-2 at det opparbeides offentlig vei, tilstrekkelig vannforsyning og avløp til eiendommen.

Det vanlige er at kommunen gir pålegg om å opparbeide slik infrastruktur samtidig med utstedelse av igangsettingstillatelse. Har eiendommen tilfredsstillende infrastruktur, kan kommunen sikre videre utbygging og fremtidig behov ved å tinglyse erklæring om vei, eller annen infrastruktur, som det for fremtiden vil kunne bli behov for. Kommunen gir grunneier dispensasjon, mot tinglysning av erklæring som gir kommunen en rett til på et senere tidspunkt å kreve tiltaket gjennomført.

Problemstilling 1:

Utbygger kjøper en eiendom som tilligger et regulert boligfelt og der det er opparbeidet veiadkomst til eiendommen. Kommunen kan stille som vilkår for igangsettingstillatelse at utbygger utbedrer veiadkomsten til eiendommen. Dette kan medføre et pålegg om ny vei gjennom det eksisterende boligfeltet. Utbyggeren som har søkt om å bebygge sin nyervervede eiendom risikerer selv å måtte bekoste veiutbyggingen. Der andre brukere vil oppnå en økonomisk gevinst av veiopparbeidelsen kan utbygger kreve refusjon for en forholdsmessig andel av kostnadene fra disse. Dette vil typisk være tilfelle der andre brukere (hjemmelshavere) vil kunne foreta utbygging på egen eiendom ved at veien utbedres. Dersom utbygger får et slikt krav og vil gjøre refusjonsretten gjeldende må refusjonskravet fremmes før arbeidene påbegynnes.

Kommunens pålegg om veiutbygging og opparbeidelse av annen infrastruktur, som vilkår knyttet til iverksettelsestillatelse, fastsettes ut fra «fritt skjønn». Fritt skjønn gir, slik ordlyden reflekterer kommunen vid adgang til bruk av eget skjønn. Alt er imidlertid ikke tillatt. Krav om veiutvidelse må for eksempel følge av den gjeldende kommuneplan eller Plan- og bygningslovens bestemmelser. Selvsagt er det grenser for kommunens frie skjønn. Et forvaltningsvedtak kan kjennes ugyldig som følge av personell og materiell kompetansemangel. Myndighetsmisbruk kan tenkes, men i utbyggingssaker hører dette heldigvis til sjeldenhetene.

For utbyggere er det derfor viktig å innhente kommuneplan og orientere seg om hvilke pålegg kommunen kan sette, for ønsket utvikling av eiendommen. Vilkår kommunen kan stille må utbygger være berett på at de vil sette. Følgelig må slike forhold kartlegges, før man inngir et bindende bud på eiendommen. Videre må refusjonskrav fremmes i rett tid, for ikke å gå tapt.

Problemstilling 2:

Der det allerede er en tilfredsstillende adkomst til eiendommen kan plikten til å opparbeide vei i henhold til kommunens krav utsettes ved midlertidig dispensasjon. Kravet er at plikten tinglyses som en erklæring på eiendommen, gjerne betegnet som en «veierklæring».

Praksisen er vanlig i Oslo kommune, og vi forventer at denne vil bli tatt i bruk i også andre typiske pressområder.

Det man skal være oppmerksom på er at kommunen når som helst kan trekke tilbake dispensasjonen og kreve at vei opparbeides, i tråd med innholdet av veierklæringen. Hjemmelshaver er da forpliktet til å opparbeide infrastrukturen og for egen regning, når kommunen velger å trekke dispensasjonen. Et slikt pålegg kan medføre en betydelig kostnad i form av opparbeiding av vei iht. kommunes krav. I tillegg vil det kreve grunnavståelse, hvilket kan representere en verdiforringelse av eiendommen.

