Når reguleringsplanen sier ja, men servitutten er negativ

Spørsmålet om hvorvidt en negativ servitutt kan falle bort som følge av en reguleringsplan har vært oppe flere ganger i senere rettspraksis. I Gjensidigedommen i Rt. 1995 s. 904 var svaret på dette et klart ja: «Negative servitutter som hindrer utbygging i samsvar med slik plan, faller bort». Høyesterett tok imidlertid en helomvending i Naturbetongdommen i Rt. 2008 s. 362.

Naturbetongdommen

I Naturbetongdommen hadde Plan- og bygningsetaten gitt eier av en tomt rammetillatelse til å bygge fire tre-etasjers bygninger i strid med en erklæring om villamessig bebyggelse. Basert på en gjennomgang av lovverket, forarbeider og rettspraksis, kommer flertallet til at den generelle setningen i Gjensidigedommen om automatisk bortfall av servitutter i strid med reguleringsplan, ikke kan opprettholdes. Flertallet angir heller følgende retningslinjer for når en reguleringsplan kan medføre at servitutter faller bort:

1. Når det er direkte strid mellom formålene i servitutt og reguleringsbestemmelse
2. Når etterlevelse av servitutten på annen måte vil føre til meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger

Disse retningslinjene baserer seg på eksempler fra Borteliddommen i Rt. 2002 s. 14. Dommen gjaldt et hytteområde som skulle fortettes i samsvar med reguleringsplan, men som hadde en festekontrakt som forbød ytterligere utbygging i området.

Tilfelle 1: Direkte strid mellom formålene

Ved vurdering av om det foreligger en direkte strid mellom formålene, må det foretas en sammenligning av de to. I Naturbetongdommen kom flertallet til at selv om servitutten forutsatte villamessig bebyggelse, hadde både servitutten og reguleringsplanen bolig som formål. Dermed var det ikke tale om «noen fullstendig kollisjon».

Tilfelle 2: Meningsløs ikke-bruk eller utilsiktede følger

I denne vurderingen skal det legges vekt på om det er mulig å bygge i tråd med reguleringsplanen, uten å komme i strid med servitutten. I Naturbetongdommen ble det uttalt at en kunne ha fortettet eiendommen uten å komme i strid med servitutten, ved for eksempel å bygge rekkehus.

I Borteliddommen fremsto hytteområdet som fullt utbygget. Her innebar derfor ikke opprettholdelse av servitutten en meningsløs «ikke-bebyggelse» av området eller et utilsiktet hinder.

De retningslinjer som flertallet viser til er vage og kan by på tvil. Flertallet uttaler imidlertid at det er vanskelig å stille opp noen mer presise retningslinjer utover dette. De presiserer videre at hvis man ønsker en automatikk i at negative servitutter skal vike for reguleringsplan, er dette en oppgave som lovgiver må ta.

Valg av regelsett

Det er verdt å merke seg at mindretallet i Naturbetongdommen anså servitutten som bortfalt, da den etter 100 år måtte anses som mindre aktuell og «lite tilpasset dagens utbyggingsbehov». Dette er nok tilsvarende hva en eier av en eiendom vil tenke dersom en negativ servitutt hindrer planlagt utnyttelse av eiendommen i tråd med reguleringsplanen.

Flertallet i dommen nevner også at en servitutts alder og karakter vil kunne være av stor betydning – ikke når en vurderer forholdet til en reguleringsplan – men når en vurderer om servitutten er falt bort etter tingrettslige regler som følge av utviklingen i området, eller i samfunnet for øvrig.

Som fremstillingen viser er det ulike vurderingstema avhengig av hvilket rettsgrunnlag man velger å påberope seg. Da er det viktig å ha et bevisst forhold til hvilket rettsgrunnlag man velger i en tidlig fase av saken avhengig av argumentasjonen man ønsker å benytte. Ta kontakt for en samtale, så kan en av våre spesialiserte advokater få avklart hvordan din sak best kan løses.

Vi bistår klienter over hele landet.