Fellesareal i eierseksjonssameie

Nærmere om eierseksjonssameie

For sameier som er seksjonert gjelder det en egen lov, Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven).

Et eierseksjonssameie kan eksistere i mange ulike former. Eksempler på dette er:

• En hel bygård.
• Sammenhengende rekkehus.
• Tomannsbolig.
• To frittstående eneboliger på én og samme tomt.
• Bygård som består av både bolig- og næringsseksjoner.

Som seksjonseier i et eierseksjonssameie eier du selve bygget og eiendommen sammen med de andre seksjonseierne, mens du har en eksklusiv bruksrett (enerett) til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen.

• Les mer om eierseksjonsloven.
• Les mer om seksjonering.

Hva er bruksenhet og fellesareal?

En bruksenhet er et avgrenset areal av eierseksjonssameiets eiendom. Den består alltid av en hoveddel, men kan også ha tilleggsdeler. Bruksenhetens hoveddel er en sammenhengende og klart avgrenset del av bygningen med egen inngang. Tilleggsdeler er de deler av bruksenheten som ikke er hoveddel. Med dette menes deler av bygningen som seksjonseieren har enerett til å bruke, men som ikke er en del av hoveddelen. Dette kan f.eks. være boder, garasjer o.l. Bruksenheten må ha innvendige arealer, men kan i tillegg også ha utvendige arealer som f.eks. en hageflekk tilknyttet enheten.

Fellesarealer er de delene av eiendommen som ikke inngår i bruksenheten. Dette kan både være innendørs eller utendørs, som f.eks. felles trappeoppganger, loft- og kjellerrom, lekeplasser og parkeringsplasser.

I seksjoneringssammenheng er det derfor viktig at det settes klare grenser mellom hva som er fellesareal og hva som tilhører den enkelte seksjon.
Areal som kun er tiltenkt brukt av en seksjon er ikke å anse som fellesareal.

Videre er det viktig å sørge for at alle fellesfunksjoner plasseres på fellesareal.

Bruken av fellesareal

Utgangspunktet er at fellesareal er areal som alle seksjonseierne har lik rett til å bruke i fellesskap, uavhengig av forskjeller i eierbrøken.

Fellesarealene kan brukes til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, og til annet som er i samsvar med tiden og forholdene, jf. eierseksjonsloven § 25 første ledd. Dette innebærer at arealet/deler av arealet kan få endret bruk enn hva som opprinnelig var tanken, så lenge dette er i tråd med den samfunnsmessige utviklingen.

En begrensning følger imidlertid av eierseksjonsloven § 25 andre ledd hvor det fremgår at:

«Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte».

Denne hovedregelen gjelder generelt, og sikrer at bruken av fellesarealene ikke er til unødvendig sjenanse for øvrige seksjonseiere. Ofte er denne bestemmelsen inntatt i sameiets vedtekter, og bruken må her vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle.

Som et utgangspunkt bestemmer årsmøtet forvaltningen av fellesarealene, og årsmøtet kan også regulere bruken av fellesarealene gjennom eksempelvis ordensregler, jf. eierseksjonsloven § 28 første ledd.

• Les mer om retten til å bruke bruksenhet og fellesareal.

Bygge i fellesareal

Det ligger i ordet «fellesareal» at dette er areal som skal brukes i fellesskap. Som et utgangspunkt har derfor ingen av seksjonseierne eksklusiv rett til å bruke areal som ikke er gjort til bruksenhet eller tilleggsdeler, da dette vil innebære at bruken vil forringe de øvrige seksjonseiernes rett til å bruke arealet.

Dette er imidlertid kun et utgangspunkt, og bruken av fellesareal kan reguleres i vedtekter eller gjennom vedtak slik at en seksjonseier likevel kan ha rett til å bygge i fellesareal.

• Les mer her om når naboen bygger på fellesareal.

Eksklusiv bruksrett

I boligsameier kan det i vedtektene fastsettes at én eller flere seksjonseiere har enerett til å bruke bestemte deles av fellesarealene i inntil 30 år (eksklusiv bruksrett). Dette er et unntak fra lovens utgangspunkt om at fellesarealet kan brukes av alle seksjonseierne i fellesskap.

Dersom sameiet inneholder næringsseksjoner, kan det på nærmere vilkår vedtektsfestes eksklusiv bruksrett utover denne trettiårsbegrensningen.

Imidlertid må det her skilles mellom eierskap og bruksrett. At en seksjonseier har eksklusiv bruksrett til et fellesareal, innebærer ikke at denne seksjonseieren rent faktisk eier dette arealet alene. Arealet er fortsatt eid av alle seksjonseierne sammen etter sameiebrøken (ideell andel), og det er derfor ikke mulig å hevde eierskap til bestemte deler av fellesarealet.

Imidlertid er det kun den enkelte seksjonseieren som har rett til å bruke det nærmere definerte arealet.

• Les mer om eksklusiv bruksrett til hageareal.

Reseksjonering av fellesareal

Dersom det er ønskelig å gjøre den eksklusive bruksretten til deler av fellesarealet permanent, må arealet reseksjoneres som en tilleggsdel til bruksenheten. Arealet vil da ikke lenger være en del av fellesarealet, men en tilleggsdel til seksjonen. Dette betyr at rettigheten er evigvarende og ikke kan endres av andre sameiere.

For seksjonering av fellesareal kreves et flertatt på minst 2/3 av de avgitte stemmene på årsmøtet, jf. eierseksjonsloven § 49 andre ledd bokstav b). Dersom omgjøringen er så betydelig at den endrer sameiets karakter, kreves det enighet fra alle seksjonseierne, jf. eierseksjonsloven § 51 bokstav c).

Merk imidlertid at det ikke er anledning til å knytte eksklusiv bruksrett til, eller reseksjonere som tilleggsdel, arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til eller arealer som i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, jf. eierseksjonsloven § 7 andre ledd.

Har du spørsmål angående fellesareal og eierseksjonsloven?

Dette kan Codex eiendomsadvokater bistå med:

• Vurdering av om bruken er innfor det tillatte
• Tvister i eierseksjonssameiet
• Reseksjonering av fellesareal
• Tolkning av om det foreligger eksklusiv bruksrett
• Bistand når en eller flere seksjonseiere bruker bruksenheten eller fellesarealet i strid med vedtektene eller loven

Vi bistår klienter over hele landet.