Slike veierklæringer kan være av eldre dato. Dispensasjonen fra kravet om veiutvidelse kan ha vart så lenge at eiendommen har skiftet eier (gjerne flere ganger) før kommunen velger å trekke denne tilbake. En konsekvens av at veierklæringen ikke ble etablert av den som kommunen retter pålegget mot, kan bli at hjemmelshaver blir ilagt et pålegg, med dertil hørende kostnad og som denne ikke hadde forutsett. En godtroende kjøper blir ikke hørt med at han var i aktsom god tro. Grunnbokens positive troverdighet har forrang. Kommunen står fritt til å trekke dispensasjonen tilbake og pålegge hjemmelshaver å effektuere innholdet i veierklæringen.

Kommunes pålegg kan imidlertid komme som en dyr overraskelse på en kjøper, som ikke var blitt opplyst om den påheftede erklæringen før kjøpet. En kopi av grunnbokutskriften følger normalt med i salgsdokumentene, men altfor ofte ser vi at megler ikke har lagt ved de tinglyste erklæringene. En veierklæring er ofte vagt formulert, som for eksempel «bestemmelse om vei», uten å angi det nærmere innholdet. Spørsmålet blir da om det er selger, kjøper eller megler som er nærmest til å bære ansvaret for kjøpers manglende kunnskap og kostnaden denne påføres ved at kommunen trekker dispensasjonen tilbake.

Ved at utskrift av Grunnboken er fremlagt har kjøper fått en oppfordring til å undersøke innholdet av «veierklæringen» nærmere. Kjøpers undersøkelsesplikt etter avhl. § 3-10 anføres som grunnlag for å pålegge kjøper å undersøke erklæringens nærmere innhold før bud inngis. Det synes imidlertid klart at selgers opplysningsplikt, og som rekker lengre enn kjøpers undersøkelsesplikt, tilsier at selger blir ansvarlig for kjøpers manglende kunnskap om veierklæringens innhold. Selges ansvar utledes ikke bare av avhl. §§ 3-7 til 3-8, men også meglers ansvar etter eiendomsmeglerloven ved at eiendomsmegler identifiseres med selger.

Nærmere om meglers ansvar:

Problemstillingen er belyst i Agder lagmannsrett sin dom, inntatt i LA-2009-177115. Saken gjaldt ansvar for mangel ved avhendelse av fast eiendom med påstående enebolig. Kjøperen krevde erstatning/prisavslag for mangel ved at tredjemann (nabo) hadde bruksrett til parkering på eiendommen. Selgeren bestridte ethvert mangelskrav fra kjøperen, og krevde at megleren i tilfelle skulle betale erstatning for dette. Megleren bestridte ethvert erstatningskrav fra selgeren. Naboens bruksrett til parkering på eiendommen var tinglyst på eiendommen, heftelsen var knyttet til.

Lagmannsretten kom, i motsetning til tingretten, til at kjøper hadde krav på prisavslag tilsvarende eiendommens verdiforringelse, med påheftet rett for naboen til å parkere på eiendommen.

Lagmannsretten kom til at det ikke er tilstrekkelig kun å overlevere grunnbokutskriften med anmerkning om tinglyste heftelser, for å oppfylle opplysningsplikten:

«Det var uansett ikke tilstrekkelig til å oppfylle opplysningsplikten, alene å overlevere grunnboksutskriften med anmerkning om tinglyste heftelser.Disse bruksrettighetene var av slik art og omfang, og hadde slik negativ betydning for eiendommen, at dette burde opplyses klart og fullstendig. Det var uansett for sent å fremlegge grunnbokutskriften først ved undertegningen av kjøpeavtalen. De nødvendige opplysninger om eiendommens rettsforhold må legges frem for den mulige kjøperen så tidlig, at de er med i grunnlaget for tilbud og aksept, se Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (fjerde utgave) s. 291″

Etter dommen beror vurderingen på heftelsenes art og omfang. Det understrekes også betydningen av at heftelsen er en omstendighet som er negativ for eiendommen. For heftelser er nettopp problemet at du ikke vet om dennes art og omfang før du faktisk har sjekket dennes innhold. For veierklæringer er det videre ikke utelukkende negativt at man plikter å opparbeide vei. Det er en kostnad, men som på sikt kan bidra til å øke eiendommens markedsverdi. Dette vil i første rekke ha betydning for utmålingen av prisavslaget.

Slik det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 3 skal megleren før handelen sluttes gi skriftlig oppgave som inneholder «heftelser» og «tinglyste forpliktelser».

Om dette uttaler lagmannsretten:

«Det antas å være et minimumskrav at megleren sjekker alle opplysninger i grunnbokutskriften, og «dersom er et forhold av betydning må disse fremheves i salgsoppgaven», at det er «Ikke tilstrekkelig å innta en henvisning i salgsoppgaven til grunnbokutskriften», og at dersom selve utskriften ikke gir tilstrekkelig med opplysninger og viktige rettighetsforhold, «må den klare hovedregel være at det underliggende dokumentet skal bestilles» fra Statens Kartverk, se Rosen/Torsteinsen: Eiendomsmegling (andre utgave) side 267.»

Eiendomsmeglers ansvar for å opplyse om innholdet av tinglyste erklæringer er også fulgt opp i nemndsbehandling og etterfølgende rettspraksis. En veierklæring som potensielt kan gi kjøper en kostnad på hundretusener anses som vesentlig. Det er dermed vår vurdering at en slik heftelse alltid bør bli fremhevet i salgsoppgaven.

I dommen er det et poeng at den tidligere eieren kjente til bruksrettighetene, uten å opplyse om dette. Dersom eiendommen selges av samme eier som gjorde avtalen/fikk pålegget av kommunen er det etter avhl. §§ 3-7 til 3-8 klart selgers ansvar å informere kjøper om dette. Har det skjedd salg i flere ledd og selger ikke har vært oppmerksom på veierklæringens innhold, kan selger fortsatt holdes ansvarlig. Grunnlaget vil da være eiendomsmeglingsloven § 6-7, og at selger identifiseres med meglerens feil.

Meglers lojalitetsplikt – også overfor kjøper, vurderes som streng. Megler kan også pådras ansvar for ikke å ha opplyst om ikke-tinglyste servitutter. Vurderingen må da foretas opp mot den alminnelige lojalitetsplikten. Et eksempel er der «veierklæringen» er tinglyst på «hovedbølet», som den aktuelle eiendom er utskilt fra. Alle tinglyste servitutter som skal følge ved den fradelte eiendom skal også tinglyses på denne, men det er eksempler på at dette ikke har skjedd. Hvorvidt megler kan holdes ansvarlig for ikke å ha undersøkt grunnboken også til «hovedbølet» vil bero på en konkret vurdering.

Selgers ansvar:

Manglende opplysning innebærer dermed erstatningsbetingende uaktsomhet for megler. Det er likevel ingen automatikk i at selger kan snu seg rundt og kreve regress som følge av meglerens uaktsomme handling.

I dommen, som det er vist til ovenfor, fikk selger ikke medhold i regresskravet mot megler. Begrunnelsen var at selger etter prisavslaget denne ble dømt til å betale kjøper hadde fått «riktig» pris for eiendommen. Hadde megler opplyst om mangelen, ville eiendommen antagelig blitt solgt for den sum selger sitter igjen med etter prisavslaget. Selger var ikke påført et erstatningsbetingende tap, og som megleren eventuelt kunne holdes ansvarlig for. Følgelig er det i selgers interesse å gjøre seg kjent med de heftelser som hviler på eiendommen før salg, og påse at salgsprospektet inneholder alle opplysninger som er av betydning for prisfastsettelsen av eiendommen.

Dette illustrerer at selger ikke kan fri seg fra ansvar ved å stole på takstmenn og meglere, på tross av at de er profesjonelle aktører som det er grunn til å feste lit til vil gjøre jobben skikkelig. Slik lagmannsrettens dom viser kan ikke selger få erstattet et prisavslag fra megler. Motsatt vil det være der selger dømmes til å betale erstatning for megler/takstmannens feil. Da kan man vinne frem med et regresskrav.

Selger identifiseres med sine medhjelpere, slike som takstmann og eiendomsmegler. Selger anbefales derfor alltid å kontrollere megler og takstmanns opplysninger med kunnskap de selv besitter og gjennomgå nøye salgsmaterialet før megler annonserer eiendommen.

Vi bistår klienter over hele landet.